La conformité urbanistique d’un bien immobilier constitue, pour l’acquéreur comme pour le propriétaire, une condition essentielle de la sécurité juridique de l’opération. Une construction édifiée sans autorisation ou en méconnaissance d’un permis de construire expose son propriétaire à des sanctions administratives et pénales, mais également à des conséquences civiles dont la portée a été significativement précisée par les juridictions suprêmes au cours des dix-huit derniers mois. Ces évolutions jurisprudentielles intéressent directement le notaire rédacteur d’acte, le vendeur soucieux de purger le risque de garantie, l’acquéreur qui entend sécuriser son investissement et le propriétaire confronté à une action en démolition.
Le Conseil d’État, par une décision du 30 juillet 2026, a opéré un renversement de la charge de la preuve en matière de régularité des constructions existantes, en énonçant qu’il ne peut être exigé du pétitionnaire qu’il démontre l’absence d’irrégularité de l’ouvrage sur lequel il entend réaliser des travaux. Cette solution, immédiatement commentée par la doctrine spécialisée, modifie profondément l’équilibre du contentieux de l’urbanisme et ses répercussions sur les transactions immobilières. Parallèlement, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts rendus entre septembre 2025 et juin 2026, renforcé les obligations du vendeur et précisé l’office du juge judiciaire saisi d’une demande de démolition ou de mise en conformité sur le fondement des articles L. 480-13 et L. 480-14 du code de l’urbanisme.
Ces deux mouvements jurisprudentiels, l’un administratif et l’autre civil, convergent vers une protection accrue du propriétaire et de l’acquéreur immobilier face aux conséquences d’une irrégularité urbanistique, sans pour autant sacrifier les exigences de la police administrative. Or, leur articulation soulève des questions inédites que la présente étude se propose d’examiner, en distinguant le régime probatoire de la régularité administrative (I) des sanctions civiles de l’irrégularité (II).
I. Le renversement de la charge de la preuve de la régularité administrative de la construction
A. La fin de l’exigence de la preuve impossible
La jurisprudence administrative imposait traditionnellement au propriétaire qui sollicite une autorisation d’urbanisme sur une construction existante de démontrer la régularité de celle-ci au regard des règles d’urbanisme. Cette exigence, formulée par une réponse ministérielle du 30 décembre 2010 et confirmée par le Conseil d’État le 29 juin 2005 (CE, 29 juin 2005, n°267320), faisait peser sur le pétitionnaire une charge probatoire particulièrement lourde, le contraignant à établir qu’aucune irrégularité n’affectait la construction sur laquelle il entendait intervenir.
Par une décision du 30 juillet 2026 (CE, 30 juillet 2026, n°497783), le Conseil d’État a opéré un revirement significatif dont la portée pratique est considérable. La Haute Assemblée énonce désormais qu’il appartient au juge administratif « d’étudier l’ensemble des éléments versés par les parties et, le cas échéant, d’utiliser ses pouvoirs généraux d’instruction pour former sa conviction », sans pouvoir exiger du pétitionnaire qu’il rapporte seul la preuve de l’absence d’irrégularité de la construction. Le principe ainsi posé est clair : imposer au propriétaire de démontrer un fait négatif, à savoir l’inexistence de travaux irréguliers, revient à exiger de lui l’impossible, ce que le juge ne saurait ordonner sans méconnaître les exigences du procès équitable.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, n°51172), dont le Conseil d’État rappelle la pleine actualité, tout en en précisant les conditions de mise en œuvre. Le propriétaire qui envisage de faire des travaux sur une construction existante doit présenter une demande d’autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment lorsque celui-ci a été édifié sans autorisation, ou sur l’ensemble des éléments modifiés lorsque la construction a été transformée sans autorisation (CE, 6 octobre 2021, n°442182). L’administration demeure tenue de s’opposer à toute demande qui ne satisferait pas à ces exigences, ainsi que le rappelle expressément la décision commentée. En revanche, la preuve du caractère irrégulier de la construction initiale ne peut plus reposer exclusivement sur le pétitionnaire, ce qui constitue un allégement substantiel de la charge qui pesait sur lui.
Par ailleurs, le Conseil d’État précise que la commune doit inviter le pétitionnaire à compléter sa demande si celle-ci ne prévoit pas la régularisation de l’ensemble de la construction, sans toutefois faire du respect de cette formalité une condition de légalité d’un éventuel refus de permis. Cette obligation d’invitation à compléter, qui s’apparente à un formalisme informatif dépourvu de sanction automatique, traduit une volonté d’équilibre entre la protection du droit de propriété et les exigences de la police de l’urbanisme. La décision s’inscrit dans un mouvement plus large de simplification et de sécurisation des procédures administratives en matière d’urbanisme, mouvement que la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite loi Huwart, a également illustré.
B. Les conséquences pour le propriétaire et l’acquéreur d’un bien irrégulier
Le renversement de la charge probatoire opéré par le Conseil d’État ne dispense nullement le propriétaire de l’obligation de régulariser la situation de son bien. En effet, la décision du 30 juillet 2026 ne remet pas en cause l’obligation, pour le pétitionnaire, de présenter une demande portant sur l’intégralité de la construction irrégulière. Elle allège seulement les conditions dans lesquelles l’administration et le juge apprécient la régularité de l’existant, en répartissant plus équitablement la charge de la preuve entre le pétitionnaire, l’administration et les tiers qui invoquent l’irrégularité.
Pour l’acquéreur d’un bien affecté d’une irrégularité urbanistique, la situation demeure délicate et commande une vigilance particulière au stade de l’avant-contrat. L’acquisition d’une construction édifiée sans l’autorisation requise emporte le risque, pour le nouveau propriétaire, de se voir opposer un refus d’autorisation de travaux tant que la construction initiale n’a pas été régularisée. La régularisation n’étant pas toujours possible, notamment lorsque les règles d’urbanisme ont évolué depuis l’édification de la construction ou lorsque le terrain d’assiette est devenu inconstructible, l’acquéreur peut se trouver dans une situation de blocage absolu, justifiant la mise en œuvre de la garantie du vendeur.
La Cour de cassation a, à cet égard, rappelé avec une fermeté particulière l’étendue de l’obligation de délivrance du vendeur. Dans un arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n°23-17.751), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté l’action d’acquéreurs ayant découvert, après la vente, que des travaux avaient été réalisés dans l’immeuble sans permis de construire préalable. La Cour énonce, au visa de l’article 1604 du code civil, que « le vendeur doit délivrer une chose conforme à la convention des parties et, sauf stipulation contraire, à la réglementation en vigueur ». Par ces motifs, elle juge que l’absence de permis de construire pour des transformations réalisées dans l’immeuble vendu constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, indépendamment de toute stipulation expresse de l’acte de vente garantissant la régularité urbanistique du bien.
Cette solution, qui étend la portée de l’obligation de délivrance au-delà des qualités expressément convenues entre les parties, renforce considérablement la protection de l’acquéreur. Elle emporte une conséquence pratique immédiate pour la rédaction des actes de vente : le vendeur ne peut se prévaloir du silence du contrat sur la conformité urbanistique pour échapper à sa responsabilité, sauf à avoir inséré une clause expresse l’exonérant de cette garantie, clause dont la validité devra être appréciée au regard des dispositions de l’article 1641 du code civil sur la garantie des vices cachés.
II. Les sanctions civiles de l’irrégularité urbanistique : entre démolition et mise en conformité
A. L’obligation de délivrance conforme, fondement d’une action en responsabilité contre le vendeur
L’arrêt du 11 septembre 2025 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait obligation au vendeur de délivrer un bien conforme à sa destination et aux stipulations contractuelles. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 13 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n°23-18.464), que le vendeur d’un terrain à bâtir manque à son obligation de délivrance et à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi lorsqu’il met en vente une parcelle sans avoir préalablement obtenu les autorisations nécessaires à sa constructibilité.
Dans cette espèce, les acquéreurs s’étaient vu refuser leurs demandes de permis de construire en raison de l’absence de permission de voirie relative aux aménagements à réaliser pour garantir la sécurité de l’accès à la voie publique. La cour d’appel avait imputé l’échec de la vente aux acquéreurs, au motif qu’aucune stipulation de la promesse de vente ne mettait à la charge du vendeur une obligation relative à l’accès des parcelles. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au visa des articles 1603 et 1604 du code civil, en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si le rejet du permis de construire ne résultait pas d’un manquement du vendeur à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.
La combinaison de ces deux arrêts dessine un régime de responsabilité du vendeur particulièrement étendu, dont la cohérence mérite d’être soulignée. Le vendeur ne peut se retrancher derrière le silence de l’acte de vente sur la régularité urbanistique du bien pour échapper à sa responsabilité. L’obligation de délivrance conforme inclut, sauf stipulation contraire expresse, la conformité du bien à la réglementation d’urbanisme en vigueur. Cette solution trouve un écho dans la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’action doit être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du même code.
Le notaire instrumentaire n’est pas en reste, bien que sa responsabilité soit plus étroitement circonscrite. L’arrêt du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n°24-11.599) rappelle que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit. Toutefois, la Cour y précise utilement que « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire ». La responsabilité du notaire ne peut donc être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie, et non pour le seul fait de l’existence d’une servitude occulte ou d’une irrégularité non déclarée. En d’autres termes, le notaire répond de sa faute dans l’accomplissement de sa mission d’information et de conseil, mais il ne saurait être tenu, aux côtés du vendeur, de la restitution du prix consécutive à l’exercice de la garantie des vices cachés, laquelle relève du seul engagement contractuel des parties.
B. L’office du juge judiciaire entre démolition et mise en conformité
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme de saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le code de l’urbanisme, en méconnaissance de cette autorisation ou en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux, ce qui confère à la commune un délai d’action particulièrement étendu.
Par un arrêt publié au Bulletin du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n°24-14.342, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a considérablement renforcé l’office du juge saisi sur ce fondement. La Cour énonce que « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire ». Cette formulation, qui emploie l’expression « au besoin d’office », impose au juge une obligation de recherche qui s’exerce même en l’absence de toute demande expresse du propriétaire défendeur.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 (décision n°2020-853 QPC), qui avait déclaré les mots « la démolition » figurant à la première phrase de l’article L. 480-14 conformes à la Constitution sous la réserve que ces dispositions ne sauraient « sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ». La Cour de cassation avait déjà été invitée à se prononcer sur la portée de cette réserve par un avis du 5 décembre 2024 (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n°22-12.787), aux termes duquel le juge peut ordonner la démolition d’une construction, sauf si sa mise en conformité est acceptée par le propriétaire et que celle-ci est achevée à l’expiration du délai imparti.
L’arrêt du 18 juin 2026 va toutefois plus loin que la simple confirmation de la réserve constitutionnelle et de l’avis précité. Il impose au juge une obligation de recherche d’office qui n’était pas expressément formulée dans les décisions antérieures : le juge ne peut se contenter de constater l’absence d’autorisation d’urbanisme pour ordonner la démolition ; il doit, même en l’absence de demande expresse du propriétaire, vérifier si une mesure de mise en conformité est envisageable et si le propriétaire l’accepte. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait ordonné la remise en état de parcelles sur lesquelles une SCI avait réalisé un exhaussement de sol sans déclaration préalable, au motif que cette mesure s’imposait sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme. La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de base légale, rappelant ainsi avec force l’étendue de l’office du juge.
À cet égard, l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme encadre strictement les conditions dans lesquelles le propriétaire d’une construction édifiée conformément à un permis de construire peut être condamné à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique. La troisième chambre civile en a précisé la portée dans un arrêt du 11 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n°21-19.778, Publié au Bulletin), en énonçant que « toute méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique peut servir de fondement à une action en démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, dès lors que le demandeur à l’action démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec cette violation ». La Cour ajoute, dans une motivation qui éclaire utilement le régime de l’article L. 480-13, que « la condamnation à démolir une construction édifiée en méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique et dont le permis de construire a été annulé est subordonnée à la seule localisation géographique de la construction à l’intérieur de l’une des zones visées, sans qu’il soit nécessaire que la construction ait été édifiée en violation du régime particulier de protection propre à cette zone ».
La convergence des jurisprudences administrative et judiciaire sur la question de la construction irrégulière révèle une volonté cohérente de protection du droit de propriété, sans pour autant sacrifier les exigences de la police de l’urbanisme. Le Conseil d’État, en allégeant la charge de la preuve pesant sur le pétitionnaire, et la Cour de cassation, en imposant au juge judiciaire de rechercher d’office une alternative à la démolition, dessinent les contours d’un régime plus équilibré, dans lequel la proportionnalité de l’atteinte portée au droit de propriété devient un principe directeur du contentieux de la construction irrégulière.
Conclusion
La décision du Conseil d’État du 30 juillet 2026 et l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026 illustrent une évolution significative du droit de la construction irrégulière, marquée par un rééquilibrage des charges probatoires et un renforcement de l’office du juge. Le propriétaire qui souhaite réaliser des travaux sur une construction existante n’a plus à supporter seul la preuve de la régularité de celle-ci, tandis que le juge saisi d’une demande de démolition doit systématiquement rechercher si une mise en conformité est possible.
Pour l’acquéreur d’un bien immobilier, la vigilance reste de mise. L’obligation de délivrance conforme du vendeur, telle qu’interprétée par la Cour de cassation dans ses arrêts des 11 septembre et 13 novembre 2025, constitue une protection efficace, mais elle ne dispense pas l’acquéreur de vérifier, avant la vente, la situation urbanistique du bien. Les conséquences d’une irrégularité non détectée peuvent être considérables, allant de l’impossibilité de réaliser des travaux à l’obligation de démolir l’ouvrage, en passant par la mise en cause de la responsabilité du vendeur et, sous les conditions restrictives rappelées par l’arrêt du 8 janvier 2026, celle du notaire.
Le praticien du droit immobilier se doit d’intégrer ces évolutions dans l’analyse des risques qu’il conduit pour le compte de ses clients, qu’ils soient vendeurs, acquéreurs ou propriétaires. La maîtrise de l’articulation entre les règles d’urbanisme et le droit civil de la vente, désormais éclairée par une jurisprudence abondante et convergente, constitue un enjeu central de la sécurisation des opérations immobilières, qu’il s’agisse de la vente d’un bien existant ou de l’acquisition d’un terrain à bâtir.
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