I. Le principe classique d’encadrement de la preuve par expertise dans le contentieux de la construction
A. L’interdiction de principe de fonder exclusivement une décision sur un rapport d’expertise non judiciaire
Le contentieux de la construction immobilière repose, pour une part déterminante, sur la preuve technique des désordres. La Cour de cassation a érigé de longue date un principe directeur selon lequel le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, fût-il établi contradictoirement à la demande d’une partie. Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a toutefois introduit une exception majeure à ce principe, en conférant une force probante autonome à l’expertise amiable réalisée en exécution d’une clause contractuelle (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-22.803, publié au Bulletin). Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle, redessine les contours de la charge probatoire dans les litiges opposant maîtres d’ouvrage et constructeurs.
Le cadre juridique classique de l’expertise en droit de la construction s’articule autour de la distinction entre l’expertise judiciaire, ordonnée par le juge sur le fondement des articles 143 et suivants du code de procédure civile, et l’expertise amiable diligentée à l’initiative des parties. La première bénéficie d’une présomption de force probante renforcée en raison des garanties procédurales qui l’entourent : désignation par un magistrat, respect scrupuleux du contradictoire, contrôle de l’indépendance et de l’impartialité du technicien, motivation des opérations et possibilité de récusation. La seconde, en revanche, ne pouvait jusqu’alors constituer qu’un élément de preuve parmi d’autres, que le juge appréciait souverainement sans pouvoir y puiser l’unique fondement de sa décision. Ce principe, constamment réaffirmé par la jurisprudence, trouve son ancrage dans l’article 16 du code de procédure civile et dans l’article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 13 juillet 2023 en fournit une illustration topique. Dans cette espèce relative à un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, les maîtres d’ouvrage se plaignaient de désordres et retards et avaient assigné le constructeur en indemnisation. La cour d’appel de Paris s’était fondée sur les conclusions d’une expertise non judiciaire et sur le constat d’un huissier de justice pour condamner le constructeur à indemniser les maîtres de l’ouvrage du coût des travaux nécessaires à la levée des réserves. La Cour de cassation a approuvé cette démarche en relevant que la juridiction du fond n’avait pas exclusivement fondé sa décision sur le rapport d’expertise amiable, mais s’était également appuyée sur le constat d’huissier et sur l’utilité démontrée de ces actes pour la résolution du litige. La Haute juridiction a ainsi retenu que « ces actes avaient été utiles à la résolution du litige et que les frais y afférents avaient été exposés à la suite des nombreuses réserves relevées lors de la réception de l’ouvrage, consécutives au manquement contractuel » du constructeur (Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.010, publié au Bulletin).
En outre, cet arrêt du 13 juillet 2023 a précisé de manière décisive les contours de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil. La Cour a jugé qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an, ne peut suppléer cette notification, et que le maître de l’ouvrage ne peut dès lors être indemnisé sur le fondement de cette garantie. Par ailleurs, la même décision a retenu que le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur, ou faire l’objet d’un chiffrage de sa part s’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage. Une telle interprétation est « conforme aux objectifs poursuivis par ce texte, dont la finalité est d’informer exactement le maître de l’ouvrage du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourrait mener à son terme » (Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.010, publié au Bulletin).
Par ailleurs, le contentieux de la garantie décennale illustre de manière éclatante l’importance cardinale de la preuve technique. L’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du code civil). La caractérisation de ces désordres impose, dans la quasi-totalité des hypothèses, le recours à une mesure d’expertise technique, seule à même d’établir le lien entre les désordres constatés et les conditions requises pour l’application de cette présomption légale de responsabilité. L’article 1792-1 du même code précise la qualité de constructeur, en visant « tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage » ainsi que « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » (article 1792-1 du code civil). Ce champ d’application étendu explique la fréquence avec laquelle la question probatoire se pose dans les litiges de la construction.
B. Le rôle de l’expertise judiciaire comme instrument privilégié de la preuve des désordres
L’expertise judiciaire constitue, en droit de la construction, le vecteur probatoire de droit commun pour établir l’existence, la nature et l’étendue des désordres affectant un ouvrage. La troisième chambre civile en a rappelé l’importance dans un arrêt du 26 juin 2025, relatif à la construction d’un local commercial et industriel pour lequel divers désordres avaient été constatés. La cour d’appel de Pau avait écarté la qualification de dommage décennal pour un désordre affectant le réseau d’eaux pluviales, motif pris de l’absence de réalisation du risque d’inondation dans le délai d’épreuve décennal. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en retenant que « le risque d’inondation mentionné au rapport d’expertise judiciaire ne constituait pas un dommage relevant de la garantie décennale », dès lors que la SCI ne démontrait pas avoir subi des inondations avant l’expiration du délai d’épreuve ni fait l’objet d’une injonction de l’administration aux fins de démolition ou de mise en conformité (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-18.306, publié au Bulletin). Cet arrêt démontre que l’expertise judiciaire, même rigoureusement conduite, ne saurait dispenser le juge du fond d’une qualification juridique précise des faits qu’elle révèle.
À cet égard, l’arrêt du 13 avril 2023, également publié au Bulletin, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’appréciation par les juges du fond du caractère décennal des désordres. Dans cette espèce, M. et Mme W. avaient conclu avec une société un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, et la livraison de l’ouvrage était intervenue avec réserves. La cour d’appel de Riom avait écarté l’application de l’article 1792 du code civil à des malfaçons affectant la maison, après avoir pourtant constaté que celle-ci était « complètement bancale et de guingois », que les murs n’étaient pas d’aplomb, qu’il existait des distorsions géométriques du sol au plafond et que l’expertise judiciaire concluait que « dans tous les cas, la pérennité de l’ouvrage ne pourra pas être garantie ». La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 1792 du code civil, en jugeant que « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 21-21.106, publié au Bulletin). Cet arrêt souligne que les conclusions du rapport d’expertise s’imposent au juge dans leur matérialité technique, mais que leur qualification juridique relève de son office exclusif.
Dès lors, la preuve des désordres de nature décennale suppose une double exigence : d’une part, la rigueur méthodologique de l’expertise technique, d’autre part, la justesse de l’analyse juridique conduite par le juge à partir des constatations du technicien. L’article 1792-2 du code civil étend la présomption de responsabilité décennale aux « dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » (article 1792-2 du code civil). La démonstration de ce lien d’indissociabilité requiert, elle aussi, une investigation technique approfondie que seule une expertise rigoureuse, qu’elle soit judiciaire ou conventionnelle, peut apporter.
II. La reconnaissance nouvelle de la force probante autonome de l’expertise conventionnelle
A. Les conditions posées par l’arrêt du 8 janvier 2026
Par un arrêt du 8 janvier 2026, promis à la plus large diffusion, la troisième chambre civile a énoncé une règle nouvelle qui modifie sensiblement l’articulation entre expertise judiciaire et expertise amiable dans le contentieux de la construction. En l’espèce, des maîtres d’ouvrage avaient confié une mission de maîtrise d’œuvre pour la reconstruction de deux logements à une première société, le contrat ayant été par la suite transféré à une autre société. Le contrat de maîtrise d’œuvre stipulait une clause imposant, en cas de désaccord technique, le recours à un expert choisi d’un commun accord par les parties. Le contrat ayant été résilié en cours de chantier et les maîtres de l’ouvrage ayant vendu leur bien avant l’achèvement des travaux, ceux-ci avaient assigné le maître d’œuvre en réparation de leurs préjudices. La cour d’appel de Besançon, par un arrêt du 12 septembre 2023, avait intégralement fondé sa décision de condamnation sur le rapport de l’expert désigné en application de cette clause contractuelle.
Le maître d’œuvre formait un pourvoi en cassation, en soutenant que le juge ne pouvait se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande des parties, cette règle ne souffrant aucune exception hors les cas prévus par la loi. L’argumentation du pourvoi faisait valoir qu’il importait peu que le contrat de maîtrise d’œuvre ait prévu la réalisation préalable d’une expertise amiable avant tout contentieux, car cette stipulation contractuelle ne dispensait pas les demandeurs, sur qui pesait la charge de la preuve, de produire tous éléments complémentaires et, au besoin, de solliciter une expertise judiciaire. La Cour de cassation a rejeté ce pourvoi en énonçant un attendu de principe dont la portée dépasse très largement le cadre de l’espèce.
La Haute juridiction a ainsi jugé que « si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-22.803, publié au Bulletin). La Cour ajoute que la juridiction d’appel « a souverainement apprécié la valeur et la portée des constatations et conclusions de celle-ci », ce qui confirme que le pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond demeure intact, la seule différence résidant dans la possibilité désormais ouverte de retenir l’expertise conventionnelle comme unique fondement de la décision.
La portée de cette solution est double. En premier lieu, la Cour de cassation déduit de la seule existence de la clause contractuelle la possibilité pour le juge du fond de fonder exclusivement sa décision sur le rapport d’expertise conventionnelle, sans avoir à l’étayer par d’autres éléments de preuve. En second lieu, elle écarte toute violation du principe du contradictoire ou de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, au motif que l’expert a été choisi d’un commun accord par les parties, antérieurement au litige, en exécution d’une obligation contractuelle librement consentie. La Cour de cassation prend soin de préciser que le moyen tiré de l’absence de caractère probant de l’expertise, au motif qu’elle ne constitue pas une expertise judiciaire, ne peut être accueilli dans ces circonstances.
Or, cette solution s’inscrit dans un mouvement plus large de valorisation des modes conventionnels de résolution des différends techniques. Le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, entré en vigueur le 1er septembre 2025, a consacré, dans le code de procédure civile, une véritable expertise conventionnelle. L’article 131 de ce code, dans sa rédaction issue de ce décret, dispose que « lorsque les parties envisagent de recourir à un technicien, avant tout procès ou une fois le juge saisi, elles le choisissent d’un commun accord et déterminent sa mission » (article 131 du code de procédure civile). Ce texte reconnaît déjà à l’expertise conventionnelle menée entre avocats la même force probante que l’expertise judiciaire. L’arrêt du 8 janvier 2026 franchit un pas supplémentaire en étendant cette logique probatoire à la simple clause contractuelle prévoyant un expert commun, sans qu’une instance ni même un avocat ne soient requis, pourvu que l’expert ait été choisi d’un commun accord avant tout litige.
B. Les conséquences sur la charge de la preuve dans les litiges de la construction
La reconnaissance d’une force probante autonome à l’expertise amiable contractuelle emporte des conséquences importantes sur la stratégie probatoire des parties au contrat de construction. En premier lieu, elle invite les maîtres d’ouvrage et les constructeurs à insérer, dans leurs conventions, des clauses organisant le recours à un expert commun en cas de difficulté technique. Une telle stipulation, dont la licéité ne fait désormais aucun doute, permet de sécuriser la preuve des désordres sans avoir à solliciter une expertise judiciaire, par nature plus longue et plus coûteuse. En second lieu, elle impose une rigueur accrue dans le choix de l’expert conventionnel, dont l’indépendance, l’impartialité et la compétence conditionneront directement la force probante du rapport qui sera soumis au juge.
L’arrêt du 13 juillet 2023 précité offrait déjà une préfiguration de cette évolution, en retenant que les frais de l’expertise amiable pouvaient être mis à la charge du constructeur fautif dès lors que l’expertise avait été « utile à la résolution du litige » et que les frais « avaient été exposés à la suite des nombreuses réserves relevées lors de la réception de l’ouvrage, consécutives au manquement contractuel » du constructeur (Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-17.010, publié au Bulletin). Cette jurisprudence, combinée à l’arrêt du 8 janvier 2026, dessine un régime complet dans lequel l’expertise amiable, lorsqu’elle est contractuellement prévue, produit des effets tant probatoires qu’indemnitaires. Le maître d’ouvrage qui a recours à un expert commun en vertu d’une clause contractuelle peut ainsi, en cas de succès de son action, obtenir le remboursement des frais d’expertise exposés.
Par ailleurs, la solution dégagée par la Cour de cassation en janvier 2026 s’articule avec les prescriptions légales relatives aux actions en responsabilité des constructeurs. Les articles 1792-4-1 et 1792-4-2 du code civil fixent respectivement les délais de prescription et l’étendue des responsabilités. L’article 1792-4-1 dispose que « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux » (article 1792-4-1 du code civil). L’article 1792-4-2 précise quant à lui que « les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d’équipement d’un ouvrage mentionnés aux articles 1792 et 1792-2 se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux » (article 1792-4-2 du code civil). La longueur du délai décennal rend d’autant plus précieuse la conservation d’un rapport d’expertise dont la force probante a été judiciairement établie.
En conséquence, la sécurisation probatoire offerte par la clause d’expertise conventionnelle trouve un écho particulier dans le secteur de la construction, où les désordres peuvent se révéler tardivement et où le coût des mesures d’instruction judiciaire constitue souvent un frein à l’exercice effectif des droits des maîtres d’ouvrage. L’arrêt du 20 juin 2024, rendu par la même troisième chambre civile dans une affaire de désordres affectant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, illustre la complexité des litiges en chaîne impliquant maître d’ouvrage, maître d’œuvre, entrepreneur principal, sous-traitant et leurs assureurs respectifs. Dans cette espèce, l’ouvrage avait été réceptionné le 31 mars 2008 et les fissures étaient apparues postérieurement, rendant nécessaire une expertise technique dont la force probante constituait un enjeu central du litige (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 22-20.489). Dans de telles configurations, l’existence d’une expertise conventionnelle préalablement organisée peut faciliter l’identification des responsabilités et la liquidation des préjudices.
Dès lors, la portée pratique de l’arrêt du 8 janvier 2026 dépasse le seul cadre de la preuve pour investir celui de la gestion contractuelle du risque technique. Les professionnels de la construction et leurs conseils sont invités à repenser la rédaction des clauses relatives au règlement des différends, en y intégrant un mécanisme d’expertise conventionnelle dont la force probante est désormais consacrée par la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire. Le maître d’ouvrage qui négocie un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre doit ainsi mesurer l’intérêt stratégique d’une telle stipulation, laquelle lui permettra, en cas de litige, de produire un rapport d’expertise susceptible, à lui seul, de fonder la décision du juge. Le maître d’œuvre y trouve également un intérêt, dès lors que la clause lui garantit que l’expert aura été choisi d’un commun accord et ne sera pas unilatéralement désigné par la partie adverse.
La combinaison de l’arrêt du 8 janvier 2026 et du décret du 18 juillet 2025 ouvre ainsi une ère nouvelle pour la preuve technique dans le contentieux de la construction. Les praticiens du droit de l’immobilier doivent désormais intégrer cette double évolution, législative et jurisprudentielle, dans la rédaction de leurs actes et dans la conduite des procédures contentieuses. L’efficacité de la preuve par expertise conventionnelle repose toutefois sur une condition essentielle : que l’expert désigné présente des garanties suffisantes de compétence et d’impartialité, faute de quoi le juge, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, pourrait écarter le rapport comme dépourvu de valeur probante. La sécurité juridique offerte par l’arrêt du 8 janvier 2026 ne saurait donc dispenser les parties de la plus grande vigilance dans le choix du technicien appelé à éclairer leur litige.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 janvier 2026 marque une étape significative dans l’évolution du droit de la preuve en matière de construction immobilière. En écartant le principe traditionnel d’interdiction de fonder exclusivement une décision sur une expertise non judiciaire, à la condition que celle-ci ait été diligentée en application d’une clause contractuelle par un expert choisi d’un commun accord, la Haute juridiction renforce l’efficacité probatoire des conventions des parties tout en préservant les garanties fondamentales du procès équitable. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la réforme de l’instruction conventionnelle issue du décret du 18 juillet 2025, ouvre aux praticiens du droit de la construction des perspectives nouvelles dans la sécurisation de la preuve technique, à la condition que la clause d’expertise soit rédigée avec la précision requise et que l’expert désigné réunisse les qualités d’indépendance et de compétence qu’impose l’office qui lui est ainsi confié.
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