Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts qui, lus ensemble, redessinent l’équilibre du contentieux du logement indécent. Le premier, publié au Bulletin, fixe une limite temporelle à l’indemnisation du locataire en cantonnant la réparation du préjudice de jouissance aux trois années précédant la demande en justice. Le second, également publié, interdit au bailleur de se prévaloir d’un congé pour motif légitime et sérieux lorsque les travaux invoqués visent à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. Ces deux décisions, rendues le même jour par la même formation, ne sont pas le fruit du hasard : elles traduisent une politique jurisprudentielle cohérente qui, tout en réaffirmant le caractère impératif de l’obligation de délivrance d’un logement décent, en borne les conséquences indemnitaires dans le temps. L’objet du présent article est d’analyser cette double orientation, d’en mesurer la portée pratique et de la replacer dans le sillage des décisions récentes de la troisième chambre civile sur le sujet.
L’obligation de délivrance d’un logement décent, posée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l’article 1719 du code civil, constitue l’un des piliers du droit du bail d’habitation. Elle est d’ordre public. Elle est continue. Elle ne souffre d’aucune stipulation contraire. Pourtant, sa mise en œuvre contentieuse soulève deux questions récurrentes que les arrêts du 4 juin 2026 tranchent avec une netteté remarquable : jusqu’où peut remonter l’indemnisation du locataire lorsque le manquement du bailleur perdure depuis l’origine du bail ? Et le bailleur peut-il, pour échapper à son obligation, donner congé au locataire au prétexte de réaliser les travaux de mise en conformité qu’il aurait dû accomplir depuis longtemps ? À la première question, la Cour répond par une limite temporelle de trois ans. À la seconde, par une fin de non-recevoir. C’est ce double mouvement que l’on se propose d’examiner.
I. L’encadrement temporel de l’indemnisation du préjudice de jouissance
A. L’obligation continue de délivrance et la prescription triennale : une conciliation inédite
L’arrêt rendu le 4 juin 2026 sous le numéro 24-11.437 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin) constitue sans doute la décision la plus importante rendue en matière de baux d’habitation depuis plusieurs années. Il énonce, dans un attendu de principe qui fera date, que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
La locataire en l’espèce occupait un logement meublé depuis le 1er octobre 2005 et avait assigné le bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013. Par conclusions déposées le 15 novembre 2018, elle avait étendu sa demande d’indemnisation à toute la période courant depuis son entrée dans les lieux, soit près de treize années. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013, en application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (article 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La locataire contestait cette limitation en soutenant que le dommage résultant de l’état d’indécence du logement constituait un préjudice continu, qui perdurait depuis le début du bail, et que la prescription triennale ne pouvait lui être opposée pour le calcul de l’indemnisation. La Cour de cassation rejette cette argumentation. Elle rappelle d’abord le fondement textuel de la prescription : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle ensuite le fondement de l’obligation du bailleur : l’article 1709 du code civil, aux termes duquel « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix ». Elle rappelle enfin que, selon l’article 6 de la même loi, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent » (article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Or, et c’est ici que réside l’apport essentiel de l’arrêt, la Cour opère une distinction entre l’obligation de délivrance elle-même, qui est continue et exigible pendant toute la durée du bail, et l’action en réparation des conséquences dommageables de son inexécution, qui est soumise à la prescription triennale. « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail », énonce la Cour, avant d’en tirer cette conséquence capitale : le locataire peut toujours poursuivre l’exécution forcée en nature — autrement dit, obtenir la réalisation des travaux — mais son indemnisation ne peut couvrir que les trois années précédant sa demande en justice. La distinction est subtile mais elle est lourde de conséquences pratiques.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais constante qui rappelle que le caractère continu de l’obligation de délivrance ne fait pas échec aux règles de prescription applicables aux actions en réparation. Déjà, par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour avait censuré une cour d’appel qui avait écarté l’indemnisation du préjudice de jouissance des locataires au motif que le contrat de bail stipulait une clause excluant toute réclamation après l’état des lieux, en rappelant que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-16.682).
B. La portée de la prescription triennale dans le contentieux de l’indécence
Le mécanisme de la prescription triennale, tel qu’il est appliqué par l’arrêt du 4 juin 2026, mérite d’être précisé car il conditionne désormais toute stratégie contentieuse en matière de logement indécent. Le point de départ du délai de trois ans est la date de la demande en justice — l’assignation — et non la date de la survenance du dommage. Il en résulte que le locataire qui tarde à agir voit mécaniquement sa période d’indemnisation se réduire, sans pour autant perdre le droit d’obtenir l’exécution forcée des travaux. Le caractère continu du préjudice ne fait pas obstacle au jeu de la prescription, contrairement à ce que pouvait laisser penser une lecture extensive de la notion de préjudice continu.
Un arrêt antérieur, rendu le 13 mars 2025, avait déjà posé les jalons de cette solution en rappelant que la locataire qui ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers, et qu’elle restait redevable d’une indemnité d’occupation, même en présence de désordres affectant le logement (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406). La solution était différente lorsque les désordres rendaient le logement totalement inhabitable, auquel cas le locataire n’était pas redevable d’indemnité d’occupation — mais tel n’était pas le cas en l’espèce.
Dans le même ordre d’idées, la Cour avait déjà rappelé avec force, par un arrêt du 27 juin 2024, que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » et que ni l’ancienneté des désordres, ni les travaux entrepris par le bailleur, ni le comportement du locataire ne sauraient constituer des causes d’exonération (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226). L’obligation de délivrance est une obligation de résultat absolue, dont le bailleur ne peut s’affranchir que par la preuve d’un événement de force majeure — ce qui, en pratique, est rarissime.
Par ailleurs, un arrêt du 16 avril 2026 est venu rappeler que lorsque l’organisme payeur des allocations de logement conserve l’allocation en raison de la non-décence du logement, le bailleur ne peut réclamer au locataire la part de loyer correspondant au montant de l’allocation conservée. La Cour casse l’arrêt qui avait condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif incluant la part correspondant aux allocations de logement, en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188). Cette décision complète le dispositif de protection du locataire en ajoutant une dimension financière à la sanction du manquement du bailleur.
L’enseignement qui se dégage de cette première série d’arrêts est le suivant : le bailleur ne peut se soustraire à son obligation de délivrance, mais le locataire ne peut indéfiniment capitaliser un préjudice de jouissance. La prescription triennale joue un rôle de régulation temporelle de l’indemnisation, sans affecter le droit à l’exécution forcée. Cet équilibre, qui pouvait paraître incertain avant les arrêts du 4 juin 2026, est désormais clairement établi.
II. L’interdiction du congé pour travaux destiné à contourner l’obligation de délivrance
A. Le verrouillage prétorien du congé pour motif légitime et sérieux
Le second arrêt du 4 juin 2026, rendu sous le numéro 24-16.993 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin), est tout aussi remarquable, mais dans une direction différente. Il pose une règle dont la formulation, lapidaire, est appelée à un grand retentissement : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ».
Les faits de l’espèce méritent d’être rapportés car ils illustrent une situation fréquente en pratique. Le 25 novembre 2016, une société civile immobilière avait donné à bail un studio à un locataire. Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, il avait été jugé que le local loué, dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 mètres carrés, était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 24 novembre 2019, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l’existence d’impayés de loyers, puis l’avait assigné en validation de ce congé et en expulsion.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé le congé en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil » et que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ». La cour d’appel avait en outre constaté que la bailleresse justifiait avoir mandaté un entrepreneur afin d’effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 mètres carrés.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle les textes applicables : selon l’article 1719, 1°, du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (article 20-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
La combinaison de ces textes conduit la Cour à énoncer la règle nouvelle : dès lors que le bailleur avait connaissance de l’indécence du logement lors de la conclusion du bail, il ne peut pas utiliser la voie du congé pour motif légitime et sérieux pour expulser le locataire et réaliser les travaux de mise en conformité. La seule voie qui s’offre à lui est celle de l’article 20-1 : la mise en conformité sans atteinte à la validité du contrat en cours. En d’autres termes, le bailleur ne peut pas se prévaloir de sa propre turpitude pour échapper à ses obligations.
B. Les conséquences pratiques de l’alignement des deux arrêts
La lecture croisée des deux arrêts du 4 juin 2026 dessine un régime juridique du logement indécent dont la cohérence mérite d’être soulignée. D’un côté, l’arrêt 24-11.437 cantonne l’indemnisation du locataire à une fenêtre temporelle de trois ans, ce qui protège le bailleur contre des demandes indemnitaires portant sur des périodes anciennes. De l’autre côté, l’arrêt 24-16.993 interdit au bailleur d’utiliser le congé pour travaux comme instrument de contournement de son obligation de délivrance, ce qui protège le locataire contre l’expulsion déguisée. L’équilibre est ainsi préservé : le bailleur ne peut pas expulser, mais le locataire ne peut pas capitaliser indéfiniment.
Cette construction jurisprudentielle s’articule parfaitement avec le mécanisme de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui offre au juge une palette d’outils pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations sans rompre le lien contractuel : injonction de réaliser les travaux sous astreinte, réduction du loyer, suspension du paiement du loyer avec ou sans consignation, suspension de la durée du bail. Le juge dispose ainsi de moyens de pression efficaces pour obtenir la mise en conformité du logement, sans avoir à prononcer la résiliation du bail — laquelle profiterait au bailleur défaillant en le libérant de ses obligations.
Il convient toutefois de relever une limite importante à la solution de l’arrêt 24-16.993 : l’interdiction du congé pour travaux ne vaut que lorsque le bailleur « avait connaissance » de l’indécence « lors de la conclusion du bail ». Cette précision, qui n’est pas anodine, ouvre une double interrogation. D’une part, la preuve de la connaissance de l’indécence par le bailleur au moment de la conclusion du bail incombe-t-elle au locataire ? La réponse devrait être affirmative, par application des règles de droit commun de la charge de la preuve. D’autre part, qu’en est-il lorsque l’indécence est apparue postérieurement à la conclusion du bail, par exemple à la suite d’un sinistre ou d’une dégradation progressive du bien ? Dans cette hypothèse, la solution de l’arrêt 24-16.993 ne devrait pas trouver à s’appliquer, et le congé pour travaux pourrait constituer un motif légitime et sérieux.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025 a rappelé que les clauses du contrat de bail ne peuvent en aucun cas dispenser le bailleur de son obligation de délivrance. Les stipulations par lesquelles le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux et renonce à toute réclamation après l’état des lieux d’entrée sont inopérantes : la Cour a cassé l’arrêt qui s’était fondé sur de telles clauses pour débouter les locataires de leur demande d’indemnisation, au motif que « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent » et que seul un cas de force majeure peut l’en exonérer. Cette solution, qui s’applique y compris aux baux consentis par des organismes HLM, confirme que l’obligation de délivrance est véritablement d’ordre public et échappe à toute contractualisation.
En pratique, pour le praticien, la stratégie contentieuse s’en trouve sensiblement modifiée. Le locataire confronté à un logement indécent doit agir rapidement pour préserver ses droits à indemnisation : chaque mois qui passe réduit la période indemnisable. Le bailleur, de son côté, ne peut plus compter sur le congé pour travaux pour se défaire d’un locataire encombrant lorsque le logement est indécent depuis l’origine : il doit engager les travaux en cours de bail, sous le contrôle du juge, sans pouvoir expulser le locataire. La voie de la mise en conformité sans résiliation, prévue par l’article 20-1, devient ainsi le seul chemin procédural offert au bailleur.
L’alignement de ces solutions avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile est remarquable. Dès 2024, la Cour avait affirmé que seul un événement de force majeure pouvait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, et que ni les stipulations contractuelles ni le comportement du locataire ne pouvaient constituer des causes d’exonération. L’arrêt du 27 juin 2024 (n° 23-15.226) avait déjà posé ce principe avec une grande netteté, en censurant une cour d’appel qui avait retenu que les bailleurs avaient entrepris des travaux et que la locataire était en partie responsable de l’humidité du logement. La Cour avait jugé ces motifs « inopérants » et avait rappelé que seul un cas de force majeure était exonératoire.
De même, l’arrêt du 16 avril 2026 (n° 25-10.188) a rappelé que la conservation des allocations de logement par l’organisme payeur en raison de la non-décence du logement ne pouvait fonder une action du bailleur en résiliation du bail pour défaut de paiement. Dans cette affaire, la Cour a censuré l’arrêt qui avait condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif incluant la part correspondant aux allocations de logement, au motif que le bailleur ne pouvait réclamer cette part, conservée par la caisse d’allocations familiales en raison de l’indécence constatée du logement. Cette solution, fondée sur l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, ajoute une protection supplémentaire au locataire en le mettant à l’abri d’une condamnation au paiement de sommes qu’il n’a pas perçues.
En définitive, la troisième chambre civile a construit, par touches successives, un régime du logement indécent qui ne laisse aucune échappatoire au bailleur : ni les clauses du contrat, ni le congé pour travaux, ni l’action en résiliation pour défaut de paiement ne peuvent prospérer lorsque le logement n’est pas décent. La seule issue pour le bailleur est la mise en conformité du logement, sous le contrôle du juge, dans le cadre du contrat de bail maintenu. Cette orientation, désormais solidement ancrée dans la jurisprudence, traduit une volonté de faire primer l’effectivité du droit au logement décent sur les intérêts économiques du bailleur.
Conclusion
Les deux arrêts du 4 juin 2026 marquent une étape importante dans la construction du régime contentieux du logement indécent. Ils apportent une réponse claire à deux questions qui divisaient la pratique : l’étendue temporelle de l’indemnisation du locataire et la licéité du congé pour travaux donné par le bailleur. La prescription triennale s’applique à l’action en réparation, sans paralyser l’action en exécution forcée qui demeure ouverte tant que le manquement perdure. Le congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement, lorsque le bailleur avait connaissance de cette indécence lors de la conclusion du bail, ne constitue pas un motif légitime et sérieux et doit être invalidé. Ces solutions, qui s’inscrivent dans le prolongement d’une jurisprudence exigeante à l’égard du bailleur, confirment que le droit au logement décent ne cède ni devant les stipulations contractuelles, ni devant les manœuvres procédurales, ni devant l’écoulement du temps — mais seulement, pour sa dimension indemnitaire, devant la prescription triennale.
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