La liquidation judiciaire du promoteur Fiducim, prononcée le 9 juillet 2026, laisse environ mille deux cents ménages dans l’incertitude. Des acquéreurs qui remboursent un crédit pour un logement qui n’existe pas, des chantiers arrêtés, des garanties financières dont on découvre, dans l’urgence, les limites. Cet épisode, par son ampleur, invite à un réexamen d’ensemble du dispositif légal de protection de l’acquéreur immobilier face à la défaillance du promoteur. La vente en l’état futur d’achèvement et le contrat de construction de maison individuelle sont encadrés par des garanties obligatoires — garantie financière d’achèvement pour la première, garantie de livraison pour le second — dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, les conditions de mise en œuvre et le périmètre exact.
Ces décisions dessinent un régime protecteur pour l’acquéreur, mais aussi des exigences procédurales et probatoires dont la méconnaissance peut réduire à néant les espoirs d’indemnisation. Leur examen systématique permet de mesurer l’étendue réelle de la protection légale, bien au-delà des affirmations rassurantes des notices commerciales. L’enjeu est d’autant plus aigu que la défaillance d’un promoteur ne constitue pas un accident isolé : elle s’inscrit dans un cycle économique où la hausse des coûts de construction et le resserrement du crédit fragilisent un nombre croissant d’opérateurs.
I. La mise en œuvre des garanties financières face à la défaillance du promoteur
A. La caractérisation de la défaillance : entre critère financier et constat matériel
La garantie financière d’achèvement prévue à l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance) peut être mise en œuvre par l’acquéreur « en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ». La question de la caractérisation de cette défaillance a donné lieu à un arrêt important du 26 mars 2026, par lequel la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi du garant qui contestait la date à laquelle sa garantie avait été jugée mobilisable.
Dans cette affaire, une société civile de construction-vente avait vendu des lots en l’état futur d’achèvement, une garantie extrinsèque d’achèvement ayant été souscrite sous forme d’ouverture de crédit. Le garant soutenait que sa garantie avait pris fin avec la déclaration d’achèvement des travaux déposée en mairie et que la défaillance financière du vendeur n’était pas établie à la date retenue par les juges du fond. La Cour de cassation écarte ces arguments et approuve les juges d’appel d’avoir retenu que « le vendeur n’était plus en mesure de terminer l’opération de construction dès l’été 2012, période à laquelle un important retard était constaté et au cours de laquelle certaines entreprises n’étaient plus payées » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808, courdecassation.fr).
Cet arrêt illustre que la défaillance financière ne se réduit pas à l’ouverture d’une procédure collective. Elle peut être caractérisée bien en amont, par un faisceau d’indices — retards de chantier, défaut de paiement des entreprises, abandon des travaux — sans qu’il soit nécessaire d’attendre le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, lequel n’intervint en l’espèce que sept années plus tard. La Cour approuve également la cour d’appel d’avoir écarté la déclaration d’achèvement comme inopérante, dès lors que « l’immeuble était impropre à sa destination et qu’il n’était toujours pas achevé ni habitable au jour où elle statuait, même si les copropriétaires, trompés sur l’état réel de l’immeuble par le vendeur, qui avait faussement certifié l’achèvement de celui-ci, avaient pu donner leurs lots en location » (même arrêt).
Par ailleurs, l’article R. 261-24 du même code (Légifrance) dispose que la garantie financière ne prend fin que par la constatation de l’achèvement dans les conditions qu’il prévoit. Une fausse déclaration d’achèvement est dès lors sans effet sur la persistance de la garantie.
B. L’assiette de la garantie : travaux nécessaires à l’achèvement et dépassements du prix convenu
Une fois la défaillance caractérisée, se pose la question du périmètre des travaux que le garant doit prendre en charge. Sur ce point, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a considérablement étendu l’assiette de la garantie, au bénéfice des acquéreurs.
En matière de contrat de construction de maison individuelle, l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance) prévoit que le garant prend à sa charge « le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction ». La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 22 janvier 2026, que « tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution » et qu’en cas de défaillance du constructeur, « le garant de livraison est tenu de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, même s’ils ne sont pas mentionnés dans le contrat et la notice descriptive, et des travaux mentionnés à la notice descriptive ou que le maître de l’ouvrage s’est réservé qui ne sont pas chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste » (Cass. 3e civ., 22 janv. 2026, n° 23-23.916, courdecassation.fr).
Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, avait déjà été affirmée dans un arrêt du 13 avril 2023, publié au Bulletin, aux termes duquel « la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus » et qu’« en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 21-21.106, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
En revanche, cette même décision du 13 avril 2023 a précisé une limite essentielle : « sauf stipulation contraire, cette garantie ne s’étend pas à l’indemnisation de préjudices distincts ». Ainsi, les frais de déménagement, de location d’un logement de substitution ou le préjudice moral ne relèvent pas de la garantie de livraison, qui a pour objet exclusif l’achèvement matériel de la construction. Le garant n’est pas l’assureur de responsabilité du constructeur.
La distinction entre les deux régimes — VEFA et CCMI — n’est pas sans conséquence pratique. En VEFA, l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de souscrire, avant la conclusion du contrat, soit une garantie financière d’achèvement, soit une garantie de remboursement des versements. En CCMI, l’article L. 231-6 impose une garantie de livraison dont le contenu est plus large, puisqu’elle couvre non seulement le coût d’achèvement mais aussi les pénalités de retard et les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix. L’acquéreur en VEFA dont le contrat ne comporterait qu’une garantie de remboursement, et non d’achèvement, se trouverait, en cas de défaillance du promoteur, dans une situation sensiblement moins favorable que le maître d’ouvrage en CCMI bénéficiant d’une garantie de livraison.
L’arrêt du 22 janvier 2026 a également rappelé, s’agissant des pénalités de retard, que « la livraison ne pouvant intervenir que si l’ouvrage est habitable, la date de livraison d’une construction sans consuel ne peut constituer le terme des pénalités de retard » (Cass. 3e civ., 22 janv. 2026, n° 23-23.916, précité). Cette précision est d’une importance pratique immédiate pour l’acquéreur qui se verrait opposer une date de prise de possession pour interrompre le cours des pénalités, alors que l’immeuble n’est pas raccordé au réseau électrique ou ne satisfait pas aux normes minimales d’habitabilité.
En matière de vente en l’état futur d’achèvement, la garantie financière d’achèvement prend, selon l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance), la forme soit d’une ouverture de crédit, soit d’une convention de cautionnement. Dans les deux cas, elle a pour objet de permettre le financement des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, à l’exclusion de toute autre dépense.
Un arrêt du 11 mai 2023, également publié au Bulletin, a rappelé que l’absence de souscription d’une garantie de livraison par le constructeur ne prive pas le maître de l’ouvrage de tout recours, mais oriente celui-ci vers la responsabilité contractuelle de droit commun. Dans cette espèce, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait indemnisé le maître de l’ouvrage du coût d’achèvement et des préjudices consécutifs sans distinguer selon que les sommes allouées correspondaient à un dépassement du prix convenu nécessaire à l’achèvement ou à des préjudices distincts (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-23.859, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
L’arrêt du 8 juin 2023 est venu confirmer, dans une affaire où un chantier de maison individuelle avait été abandonné avant son achèvement, que les pénalités de retard et le coût d’achèvement constituent deux postes distincts, obéissant à des régimes probatoires différents (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.675, courdecassation.fr).
II. La responsabilité du garant et les recours de l’acquéreur
A. La faute du garant : carence dans la mise en œuvre et charge de la preuve
Au-delà de l’exécution de la garantie elle-même, la responsabilité délictuelle du garant peut être engagée lorsqu’il commet une faute dans la mise en œuvre de ses obligations. L’arrêt du 26 mars 2026 déjà cité est, sur ce point, d’une particulière sévérité à l’égard du garant. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le garant, « qui avait eu, dès l’été 2012, une connaissance précise de la défaillance du vendeur à poursuivre les travaux, ne justifiait pas avoir effectué des démarches, auxquelles il s’était engagé par une lettre en réponse du 1er août 2012 à l’un des acquéreurs qui l’avait alerté, pour obtenir des informations sur l’état d’avancement de la construction et envisager la mise en œuvre de sa garantie », de sorte que « par sa carence fautive », il avait « privé les acquéreurs de la possibilité d’entrer en possession de leur bien dans les mois suivants l’été 2012 » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808, précité).
Cette faute a une conséquence considérable : elle ouvre droit, pour les acquéreurs, à la réparation de préjudices qui dépassent le strict coût d’achèvement, incluant « les pertes de revenus locatifs et du bénéfice du mécanisme de défiscalisation à compter de 2014 » (même arrêt). Le garant, par son inertie, devient ainsi redevable de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, au-delà de la seule exécution de la garantie financière.
Un autre arrêt, publié au Bulletin le 11 mai 2023, fixe une règle probatoire essentielle, favorable aux acquéreurs. La Cour de cassation y énonce que « le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Mais la Cour ajoute immédiatement que « la créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en œuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant ». Dès lors, « il appartient au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage ». En inversant la charge de la preuve, la cour d’appel avait violé ce principe. Il incombe donc au garant — et non à l’acquéreur — d’établir que les sommes qu’il réclame correspondent bien à des travaux qu’il a effectivement financés.
Cette jurisprudence est d’un intérêt pratique considérable pour les acquéreurs confrontés à un garant qui leur réclame le solde du prix sans justifier précisément des travaux réalisés.
L’arrêt du 30 mars 2023 a par ailleurs précisé que la garantie de livraison couvre le coût des dépassements du prix convenu « dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu » (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 21-21.453, courdecassation.fr). Cette franchise, prévue par l’article L. 231-6 précité, constitue une charge que l’acquéreur doit anticiper, le coût d’achèvement n’étant intégralement pris en charge par le garant qu’au-delà de ce seuil.
Un arrêt du 13 février 2025 est venu rappeler, dans une affaire où une société de construction avait abandonné le chantier, que l’achèvement au sens de la garantie légale s’entend de l’achèvement complet de l’immeuble et que le défaut de livraison dans les délais contractuels engage la responsabilité du garant au titre des pénalités de retard, sans que celui-ci puisse se retrancher derrière l’absence de mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.755, courdecassation.fr).
B. Les préjudices indemnisables : entre coût d’achèvement et préjudices distincts
L’articulation entre la réparation du coût d’achèvement, d’une part, et l’indemnisation des préjudices distincts, d’autre part, constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente. L’arrêt du 26 mars 2026 trace une ligne de partage qui mérite l’attention.
S’agissant du coût d’achèvement, la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir inclus, dans l’assiette de la condamnation du garant, « le coût des travaux permettant de rendre l’immeuble habitable, incluant celui de la reprise de quelques malfaçons indissociables de l’achèvement ». Cette inclusion des malfaçons indissociables de l’achèvement est une précision utile : le garant ne peut cantonner son intervention aux seuls travaux de finition, à l’exclusion des reprises nécessaires pour que l’immeuble soit effectivement habitable.
En revanche, la Cour refuse d’étendre la garantie aux intérêts intercalaires supplémentaires dont un acquéreur demandait le remboursement, faute de justification suffisante (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, précité). Les préjudices distincts du coût d’achèvement — frais financiers non justifiés, préjudice moral — restent soumis au droit commun de la preuve.
Un arrêt du 7 mars 2024 offre une illustration particulièrement éclairante de la distinction entre la responsabilité décennale des constructeurs et la garantie financière d’achèvement. Dans cette affaire, une SCCV avait entrepris la transformation d’un ancien hôpital en logements vendus en l’état futur d’achèvement, avant d’abandonner le chantier. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait refusé d’indemniser certains désordres au titre de la garantie décennale, au motif que « le dispositif constructif du parking retenu par les constructeurs constituait la cause déterminante et directe du dommage résultant de la détérioration des ouvrages par l’inondation du second niveau du parking » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-17.200, courdecassation.fr).
En d’autres termes, lorsque les désordres trouvent leur cause dans un vice de conception imputable aux constructeurs, la responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil (Légifrance) peut être mobilisée, indépendamment de la garantie financière d’achèvement. L’acquéreur dispose ainsi d’une pluralité de voies de recours — contre le garant, contre les constructeurs, contre leurs assureurs — qui ne sont pas exclusives l’une de l’autre.
Enfin, l’arrêt du 7 mars 2024 rappelle que la responsabilité délictuelle du garant n’efface pas la responsabilité contractuelle des autres intervenants à l’acte de construire. Ainsi, l’assistant à maîtrise d’ouvrage qui s’abstient d’attirer l’attention du maître d’ouvrage sur la nécessité d’obtenir une autorisation administrative engage sa responsabilité, mais celle-ci ne peut être retenue que si le lien de causalité entre la faute et le dommage est établi (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, précité).
Par ailleurs, la responsabilité du notaire instrumentaire peut également être recherchée lorsqu’il omet d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’absence ou l’insuffisance de la garantie financière d’achèvement. La Cour de cassation a rappelé, dans une série d’arrêts du 6 juillet 2023, que le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée et les risques de l’acte qu’il instrumente, ne saurait se contenter d’une mention stéréotypée dans l’acte de vente sans avoir effectivement vérifié l’existence et la consistance de la garantie souscrite (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 21-20.619 à 21-20.626).
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel des années 2023 à 2026 témoigne d’une intensification du contrôle exercé par la Cour de cassation sur la mise en œuvre des garanties légales de l’acquéreur immobilier. La troisième chambre civile a précisé les conditions de caractérisation de la défaillance du promoteur, qui peut être retenue bien avant l’ouverture d’une procédure collective. Elle a étendu l’assiette de la garantie de livraison aux travaux non chiffrés dans la notice descriptive, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement. Elle a fait peser sur le garant la charge de prouver qu’il a financé les travaux dont il réclame le prix. Elle a, enfin, reconnu que la carence fautive du garant dans la mise en œuvre de ses obligations engage sa responsabilité délictuelle et ouvre droit à des dommages-intérêts excédant le seul coût d’achèvement.
Ces avancées, pour protectrices qu’elles soient, ne dispensent pas l’acquéreur de faire valoir ses droits avec diligence, ni de constituer la preuve des préjudices qu’il invoque. La pluralité des voies de recours — garantie financière, responsabilité décennale, responsabilité délictuelle — impose une stratégie contentieuse articulée, qui distingue soigneusement la nature et le fondement de chaque demande. L’affaire Fiducim en offrira, dans les mois à venir, une illustration à grande échelle, dont l’issue dépendra moins de la générosité des textes que de la rigueur avec laquelle les acquéreurs, assistés de leurs conseils, sauront actionner chacun des leviers que la jurisprudence a consolidés.
D’un point de vue pratique, l’acquéreur confronté à la défaillance de son promoteur devra, en premier lieu, vérifier la nature et l’étendue de la garantie souscrite — achèvement ou simple remboursement — et, le cas échéant, mettre en demeure le garant sans délai. La constitution d’un dossier probatoire rigoureux, documentant l’état d’avancement du chantier, les défauts de paiement des entreprises et les manquements du garant à ses obligations d’information et de surveillance, conditionne très largement le succès des recours ultérieurs. Enfin, la pluralité des responsables potentiels — constructeurs, assureurs, garant, assistant à maîtrise d’ouvrage — doit être appréhendée dès l’introduction de l’instance, toute omission pouvant se révéler irréversible en raison des délais de prescription applicables.
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