I. La reprise du logement, un droit strictement encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
A. Les exigences formelles et substantielles du congé pour reprise
Le congé donné par le bailleur en vue de reprendre le logement est soumis, à peine de nullité, à un formalisme rigoureux que l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce en des termes précis. Aux termes de ce texte, « à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Cette énumération limitative traduit la volonté du législateur de circonscrire strictement les personnes au profit desquelles la reprise peut être exercée, afin d’éviter que le congé ne serve d’instrument de pression sur le locataire au bénéfice d’un tiers étranger au cercle familial ou conjugal. Le congé doit, par ailleurs, être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit y être jointe.
La jurisprudence veille à l’effectivité de ces exigences formelles. Par un arrêt du 6 avril 2023 rendu sur le pourvoi n° 22-22.735, la troisième chambre civile a validé un congé aux fins de reprise délivré au bénéfice du fils du bailleur, en relevant que le congé précisait l’identité du bénéficiaire et la nature du lien unissant ce dernier au bailleur, conformément aux prescriptions légales. La même exigence de précision commande que la décision de reprise soit appréciée dans sa réalité, indépendamment de toute considération étrangère à l’occupation du logement par le bénéficiaire désigné. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023 rendu sur le pourvoi n° 21-12.489, que le bailleur « justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement ». Cette exigence substantielle constitue le cœur du contrôle opéré par les juges du fond, dont la Cour de cassation s’assure qu’il ne demeure pas purement formel.
Le caractère réel et sérieux de la reprise se vérifie, en effet, au regard de la situation concrète du bailleur. Par un arrêt du 12 octobre 2023 rendu sur le pourvoi n° 22-18.580, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé que « le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise », et que cette justification ne saurait être écartée au seul motif que le bailleur disposerait d’autres biens immobiliers. La juridiction suprême a ainsi refusé d’exiger du bailleur qu’il démontre une nécessité financière impérieuse, la reprise d’un logement pour l’habiter constituant un choix légitime de jouissance de son patrimoine. Or, cette solution protège le droit de propriété du bailleur tout en maintenant un contrôle effectif sur la sincérité de sa démarche, les juges du fond demeurant investis d’une appréciation souveraine des circonstances de chaque espèce.
La date à laquelle cette intention doit être appréciée a été précisée par un arrêt du 3 juillet 2025 rendu sur le pourvoi n° 24-11.504. La Cour de cassation y a rappelé que « la réalité de la volonté du bailleur de reprendre le bien loué ne saurait dépendre uniquement de sa situation financière et patrimoniale », tout en admettant que le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé pour établir l’intention du bailleur au jour où celui-ci a été délivré. Dans cette affaire, un bailleur âgé de soixante-trois ans avait donné congé pour reprendre le logement afin d’anticiper la diminution de ses revenus liée à son départ prochain à la retraite, en occupant l’un des deux appartements dont il était propriétaire. La haute juridiction a validé ce congé, en considérant que la cour d’appel avait procédé à la recherche exigée en tenant compte de l’ensemble des circonstances, et a, dans le même temps, censuré la condamnation de la locataire pour résistance abusive, faute de caractérisation d’une faute faisant dégénérer en abus l’exercice de son droit de contester le congé. La Cour de cassation rappelle à cette occasion le principe de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », en soulignant que la seule résistance aux prétentions d’une partie ne peut, en l’absence de circonstances particulières, constituer un abus de droit.
B. L’appréciation personnalisée des conditions de la reprise
Le régime du congé pour reprise se caractérise par son caractère éminemment personnel, qui irrigue l’ensemble de la matière. Les conditions de la reprise doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé, ainsi que la troisième chambre civile l’a énoncé avec netteté dans son arrêt du 16 avril 2026 rendu sur le pourvoi n° 24-13.191, publié au Bulletin. Cette exigence de personnalisation se manifeste d’abord dans la détermination du cercle des bénéficiaires, limitativement énuméré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puis dans l’appréciation du caractère réel et sérieux de la reprise, qui doit être établie au regard de la situation propre du bénéficiaire et non de celle d’un tiers. La décision de reprise est ainsi donnée en considération spécifiquement de la personne du bénéficiaire désigné et de sa situation particulière, ce dont découlent des conséquences directes sur le sort du congé en cas d’événement affectant cette personne. Le délai de préavis de six mois applicable au congé émanant du bailleur, expressément prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, laisse en outre au bénéficiaire le temps de réaliser sa décision, mais soumet corrélativement la validité du congé à la persistance de sa volonté jusqu’à la date d’effet.
Cette logique personnaliste irrigue également le régime protecteur institué au profit des locataires les plus vulnérables. L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Par un arrêt du 2 octobre 2025 rendu sur les pourvois n° 24-12.308 et 24-13.722, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé que « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction ». En conséquence, les revenus fonciers perçus par la locataire devaient être pris en compte dans leur montant brut, et non dans leur montant net imposable, pour apprécier si ses ressources excédaient le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier d’une offre de relogement.
Le contrôle du juge sur la régularité du congé complète ce dispositif. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». Il ajoute que le juge « peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Cette faculté de vérification d’office confère au juge un pouvoir étendu, qui lui permet de sanctionner les congés de complaisance, qu’ils soient délivrés au profit d’un bénéficiaire fictif ou dans l’unique dessein de contraindre le locataire à des concessions. Dès lors, la validité du congé pour reprise suppose la réunion cumulative d’exigences formelles strictes, d’une exigence substantielle tenant au caractère réel et sérieux de la décision, et d’une exigence personnelle tenant à la situation du bénéficiaire désigné.
II. Le sort du congé en cas de décès du bénéficiaire avant le terme du préavis
A. La solution de l’arrêt du 16 avril 2026 : la caducité du congé
La question de la survie du congé pour reprise en cas de décès du bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis a été tranchée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 avril 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, sur le pourvoi n° 24-13.191. En l’espèce, une bailleresse avait donné à bail un appartement le 1er octobre 2015, puis avait notifié aux locataires, le 1er mars 2018, un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement, à effet du 30 septembre 2018. La bailleresse est décédée le 3 juillet 2018, soit avant l’expiration du délai de préavis de six mois, laissant pour lui succéder son fils. Ce dernier, après avoir fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement, les a assignés en validation du congé, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel de Paris avait fait droit à ces demandes, en retenant que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible, que le congé notifié était régulier en la forme et fondé sur un motif légitime et sérieux, de sorte que le fils de la bailleresse était venu aux droits de sa mère sur ce congé. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Après avoir rappelé les exigences de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, la troisième chambre civile énonce que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise ». En statuant ainsi, la haute juridiction affirme avec force que le congé pour reprise ne survit pas au décès du bénéficiaire désigné lorsqu’il survient avant la date d’effet du congé.
La portée de cette solution est considérable. Elle écarte la thèse de la transmissibilité du congé aux héritiers du bailleur, que certaines juridictions du fond avaient pu accueillir en considérant que le droit de reprise, attaché au patrimoine du bailleur, se transmettait à ses successeurs comme les autres droits. Or, une telle analyse méconnaît la nature profondément personnelle de la reprise, qui suppose que le bénéficiaire désigné occupe effectivement le logement au terme du préavis. Le congé étant donné en considération spécifiquement de la personne du bénéficiaire et de sa situation propre, la disparition de celui-ci prive le congé de son objet même. Les héritiers ne peuvent donc se prévaloir du congé délivré du vivant du bailleur pour obtenir l’expulsion du locataire, quand bien même l’un d’eux manifesterait, après le décès, son intention d’habiter le logement.
La motivation de l’arrêt du 16 avril 2026 révèle en outre une articulation rigoureuse entre la règle et ses fondements. La troisième chambre civile rappelle d’abord que le congé doit indiquer, à peine de nullité, « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». Elle en déduit que le congé est délivré en considération d’une personne déterminée, dont la désignation conditionne la validité même de l’acte. Elle ajoute que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, exigence dont la satisfaction ne peut être vérifiée qu’au regard de la situation du bénéficiaire. La Cour de cassation déduit de cet ensemble que le décès du bénéficiaire avant la date d’effet du congé fait tomber la condition essentielle de sa validité, sans qu’il y ait lieu de rechercher si les héritiers entendent eux-mêmes occuper le logement.
La solution ainsi dégagée appelle une délimitation précise de son domaine d’application. Elle ne vaut, d’abord, que pour le congé dont le bénéficiaire décède avant la date d’effet, c’est-à-dire avant l’expiration du délai de préavis : lorsque le décès survient après que le logement a été repris et habité par le bénéficiaire, le bail se trouve résilié et la reprise accomplie, de sorte que la question de la survie du congé ne se pose plus. Elle ne prive pas, ensuite, les héritiers de leurs droits propres : ces derniers deviennent bailleurs par l’effet de la succession et peuvent, s’ils remplissent les conditions légales, délivrer un nouveau congé aux fins de reprise à leur profit. Elle traduit enfin la hiérarchie des intérêts en présence, le législateur ayant entendu subordonner l’éviction du locataire à la réalisation effective d’une reprise personnelle par le bénéficiaire désigné, seule garantie de la loyauté de la démarche.
B. Les conséquences pratiques pour les héritiers et les locataires
La solution dégagée le 16 avril 2026 produit des effets directs sur la situation des locataires, qui conservent leur droit au bail lorsque le bailleur décède avant le terme du préavis. Le contrat de location se poursuit, en effet, au profit des héritiers, qui deviennent bailleurs à la place du défunt et recueillent les droits et obligations résultant du bail, conformément aux règles de la transmission successorale des contrats. Le locataire demeure ainsi titulaire de son titre d’occupation, sans pouvoir être contraint à quitter les lieux sur le fondement d’un congé devenu sans effet. Il peut, au demeurant, contester devant le juge des contentieux de la protection toute action en validation de congé ou en expulsion dirigée contre lui, en se prévalant de la caducité du congé lorsque le bénéficiaire désigné est décédé avant la date d’effet. Cette protection n’est toutefois pas absolue, dès lors que les héritiers, devenus bailleurs, peuvent délivrer un nouveau congé aux fins de reprise pour habiter, à condition d’en respecter les conditions légales et d’en être personnellement bénéficiaires.
Pour les héritiers, la leçon de l’arrêt du 16 avril 2026 est d’une importance pratique certaine. Le congé pour reprise n’étant pas transmissible, les héritiers qui entendent récupérer le logement pour l’habiter doivent délivrer un nouveau congé en leur nom propre, au profit de l’un d’eux, et justifier du caractère réel et sérieux de leur décision. Un délai de préavis de six mois doit être respecté, et le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre celui-ci et les bailleurs. En l’absence d’un tel congé, toute action en validation de congé ou en expulsion serait irrecevable, et l’occupation du logement par le locataire demeurerait fondée sur le bail en cours. Cette exigence s’impose même lorsque l’héritier a manifesté, antérieurement au décès, son intention de reprendre le logement, seule la délivrance d’un congé régulier en son nom propre ouvrant droit à la reprise.
Le contentieux du congé pour reprise demeure par ailleurs soumis au régime répressif édicté par l’article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale ». Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et peut solliciter la réparation de son préjudice. Cette sanction pénale s’articule avec la responsabilité civile de droit commun, l’article 1240 du code civil permettant au locataire d’obtenir réparation lorsqu’un comportement fautif du bailleur ou de ses héritiers lui cause un dommage, comme l’illustre la censure, dans l’arrêt du 3 juillet 2025 précité, d’une condamnation pour résistance abusive prononcée sans caractérisation d’une faute.
Enfin, les arrêts du 16 avril 2026 et du 2 octobre 2025 illustrent la vigilance constante de la troisième chambre civile dans l’encadrement du congé pour reprise. La Cour de cassation veille, d’une part, à ce que le locataire ne soit pas privé de son logement au profit d’une personne qui n’a pas qualité pour le reprendre, et, d’autre part, à ce que le bailleur ne soit pas indûment privé de la faculté de récupérer son bien. Or, cet équilibre suppose une lecture rigoureuse des conditions légales, qu’elles soient formelles, substantielles ou personnelles. La jurisprudence récente confirme ainsi que le congé pour reprise, instrument majeur de la gestion locative, demeure un acte hautement formalisé dont la validité tient à la réunion de conditions cumulatives dont aucune ne saurait être tenue pour acquise.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, consacre un régime cohérent du congé pour reprise pour habiter, fondé sur le caractère strictement personnel de la décision de reprise. L’arrêt du 16 avril 2026 rendu sur le pourvoi n° 24-13.191 en constitue le jalon le plus récent, en affirmant que le décès du bénéficiaire désigné dans le congé, survenu avant l’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. Cette solution écarte la transmissibilité du congé aux héritiers et protège le locataire contre une expulsion fondée sur un acte devenu sans objet, tout en laissant aux héritiers la faculté de délivrer un nouveau congé à leur profit. Elle s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui, depuis les arrêts du 9 mars 2023 et du 12 octobre 2023, soumet la reprise à la double exigence du caractère réel et sérieux de la décision et de la qualité du bénéficiaire.
En conséquence, la sécurité juridique des opérations de reprise commande une grande rigueur dans la délivrance du congé, dont la validité dépend de la réunion de conditions formelles, substantielles et personnelles dont la réunion ne saurait être présumée. Le bailleur doit indiquer avec précision l’identité du bénéficiaire, établir le lien existant entre eux, justifier du caractère réel et sérieux de sa décision et s’assurer que les circonstances ne feront pas obstacle, avant la date d’effet du congé, à la réalisation de la reprise. Les héritiers d’un bailleur décédé en cours de préavis doivent, quant à eux, délivrer un nouveau congé en leur nom propre s’ils entendent occuper le logement. Pour toute difficulté relative à un congé pour reprise, à une reprise frauduleuse ou à un litige locatif, l’assistance d’un avocat en droit du bail d’habitation permet d’apprécier la validité des actes, de sécuriser les procédures et de prévenir les contentieux liés à l’occupation des logements.
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