I. La distinction fondamentale entre les catégories de réparations dans le bail commercial
A. Les grosses réparations de l’article 606 du code civil : une charge pesant par principe sur le bailleur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne comporte pas de disposition spécifique relative à la répartition des réparations entre le bailleur et le preneur. Cette absence est délibérée : le législateur a entendu laisser au droit commun du louage, inscrit aux articles 1719, 1720 et 1754 du code civil, le soin d’opérer la distinction fondamentale entre les réparations qui incombent au propriétaire des lieux et celles qui pèsent sur le locataire. L’articulation entre le statut commercial et le droit commun constitue ainsi le premier niveau de l’édifice juridique applicable à la matière, dont la maîtrise conditionne la validité des stipulations contractuelles relatives aux charges et aux travaux.
L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme « celle[s] des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Le même texte précise, dans une formule d’une remarquable économie, que « toutes les autres réparations sont d’entretien ». Cette définition, inchangée depuis la promulgation du code civil en 1804, demeure la pierre angulaire de la répartition des charges de réparation dans tous les contrats de bail, y compris les baux commerciaux soumis au statut protecteur de la propriété commerciale. La jurisprudence a précisé, au fil du temps, que les réparations visées par ce texte « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité », excluant ainsi les travaux de simple amélioration ou d’embellissement qui ne relèvent pas de la conservation de l’ouvrage.
Par ailleurs, l’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation de « délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». L’article 1720 du même code renforce cette obligation en disposant que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». La combinaison de ces textes établit sans ambiguïté que le bailleur assume, par principe, la charge des grosses réparations et de toutes les réparations qui ne sont pas qualifiées de locatives par la loi ou par l’usage des lieux. Ce principe, qui constitue le corollaire de l’obligation de délivrance conforme, irrigue l’ensemble du droit du louage et s’impose avec une vigueur particulière dans le contentieux des baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec force la prééminence de ce principe dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Elle énonce que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ». Cet attendu, dont la portée dépasse le seul contentieux de la sécurité-incendie, consacre le principe selon lequel l’obligation de délivrance conforme pèse sur le bailleur et ne saurait être écartée par des clauses générales ou implicites du contrat de bail commercial. En l’espèce, la Cour a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre qui avait retenu que des stipulations mettant à la charge du preneur « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » suffisaient à transférer au locataire l’obligation de remédier aux non-conformités affectant la structure même de l’immeuble dès sa construction.
A cet égard, la Cour de cassation opère une distinction essentielle, quoique parfois mal comprise par les praticiens, entre l’obligation de mise en conformité pesant sur le bailleur au titre de la délivrance initiale des locaux et les stipulations contractuelles postérieures qui transfèrent au preneur la charge de l’entretien courant et de la conformité réglementaire de son exploitation. Cette distinction irrigue l’ensemble du contentieux relatif aux réparations dans les baux commerciaux et commande la validité des clauses de transfert de charges. Dès lors, le bailleur ne peut se décharger sur le preneur des obligations qui lui incombent en vertu de la loi au seul motif que le contrat comporterait une clause générale de transfert des charges, si précise soit-elle dans sa formulation.
B. Les réparations locatives et d’entretien : l’obligation naturelle du preneur encadrée par le statut impératif
En contrepoint des grosses réparations qui incombent au bailleur, l’article 1754 du code civil énumère les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, « s’il n’y a clause contraire », telles que « les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées », au « recrépiment du bas des murailles », « aux pavés et carreaux des chambres » ou encore « aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ». Cette énumération, dont le caractère désuet ne doit pas masquer la vigueur normative, demeure applicable aux baux commerciaux, sous réserve des aménagements conventionnels qui peuvent en étendre la portée sans pour autant contrevenir aux dispositions impératives du statut. La mention des « planches de cloison ou de fermeture de boutiques » atteste d’ailleurs de la vocation originaire de ce texte à régir les locations à usage commercial.
Le droit positif a toutefois considérablement enrichi ce cadre traditionnel. L’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, impose désormais que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Ce texte, dont la portée est d’ordre public, oblige les parties à un exercice de transparence contractuelle qui était jusqu’alors bien souvent éludé dans la pratique des baux commerciaux. L’inventaire doit être complété par « un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire », et le bailleur doit en outre communiquer au preneur, tous les trois ans, « un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ».
L’article R. 145-35 du code de commerce, pris pour l’application de la disposition législative précitée, dresse la liste des dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire. Figurent au premier chef de cette liste « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » (1°), ainsi que « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent » (2°). Ces dispositions réglementaires instituent un socle minimal de protection du preneur que même une stipulation contractuelle expresse ne saurait remettre en cause, en ce qu’elles participent du statut impératif des baux commerciaux. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue renforcer ce dispositif en intégrant les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 dans le périmètre des clauses réputées non écrites, privant ainsi d’effet toute stipulation contraire à ces dispositions d’ordre public.
Or, la pratique contractuelle révèle une tension permanente entre la volonté des bailleurs de transférer au preneur la charge financière des réparations les plus lourdes et les prescriptions impératives du code de commerce qui limitent cette faculté de transfert. Cette tension a nourri un contentieux abondant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, laquelle a progressivement construit un corps de règles prétoriennes destinées à encadrer la validité et l’interprétation des clauses de transfert des grosses réparations au preneur. L’enjeu est de taille : il engage la répartition définitive du coût des travaux structurels entre les parties, pour des montants qui peuvent excéder très largement le montant annuel du loyer.
II. Le contrôle restrictif des clauses de transfert conventionnel des grosses réparations au preneur
A. L’exigence d’une clause claire et précise soumise à une interprétation stricte par le juge
Le principe de liberté contractuelle, qui innerve le droit des baux commerciaux dans sa dimension supplétive, autorise les parties à déroger à la répartition légale des charges de réparation. Dès lors, le bailleur peut valablement transférer au preneur la charge des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du code civil, à la condition expresse de stipuler une clause dénuée de toute ambiguïté. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle rigoureux, qui s’est progressivement intensifié au cours des dernières années, au point de constituer aujourd’hui l’un des axes majeurs de sa politique jurisprudentielle en matière de baux commerciaux.
La formulation la plus aboutie de ce contrôle a été donnée par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106), aux termes duquel « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur ». En l’espèce, la cour d’appel d’Agen avait condamné une locataire à contribuer aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture d’un centre commercial en se fondant sur une clause du bail qui mettait à la charge du preneur « les charges et prestations, et toutes dépenses d’exploitation, de réparation, d’entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d’amélioration afférentes aux parties communes ».
La Haute juridiction a censuré cette décision au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial ». En conséquence, une stipulation générale relative aux charges des parties communes ne saurait emporter transfert de la charge des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, quand bien même cette stipulation mentionnerait expressément ledit article. Il incombe au juge du fond de vérifier que la clause litigieuse désigne avec une précision suffisante la nature des travaux transférés et les éléments de l’immeuble sur lesquels ils portent. Cet arrêt constitue un avertissement sévère à l’endroit des rédacteurs d’actes qui se contenteraient d’une clause-type reproduisant une formule générale sans identification concrète des ouvrages concernés.
Par ailleurs, l’arrêt précité du 10 avril 2025 (n° 23-14.099) conforte cette exigence de précision en énonçant que la simple mention dans le bail d’une obligation pour le preneur « d’effectuer dans les lieux loués, toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreraient nécessaires, de tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » ne saurait valoir stipulation expresse au sens de l’article 1719 du code civil. La Cour de cassation exige en effet que le bail contienne une clause désignant spécifiquement les non-conformités préexistantes que le preneur s’engage à prendre en charge, à défaut de quoi l’obligation de mise en conformité continue de peser sur le bailleur. L’exigence d’une stipulation « expresse » implique donc non seulement une clause écrite, mais encore une clause qui identifie avec une netteté suffisante l’objet du transfert de charge convenu entre les parties.
Cette construction prétorienne trouve son fondement dans une considération d’équilibre contractuel : le bailleur, qui perçoit les fruits du bien loué, doit en principe supporter les charges qui intéressent la structure et la pérennité de son immeuble. Le transfert de ces charges au preneur constitue une dérogation à l’économie normale du contrat de bail, que le juge ne saurait présumer en l’absence d’une manifestation de volonté non équivoque des parties. La troisième chambre civile s’inscrit ainsi dans une logique de protection du consentement du preneur, qui n’est réputé avoir accepté un tel transfert que s’il résulte d’une clause parfaitement explicite, exempte de toute équivoque dans sa rédaction comme dans sa portée.
La Cour de cassation avait déjà posé les jalons de cette jurisprudence dans un arrêt du 26 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578), aux termes duquel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail ». La Cour ajoute que le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Il en résulte que les clauses d’exonération de responsabilité du bailleur, fussent-elles rédigées en termes généraux, ne sauraient dispenser ce dernier de son obligation de délivrance conforme, laquelle constitue l’essence même du contrat de bail et transcende les aménagements conventionnels que les parties peuvent apporter à son économie.
B. Les conséquences contentieuses et financières du transfert de la charge des réparations
La qualification de la nature des réparations et l’appréciation de la validité des clauses de transfert ne constituent pas des exercices purement académiques : elles emportent des conséquences financières considérables pour les parties au bail commercial, tant en cours d’exécution du contrat qu’au moment du renouvellement de celui-ci. Ces conséquences se déploient dans quatre directions principales, qui méritent d’être examinées successivement pour prendre la mesure des enjeux pratiques de la matière.
En premier lieu, la répartition conventionnelle des charges de réparation exerce une incidence directe sur la détermination de la valeur locative du bail renouvelé. La troisième chambre civile l’a explicitement reconnu dans un arrêt du 17 septembre 2020 (Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-19.433), rendu au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce. En l’espèce, la cour d’appel de Caen avait fixé le montant du loyer du bail renouvelé en appliquant un abattement de 10 % « correspondant au transfert par le bail de la charge des réparations de l’article 606 du code civil ». La Cour de cassation censure cette décision en rappelant qu’il incombe au juge de « rechercher d’office si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative ».
Cet arrêt illustre la méthodologie que doit suivre le juge des loyers commerciaux lorsqu’il est confronté à une clause de transfert des grosses réparations. La prise en compte de ce transfert dans la fixation de la valeur locative ne peut résulter d’un abattement forfaitaire et systématique : elle suppose une analyse concrète de l’incidence économique réelle du transfert sur la situation respective des parties. Autrement dit, le juge doit déterminer dans quelle mesure le coût des grosses réparations, supporté par le preneur en lieu et place du bailleur, affecte la valeur locative de marché des locaux considérés, ce qui implique une appréciation in concreto des caractéristiques du bien loué et des conditions de son exploitation.
En deuxième lieu, la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme et de prise en charge des grosses réparations expose ce dernier à une action en responsabilité contractuelle de la part du preneur. Les préjudices indemnisables peuvent inclure la perte d’exploitation subie par le locataire lorsque le défaut d’entretien de l’immeuble a compromis l’exercice de son activité commerciale, ainsi que les dommages matériels consécutifs à un sinistre dont la survenance ou l’aggravation est imputable au défaut de réparation de la structure de l’immeuble. L’arrêt du 26 janvier 2022 (n° 18-23.578) en fournit une illustration éclairante : la Cour y rappelle que le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause de renonciation à recours pour échapper aux conséquences d’un vice de structure ayant concouru à la propagation d’un incendie.
En troisième lieu, le preneur qui se voit réclamer le paiement de charges correspondant à des grosses réparations peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution sans qu’il lui soit besoin de solliciter préalablement la résiliation judiciaire du bail. Cette prérogative, que la troisième chambre civile a consacrée avec une netteté croissante dans ses décisions les plus récentes, constitue un instrument de contrainte efficace pour le locataire confronté à un bailleur défaillant dans l’exécution de ses obligations légales et contractuelles. L’exception d’inexécution autorise le preneur à suspendre le paiement des sommes réclamées jusqu’à ce que le bailleur justifie du bien-fondé de sa demande au regard de la répartition légale et conventionnelle des charges.
En quatrième lieu, la question de la charge des réparations interfère avec le régime de la prescription applicable aux actions entre bailleur et preneur. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet à la prescription biennale « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre ». Or, la frontière entre les actions fondées sur le droit commun du louage, soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, et celles qui relèvent du statut des baux commerciaux, soumises à la prescription abrégée, constitue une source récurrente de difficultés contentieuses que la troisième chambre civile s’emploie à clarifier au fil de ses décisions. La qualification retenue par le juge emporte des conséquences déterminantes sur la recevabilité de l’action et commande la stratégie procédurale des parties.
Dès lors, la rédaction des clauses relatives aux réparations dans les baux commerciaux requiert une attention particulière de la part des praticiens. L’insertion d’une clause transférant au preneur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil doit être précédée d’une identification précise des éléments de structure concernés et d’une évaluation réaliste de l’incidence financière de ce transfert sur l’équilibre économique du contrat. La clause devra désigner nommément les ouvrages dont la charge est transférée — toiture, murs porteurs, charpente, étanchéité — et exclure expressément les travaux qui demeureraient à la charge du bailleur, à peine de se voir privée d’effet par le juge saisi d’une contestation. A défaut, le bailleur s’expose à voir sa clause privée d’effet par le juge, et le preneur conserve, quant à lui, la faculté de contester les appels de charges qui ne respecteraient pas la répartition légale ou conventionnelle des catégories de dépenses.
En conséquence, l’état du droit positif issu des derniers arrêts de la troisième chambre civile peut être synthétisé comme suit : le transfert conventionnel des grosses réparations au preneur n’est licite qu’à la condition de résulter d’une clause claire et précise, dont la portée est interprétée restrictivement par le juge, et qui ne saurait se confondre avec une clause générale de prise en charge des charges et travaux par le locataire. La troisième chambre civile, par un contrôle normatif exigeant, veille à ce que ce transfert ne vide pas de sa substance l’obligation essentielle de délivrance conforme qui pèse sur le bailleur et qui constitue la contrepartie du loyer perçu par ce dernier. Cette orientation jurisprudentielle, dont la constance est remarquable sur la période 2020-2025, témoigne de la volonté de la Haute juridiction de préserver l’équilibre du statut des baux commerciaux tout en respectant la liberté contractuelle des parties dans les limites de l’ordre public protecteur du preneur.
Conclusion
La répartition de la charge des réparations dans le bail commercial demeure gouvernée par un principe simple dans son énoncé mais complexe dans sa mise en œuvre : les grosses réparations, telles que définies par l’article 606 du code civil, incombent par principe au bailleur, tandis que les réparations locatives et d’entretien pèsent sur le preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2020 et 2025, a considérablement renforcé l’encadrement prétorien des clauses dérogeant à cette répartition légale, en exigeant que le transfert des grosses réparations au preneur résulte d’une stipulation expresse, claire et précise, soumise à l’interprétation restrictive du juge. Cette construction jurisprudentielle, conjuguée aux dispositions impératives des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, assure un équilibre entre la liberté contractuelle des parties et la protection du preneur, tout en garantissant la cohérence d’ensemble du statut des baux commerciaux.
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