I. Les voies de droit offertes au créancier pour appréhender le patrimoine de la société civile immobilière
A. La poursuite subsidiaire des associés au titre des dettes sociales
La société civile immobilière constitue, par sa nature même, un instrument de gestion patrimoniale dont la souplesse attire chaque année plusieurs milliers de constituants soucieux d’organiser la détention et la transmission de leurs biens immobiliers. Toutefois, cette souplesse ne saurait faire obstacle aux droits des créanciers qui, confrontés à l’opacité du montage sociétaire, cherchent à recouvrer leur dû. L’article 1857 du code civil pose à cet égard un principe fondamental et redoutable pour l’associé : les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Ce texte doit être lu en combinaison avec l’article 1858 du même code, lequel subordonne la poursuite des associés à une mise en demeure préalable et vaine de la société, consacrant ainsi le principe de subsidiarité de l’action contre l’associé. (articles 1857 et 1858 du code civil)
La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 18 janvier 2024 (pourvoi n° 22-19.472, Publié au Bulletin), que le créancier ne peut agir directement contre les associés qu’après avoir justifié de l’échec de ses diligences à l’encontre de la personne morale. En l’espèce, une banque poursuivait les associés de deux SCI en paiement des dettes sociales sans avoir préalablement mis en demeure les sociétés débitrices. La Cour de cassation censure la décision d’appel qui avait accueilli la demande au motif que « le créancier ne peut poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la société ». Cette exigence de subsidiarité, loin d’être une simple formalité procédurale, constitue une condition de fond de l’action en paiement dirigée contre l’associé, dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande. (Cour de cassation, 3e civ., 18 janvier 2024, n° 22-19.472)
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les contours de cette responsabilité dans un arrêt du 6 juin 2024 (pourvoi n° 23-10.526), en rappelant que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé que dans la mesure où la société a été préalablement et vainement poursuivie. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans le sillage d’une longue tradition protectrice remontant au code civil de 1804, confirme que le patrimoine personnel de l’associé n’est pas directement exposé aux poursuites du créancier social tant que la discussion du patrimoine de la personne morale n’a pas été épuisée. En conséquence, l’associé d’une SCI bénéficie d’une immunité relative, dont la levée suppose la démonstration d’une défaillance avérée de la société, caractérisée par l’impossibilité de recouvrer la créance sur les biens sociaux. Cette construction jurisprudentielle conforte la fonction économique de la société civile immobilière comme instrument de cantonnement des risques, sans pour autant consacrer une irresponsabilité absolue de ses membres.
Or, le créancier dispose également de la faculté de faire nantir les parts sociales de son débiteur en garantie de sa créance, conformément aux dispositions de l’article 2355 du code civil. Le nantissement de parts de SCI, soumis aux formalités de l’article 1866 du même code, confère au créancier nanti un droit de préférence sur la valeur des titres en cas de cession, sans pour autant lui permettre de s’immiscer dans la gestion de la société. Cette distinction entre la qualité de créancier nanti et celle d’associé, consacrée par l’arrêt du 11 juin 2026 précité, constitue un rappel salutaire des limites inhérentes aux droits du créancier sur le patrimoine social. (article 1341-2 du code civil)
Dès lors, la situation du créancier social diffère sensiblement de celle du créancier personnel de l’associé. Le premier dispose d’une action directe contre la société, puis, à titre subsidiaire, contre les associés dans les conditions de l’article 1858 du code civil. Le second, en revanche, ne peut appréhender que les droits pécuniaires de l’associé sur les parts sociales elles-mêmes, sans pouvoir exercer les actions propres à la qualité d’associé. Cette distinction fondamentale, que la troisième chambre civile s’attache à préserver avec constance, détermine la stratégie contentieuse du créancier en fonction de la nature de sa créance et de la qualité de son débiteur. (article 1844-7 du code civil)
B. L’action oblique : conditions de fond et limites inhérentes aux droits propres de l’associé
L’article 1341-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ». Cette disposition, qui a remplacé l’ancien article 1166 du code civil, offre au créancier un levier procédural puissant pour contourner l’inertie frauduleuse ou simplement négligente du débiteur. L’action oblique permet ainsi au créancier de se substituer à son débiteur défaillant pour exercer les droits patrimoniaux que ce dernier néglige, à condition que cette carence compromette effectivement les droits du créancier. (article 1341-1 du code civil)
La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans un arrêt remarqué du 11 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.326, Publié au Bulletin), dont la portée doctrinale mérite une attention particulière. En l’espèce, un créancier personnel d’un associé de SCI avait fait nantir les parts sociales de son débiteur en garantie de sa créance demeurée impayée. Confronté à l’inertie de son débiteur, il avait assigné la SCI et ses associés aux fins de dissolution judiciaire de la société pour justes motifs, de licitation du patrimoine social et de paiement direct à son profit. La cour d’appel de Reims avait fait droit à cette demande, estimant que le créancier personnel pouvait exercer l’action en dissolution par la voie oblique de l’article 1341-1 du code civil. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1341-1 et 1844-7, 5°, du code civil. (Cour de cassation, 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326)
L’attendu de principe énonce que « l’action en dissolution d’une société pour justes motifs, qui n’est ouverte à l’associé que pour des motifs appréciés au regard du pacte social, est un droit propre attaché à la qualité d’associé et ne peut être exercée par un créancier personnel de celui-ci, agissant par la voie oblique ». Cette solution, attendue par la doctrine, consacre avec éclat le caractère intuitu personae de l’action en dissolution pour justes motifs. L’associé qui engage une telle action n’agit pas dans l’intérêt exclusif de son patrimoine ; il invoque une rupture du lien de confiance entre associés, une mésentente paralysant le fonctionnement social ou une inexécution de ses obligations par un coassocié, autant de griefs qui relèvent de l’appréciation du pacte social et non du droit commun des obligations. Dès lors, le créancier personnel d’un associé, même muni d’un nantissement sur les parts sociales, ne dispose d’aucune voie de droit pour provoquer la dissolution de la société et, partant, la licitation des immeubles sociaux. Il lui appartient de recourir aux voies d’exécution de droit commun sur les parts sociales elles-mêmes, sans pouvoir interférer dans la vie de la personne morale dont il n’est pas membre. (article 1844-7 du code civil)
II. La neutralisation des actes frauduleux du débiteur : entre action paulienne et exigences de publicité
A. L’action paulienne, instrument de reconstitution du gage commun du créancier
L’article 1341-2 du code civil, successeur de l’ancien article 1167, permet au créancier d’agir en son nom personnel pour « faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude ». Ce mécanisme, hérité du droit romain et de l’actio pauliana, constitue une arme procédurale redoutable entre les mains du créancier confronté à un débiteur qui organise méthodiquement son insolvabilité en cédant ses parts sociales, en procédant à des donations à ses proches ou en constituant des démembrements de propriété. L’originalité de l’action paulienne réside dans son effet : elle ne tend pas à l’annulation de l’acte frauduleux, mais seulement à son inopposabilité au créancier poursuivant, ce qui permet à ce dernier d’appréhender le bien comme s’il figurait encore dans le patrimoine du débiteur. (article 1341-2 du code civil)
Par un arrêt du 26 juin 2025 (pourvoi n° 23-21.775, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a précisé les conditions de recevabilité de l’action paulienne en énonçant que « le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue ». En l’espèce, des acquéreurs d’une maison affectée de graves désordres de construction avaient assigné leurs vendeurs en indemnisation sur le fondement de la garantie décennale. Constatant que ces derniers avaient, en cours de procédure, cédé leurs parts sociales au sein d’une SARL et consenti une donation immobilière à leurs enfants, ils avaient exercé l’action paulienne à titre conservatoire. La cour d’appel de Rennes, relevant que l’expert judiciaire avait constaté dès 2014 des infiltrations généralisées rendant la maison quasiment inhabitable et que le juge de la mise en état avait retenu le caractère incontestablement décennal des désordres, en a exactement déduit que les demandeurs justifiaient d’un principe certain de créance tant à la date des actes argués de fraude qu’au jour où elle statuait. (Cour de cassation, 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.775)
A cet égard, la Cour de cassation apporte une précision d’importance pratique considérable : les provisions allouées en référé n’ont pas, par leur nature, vocation à éteindre définitivement la créance du demandeur ni à fixer irrévocablement la part de responsabilité incombant au défendeur. La créance demeure donc certaine en son principe, ce qui autorise le créancier à agir sur le fondement de l’action paulienne sans attendre la liquidation définitive de son préjudice par la juridiction du fond. Cette solution pragmatique, qui préserve l’effet utile de l’action paulienne dans un contexte où le temps joue nécessairement contre le créancier, évite que le débiteur ne profite des lenteurs inhérentes à la procédure au fond pour organiser son insolvabilité. En conséquence, la cession de parts sociales de SCI intervenue postérieurement à l’apparition du principe de créance peut être déclarée inopposable au créancier, ce qui lui permet d’appréhender les droits cédés comme s’ils figuraient toujours dans le patrimoine du débiteur et d’exercer ses poursuites sur ces derniers.
B. Les exigences de publicité foncière et de formalisme sociétaire, garde-fous de la transparence patrimoniale
La publicité foncière, régie par le décret du 4 janvier 1955, constitue un pilier essentiel de la sécurité juridique immobilière en France. Les articles 28 et 30 de ce décret imposent la publication au fichier immobilier des demandes en justice tendant à l’anéantissement rétroactif d’un acte portant sur des droits réels immobiliers, à peine d’irrecevabilité. Cette exigence, d’ordre public, poursuit un double objectif : assurer l’information des tiers sur les contestations affectant les immeubles et garantir la fiabilité du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 mars 2026 (pourvoi n° 23-12.251, Publié au Bulletin), le domaine précis de cette fin de non-recevoir. (Cour de cassation, 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251)
En l’espèce, une propriétaire avait consenti une modification de servitude non altius tollendi, autorisant, moyennant le paiement d’une somme de 300 000 euros, les propriétaires du fonds dominant à s’abstenir définitivement de toute action concernant la violation des servitudes. S’estimant lésée par les circonstances de la conclusion de cet acte, elle avait assigné les bénéficiaires et le notaire rédacteur en nullité de l’acte modificatif, subsidiairement en remboursement de la somme versée sur le fondement de l’enrichissement sans cause et, en tout état de cause, en dommages et intérêts. La cour d’appel de Grenoble avait déclaré l’intégralité de ses demandes irrecevables pour défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier. La Cour de cassation casse partiellement cette décision en énonçant que « la demande de remboursement d’une somme au titre de l’enrichissement sans cause était subsidiaire et la demande de dommages-intérêts formée en tout état de cause, de sorte que celles-ci ne se rattachaient pas par un lien de dépendance nécessaire à la demande en nullité de l’acte notarié du 9 mars 2020, seule soumise à publication ». (Cour de cassation, 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251)
Cette décision, qui opère une distinction essentielle entre les chefs de demande soumis à publicité et ceux qui y échappent, préserve l’accès au juge du plaideur tout en maintenant l’exigence de publicité pour les actions réelles immobilières. En conséquence, le demandeur à une action en nullité d’un acte immobilier qui omet de publier son assignation verra sa demande principale déclarée irrecevable, mais pourra néanmoins voir aboutir ses demandes subsidiaires en enrichissement sans cause et en dommages et intérêts, dès lors que ces dernières ne se rattachent pas par un lien de dépendance nécessaire à l’action en nullité. Cette solution, protectrice des droits de la défense, invite les praticiens à ne pas négliger la formalité de la publication, tout en leur offrant une voie de repli lorsque celle-ci a été omise.
Par ailleurs, la cession de parts sociales de société civile immobilière obéit à des règles de formalisme rigoureuses, dont le non-respect expose les parties à des sanctions sévères. L’article 1865 du code civil dispose que la cession de parts sociales n’est opposable à la société et aux tiers qu’après signification à la société ou acceptation par celle-ci dans un acte authentique. A défaut, le cédant demeure tenu des dettes sociales à l’égard des créanciers, qui peuvent donc poursuivre indifféremment le cédant ou le cessionnaire en paiement. Cette construction, protectrice des tiers, permet au créancier de ne pas subir les conséquences d’un transfert de propriété occulte qui lui serait inopposable. La jurisprudence de la troisième chambre civile, illustrée par l’arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-17.246, Publié au Bulletin), souligne la rigueur avec laquelle la Cour apprécie le respect des procédures conventionnelles et statutaires encadrant les mouvements de titres sociaux, au premier rang desquelles figure la procédure d’agrément. (Cour de cassation, 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-17.246)
A cet égard, la loi du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante a modifié l’article L526-1 du code de commerce, qui prévoit désormais que l’entrepreneur individuel est de plein droit soumis au régime de la séparation des patrimoines. Cette évolution législative, si elle ne concerne pas directement la SCI, témoigne d’une tendance de fond du législateur à renforcer l’étanchéité entre patrimoine professionnel et personnel, dont le créancier doit tenir compte dans l’élaboration de sa stratégie de recouvrement. (article 1857 du code civil)
En définitive, l’arsenal juridique à la disposition du créancier confronté à un débiteur utilisant la SCI comme instrument d’opacification patrimoniale apparaît substantiel mais non dénué de limites. La combinaison de l’action oblique, de l’action paulienne et des règles de formalisme propres au droit des sociétés et à la publicité foncière offre des voies de droit complémentaires dont la mise en oeuvre requiert une analyse rigoureuse des circonstances de fait et une parfaite maîtrise des conditions légales et jurisprudentielles. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en précisant les frontières de chaque mécanisme, contribue à la prévisibilité du droit et à la sécurité juridique des transactions immobilières.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative à la société civile immobilière face aux créanciers révèle une tension dialectique entre, d’une part, la volonté de préserver l’intégrité du patrimoine social et les droits propres des associés, et, d’autre part, la nécessité impérieuse de ne pas priver les créanciers de toute voie de droit effective. L’arrêt du 11 juin 2026 (n° 24-19.326) marque une étape doctrinale significative en prohibant l’exercice par la voie oblique de l’action en dissolution pour justes motifs, érigeant ainsi une barrière protectrice autour du pacte social et de la qualité d’associé. A l’inverse, l’arrêt du 26 juin 2025 (n° 23-21.775) conforte l’efficacité de l’action paulienne en admettant que le principe certain de créance puisse résulter d’une expertise judiciaire et de provisions allouées en référé, sans attendre la liquidation définitive du préjudice au fond. L’arrêt du 12 mars 2026 (n° 23-12.251), en circonscrivant avec précision le domaine de l’irrecevabilité pour défaut de publicité foncière aux seules demandes en nullité d’actes immobiliers, préserve l’équilibre entre la sécurité du fichier immobilier et le droit d’accès au juge. Cette jurisprudence équilibrée, élaborée sous la présidence de Madame Teiller, offre aux praticiens du droit immobilier et du droit des sociétés des repères stables pour conseiller tant les constituants de SCI soucieux de protéger leur patrimoine que les créanciers désireux d’en obtenir le recouvrement. La vigilance demeure de mise dans la rédaction des statuts et le respect des formalités de cession de parts sociales, dont la sanction peut être lourde de conséquences patrimoniales pour les associés et leurs ayants cause. L’évolution de la jurisprudence sous l’empire des textes issus de la réforme du droit des contrats de 2016 confirme que la troisième chambre civile entend garantir un équilibre entre la liberté d’organisation patrimoniale offerte par la forme sociale et la protection des droits des créanciers, sans jamais sacrifier l’une à l’autre. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces décisions récentes des guides sûrs pour l’élaboration de leurs stratégies contentieuses, qu’ils interviennent en demande pour le compte de créanciers impayés ou en défense pour le compte d’associés dont le patrimoine personnel est menacé par les dettes de la personne morale.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.