I. Le mécanisme légal de la garantie financière d’achèvement en VEFA
A. Le cadre légal protecteur de l’acquéreur immobilier
La vente en l’état futur d’achèvement, régie par les articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, constitue un mécanisme contractuel par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation impose que tout contrat comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction revête la forme de l’un des contrats prévus par ces dispositions, à peine de nullité. Ce formalisme protecteur, d’ordre public, vise à prémunir l’acquéreur contre le risque d’insolvabilité du promoteur avant la livraison de l’immeuble.
Au cœur de ce dispositif se trouve l’obligation faite au vendeur de souscrire, avant la conclusion du contrat définitif, une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, conformément à l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte précise que la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il ajoute que le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête, lequel dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage et a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. L’administrateur ad hoc est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité.
L’article L. 261-11 du même code exige que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement soit conclu par acte authentique et qu’il précise, outre la description de l’immeuble et son prix, le délai de livraison et la justification de la garantie financière prescrite, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat. L’inobservation de ces dispositions entraîne la nullité du contrat, laquelle ne peut toutefois être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux. Cette architecture légale confère à l’acquéreur une protection renforcée, en amont comme en aval de la conclusion du contrat, contre les aléas financiers susceptibles d’affecter la solvabilité du promoteur.
B. La mise en œuvre de la garantie face à la défaillance du promoteur
Lorsque le vendeur en l’état futur d’achèvement fait l’objet d’une procédure collective, la garantie financière d’achèvement constitue le rempart essentiel de l’acquéreur contre l’interruption des travaux et l’immobilisation de son investissement. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 11 mai 2023, que « le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente » (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 22-13.696. Dans cette même décision, la Haute juridiction a précisé que « la créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en œuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant ».
Cette jurisprudence établit une corrélation stricte entre le montant réclamé par le garant et les travaux qu’il a effectivement financés. En d’autres termes, le garant ne saurait réclamer à l’acquéreur le paiement intégral du solde du prix si une partie des ouvrages a été réalisée par d’autres intervenants ou prise en charge directement par l’acquéreur. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure, consacre le principe selon lequel le garant d’achèvement se substitue au vendeur défaillant dans la limite des prestations qu’il exécute ou fait exécuter, sans pouvoir revendiquer davantage que ce à quoi le vendeur initial aurait pu prétendre si les travaux avaient été menés à leur terme.
Par ailleurs, la garantie d’achèvement doit être distinguée des autres mécanismes de protection de l’acquéreur immobilier. L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation définit l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement comme étant réputé achevé « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Cette définition légale de l’achèvement a des incidences directes sur le déclenchement de la garantie financière, laquelle ne peut être mise en œuvre qu’en cas de défaillance du vendeur avant que l’immeuble ne soit parvenu au stade de l’achèvement au sens de ce texte.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 6 juillet 2023, les contours de la responsabilité du garant financier à l’égard des acquéreurs en cas de défaillance du promoteur. Dans cette affaire, la société civile immobilière Les Jardins du Trait avait souhaité faire construire un immeuble destiné à la vente en l’état futur d’achèvement, une garantie d’achèvement lui ayant été consentie par un établissement bancaire. Les travaux de construction n’avaient toutefois pas débuté après la démolition de l’existant et la SCI avait été placée en liquidation judiciaire. Les acquéreurs avaient alors assigné le garant d’achèvement en résolution des contrats de vente et en indemnisation, lui imputant à faute d’avoir laissé périmer le permis de construire, les privant ainsi du bénéfice de la garantie d’achèvement (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-12.741, Publié au Bulletin).
En pratique, la garantie financière d’achèvement prend le plus souvent la forme d’un cautionnement bancaire ou d’une garantie autonome consentie par un établissement de crédit, lequel s’engage à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur. Le mécanisme de l’administrateur ad hoc, désigné sur requête par le garant, permet quant à lui d’assurer la continuité de l’opération de construction sans que la défaillance du promoteur ne paralyse le chantier, l’administrateur disposant, comme le précise l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, des pouvoirs du maître de l’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Dès lors, la garantie financière d’achèvement ne se limite pas à une simple sûreté passive au profit de l’acquéreur ; elle emporte, pour le garant qui la souscrit, une obligation active de mener les travaux à leur terme ou, à tout le moins, de ne pas compromettre par sa négligence la réalisation de l’opération de construction. À cet égard, la responsabilité du garant peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun lorsque sa carence fautive a privé l’acquéreur du bénéfice effectif de la garantie souscrite.
II. Le régime contentieux de la garantie : charge de la preuve et office du juge
A. La charge de la preuve pesant sur le garant financier
L’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans la clarification des règles probatoires applicables au contentieux de la garantie d’achèvement. Dans l’arrêt précité du 11 mai 2023, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait condamné l’acquéreur à verser au garant l’intégralité du solde du prix de vente, au motif que celui-ci n’établissait pas que les travaux litigieux n’avaient pas été réalisés en exécution de la garantie d’achèvement. La Haute juridiction énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et qu’« il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage » (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 22-13.696, Publié au Bulletin).
En statuant ainsi, la Cour de cassation a inversé la charge de la preuve telle qu’elle avait été appliquée par les juges du fond : il n’incombe pas à l’acquéreur de démontrer que les travaux n’ont pas été pris en charge par le garant, mais bien au garant de rapporter la preuve positive que les sommes qu’il réclame correspondent à des prestations qu’il a effectivement financées. Cette solution, qui s’évince des principes généraux du droit de la preuve consacrés par l’article 1353 du code civil, constitue une protection essentielle pour l’acquéreur, lequel ne dispose pas, par hypothèse, d’un accès direct aux documents comptables et financiers du garant ou du promoteur défaillant.
Or, dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire du vendeur, la situation probatoire est encore plus délicate pour l’acquéreur, qui se trouve confronté à l’opacité des comptes de l’opération de construction. La solution dégagée par la Cour de cassation permet précisément de remédier à cette asymétrie informationnelle en faisant peser la charge de la preuve sur le garant, lequel est, par nature, le mieux à même de justifier des dépenses qu’il a engagées dans le cadre de la mise en œuvre de sa garantie. En conséquence, le garant ne peut exiger le paiement du solde du prix sans produire les justificatifs des travaux qu’il a financés, faute de quoi sa demande doit être rejetée.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans une tendance plus large de protection de l’acquéreur immobilier, qui se manifeste également dans le contentieux des non-conformités apparentes. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans un arrêt du 13 février 2025, que « l’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, est irrecevable pour forclusion lorsqu’elle a été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-15.846, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction encadre les actions des acquéreurs en VEFA, lesquels doivent être particulièrement vigilants quant aux délais pour agir.
Par ailleurs, la question de l’achèvement de l’immeuble, condition de la livraison et de l’exigibilité du solde du prix, a également donné lieu à des précisions jurisprudentielles. Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le bien était achevé à la date de livraison prévue, au motif que « la clause pénale renvoyait au paragraphe de l’acte de vente qui ne faisait référence qu’à l’achèvement de la maison dont l’habitabilité n’était pas contestée et que celui-ci interdisait à l’acquéreur d’invoquer la non-finition des abords pour refuser la livraison » (Civ. 3e, 11 décembre 2025, n° 24-10.816). Cette solution rappelle que les clauses du contrat de VEFA, librement négociées entre les parties, déterminent les obligations respectives du vendeur et de l’acquéreur quant aux conditions de l’achèvement et de la livraison.
B. L’articulation de la garantie d’achèvement avec les autres garanties légales
La mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement ne fait pas obstacle à l’application des autres régimes de responsabilité auxquels sont soumis les intervenants à l’acte de construire. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 7 novembre 2024, rendu à propos d’une vente en l’état futur d’achèvement d’une maison d’habitation dont le vendeur avait été placé en liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la Haute juridiction a rappelé que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » et que « constitue la cause étrangère, au sens de ce texte, l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage, qui exonère en tout ou partie les constructeurs de leur responsabilité tant à son égard qu’à l’égard de l’acquéreur » (Civ. 3e, 7 novembre 2024, n° 22-22.794).
Cette décision illustre la coexistence des régimes de garantie en matière de construction immobilière : la garantie financière d’achèvement, qui permet de pallier la défaillance financière du promoteur, n’absorbe pas la garantie décennale des constructeurs, laquelle demeure applicable aux désordres affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage, indépendamment de la situation financière du vendeur. En d’autres termes, la circonstance que le garant d’achèvement ait pris le relais du promoteur défaillant ne prive pas l’acquéreur du droit d’agir contre les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de la responsabilité décennale. Cette articulation des garanties confère à l’acquéreur immobilier une protection à plusieurs niveaux, qui couvre à la fois le risque d’inachèvement et le risque de malfaçons.
Dès lors, l’acquéreur confronté à la défaillance de son vendeur en VEFA dispose d’un éventail de voies de droit qu’il peut actionner cumulativement ou successivement, selon la nature des préjudices subis. Il peut, en premier lieu, solliciter la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement pour obtenir la réalisation des travaux par le garant ou le remboursement des sommes versées. Il peut, en second lieu, engager la responsabilité du garant pour faute si celui-ci a, par sa négligence ou son inertie, compromis la réalisation de l’opération. Il peut, en troisième lieu, se prévaloir des garanties légales de la construction, et notamment de la garantie décennale, à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs, pour les désordres affectant l’ouvrage après son achèvement.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre les différents fondements juridiques de l’action de l’acquéreur a été précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 11 décembre 2025, qui a rappelé que « si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but » (Civ. 3e, 11 décembre 2025, n° 23-19.474). Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante, permet à l’acquéreur qui a diligenté une action en garantie des vices cachés de bénéficier de l’effet interruptif de prescription à l’égard d’une action en dol, dès lors que ces deux actions tendent au même but, à savoir l’indemnisation des préjudices résultant de l’existence de vices ou de non-conformités non révélés lors de la vente.
La Cour de cassation a également précisé dans cette même décision que le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription, et non de forclusion, susceptible de suspension en cas de mesure d’instruction ordonnée par le juge avant tout procès, conformément aux articles 2239 et 2241 du code civil. Cette qualification jurisprudentielle du délai de l’action en garantie des vices cachés, qui remonte à l’arrêt de la Chambre mixte du 21 juillet 2023, a des incidences pratiques considérables pour l’acquéreur en VEFA, qui peut ainsi bénéficier de la suspension du délai pendant toute la durée de l’expertise judiciaire ordonnée à sa demande, sans craindre d’être forclos avant le dépôt du rapport.
Or, cette suspension du délai de prescription n’est toutefois pas sans limite, car le délai recommence à courir à compter du jour où la mesure d’instruction a été exécutée, c’est-à-dire à la date du dépôt du rapport d’expertise. L’acquéreur doit donc faire preuve d’une vigilance particulière quant au suivi des expertises judiciaires en cours et ne pas différer excessivement l’introduction de son action au fond, sous peine de voir son action déclarée irrecevable. Par ailleurs, la jurisprudence admet que l’interruption de la prescription peut s’étendre d’une action à l’autre lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but, ce qui permet à l’acquéreur de bénéficier de l’effet interruptif de l’assignation en référé-expertise à l’égard d’une action fondée sur un autre fondement juridique, pour autant que les deux actions poursuivent la même finalité indemnitaire.
À cet égard, il convient de souligner que l’article 1642-1 du code civil, applicable à la vente d’immeuble à construire, dispose que le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Cette disposition, qui déroge au droit commun de la vente en instituant une obligation de garantie à la charge du vendeur pour les vices apparents, constitue un complément indispensable à la garantie financière d’achèvement, en ce qu’elle permet à l’acquéreur d’obtenir la réparation des désordres et non-conformités constatés lors de la livraison, indépendamment de toute défaillance financière du promoteur.
Conclusion
La garantie financière d’achèvement constitue ainsi la clé de voûte de la protection de l’acquéreur en vente en l’état futur d’achèvement, en ce qu’elle permet de neutraliser le risque d’insolvabilité du promoteur avant la livraison de l’immeuble. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et tout particulièrement l’arrêt du 11 mai 2023, a sensiblement renforcé cette protection en faisant peser sur le garant la charge de prouver l’étendue de ses diligences, rétablissant ainsi un équilibre probatoire favorable à l’acquéreur. Par ailleurs, l’articulation entre la garantie d’achèvement, la garantie décennale et la garantie des vices apparents offre à l’acquéreur un maillage juridique complet, dont l’efficacité repose toutefois sur une mise en œuvre diligente et un respect scrupuleux des délais pour agir, sous peine de forclusion. En conséquence, la sécurisation juridique d’une acquisition en VEFA commande, tant au stade de la conclusion du contrat qu’à celui de la survenance d’une difficulté, une analyse rigoureuse des garanties souscrites et des voies de droit ouvertes à l’acquéreur. À cet égard, la vérification de l’existence et de la teneur de la garantie financière d’achèvement, la lecture attentive des clauses du contrat relatives aux conditions de livraison et de paiement du solde du prix, et la conservation des preuves des diligences accomplies constituent autant de précautions élémentaires dont la négligence peut s’avérer lourde de conséquences pour l’acquéreur confronté à la défaillance du promoteur. Or, la complexité du cadre juridique de la VEFA rend souvent nécessaire l’assistance d’un professionnel du droit immobilier, tant pour la négociation précontractuelle que pour la gestion des incidents susceptibles de survenir en cours d’exécution du contrat.
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