I. Le droit au renouvellement du bail commercial, une protection cardinale du preneur
A. L’assise légale du droit au renouvellement : le statut impératif des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un corps de règles d’ordre public destiné à protéger le fonds de commerce exploité par le preneur. Ce dispositif confère au locataire commerçant, industriel ou artisan immatriculé un droit au renouvellement du bail à son expiration, droit qui forme la clef de voûte de l’édifice protecteur élaboré par le législateur depuis le décret du 30 septembre 1953. L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne ce droit à une exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant l’échéance du bail, sauf motifs légitimes de nature à justifier une interruption temporaire de l’activité commerciale. L’article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement, consacrant ainsi le caractère impératif de la protection légale.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec constance à l’effectivité de ce droit. Par un arrêt du 20 avril 2023, elle a rappelé que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, conditionne le droit du preneur au renouvellement et peut être invoqué par le bailleur pendant toute la durée de l’instance, sans que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ne fasse obstacle à cette invocation (Civ. 3e, 20 avril 2023, n° 22-12.937). À cet égard, la Cour de cassation a précisé que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de l’instance ». Par un arrêt publié du 25 mai 2023, la même chambre a réaffirmé que le régime du statut des baux commerciaux et la prescription de l’article L. 145-60 sont d’interprétation stricte, en censurant une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en dénégation du statut exercée par le bailleur (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-15.946, publié au Bulletin).
En conséquence, le droit au renouvellement ne saurait être tenu pour une simple faculté offerte au preneur : il s’agit d’un droit substantiel dont la privation ne peut résulter que d’un congé régulier, assorti le cas échéant du versement d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-1 précise que le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou encore à un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculé au registre national des entreprises. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le statut s’applique également au preneur qui exploite le fonds sous forme de location-gérance, dès lors que le propriétaire du fonds remplit les conditions d’immatriculation requises par la loi (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-24.394). Or, la qualification juridique de l’acte délivré par le bailleur revêt une importance décisive, car elle détermine si le preneur conserve son droit au maintien dans les lieux ou si, au contraire, il doit être indemnisé de la perte de son fonds de commerce.
B. Le congé du bailleur, acte unilatéral dont la qualification détermine le sort du bail
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut, le bail se prolonge tacitement. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. Ce formalisme rigoureux s’explique par la gravité des conséquences de cet acte pour le preneur.
La Cour de cassation a, de longue date, qualifié le congé d’acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré. L’arrêt du 11 janvier 2024, publié au Bulletin, rappelle cette jurisprudence constante en ces termes : « un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin). Cette qualification emporte des conséquences essentielles : le congé échappe aux règles de la formation du contrat, et le bailleur ne peut, par ce mécanisme, imposer au preneur de nouvelles conditions contractuelles que ce dernier n’aurait pas acceptées.
Or, la pratique révèle que certains bailleurs, désireux d’obtenir une modification substantielle des conditions du bail sans s’acquitter de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, délivrent un congé assorti d’une offre de renouvellement subordonnée à des clauses et conditions différentes du bail expiré. Cette technique, qualifiée de « congé-modifié » par la doctrine, soulève une difficulté majeure de qualification : un tel acte constitue-t-il un véritable congé avec offre de renouvellement, ou doit-il s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement, déclenchant l’obligation de verser l’indemnité d’éviction ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette question avec une netteté remarquable dans son arrêt du 11 janvier 2024.
II. La requalification prétorienne du congé modifié en refus de renouvellement
A. L’apport décisif de l’arrêt du 11 janvier 2024 : une solution d’une grande rigueur
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 11 janvier 2024, un syndicat intercommunal, bailleur, avait délivré à ses locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à de nouvelles obligations d’entretien à la charge des preneurs. Les locataires avaient restitué les lieux et assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté cette demande, estimant que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser comme un congé sans offre de renouvellement.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce. Au terme d’une motivation spécialement construite, elle énonce le principe suivant : « à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». La Cour en déduit immédiatement la conséquence juridique qui s’impose : « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin).
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la conception du congé comme acte unilatéral, que la Cour rappelle expressément en s’appuyant sur des précédents anciens : « la Cour de cassation retient qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. n° 164 ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-16.701, Bull. n° 138) ». Par ailleurs, le raisonnement de la Cour de cassation repose sur une prémisse contractualiste rigoureuse : le renouvellement du bail ne peut s’opérer que par la reconduction des conditions antérieures, de sorte que toute modification substantielle proposée par le bailleur équivaut nécessairement à un refus de renouveler le bail tel qu’il existait. Dès lors, le preneur se trouve évincé au sens de l’article L. 145-14 et peut prétendre à une indemnité compensatrice.
La portée de cette décision, rendue en formation de section, est considérable. Elle met un terme aux stratégies de certains bailleurs qui, en assortissant l’offre de renouvellement de modifications substantielles, tentaient d’éluder le versement de l’indemnité d’éviction tout en imposant de nouvelles conditions au preneur. La troisième chambre civile opère ainsi un alignement de la qualification juridique sur la réalité économique de l’opération : proposer un nouveau contrat à des conditions modifiées, c’est refuser de renouveler le contrat existant. En conséquence, la sanction indemnitaire prévue par le législateur doit trouver à s’appliquer.
B. Les conséquences indemnitaires et la portée de la solution pour les praticiens
L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Il s’agit d’une charge financière lourde pour le bailleur, dont le montant peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros selon la valeur du fonds exploité dans les lieux loués.
L’arrêt du 11 janvier 2024 renforce donc considérablement la position du preneur confronté à un congé-modifié. Au lieu d’être contraint d’accepter les nouvelles conditions proposées ou de quitter les lieux sans indemnité, le locataire peut désormais se prévaloir d’une jurisprudence claire pour exiger le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette solution est d’autant plus protectrice que l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses faisant échec au droit de renouvellement, est d’interprétation stricte et s’applique aux baux en cours. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a rappelé que l’article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices leur caractère réputé non écrit, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-14.089). À cet égard, la Cour a précisé qu’« une loi nouvelle ne saurait, sans rétroactivité, régir les effets des situations juridiques définitivement réalisés avant son entrée en vigueur ».
La même décision du 16 novembre 2023 illustre la rigueur avec laquelle la jurisprudence apprécie les clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction insérées dans les baux commerciaux. En l’espèce, un bail comportait une clause de renonciation de la locataire à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, et le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir déclaré cette clause valable au regard du droit applicable à la date de cessation du bail, tout en rappelant que l’exception de nullité ne peut être invoquée que comme moyen de défense opposé à une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé, et non par le demandeur qui agit par voie d’action. Cette solution rappelle que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui édicte que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », impose au preneur une vigilance particulière dans la mise en œuvre de ses droits.
Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation en matière d’indemnité d’éviction ne se limite pas à la question de la qualification du congé. Dans un arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui, après avoir constaté que la bailleresse n’avait pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans pour faire constater l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, avait néanmoins refusé d’ordonner une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 22-13.376). Cette décision consacre l’automaticité du droit à indemnité d’éviction lorsque le bailleur ne démontre pas, dans les délais légaux, l’existence d’un motif grave et légitime de nature à l’exonérer de cette obligation.
En complément, la question du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, gouvernée par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, entretient des liens étroits avec la problématique du congé-modifié. L’article L. 145-33 dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un arrêt du 4 juillet 2024 a précisé les conditions dans lesquelles le bailleur peut obtenir un déplafonnement du loyer en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-13.515). La Cour y énonce qu’« il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». En l’espèce, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir souverainement retenu que la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’était pas rapportée, rejetant ainsi la demande de fixation d’un prix déplafonné.
Un autre arrêt du 16 mars 2023 avait déjà rappelé que la preuve d’un prix anormalement bas lors de la fixation du loyer initial peut justifier un déplafonnement, mais à la condition expresse que des circonstances particulières aient eu une incidence sur cette fixation (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.713). Cette jurisprudence, combinée à la solution de l’arrêt du 11 janvier 2024, dessine un équilibre subtil entre la protection du preneur contre les modifications unilatérales du contrat et la possibilité pour le bailleur d’obtenir, dans le cadre d’un véritable renouvellement, une adaptation du loyer à la valeur locative réelle des lieux.
La décision du 11 janvier 2024 revêt également une importance pratique considérable pour la rédaction des congés commerciaux. Le bailleur qui souhaite renouveler le bail à des conditions modifiées doit désormais mesurer le risque de requalification de son congé en refus de renouvellement, avec les conséquences indemnitaires que cela emporte. En conséquence, la voie de la négociation amiable préalable au congé apparaît comme une alternative prudente, permettant aux parties de convenir ensemble des modifications sans exposer le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction qu’il n’aurait pas anticipée. Par ailleurs, le conseil du preneur confronté à un tel congé-modifié doit immédiatement alerter son client sur la nature véritable de l’acte reçu et sur le droit à indemnité qui en découle, sans attendre l’expiration du délai de deux ans prévu par l’article L. 145-9 pour saisir le tribunal compétent.
La solution dégagée par l’arrêt du 11 janvier 2024 doit également être mise en perspective avec la jurisprudence relative au droit de repentir du bailleur. L’article L. 145-58 du code de commerce permet au bailleur qui a refusé le renouvellement du bail de revenir sur sa décision, à condition que le preneur soit encore dans les lieux et qu’il n’ait pas déjà acquis ou loué un autre fonds de commerce. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une situation dans laquelle le bailleur, après avoir délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, avait exercé son droit de repentir (Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-17.409). Cette faculté de repentir, combinée à la solution nouvelle sur le congé-modifié, offre au bailleur une échappatoire : s’il délivre un congé qui pourrait être qualifié de refus de renouvellement, il conserve la possibilité de se raviser et de proposer un renouvellement aux conditions antérieures du bail.
Dès lors, l’économie générale du dispositif protecteur du preneur à bail commercial se trouve confortée par une jurisprudence exigeante, qui veille à ce que les droits du locataire ne soient pas contournés par des montages contractuels ou des artifices de rédaction. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, en affirmant avec force que le bailleur ne peut imposer unilatéralement de nouvelles conditions au preneur sans s’exposer aux conséquences indemnitaires du refus de renouvellement, rappelle que le statut des baux commerciaux repose sur un équilibre entre la liberté contractuelle et la protection du fonds de commerce. Cet équilibre commande que toute modification substantielle du contrat résulte d’un accord des parties et non de la volonté unilatérale d’un contractant, fût-il le propriétaire des murs. La rigueur de la solution dégagée par la troisième chambre civile invite ainsi les praticiens à une particulière vigilance dans la rédaction des actes et dans le conseil délivré tant aux bailleurs qu’aux preneurs.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 11 janvier 2024 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. En affirmant qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction, la Cour de cassation renforce substantiellement la protection du preneur et consacre une lecture cohérente du droit du renouvellement des baux commerciaux. Cette solution, fondée sur la nature unilatérale du congé et sur le principe selon lequel le renouvellement s’opère aux conditions du bail antérieur, invite le bailleur à la plus grande prudence lorsqu’il envisage de modifier les termes du contrat en cours. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui, des conditions d’immatriculation du preneur aux modalités de fixation du loyer déplafonné, assure l’effectivité du statut protecteur édicté par le code de commerce au bénéfice des exploitants de fonds de commerce.
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