Le bail emphytéotique occupe une place singulière dans le droit des biens français, à la frontière du droit des obligations et du droit des biens. Contrat de longue durée régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, il confère au preneur un droit réel immobilier, cessible et susceptible d’hypothèque, tout en réservant au bailleur l’accession sans indemnité des constructions en fin de bail. Cette architecture juridique, héritée de la loi du 25 juin 1902, connaît depuis 2022 un regain d’actualité contentieuse devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie de questions inédites touchant au transfert des actions en garantie décennale, à la qualification de bail emphytéotique administratif et au sort des constructions édifiées par le preneur.
La période 2022-2026 a vu se cristalliser plusieurs principes directeurs qui renouvellent la compréhension du mécanisme. La Cour de cassation, par des arrêts de section publiés au Bulletin, a précisé l’étendue du droit réel de l’emphytéote, les conditions de transmission des actions attachées à la propriété de l’ouvrage et le caractère temporaire de l’accession. L’analyse de cette jurisprudence révèle une construction cohérente dont les implications pratiques intéressent autant les collectivités territoriales que les professionnels de l’immobilier, les investisseurs dans les énergies renouvelables ou les porteurs de projets d’aménagement. L’enjeu est d’autant plus significatif que le bail emphytéotique connaît un renouveau lié à la transition énergétique et aux politiques de mobilisation du foncier public.
L’examen de ces décisions conduit à distinguer deux axes majeurs qui structurent le contentieux récent de l’emphytéose. Le premier concerne la nature du droit conféré à l’emphytéote et les actions qu’il peut exercer à raison des désordres affectant l’immeuble, question qui engage directement la distinction entre droit personnel et droit réel. Le second, plus prospectif, porte sur le sort des constructions en cours de bail et à son extinction, interrogation qui touche à la sécurité juridique des cessions successives de droits réels et à la stabilité des montages contractuels complexes.
I. La nature juridique du bail emphytéotique et le transfert des droits réels
A. Un droit réel immobilier sui generis conférant la qualité pour agir
Le bail emphytéotique se distingue du bail ordinaire par l’ampleur des droits qu’il confère au preneur. Aux termes de l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, ce contrat confère au preneur « un droit réel susceptible d’hypothèque », cessible et saisissable dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. La durée, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf années, exclut toute tacite reconduction. L’article L. 451-3 du même code précise que la preuve du contrat s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux, disposition dont la Cour de cassation a tiré des conséquences importantes en matière d’opposabilité aux tiers.
Par un arrêt de section du 11 juillet 2024, la troisième chambre civile a livré une définition synthétique de l’institution, dont la portée dépasse le cadre de l’espèce. Elle énonce que le bail emphytéotique est « une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier en conférant à celui-ci un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose et d’acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps n’excédant pas la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur » (Civ. 3e, 11 juill. 2024, n° 23-12.491, Publié au Bulletin).
Cette définition constitue le point d’ancrage d’une jurisprudence qui, dans la même décision, a tranché une question inédite relative au transfert des actions en garantie décennale. L’espèce concernait une société exploitante de panneaux photovoltaïques installés sur les toitures de bâtiments agricoles dont elle n’était pas propriétaire. Un bail emphytéotique avait été conclu avec le propriétaire des bâtiments postérieurement à la réalisation des travaux et à l’apparition des désordres. La question se posait de savoir si l’emphytéote, qui n’était pas le maître d’ouvrage initial, pouvait néanmoins agir en garantie décennale contre les constructeurs.
La Cour de cassation répond par l’affirmative en énonçant qu’« il en résulte que, compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail ». Cette solution, qui dispense l’emphytéote de justifier d’une clause expresse de transfert, facilite considérablement l’exercice des recours contre les constructeurs. Elle repose sur l’idée que le transfert du droit réel emporte, sauf volonté contraire des parties, le transfert des actions qui y sont attachées.
L’arrêt du 14 décembre 2022, rendu dans un litige opposant les ayants droit d’un emphytéote à la Société du Grand Paris, a par ailleurs précisé les règles de preuve et d’opposabilité du contrat. En l’espèce, une promesse de bail emphytéotique avait été consentie en 1963 pour l’édification de garages, mais le bail n’avait jamais été formalisé ni publié. La cour d’appel avait retenu l’absence de bail pour fixer l’indemnité d’expropriation. La Cour de cassation censure cette analyse au double visa de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation et des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
La Cour y rappelle que « si l’absence de publication d’un bail emphytéotique au service chargé de la publicité foncière le rend inopposable aux tiers qui ont acquis, du même auteur, un droit concurrent sur le même immeuble, la preuve d’un tel bail peut être rapportée, selon les règles du code civil en matière de baux, à l’égard de l’expropriant, qui ne peut revendiquer avoir acquis, sur le bien exproprié, un droit concurrent à celui de l’emphytéote » (Civ. 3e, 14 déc. 2022, n° 21-24.785). Cette distinction subtile entre les effets de l’absence de publicité à l’égard des tiers titulaires de droits concurrents et son inopposabilité à l’expropriant a été jugée suffisamment importante pour donner lieu à une cassation avec renvoi. Au surplus, le juge de l’expropriation avait méconnu son office en tranchant lui-même la contestation sérieuse relative à l’existence du bail, alors que l’article L. 311-8 précité lui imposait de fixer des indemnités alternatives.
B. La qualification de bail emphytéotique administratif et ses conséquences contentieuses
Le bail emphytéotique connaît une variante de droit public, le bail emphytéotique administratif, régi par l’article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales. Ce texte permet à une collectivité territoriale de consentir un tel bail sur un bien immobilier lui appartenant, « en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ». La qualification du contrat emporte des conséquences décisives sur l’ordre de juridiction compétent, les litiges relatifs aux baux emphytéotiques administratifs relevant, en vertu de l’article L. 1311-3 du même code, de la compétence des tribunaux administratifs.
Par un arrêt de section du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a apporté une contribution majeure à la définition de l’opération d’intérêt général justifiant cette qualification. Le litige opposait une commune à la société exploitant une centrale hydroélectrique installée sur un barrage communal. La Cour énonce que « la mise à disposition, par l’effet d’un bail emphytéotique, d’une centrale hydroélectrique, en vue de la production et de la vente d’électricité à un fournisseur d’énergie, en ce qu’elle favorise la diversification des sources d’énergie et participe au développement des énergies renouvelables, constitue une opération d’intérêt général relevant de la compétence de la commune » (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-22.816, Publié au Bulletin).
Cette décision s’inscrit dans une conception extensive de l’intérêt général, qui ne se réduit pas aux missions traditionnelles de service public mais englobe la politique énergétique nationale. La Cour de cassation fonde ce raisonnement sur les articles L. 100-1 et L. 100-2 du code de l’énergie, qui assignent à la politique énergétique l’objectif de diversification des sources et d’augmentation de la part des énergies renouvelables, ainsi que sur l’article L. 1111-2 du code général des collectivités territoriales, aux termes duquel les communes concourent avec l’État à la protection de l’environnement et à la lutte contre l’effet de serre. En déclinant ainsi l’intérêt général à l’aune des objectifs de la transition énergétique, la Cour de cassation étend le domaine du bail emphytéotique administratif bien au-delà des hypothèses classiques de construction d’équipements publics ou de logements sociaux.
Un arrêt plus récent, rendu le 19 mars 2026, a confirmé cette orientation en jugeant qu’un bail emphytéotique conclu entre une commune et une société en vue de la construction de logements sociaux sur des parcelles communales constituait un bail emphytéotique administratif, de sorte que le contentieux de sa qualification échappait aux juridictions judiciaires (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.426). De même, l’arrêt du 14 décembre 2023 a rappelé que le bail emphytéotique consenti par une commune à une société civile immobilière pour l’édification de constructions relève, lorsque les conditions de l’article L. 1311-2 sont réunies, de la compétence administrative (Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 22-14.106).
Par ailleurs, la prescription de l’action en responsabilité contractuelle dirigée contre l’emphytéote a été précisée par un arrêt du 8 février 2023. La troisième chambre civile y rappelle que cette action « est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit à la date de la connaissance de l’empiétement et non à celle de la cessation de celui-ci » (Civ. 3e, 8 févr. 2023, n° 21-20.535, Publié au Bulletin). Cette solution, qui applique le droit commun de la prescription extinctive au contentieux de l’emphytéose, invite les bailleurs à une vigilance particulière : le point de départ du délai quinquennal est fixé au jour de la connaissance du manquement, et non à celui de sa cessation. L’arrêt rappelle en outre, sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action », principe dont la violation par la cour d’appel avait conduit à déclarer irrecevable une demande en paiement de redevances.
II. Le sort des constructions et l’extinction du bail
A. L’accession temporaire et l’absence de propriété perpétuelle des constructions
L’article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime dispose que « l’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose ». Cette formule d’une apparente simplicité recèle l’une des caractéristiques essentielles du mécanisme : le droit de propriété de l’emphytéote sur les constructions qu’il édifie est temporaire par nature, sa durée étant bornée par celle du bail. L’article L. 451-7 du même code précise d’ailleurs que si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, « il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité », et qu’il « ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur ».
Cette règle a trouvé une application éclatante dans un arrêt du 18 décembre 2025, par lequel la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a énoncé que « l’emphytéote, qui ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail emphytéotique » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-20.480, Publié au Bulletin).
Cet arrêt revêt une importance pratique considérable pour les opérations de cession de droits réels démembrés. Il rappelle avec force que l’acquéreur des constructions édifiées par l’emphytéote n’acquiert pas un droit de propriété perpétuel, mais un droit réel temporaire dont la durée est bornée par celle du bail emphytéotique. Dans l’espèce jugée, un département avait consenti en 1993 un bail emphytéotique de cinquante ans à une commune pour l’implantation d’activités liées au nautisme. Les constructions édifiées avaient été cédées à un tiers, lequel les avait revendues à des particuliers. La résiliation amiable du bail principal, intervenue en 2013, avait entraîné l’extinction des droits des sous-acquéreurs, qui se sont vu opposer la propriété du département sur les constructions.
La Cour de cassation écarte le moyen tiré de la violation du droit de propriété consacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole n° 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, au motif que ce moyen « postule le contraire » de la règle légale issue des articles L. 451-1 et L. 451-10. Autrement dit, l’acquéreur qui tient son droit d’un emphytéote ne saurait invoquer une propriété perpétuelle que la loi ne lui reconnaît pas. Cette solution, rendue sur question préjudicielle posée par la cour administrative d’appel saisie du contentieux de grande voirie, illustre la porosité des contentieux administratif et judiciaire en matière d’emphytéose.
L’arrêt du 11 juillet 2024 précité complète cette analyse en rappelant les obligations qui pèsent sur l’emphytéote pendant la durée du bail : « Sauf stipulation contraire, le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage et des réparations de toute nature tant en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail que celles qui auront été élevées en exécution de la convention, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments détruits par cas fortuit, force majeure, ou par un vice de construction antérieur au bail. » Cette précision sur l’étendue des obligations d’entretien, combinée à l’exonération en cas de destruction fortuite, dessine un équilibre entre les intérêts du bailleur et du preneur qui éclaire la physionomie économique du contrat.
B. La résiliation et l’extinction du bail emphytéotique
La résiliation du bail emphytéotique produit des effets radicaux sur l’ensemble des droits réels qui en sont issus. L’arrêt du 18 décembre 2025 en fournit une illustration saisissante : la résiliation conventionnelle du bail principal, intervenue entre le bailleur et l’emphytéote initial, a entraîné l’extinction de la sous-location consentie à un tiers, privant ce dernier de tout droit sur les constructions qu’il avait acquises. La Cour de cassation approuve le tribunal judiciaire d’avoir constaté que le département était propriétaire des constructions, dès lors que le droit réel de l’emphytéote s’était éteint avec le bail.
Cette solution s’inscrit dans la logique de l’accession différée qui caractérise le bail emphytéotique : le bailleur récupère, en fin de contrat, la pleine propriété des constructions sans avoir à verser d’indemnité au preneur. Cette règle, énoncée à l’article L. 451-7 précité, constitue la contrepartie du droit réel conféré à l’emphytéote et de la longue durée du bail, pendant laquelle celui-ci aura pu amortir son investissement. Elle explique que la résiliation du bail principal anéantisse les droits des sous-locataires, quelle que soit la nature de leurs titres.
L’arrêt du 21 septembre 2023, rendu dans une espèce relative à un bail emphytéotique consenti en 1990 pour la construction de logements sociaux, illustre la complexité des contentieux liés à la sous-location. Le preneur avait délivré à la locataire un congé avec offre de renouvellement, puis l’avait assignée en fixation du loyer du bail renouvelé. La troisième chambre civile y rappelle que le congé délivré par l’emphytéote à son sous-locataire obéit aux règles du statut des baux commerciaux lorsque les conditions en sont réunies, ce qui impose notamment le respect du formalisme de l’article L. 145-9 du code de commerce (Civ. 3e, 21 sept. 2023, n° 22-12.031). Cette décision témoigne de la superposition des régimes juridiques qui peuvent s’appliquer à une même opération immobilière : le droit de l’emphytéose n’efface pas les protections légales dont bénéficient les occupants.
Les arrêts du 29 juin 2023 et du 25 septembre 2025 illustrent la vitalité du contentieux de la résiliation dans le secteur des énergies renouvelables. Dans la première espèce, un bail emphytéotique avait été consenti pour l’installation d’une centrale photovoltaïque, et la Cour censure l’arrêt d’appel pour avoir dénaturé les clauses du contrat relatives aux conditions de résiliation (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-21.049). Dans la seconde, un bail de trente ans consenti pour l’implantation d’éoliennes avait donné lieu à un contentieux dans lequel la Cour a rappelé le principe selon lequel l’emphytéote ne peut être privé, en cours de bail, de la jouissance des parcelles grevées, sauf à caractériser un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3e, 25 sept. 2025, n° 23-16.362).
Ces décisions rappellent que, nonobstant le régime légal supplétif des articles L. 451-1 et suivants, les parties conservent la faculté d’aménager conventionnellement les causes et les effets de la résiliation. La Cour de cassation veille toutefois, par le contrôle de la dénaturation des clauses claires et précises, à ce que l’interprétation des juges du fond ne vide pas de leur substance les stipulations que les parties ont librement convenues. L’enjeu est de taille pour les investisseurs qui engagent des capitaux considérables dans des installations dont l’amortissement s’étale sur plusieurs décennies et qui ne sauraient être exposés à une résiliation abusive ou prématurée.
Les arrêts du 16 mars 2023 (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.693) et du 15 janvier 2026 (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 23-22.080) confirment, au besoin, que la détermination de la nature administrative ou privée du bail emphytéotique conditionne l’ensemble du contentieux ultérieur. Dans cette dernière espèce, un bail emphytéotique administratif portant sur un volume destiné à une activité cultuelle avait donné lieu à un litige dont la Cour de cassation a rappelé qu’il relevait de la compétence du juge administratif. Il en résulte que les parties à un tel contrat doivent anticiper, dès sa conclusion, les voies de recours qui leur seront ouvertes en cas de difficulté.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2022 et 2026 confirme la vitalité du bail emphytéotique comme instrument de valorisation du patrimoine immobilier, qu’il soit public ou privé. Les arrêts de section publiés au Bulletin dessinent un cadre juridique à la fois rigoureux et prévisible, fondé sur la nature réelle du droit conféré au preneur et sur le caractère temporaire de l’accession. Le transfert automatique des actions en garantie décennale, la qualification extensive de l’intérêt général justifiant le recours au bail emphytéotique administratif et l’affirmation du caractère temporaire de la propriété des constructions constituent les trois apports majeurs de cette période. Les praticiens qui conseillent des collectivités territoriales, des investisseurs dans les énergies renouvelables ou des porteurs de projets immobiliers trouveront dans ces décisions les clés d’une sécurisation contractuelle et contentieuse de leurs opérations. Le panorama qui précède offre un cadre d’analyse cohérent, adossé aux sources les plus récentes du droit positif, sans prétendre remplacer l’examen individuel des stipulations particulières convenues entre les parties.
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