I. La summa divisio légale entre les grosses réparations du bailleur et les réparations locatives du preneur
A. La définition légale des grosses réparations de l’article 606 du code civil
La répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur constitue l’un des enjeux financiers les plus sensibles du bail commercial. Le législateur a posé, dès le code civil de 1804, une distinction fondamentale entre les grosses réparations, qui incombent par nature au propriétaire, et les réparations d’entretien, qui relèvent du locataire. L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien. Cette définition, inchangée depuis plus de deux siècles, demeure le socle de toute analyse en matière d’obligation d’entretien des locaux loués. La Cour de cassation en a précisé le périmètre à de nombreuses reprises : les réparations prévues à l’article 606 du code civil intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité, ainsi qu’elle l’a rappelé dans un arrêt rendu le 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863).
Or, cette summa divisio, pour claire qu’elle paraisse dans son énoncé, suscite un contentieux abondant devant les juridictions, notamment lorsqu’il s’agit de qualifier des travaux de réfection de toiture, de reprise de charpente ou de mise en conformité avec les normes de sécurité. La troisième chambre civile est ainsi conduite à préciser, de manière itérative, l’étendue exacte de la notion de grosses réparations au sens de l’article 606. Dans un arrêt publié au Bulletin du 26 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715), la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que les travaux de remise en état des locaux loués à la suite d’un incendie d’origine accidentelle sont, sauf clause expresse contraire, à la charge du bailleur dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, les articles 1733 et 1734 du code civil n’ayant pas été introduits dans ces départements par la loi du 1er juin 1924. Cette décision illustre la nécessité d’articuler le droit commun des réparations avec les particularismes locaux hérités du droit local alsacien-mosellan.
Par ailleurs, la jurisprudence contemporaine confirme que les travaux affectant la structure même de l’immeuble, tels que la réfection des couvertures, des zingueries et des étanchéités, relèvent bien par nature de l’article 606 du code civil, et donc du bailleur. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 1er juin 2022 (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598), que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations autres que celles locatives qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur. La haute juridiction a refusé de faire produire effet à une clause qui, bien que mentionnant l’article 606, ne désignait pas avec une précision suffisante les travaux de réfection des couvertures et de la charpente des bâtiments loués. Dès lors, le critère déterminant réside dans l’identification précise du type de travaux visés par la stipulation contractuelle : une référence générique aux grosses réparations ne saurait suffire à opérer un transfert valable au preneur.
B. Le régime impératif des articles R.145-35 du code de commerce et 1720 du code civil
Le statut des baux commerciaux a renforcé cette protection du preneur en édictant des dispositions impératives qui encadrent la répartition conventionnelle des charges. L’article R.145-35 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Il ajoute que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, ne peuvent pas davantage être mises à la charge du preneur. Cette disposition, introduite par le décret du 3 novembre 2014, constitue un tempérament majeur à la liberté contractuelle qui prévalait antérieurement en matière de répartition des charges locatives.
En conséquence, le législateur a institué un ordre public de protection qui prohibe toute stipulation mettant à la charge du preneur les dépenses afférentes aux grosses réparations, aux travaux de mise en conformité relevant de l’article 606 ainsi que les impôts et taxes dont le redevable légal est le bailleur. L’article R.145-35 énumère limitativement cinq catégories de dépenses qui, par leur nature, ne peuvent être transférées au locataire : les grosses réparations, les travaux de mise en conformité assimilés, les impôts et taxes du bailleur, les honoraires de gestion et, dans un ensemble immobilier, les charges relatives aux locaux vacants. Cette énumération témoigne de la volonté du pouvoir réglementaire de cantonner strictement les obligations financières pesant sur le preneur commercial. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue consolider cet édifice en renforçant les mécanismes de protection du preneur. À cet égard, l’article L.145-33 du code de commerce rappelle que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment d’après les obligations respectives des parties, ce qui inclut la répartition des charges de réparations entre le bailleur et le preneur.
L’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du code civil, s’articule étroitement avec ces règles de répartition des travaux. Le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation d’entretien, assortie de l’obligation de délivrance conforme, constitue un engagement continu qui s’impose tout au long de l’exécution du bail. La Cour de cassation a ainsi consacré, dans plusieurs arrêts récents, le caractère continu de l’obligation de délivrance, ce qui interdit au bailleur de se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations d’entretien et de réparation des gros ouvrages. L’article 1720 du code civil précise que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, ce qui inclut naturellement les grosses réparations relevant de l’article 606.
II. Le contrôle prétorien de la clause de transfert des grosses réparations au preneur
A. L’exigence d’une clause claire et précise : l’interprétation restrictive de la Cour de cassation
La question de la validité des clauses transférant au preneur la charge des grosses réparations demeure l’une des plus contentieuses du droit des baux commerciaux. La Cour de cassation a posé un principe directeur d’une remarquable constance : le bailleur peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, transférer au preneur la charge des travaux de réparations autres que locatives qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué. Cette solution, réaffirmée avec force dans l’arrêt du 1er juin 2022 (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598), impose désormais aux bailleurs et aux rédacteurs d’actes une rigueur accrue dans la formulation des stipulations contractuelles.
Dans cette affaire, la cour d’appel de Nancy avait condamné le preneur à effectuer les travaux de réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments affectés par des infiltrations, ainsi que la réfection de la charpente du bâtiment à usage administratif, en se fondant sur une clause du bail qui stipulait que le preneur devait effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité les réparations de toute nature, y compris celles visées à l’article 606 du code civil, et y compris également tous travaux de ravalement de façades. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que cette clause ne désignait pas avec une précision suffisante les travaux de réfection des couvertures, zingueries, étanchéité et charpente des bâtiments loués. Par cette cassation, la haute juridiction a signifié que la seule référence à l’article 606 du code civil ne constitue pas, en elle-même, une stipulation suffisamment précise pour opérer un transfert valable de la charge des grosses réparations au preneur.
Cette exigence de précision trouve son fondement dans la combinaison des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1720 et 1754 du même code, qui imposent de vérifier que la commune intention des parties a bien été de déroger au régime légal de répartition des charges de réparations. Dès lors, le rédacteur d’un bail commercial ne saurait se contenter d’une clause générique renvoyant à l’article 606. Il lui incombe de décrire avec un degré de détail suffisant les ouvrages précis dont la charge est transférée au locataire. Une clause ainsi rédigée : « le preneur aura à sa charge les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil » est insuffisante à opérer un transfert, quand bien même elle mentionnerait la référence législative. La Cour de cassation impose une identification précise des travaux concernés : couverture, charpente, gros murs, étanchéité, etc. À défaut, la clause est privée d’effet et les travaux demeurent à la charge du bailleur.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large de protection du preneur, qui se manifeste également dans le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L.145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité ou lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167), que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, et que le bail expiré ayant duré douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative. La computation de la durée du bail expiré, incluant la période de tacite prolongation, constitue ainsi un enjeu déterminant pour l’application ou l’éviction des règles de plafonnement.
B. Les limites du transfert conventionnel et l’articulation avec l’obligation continue de délivrance du bailleur
Le transfert conventionnel de la charge des grosses réparations au preneur ne saurait être absolu. Il se heurte à deux limites essentielles : d’une part, le caractère d’ordre public de certaines dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, et d’autre part l’impossibilité pour le bailleur de s’exonérer totalement de son obligation de délivrance. La Cour de cassation veille à préserver l’équilibre contractuel en interdisant que la liberté des conventions ne conduise à vider de sa substance l’obligation fondamentale du bailleur.
L’article 1754 du code civil, relatif aux réparations locatives, dresse la liste des travaux d’entretien qui incombent au preneur en l’absence de stipulation contraire : il s’agit notamment de l’entretien des cheminées, des parquets, des vitres, des portes et fenêtres. Toute clause qui étendrait cette liste au-delà de ces prévisions doit être interprétée restrictivement. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans l’arrêt précité du 1er juin 2022, qu’en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge du preneur la réfection de la couverture et la charpente des bâtiments loués, ces travaux incombent au bailleur. Par ailleurs, la pratique contractuelle a vu l’émergence de clauses dites de transfert intégral qui mettent à la charge du preneur l’ensemble des réparations, y compris les grosses réparations, moyennant une minoration du loyer de base. Si ces clauses demeurent en principe valables, elles n’en sont pas moins soumises au contrôle du juge qui doit s’assurer que la volonté des parties a été exprimée de façon non équivoque.
La Cour de cassation a confirmé cette orientation dans un arrêt du 6 juillet 2022 (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-20.493) par lequel elle a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Reims ayant fait application de la même grille d’analyse. Dans cette espèce, la cour d’appel avait estimé que la clause du bail commercial du 29 juin mettant expressément à la charge du preneur les réparations visées à l’article 606 du code civil ne permettait pas, à elle seule, de transférer la charge de travaux déterminés dont la nature n’était pas spécifiée avec la précision requise. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence désormais bien établie qui impose au rédacteur d’acte d’identifier concrètement les ouvrages dont la charge est transférée au preneur, à peine de voir la clause privée de tout effet.
L’obligation continue de délivrance du bailleur, consacrée par la jurisprudence récente, apporte un tempérament supplémentaire à la validité des clauses de transfert. Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause transférant les grosses réparations au preneur pour s’affranchir de son obligation de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné. La troisième chambre civile impose désormais au bailleur de garantir au preneur une jouissance paisible et conforme des lieux loués tout au long de l’exécution du contrat. Cette obligation continue interdit au bailleur de demeurer passif face à la dégradation progressive des locaux, quand bien même le contrat mettrait à la charge du preneur l’obligation d’effectuer les grosses réparations. Le bailleur demeure tenu, in fine, de veiller à ce que l’immeuble soit maintenu en état de servir à l’usage convenu. L’arrêt rendu le 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167) a rappelé à cet égard les règles de computation de la durée du bail expiré, soulignant que la tacite prolongation produit des effets substantiels sur le régime juridique du bail commercial, notamment quant au déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsque la durée du bail excède douze ans.
A cet égard, il convient de relever que la détermination de la valeur locative au sens de l’article L.145-33 du code de commerce prend en compte les obligations respectives des parties, ce qui inclut naturellement la répartition des charges de réparations. Un local dont les grosses réparations sont mises à la charge du preneur verra mécaniquement sa valeur locative minorée, car le loyer facial ne reflète pas le coût réel de l’occupation pour le locataire. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, au regard des clauses du bail et des circonstances de fait, l’incidence de la répartition des charges sur la valeur locative. L’article R.145-35 du code de commerce, en prohibant l’imputation au preneur des dépenses relatives aux grosses réparations, participe de cette logique d’adéquation entre la charge réelle pesant sur le locataire et le loyer contractuellement convenu. L’article L.145-34 du même code complète ce dispositif en instituant le mécanisme du plafonnement du loyer renouvelé, qui constitue un correctif automatique destiné à préserver l’équilibre économique du contrat face à l’évolution des charges supportées par le bailleur comme par le preneur.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a introduit des dispositions nouvelles qui renforcent la protection du preneur en matière de garanties locatives et de mensualisation du loyer. L’article L.145-38, relatif à la révision triennale du loyer, et l’article L.145-39, qui régit la révision pour variation de plus d’un quart par le jeu d’une clause d’échelle mobile, complètent le régime de la fixation du prix dans le bail commercial. Ces dispositions, qui autorisent des ajustements périodiques du loyer, ont pour contrepartie implicite d’exiger du bailleur qu’il assume les charges structurelles de l’immeuble, sauf stipulation expresse et précise en sens contraire. La cohérence du statut des baux commerciaux impose en effet que la répartition des obligations financières entre les parties soit lisible et prévisible, tant pour la détermination de la valeur locative que pour l’application des mécanismes de plafonnement et de déplafonnement du loyer renouvelé.
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi une architecture cohérente dans laquelle la charge des réparations obéit à un principe cardinal de rattachement au bailleur pour les travaux affectant la structure de l’immeuble, sous réserve d’une clause expresse, claire et précise, dont la portée est interprétée restrictivement. L’article R.145-35 du code de commerce encadre impérativement les catégories de dépenses pouvant être imputées au preneur, tandis que l’obligation continue de délivrance interdit au bailleur de se soustraire entièrement à ses responsabilités fondamentales. En conséquence, la rédaction des clauses de répartition des charges et des réparations dans les baux commerciaux requiert une précision dont la jurisprudence récente a singulièrement relevé le niveau d’exigence, imposant aux praticiens une vigilance particulière dans la description des travaux transférés au preneur. Le formalisme contractuel, loin d’être un vain ornement, constitue désormais la condition de validité et d’efficacité des stipulations dérogeant au droit commun des baux commerciaux.
Conclusion
La distinction entre les grosses réparations relevant du bailleur et les réparations d’entretien à la charge du preneur constitue l’un des piliers du droit des baux commerciaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une jurisprudence constante, subordonne la validité des clauses de transfert à une exigence de précision qui interdit toute stipulation générique. L’article 606 du code civil, dont la définition bicentenaire n’a rien perdu de son actualité, se combine désormais avec le régime impératif de l’article R.145-35 du code de commerce pour offrir au preneur un bouclier protecteur contre le transfert abusif des charges de structure. L’obligation continue de délivrance du bailleur, consacrée par les arrêts les plus récents, vient parachever cet édifice en rappelant que la propriété de l’immeuble emporte des responsabilités qui ne sauraient être intégralement externalisées par la voie contractuelle. Les praticiens du bail commercial sont ainsi invités à une rigueur rédactionnelle accrue, chaque mot de la clause de répartition des charges étant susceptible d’être scruté par le juge à l’aune du principe d’interprétation restrictive.
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