La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a consacré au profit du locataire d’un local commercial ou artisanal un droit de préférence lorsque son bailleur envisage de vendre le local, aujourd’hui codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Ce mécanisme impose au propriétaire d’informer le preneur de son projet de cession par une notification valant offre de vente, assortie d’un délai d’option d’un mois. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique en a précisé le domaine en introduisant, par son article 61, une définition légale du local commercial et du local artisanal. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans le même temps, fixé les contours de ce droit par une série d’arrêts publiés rendus entre 2023 et 2026, portant tant sur son champ d’application que sur la sanction de sa méconnaissance. L’articulation de ces sources commande une présentation ordonnée du régime du droit de préférence, dont la délimitation (I) précède l’examen de la sanction de sa violation (II).
I. La délimitation du champ d’application du droit de préférence du locataire commercial
Le droit de préférence du locataire ne bénéficie qu’aux locaux à usage commercial ou artisanal, notion dont la définition a longtemps été abandonnée à la jurisprudence avant d’être consacrée par le législateur en 2026 (A). Son exercice demeure en outre exclu dans des hypothèses que le législateur et la jurisprudence ont progressivement précisées (B).
A. La définition du local commercial et artisanal : de la construction prétorienne à la clarification législative
Aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable aux faits antérieurs au 28 mai 2026, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Le texte conditionne ainsi l’application du droit de préférence à la nature de l’usage du local, sans en donner lui-même la définition, à l’exception des exclusions qu’il énumère.
La troisième chambre civile a dû trancher la question de la nature du local dans un arrêt de principe du 29 juin 2023, Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, publié au Bulletin, relatif au local à usage industriel, que le texte exclut du bénéfice du droit de préférence. Constatant que ni le libellé de l’article L. 145-46-1 ni aucune autre disposition du code de commerce ne permettaient de donner un sens certain à la notion de local à usage industriel, la Cour a emprunté les critères dégagés par le juge administratif en matière fiscale. Elle a ainsi jugé que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». Or, les locaux à usage industriel étant exclus du champ du texte, seuls les locaux commerciaux et artisanaux ouvrent droit à la préférence, ce qui conduisait les praticiens à rechercher le critère de démarcation dans les travaux préparatoires de la loi du 18 juin 2014.
Le législateur a mis fin à cette incertitude par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dont l’article 61 insère, avant le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, une définition légale des locaux concernés. Le nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce dispose désormais que « le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Le local artisanal est, pour sa part, défini par renvoi à une liste établie par décret en Conseil d’État. Cette clarification, applicable aux seules mutations intervenant après la promulgation de la loi, répond à l’incertitude que la jurisprudence avait dû combler au moyen des critères du juge administratif.
La nature de la personne du cessionnaire est, en outre, indifférente à l’application du droit de préférence, sauf exceptions strictement énumérées. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026, Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin, que l’exclusion tenant à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant de celui-ci ou de son conjoint, ne s’étend pas aux sociétés. Elle énonce en effet que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». Une SCI familiale ne peut donc prétendre à l’exception, la cession intrafamiliale demeurant, quant à elle, soumise à la formalité protectrice.
La détermination de l’usage principal du local appelle, en outre, une analyse concrète de l’activité exercée, dont la charge de la preuve est répartie selon les règles du droit commun. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 29 juin 2023, la société locataire exerçait à la fois une activité de fabrication d’éléments de construction et une activité de négoce, qui représentait plus du tiers de son chiffre d’affaires sans être exclusive. La cour d’appel avait retenu le caractère industriel de l’usage principal au regard de l’activité de fabrication, la Cour de cassation validant cette appréciation souveraine au motif que l’activité de négoce n’était qu’accessoire. Or, le critère de l’usage principal, désormais consacré par la loi du 26 mai 2026, invite les parties à documenter la consistance exacte de l’activité au jour de la vente, l’extrait du registre du commerce et des sociétés constituant un élément de preuve déterminant, au même titre que la destination contractuelle des locaux.
B. Les exclusions légales au droit de préférence : cession globale, cession unique et vente judiciaire
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce écarte le droit de préférence en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial. La jurisprudence a précisé la portée de ces exceptions, dont la méconnaissance des conditions constitue le contentieux le plus nourri.
Dans son arrêt du 19 juin 2025, Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » et que l’exception prévue pour la cession globale « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ». Il en résulte, selon la Cour, que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». La solution, réitérée pour un immeuble vendu avec un terrain accessoire, cantonne la préférence à l’assiette strictement louée.
La notion de cession unique de locaux commerciaux distincts a été précisée par l’arrêt du 6 novembre 2025, Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin. La Cour y énonce que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ». Elle a néanmoins rejeté le pourvoi au motif que la vente litigieuse portait aussi sur un lot non loué au demandeur, de sorte que le local pris à bail ne constituait qu’une partie de l’immeuble vendu, l’exception de la cession globale trouvant alors à s’appliquer. La détermination de l’assiette de la vente, comparée à celle du bail, est ainsi devenue la clef du régime.
Les ventes d’autorité de justice échappent, par ailleurs, au droit de préférence. L’arrêt du 30 novembre 2023, Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505, publié au Bulletin, a jugé que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice ». Un locataire ne peut donc se prévaloir d’un droit de préférence sur un local adjugé lors d’une saisie immobilière, le propriétaire saisi n’ayant pas la qualité de vendeur. Or, la vente forcée demeure une hypothèse fréquente pour les locaux commerciaux, ce qui confère à cette solution une portée pratique considérable.
II. La sanction de la méconnaissance du droit de préférence du locataire commercial
La violation du droit de préférence est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers, dont l’action est soumise à la prescription biennale du statut (A). L’application du droit commun de la formation du contrat complète ce dispositif, en particulier lorsque le bailleur rétracte son offre avant l’acceptation du locataire (B).
A. La nullité de la vente conclue avec un tiers et la prescription biennale de l’action
L’arrêt du 18 décembre 2025, Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin, a unifié le régime de la sanction. La troisième chambre civile y énonce, d’une part, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité », d’autre part, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». La Cour a ainsi écarté la thèse de l’imprescriptibilité fondée sur l’article L. 145-15, qui répute non écrits les arrangements contraires à l’ordre public, au profit de la prescription spéciale.
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Le locataire qui entend faire sanctionner la vente conclue en fraude de son droit dispose donc d’un délai de deux ans, qui court à compter de la conclusion de la vente litigieuse. Cette prescription biennale, plus courte que la prescription quinquennale de droit commun, impose une vigilance particulière au preneur informé tardivement d’une cession irrégulière, et constitue un mécanisme dont la connaissance conditionne l’effectivité de la protection. Le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 145-46-1 n’y fait pas obstacle, la Cour ayant expressément écarté l’application de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrits les arrangements faisant échec au statut, au profit de la prescription spéciale propre au contentieux du bail commercial.
La sanction de la violation du droit de préférence ne se limite pas à l’annulation de la vente, puisqu’elle s’accompagne d’un volet indemnitaire dont le fondement a été précisé par les juridictions du fond. La locataire qui a obtenu l’annulation de la vente conclue en fraude de ses droits peut ainsi solliciter la restitution des loyers versés depuis la cession irrégulière et l’indemnisation du préjudice résultant de la méconnaissance de son droit de préférence, la question de la restitution des fruits et des loyers ayant été soulevée devant la cour d’appel de Paris dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 décembre 2025. Le sort des loyers perçus par l’acquéreur évincé après l’annulation est alors réglé selon les règles de la restitution de l’indu, sans que le locataire puisse cumuler indûment l’occupation des lieux et la restitution des sommes versées.
La nullité demeure encourue alors même que le bien vendu aurait péri postérieurement à la vente. L’arrêt du 14 septembre 2023, Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-15.427, a en effet jugé que « la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet » et que la circonstance que le locataire ne dispose plus de bail sur le bien, en raison de sa destruction postérieure, « ne prive pas d’objet ses demandes d’annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et d’indemnisation de son préjudice ». La Cour a également reconnu à la locataire évincée un intérêt à agir au titre du préjudice moral résultant de la méconnaissance de son droit.
La qualité pour agir en nullité n’appartient pas au seul locataire. L’arrêt du 30 janvier 2025, Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-12.495, a jugé que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire ». Un candidat à l’acquisition, dont la promesse avait été conclue sous la condition de la purge du droit de préférence, peut donc contester la vente conclue avec un tiers qui n’était pas fondé à se prévaloir de ce droit, l’article 31 du code de procédure civile ouvrant l’action à toute personne justifiant d’un intérêt légitime.
B. L’articulation du droit de préférence avec le droit commun de la formation du contrat
La notification valant offre de vente au profit du locataire, le droit de préférence s’articule avec les règles du droit commun régissant l’offre et l’acceptation. L’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager », tandis que l’article 1116 du même code précise que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat ». La rétractation fautive engage ainsi la responsabilité extracontractuelle de son auteur, sans permettre d’imposer la conclusion du contrat.
La troisième chambre civile a appliqué ces principes au droit de préférence dans son arrêt du 25 juin 2026, Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin. La Cour y énonce que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». La distinction entre la vente à un tiers, sanctionnée par la nullité, et la rétractation avant acceptation, sanctionnée par la réparation, éclaire le régime applicable et renvoie le locataire à la preuve de son préjudice.
L’application du droit de préférence dans le temps a, en outre, été précisée par l’arrêt du 29 février 2024, Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.381. Saisie d’une promesse synallagmatique conclue avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 mais dont les conditions suspensives ne s’étaient pas encore réalisées, la Cour a rappelé que la locataire n’était titulaire d’aucun droit légal de préférence à la date de la promesse, l’erreur du notaire n’ayant pu lui ouvrir un tel droit. Elle a, dans le même temps, souligné que le droit de préférence est d’ordre public, ce qui implique qu’il s’applique aux situations non définitivement réalisées à son entrée en vigueur, et a censuré la condamnation de la locataire pour procédure abusive dont la légitimité de l’action avait été reconnue en première instance.
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile esquisse un régime cohérent, articulé autour de trois axes : la détermination de l’assiette du droit de préférence, l’exigence d’une notification régulière et la sanction de la violation par la nullité. La loi du 26 mai 2026, en définissant légalement les locaux commerciaux et artisanaux, sécurise la première condition d’application du texte, tandis que le décret en Conseil d’État annoncé pour les locaux artisanaux en complètera le dispositif. Par ailleurs, la prescription biennale de l’action en nullité, rappelée par l’arrêt du 18 décembre 2025, impose au locataire une réactivité que la pratique devra intégrer dans ses stratégies contentieuses, la saisine du juge devant intervenir dans les deux ans de la vente litigieuse. A cet égard, la consultation d’un avocat en bail commercial à Paris permet d’apprécier, au regard des arrêts les plus récents, la portée des droits dont le preneur dispose et les voies d’action efficaces.
Conclusion
Le droit de préférence du locataire commercial, consacré par la loi du 18 juin 2014, a vu son champ d’application précisé par une jurisprudence dense et par la loi du 26 mai 2026. La définition légale du local commercial et artisanal, désormais inscrite à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, répond à la construction prétorienne issue de l’arrêt du 29 juin 2023, tandis que les exclusions tenant à la cession globale, à la cession unique de locaux distincts et à la vente judiciaire ont été délimitées par les arrêts publiés des 30 novembre 2023, 19 juin 2025 et 6 novembre 2025. La sanction de la méconnaissance du droit de préférence est, quant à elle, unifiée autour de la nullité de la vente conclue avec un tiers et de la prescription biennale de l’action, complétée par les règles du droit commun de la formation du contrat. Des lors, la sécurisation des opérations de cession d’un local commercial commande, pour les bailleurs comme pour les preneurs, une vigilance accrue sur la qualification du local, la régularité de la notification et le respect des délais, l’ensemble de ces conditions conditionnant l’effectivité d’une protection dont les enjeux patrimoniaux demeurent considérables.
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