I. Le droit de reprise du bailleur pour construire ou reconstruire l’immeuble : conditions substantielles et exigences formelles du congé
A. La démonstration d’une intention réelle et sérieuse de démolir et de reconstruire l’immeuble existant
L’article L. 145-18 du code de commerce dispose que « le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 ». Cette faculté de reprise constitue l’une des exceptions au principe selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement doit indemniser le preneur, énoncé à l’article L. 145-14 du même code. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, depuis 2012, les conditions dans lesquelles cette dérogation peut être utilement invoquée, en subordonnant la validité du congé à la réalité du projet de construction ou de reconstruction.
La démonstration de l’intention du bailleur repose, en premier lieu, sur une présomption de sincérité de sa déclaration. Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a jugé que « la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372). En l’espèce, la société bailleresse avait délivré un congé pour reconstruire à effet au 30 juin 2018, puis entrepris, par l’intermédiaire de son architecte, les démarches préalables auprès des services de la commune. La haute juridiction a ainsi refusé d’imposer au bailleur l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, dont l’absence ne saurait, à elle seule, entacher la validité du congé.
La preuve de l’intention de démolir et de reconstruire peut, en second lieu, résulter d’éléments extrinsèques et postérieurs à la délivrance du congé. Dans le même arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a relevé qu’« ayant pu tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, elle a souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372). Les juges du fond ont ainsi pu se fonder sur le descriptif de l’architecte et sur le permis de construire délivré ultérieurement pour établir la consistance du projet, alors même que le congé, apprécié en lui-même, ne mentionnait qu’un projet de réhabilitation comportant le déplacement d’une façade.
Cette exigence d’une intention réelle trouve une illustration ancienne mais constante dans l’arrêt du 27 novembre 2012, par lequel la Cour de cassation a validé le congé pour reconstruction délivré par un bailleur qui avait conclu, antérieurement au congé, un compromis de vente avec un acquéreur déclarant destiner l’immeuble à la démolition, avant d’obtenir les permis de démolir et de construire (Cass. 3e civ., 27 nov. 2012, n° 10-30.071). La haute juridiction a en effet énoncé que la cour d’appel, qui a « souverainement retenu l’intention du bailleur de démolir l’immeuble pour le reconstruire, en a exactement déduit que le congé était valable ». À cet égard, la simple transformation de l’immeuble, sans démolition suivie d’une reconstruction, ne relève pas de la faculté de l’article L. 145-18, ainsi que le soutenait la locataire dans le litige tranché en 2025, sans que la cour d’appel n’ait à vérifier la réalité du projet au-delà des éléments produits.
Le contentieux de la reprise intègre, par ailleurs, la situation particulière des immeubles insalubres ou dangereux. L’article L. 145-17, I, 2°, du code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité « s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ». La charge de cette démonstration pèse sur le bailleur, ainsi que l’illustre l’arrêt du 18 septembre 2025 rendu à propos d’un congé avec refus de renouvellement fondé sur l’impossibilité d’exploiter les locaux sans danger (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336). La bailleresse invoquait la dangerosité du bâtiment au vu de rapports techniques évoquant une ruine possible de l’ouvrage, mais la cour d’appel a retenu que ces rapports se limitaient à mentionner la nécessité de « travaux préalables de charpente » « pour un remplacement à l’identique » « sans qu’il soit justifié de la nécessité de démolir et de reconstruire l’immeuble entier ».
Dès lors que la démolition complète de l’immeuble et sa reconstruction ne sont pas établies, l’exemption d’indemnité ne peut prospérer. La Cour de cassation a, dans cette même affaire, approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « la bailleresse, qui ne justifiait d’aucun des motifs prévus à l’article L. 145-17 du code de commerce, était redevable d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336). En conséquence, le bailleur qui invoque l’insalubrité ou le danger doit rapporter la preuve, d’une part, de la reconnaissance administrative de l’insalubrité ou de l’impossibilité d’occupation sans danger, d’autre part, du caractère nécessaire de la démolition. La présomption de sincérité qui bénéficie à la déclaration de reprise ne s’étend pas aux motifs de l’article L. 145-17, dont la réunion doit être démontrée.
B. Le formalisme du congé et l’exigence d’une offre précise d’un local de remplacement
Le congé pour reconstruction demeure soumis aux règles générales du congé édictées par l’article L. 145-9 du code de commerce. Aux termes de ce texte, « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Le bailleur qui se prévaut de l’article L. 145-18 doit donc, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, « viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location », conformément au quatrième alinéa de ce texte.
La précision de l’offre de relocation constitue une condition de validité du congé. Dans l’affaire jugée le 13 novembre 2012, la cour d’appel avait retenu que « l’offre, qui a pour objet de permettre au locataire de se déterminer sur l’acceptation de la proposition ou sur la saisine d’une juridiction, doit être précisée dans le congé à peine de nullité » (Cass. 3e civ., 13 nov. 2012, n° 11-16.123). Le congé qui se borne à offrir « de rechercher » des locaux pour le locataire, sans préciser les conditions de la nouvelle location, ne constitue pas l’offre d’un local correspondant aux besoins et aux possibilités du preneur, exigée par le texte, et encourt en conséquence la nullité. Or, cette exigence s’explique par la finalité même de l’offre, qui doit permettre au locataire de se déterminer en connaissance de cause.
La question de la consistance de l’offre de local de remplacement a été tranchée par un arrêt de principe du 14 janvier 2016, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-19.092). La bailleresse, qui reconstruisait une galerie marchande, avait communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert en remplacement, alors que ce local n’était pas encore construit au jour du congé. La cour d’appel de Pau avait retenu que le local de remplacement visé par l’article L. 145-18 s’entend d’un local mis à la disposition du preneur au moment où le congé est délivré, de sorte que l’indemnité d’éviction était due. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, en relevant que « le local proposé en remplacement n’existait pas au moment où le congé a été délivré ».
La solution consacrée en 2016 demeure nuancée : le local de remplacement n’a pas nécessairement à être achevé et disponible au jour de la signification du congé, dès lors que le preneur est mis en mesure de se prononcer tant sur le local offert que sur les conditions de la nouvelle location. La cour d’appel de Pau avait, à cet égard, rappelé que « la proposition d’une indemnité d’éviction est donc le principe en cas de refus de renouvellement du bail, la possibilité d’y échapper pour le bailleur telle qu’elle figure à l’alinéa 3 de l’article L 145-18, doit être strictement interprétée » (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-19.092). En conséquence, le bailleur doit être en mesure de présenter, dès le jour du congé, les caractéristiques essentielles du local de remplacement et les conditions de la location proposée.
Lorsque le bailleur se prévaut du bénéfice de l’article L. 145-18, le locataire dispose d’un délai de trois mois pour faire connaître son acceptation par acte extrajudiciaire ou pour saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58 du code de commerce. Si les parties ne sont en désaccord que sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure de l’article L. 145-56 du même code. Par ailleurs, l’alinéa 3 de l’article L. 145-18 prévoit que le locataire, « le cas échéant, perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds », outre le remboursement de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.
II. Les conséquences indemnitaires de la reprise et la protection du locataire évincé
A. Le principe de l’indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement
Le refus de renouvellement pour reconstruction n’exonère pas le bailleur de l’indemnité d’éviction, dont le principe demeure la règle. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation. La reconstruction de l’immeuble constitue donc, non une cause d’exonération, mais le fondement d’un congé dont la charge indemnitaire subsiste.
Le paiement de l’indemnité commande le départ du locataire, en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, selon lequel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». La Cour de cassation a fait application de cette règle dans l’arrêt du 27 novembre 2012, en énonçant qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ; que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 27 nov. 2012, n° 10-30.071). Ayant validé le congé pour reconstruction tout en condamnant le bailleur au paiement de l’indemnité, la cour d’appel ne pouvait ordonner l’expulsion du locataire avant ce paiement ; la cassation a été prononcée de ce chef.
Le droit au maintien dans les lieux s’accompagne, pendant la période d’occupation, du paiement d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux sections relatives au loyer, compte tenu de tous éléments d’appréciation. La jurisprudence admet, à cet égard, que l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux trouve sa source dans l’occupation sans droit ni titre postérieure au congé, sans que cette circonstance ne prive le preneur de la protection de l’article L. 145-28 tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été payée. Or, le bailleur qui souhaite accélérer la libération des locaux dispose, depuis la réforme entrée en vigueur en 2020, d’un mécanisme dérogatoire réservé aux travaux dans un secteur ou périmètre prévu par les articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme.
Pour ces opérations d’aménagement d’intérêt général, l’alinéa 4 de l’article L. 145-28 du code de commerce prévoit que « le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée ». Cette dérogation, strictement limitée aux hypothèses du deuxième alinéa de l’article L. 145-18, illustre la rigueur avec laquelle la loi encadre la reprise des locaux commerciaux : le bailleur ne peut jamais obtenir la libération des lieux sans un versement, définitif ou provisionnel, au profit du locataire évincé. En dehors de ce cas, le maintien dans les lieux perdure jusqu’au paiement intégral de l’indemnité.
Le contentieux de l’indemnité révèle, par ailleurs, la rigueur procédurale imposée au bailleur qui prétend se soustraire au paiement. Dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, la cour d’appel avait également relevé que la bailleresse « n’avait pas satisfait aux conditions de forme de mise en oeuvre d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, ne justifiant pas avoir préalablement mis en demeure le preneur par acte extrajudiciaire de cesser l’inexécution invoquée en reproduisant les termes de l’article L. 145-27 du code de commerce avant la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336). Le refus de renouvellement sans indemnité suppose donc, lorsqu’il est fondé sur l’inexécution des obligations du preneur, le respect préalable d’une mise en demeure conforme, dont l’absence fait échec à l’exemption.
B. Le droit de priorité du locataire dans l’immeuble reconstruit et le contentieux de la reprise
La reconstruction de l’immeuble ouvre au locataire évincé un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit. L’article L. 145-17, II, du code de commerce dispose qu’« en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ». Ce droit, qui constitue la contrepartie de la perte du fonds de commerce, doit être exercé selon des modalités strictes, définies par l’article L. 145-19 du même code.
Le locataire qui entend se prévaloir de la priorité doit, en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en lui faisant connaître son nouveau domicile, et notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile. Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d’occuper lui-même un nouveau local, aviser le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail, en indiquant, à peine de nullité, le délai de trois mois dont dispose le locataire pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. À défaut d’accord sur les conditions du bail, celles-ci sont déterminées selon la procédure de l’article L. 145-56. Aux termes de l’article L. 145-19 du code de commerce, « le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents est passible, sur demande de son locataire, du paiement à ce dernier de dommages-intérêts ».
L’étendue du droit de priorité est, en outre, limitée par l’article L. 145-20 du code de commerce, selon lequel « lorsque l’immeuble reconstruit, dans les conditions prévues à l’article L. 145-17, possède une superficie supérieure à celle de l’immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers ». Lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens ayant fait connaître leur intention d’occuper les lieux. Dès lors, le droit de priorité n’emporte pas un droit à la reconduction à l’identique, mais un droit de préférence proportionné aux besoins commerciaux antérieurs.
Le contentieux de la reprise est, par ailleurs, enfermé dans des délais stricts, dont la méconnaissance fait perdre au preneur la possibilité de contester le congé ou d’obtenir l’indemnité. L’article L. 145-60 du code de commerce énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », et l’article L. 145-9 impose au locataire de saisir le tribunal avant l’expiration de ce délai, courant à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Dans l’arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a rappelé l’importance de la contestation du refus de renouvellement dans le délai biennal, la locataire soutenant que « la prescription de l’action de la Société Carigil en contestation du congé avec refus de renouvellement du bail commercial, et partant celle de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, a donc été interrompue » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La cassation prononcée dans cette affaire, fondée sur la méconnaissance des articles 455 et 954 du code de procédure civile, souligne que la contestation doit résulter de conclusions explicites, dont les prétentions doivent être examinées par les juges du fond.
La reconstruction peut, enfin, résulter d’un sinistre ayant détruit l’immeuble loué, hypothèse dans laquelle le sort du bail appelle des solutions spécifiques. Dans l’arrêt du 5 avril 2018, un restaurant d’altitude détruit par un incendie avait été reconstruit par le bailleur, sans que les parties ne parviennent à s’accorder sur les conditions d’un nouveau bail ; la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire, en retenant, par motifs adoptés, que « l’indemnité d’assurance devait revenir à la communauté de communes en tant que propriétaire de l’immeuble sinistré » (Cass. 3e civ., 5 avr. 2018, n° 17-14.668). La destruction de la chose louée met fin au bail, et la reconstruction entreprise par le bailleur ne fait pas renaître l’ancien rapport locatif, les parties demeurant libres de négocier les conditions d’une nouvelle occupation.
Conclusion
Le régime du congé pour reconstruction, organisé par les articles L. 145-17, L. 145-18, L. 145-19 et L. 145-20 du code de commerce, réalise un équilibre délicat entre la liberté du propriétaire de construire et la protection du fonds de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile, des arrêts de 2012 aux décisions de 2025 et 2026, en a précisé les contours : la déclaration de reprise est présumée sincère, mais l’intention de démolir et de reconstruire doit pouvoir être établie ; le congé doit respecter un formalisme rigoureux, notamment quant à l’offre d’un local de remplacement ; l’indemnité d’éviction demeure la règle, le maintien dans les lieux étant garanti jusqu’à son paiement ; le droit de priorité, enfin, offre au preneur une perspective de réinstallation dans l’immeuble reconstruit. Dès lors, tant le bailleur que le preneur ont intérêt à anticiper les conditions d’exercice de la reprise, au moment de la rédaction du bail comme lors de la délivrance du congé.
La maîtrise de ce dispositif, dont les enjeux économiques sont considérables pour les deux parties, suppose une analyse au cas par cas de la situation du fonds de commerce, de la valeur locative et des perspectives du projet de construction. Un avocat en droit des baux commerciaux peut assister le bailleur dans la préparation du congé et de l’offre de relocation, ou le preneur dans la contestation du congé, l’exercice du droit de priorité et la fixation de l’indemnité d’éviction. La vigilance s’impose d’autant plus que les délais, notamment le délai biennal de l’article L. 145-60, sont brefs et que leur méconnaissance est sanctionnée sans considération de la bonne foi des parties.
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