I. Le principe légal de répartition des charges : la prééminence de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur
A. L’obligation légale de délivrance et d’entretien à la charge du bailleur
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (L145-1 C.com.), demeure soumis, pour ce qui concerne la répartition des charges et des réparations, aux dispositions du droit commun du louage inscrites aux articles 1719 et 1720 du code civil. L’article 1719 du code civil (1719 C.civ.) impose au bailleur, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, l’obligation de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Cette triple obligation constitue le socle de la responsabilité du bailleur et ne saurait être écartée par une clause générale de prise des lieux en l’état.
L’article 1720 du code civil (1720 C.civ.) précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Or, la notion de réparations locatives, définie par l’article 1754 du code civil (1754 C.civ.), ne recouvre que les réparations de menu entretien désignées comme telles par l’usage des lieux, telles que les réparations aux âtres, aux vitres, aux portes, croisées et serrures. Par ailleurs, le bailleur ne saurait se retrancher derrière une clause de prise des lieux en l’état pour s’exonérer de son obligation de délivrance, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257 courdecassation.fr), énonçant que « les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance ».
En conséquence, le bailleur demeure le débiteur principal des travaux qui intéressent la structure et la solidité générale de l’immeuble. La Cour de cassation a, de manière constante, jugé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance autorise le preneur à lui opposer une exception d’inexécution et à solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur lorsque l’inexécution est suffisamment grave. A cet égard, l’arrêt précité du 4 septembre 2025 retient que le preneur ne peut être contraint d’exécuter les travaux mis à sa charge par le bail tant que les travaux incombant au bailleur en vertu du même contrat n’ont pas été exécutés, ce qui consacre une véritable interdépendance des obligations réciproques des parties au contrat de bail commercial.
L’arrêt du 26 janvier 2022, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, FS-B courdecassation.fr), illustre cette rigueur dans un contexte particulier, celui des départements d’Alsace-Moselle où l’article 1733 du code civil, qui fait peser sur le preneur une présomption de responsabilité en cas d’incendie, n’est pas applicable. La Cour y rappelle que les travaux de remise en état des locaux loués à la suite d’un incendie d’origine indéterminée sont à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire contenue au bail. Une clause stipulant que le preneur supporte les réparations de toute nature, à l’exception des travaux affectant le gros œuvre prévus par l’article 606 du code civil, ne suffit pas à transférer au preneur la charge des travaux de remise en état consécutifs à un incendie. Cette décision souligne, au-delà de sa technicité, l’attachement de la Cour de cassation au principe selon lequel le bailleur assume, par défaut, la responsabilité des désordres majeurs affectant l’immeuble loué. La rigueur de cette solution se comprend à la lumière de l’économie générale du statut : le bailleur perçoit un loyer dont la contrepartie essentielle est la mise à disposition d’un local apte à l’exploitation du fonds, et cette contrepartie ne saurait être éludée par des stipulations contractuelles insuffisamment explicites.
B. La distinction fondamentale entre les grosses réparations et les réparations d’entretien
La ligne de partage entre les charges respectives du bailleur et du preneur repose, en droit commun, sur la distinction entre les grosses réparations et les réparations d’entretien. L’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations comme étant « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », toutes les autres réparations étant qualifiées de réparations d’entretien. Par défaut, les grosses réparations incombent au bailleur tandis que les réparations d’entretien — ou réparations locatives — sont à la charge du preneur. Cette répartition légale, héritée du Code Napoléon, n’est toutefois pas d’ordre public et peut être aménagée par la volonté des parties dans le contrat de bail.
La troisième chambre civile a précisé cette distinction dans un arrêt du 21 avril 2022 (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036 courdecassation.fr). Elle y énonce que « les réparations d’entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ». La Cour censure la cour d’appel qui avait qualifié le remplacement de fenêtres de grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, sans relever que ces travaux intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Dès lors, la qualification de grosse réparation ne peut résulter d’une appréciation abstraite ou extensive : elle doit s’ancrer dans la constatation concrète d’une atteinte à la structure ou à la solidité générale de l’édifice. Par ailleurs, la Cour précise que la clause du bail qui met à la charge du bailleur les seules grosses réparations édictées par l’article 606 du code civil ne peut être interprétée comme imposant au bailleur de supporter toutes les réparations d’entretien utiles au maintien permanent de l’immeuble.
Cette exigence de motivation est renforcée par l’arrêt du 1er juin 2022 (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598 courdecassation.fr), dans lequel la Cour rappelle que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur. » En l’espèce, la Haute juridiction a censuré l’arrêt d’appel qui avait condamné le preneur à la réfection des couvertures, zingueries et étanchéité des bâtiments, en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial mettant expressément à la charge du preneur la réfection de la couverture et la charpente des bâtiments loués. La clause litigieuse, qui mettait à la charge du locataire « les réparations de toute nature, y compris celles visées à l’article 606 du code civil », n’a pas été jugée suffisamment précise pour opérer un tel transfert.
Cette exigence de précision n’est pas une simple formalité rédactionnelle : elle répond à un impératif de protection du consentement du preneur, lequel doit pouvoir mesurer, au moment de la conclusion du bail, l’étendue exacte des obligations qu’il assume. Une clause qui se bornerait à renvoyer à l’article 606 du code civil sans désigner nommément les ouvrages concernés — toiture, charpente, murs porteurs, couverture — ne satisfait pas à cette exigence, car elle laisse subsister une incertitude sur l’étendue du transfert. La Haute juridiction rappelle ainsi, de manière constante, que le transfert conventionnel des grosses réparations au preneur constitue une dérogation au droit commun qui doit être acceptée en toute connaissance de cause.
II. L’aménagement conventionnel de la répartition des charges : l’exigence d’une clause expresse et le contrôle du juge
A. Le transfert conventionnel des charges au preneur : une dérogation d’interprétation stricte
Si le principe est celui de la responsabilité du bailleur pour les grosses réparations et les travaux affectant la structure de l’immeuble, il est loisible aux parties d’y déroger par une stipulation expresse du contrat de bail commercial. La Cour de cassation veille toutefois avec une vigilance constante à ce que cette dérogation soit formulée en des termes clairs, précis et dépourvus d’ambiguïté, la clause devant être interprétée restrictivement. Cette position, réaffirmée avec force dans les arrêts du 16 mars 2023, constitue un rempart protecteur au bénéfice du preneur, lequel ne saurait se voir opposer une clause dont la généralité masquerait un transfert occulte de charges.
Dans les deux arrêts rendus le même jour par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107 courdecassation.fr et n° 21-25.106 courdecassation.fr), la Cour énonce le principe directeur en ces termes : « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur. » Les faits de ces deux espèces étaient identiques dans leur structure : des locaux commerciaux situés dans un centre commercial, un bail mettant à la charge du preneur une contribution aux charges des parties communes et d’utilité collective, incluant les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, mais sans mention expresse de la réfection de la toiture. La Cour casse les arrêts d’appel qui avaient condamné le preneur à contribuer aux dépenses relatives à la toiture, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si une clause claire et précise mettait à la charge du locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial. En d’autres termes, la référence générique aux grosses réparations de l’article 606 ne dispense pas le juge de vérifier que le contrat désigne nommément les travaux dont le coût est transféré au preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 28 septembre 2022 (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.879 courdecassation.fr), que le bailleur peut, par une clause expresse, mettre à la charge du preneur l’obligation de prendre en charge des travaux autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. En l’espèce, la cour d’appel avait refusé d’appliquer la clause du bail mettant à la charge du preneur l’entretien de la climatisation, au motif que le bailleur ne pouvait s’exonérer de son obligation de délivrance. La Cour de cassation censure cette décision, rappelant que l’article 5.5 du bail stipulait que « le locataire entretiendrait régulièrement l’installation de climatisation afin de la restituer en parfait état de marche », ce qui constituait une clause expresse justifiant le transfert de cette charge au preneur. Cette décision démontre que le contrôle du juge ne porte pas sur l’opportunité du transfert mais sur la qualité rédactionnelle de la clause qui l’opère.
A cet égard, la jurisprudence dessine une ligne de partage nette : si le bailleur peut transférer au preneur la charge de travaux déterminés par une clause expresse, il ne peut jamais s’exonérer de son obligation de délivrance, laquelle demeure une obligation fondamentale dont le respect conditionne l’exécution de l’ensemble des obligations du preneur. En conséquence, même une clause de transfert parfaitement rédigée ne saurait dispenser le bailleur de remédier aux désordres qui affectent la structure de l’immeuble ou qui rendent les locaux impropres à leur destination contractuelle. Cette limite est inhérente à l’économie même du contrat de bail, qui repose sur la mise à disposition d’un local conforme à l’usage convenu.
B. L’obligation continue de délivrance et le sort des travaux de mise en conformité
L’obligation de délivrance du bailleur ne s’épuise pas au jour de la prise de possession des lieux par le preneur. Elle revêt un caractère continu, qui impose au bailleur de garantir, pendant toute la durée du bail, la conformité des locaux à l’usage auquel ils sont destinés. Cette obligation continue trouve une illustration remarquable dans le contentieux des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, et notamment aux normes de sécurité-incendie applicables aux établissements recevant du public, pour lesquels la jurisprudence récente opère un revirement significatif.
Dans un arrêt important du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099 courdecassation.fr), la troisième chambre civile a posé un principe nouveau selon lequel « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail. » La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait mis à la charge du preneur l’obligation de remédier à des non-conformités affectant le bâtiment dès sa construction, en 1985, alors que ces non-conformités préexistaient à la conclusion du premier bail en 1999. La troisième chambre civile précise qu’aucune des clauses du contrat ne prévoyait expressément une telle obligation, les stipulations litigieuses se bornant à imposer au preneur de se conformer à la réglementation le concernant et de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance.
Des lors, la clause de prise des lieux en l’état ne saurait valoir transfert au preneur de l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 4 septembre 2025 précité, qui écarte l’effet exonératoire d’une clause de prise des lieux en l’état au regard de l’obligation de délivrance. La convergence de ces deux décisions confirme que le bailleur ne peut, par des stipulations générales ou implicites, se décharger de son obligation fondamentale de délivrer un local conforme à sa destination et aux normes qu’impose cette destination.
La doctrine déduit de cette convergence jurisprudentielle que les clauses de transfert des charges et des réparations dans le bail commercial sont soumises à un triple contrôle judiciaire : un contrôle de l’existence même de la clause, qui doit être expresse et non équivoque ; un contrôle de la précision de son objet, qui doit désigner spécifiquement les travaux transférés et non se borner à une référence générique à l’article 606 du code civil ; et un contrôle de sa portée, qui ne peut jamais aboutir à dispenser le bailleur de son obligation continue de délivrance.
Cette grille de lecture, dégagée de l’analyse systématique des arrêts de la période 2022-2025, révèle une politique jurisprudentielle cohérente : la troisième chambre civile entend contraindre les rédacteurs de baux commerciaux à une précision rédactionnelle qui garantisse la transparence de la répartition des charges entre les parties. Le formalisme ainsi imposé ne constitue pas un obstacle à la liberté contractuelle mais en assure au contraire l’effectivité, en protégeant le consentement éclairé du preneur. Par ailleurs, la jurisprudence rappelle que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour qualifier un désordre de grosse réparation, mais à la condition impérative de caractériser dans sa décision une atteinte à la structure ou à la solidité générale de l’immeuble — à défaut de quoi sa décision encourt la cassation pour défaut de base légale, ainsi que l’illustre l’arrêt du 21 avril 2022 précité.
En définitive, la répartition des charges et des réparations dans le bail commercial obéit à un principe directeur simple dans son énoncé mais exigeant dans sa mise en œuvre pratique : le bailleur assume, par l’effet de la loi, l’intégralité des travaux qui intéressent la structure, la solidité et la destination de l’immeuble, sauf stipulation expresse, claire et précise l’autorisant à en transférer la charge au preneur. Cette règle, dont la troisième chambre civile assure une application rigoureuse et constante, garantit l’équilibre du contrat de bail en protégeant le preneur contre les transferts occultes de charges qui compromettraient la viabilité économique de son exploitation. Or, la multiplication des contentieux en la matière témoigne de la difficulté persistante des praticiens à rédiger des clauses de transfert satisfaisant aux exigences de la Haute juridiction, ce qui invite le rédacteur d’actes à une vigilance particulière dans la formulation des stipulations relatives aux travaux et aux réparations. La sanction est en effet sévère : une clause imprécise est privée d’effet et le droit commun reprend son empire, replaçant les grosses réparations à la charge exclusive du bailleur. A cet égard, l’évolution jurisprudentielle de la période 2022-2025 manifeste une intensification du contrôle opéré par la Cour de cassation sur la motivation des juges du fond, lesquels ne peuvent plus se contenter de relever l’existence d’une clause générale de transfert pour en déduire que le preneur assume la charge des travaux litigieux.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle une orientation constante et protectrice des droits du preneur à bail commercial. Le principe de la responsabilité du bailleur pour les travaux affectant la structure et la solidité générale de l’immeuble constitue un socle intangible, auquel il ne peut être dérogé que par une stipulation contractuelle répondant à des exigences formelles et substantielles rigoureuses. La clause de transfert doit être expresse, spécifique à chaque poste de travaux concerné, et interprétée restrictivement par le juge. En toute hypothèse, l’obligation de délivrance du bailleur conserve un caractère fondamental qui interdit toute exonération conventionnelle générale et impose au bailleur de garantir, pendant toute la durée du bail, la conformité des locaux à l’usage auquel ils sont destinés. La Cour de cassation, par un contrôle exigeant de la motivation des juges du fond et de l’interprétation des clauses contractuelles, assure la cohérence et la prévisibilité de ce régime juridique, dans l’intérêt tant des bailleurs que des preneurs, et contribue à la sécurité juridique du statut des baux commerciaux. Les praticiens du droit immobilier commercial sont ainsi invités à porter une attention redoublée à la rédaction des clauses de répartition des charges et des réparations, la sanction de l’imprécision étant le retour au droit commun, dont la balance penche résolument en faveur du bailleur, débiteur légal des travaux affectant la structure de l’immeuble.
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