L’abus du droit de propriété en matière immobilière : actualité de la troisième chambre civile
I. La consécration textuelle et les limites jurisprudentielles du droit de propriété
A. Un droit absolu dans son principe, encadré dans son exercice
Le droit de propriété constitue, aux termes de l’article 544 du Code civil, « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (Legifrance). Ce texte fondateur, inchangé depuis 1804, érige la propriété au rang des droits les plus éminents de notre ordre juridique. Le Conseil constitutionnel a d’ailleurs reconnu valeur constitutionnelle à ce droit, rattaché à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789, lequel dispose que la propriété est un droit « inviolable et sacré » dont nul ne peut être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.
L’article 545 du même code précise quant à lui que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (Legifrance). Cette disposition constitue la traduction législative du principe constitutionnel de protection de la propriété privée, lequel se trouve également consacré par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, régulièrement invoqué devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Or, ce caractère absolu du droit de propriété connaît des limites, tant légales que jurisprudentielles. Le texte même de l’article 544 réserve l’hypothèse d’un usage prohibé par les lois ou les règlements, ce qui ouvre la voie à un contrôle de l’exercice du droit par le juge judiciaire. La Cour de cassation a, de longue date, élaboré une construction prétorienne remarquable autour de la notion d’abus du droit de propriété, qui permet de sanctionner l’exercice fautif de prérogatives pourtant légitimes dans leur principe.
Le droit de propriété ne se réduit toutefois pas aux seules prérogatives du propriétaire sur sa chose. Il constitue également, dans la conception civiliste française, le support de droits réels accessoires que sont les servitudes, l’usufruit, l’usage et l’habitation, autant de démembrements qui viennent tempérer l’absolutisme du droit et qui imposent au propriétaire de composer avec les droits concurrents de tiers sur son fonds. La troisième chambre civile est ainsi fréquemment saisie de litiges relatifs à l’articulation entre ces droits réels et le droit de propriété, et sa jurisprudence contribue à en préciser les contours respectifs avec une remarquable constance. L’article 544 du Code civil, loin d’être une proclamation abstraite, constitue ainsi le socle d’un édifice jurisprudentiel complexe et sans cesse renouvelé.
Cette théorie a trouvé à s’appliquer dans de nombreuses hypothèses contentieuses, qu’il s’agisse de l’édification de constructions, de l’obstruction de vues ou de servitudes, ou encore de l’exercice du droit de se clore. La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre la vitalité de ce contrôle juridictionnel, qui s’exerce avec une intensité variable selon la nature du droit en cause et les circonstances de son exercice. Les servitudes, en particulier, constituent un terrain privilégié d’application de la théorie de l’abus, dans la mesure où elles mettent en tension le droit du propriétaire du fonds servant et celui du propriétaire du fonds dominant.
Dans un arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 21-21.303, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a ainsi précisé l’articulation entre l’exercice du droit de propriété et les servitudes légales, en rappelant que l’installation d’une clôture ne saurait porter atteinte à une servitude légale de passage d’une canalisation souterraine de distribution de gaz, sans qu’il soit besoin d’une autorisation préalable du propriétaire du fonds grevé (Cour de cassation). Cette décision confirme que l’exercice du droit de se clore, attribut classique du droit de propriété, trouve sa limite dans le respect des servitudes légales qui grèvent le fonds.
B. L’abus du droit de propriété : entre intention de nuire et exercice anormal des prérogatives propriétaires
La théorie de l’abus du droit, forgée par la doctrine et consacrée par la jurisprudence à la fin du XIXe siècle, repose sur l’idée que l’exercice d’un droit, aussi légitime soit-il dans son principe, peut dégénérer en faute lorsqu’il est détourné de sa finalité sociale. Appliquée au droit de propriété, cette théorie permet au juge de sanctionner le propriétaire qui, dans l’exercice de ses prérogatives, cause à autrui un préjudice excédant la mesure des inconvénients normaux qu’impose la vie en société.
Par ailleurs, la jurisprudence a progressivement affiné les critères de l’abus de droit de propriété. L’intention de nuire, qui constituait historiquement le critère principal, n’est plus exigée de manière systématique. La Cour de cassation retient désormais que l’exercice du droit de propriété peut être abusif dès lors qu’il révèle un détournement de ce droit de sa fonction sociale, ou qu’il cause un préjudice disproportionné au regard de l’avantage que son titulaire en retire. Cette évolution traduit une conception plus objective de l’abus, qui s’apprécie au regard des circonstances de fait et de l’équilibre des intérêts en présence.
La doctrine contemporaine distingue ainsi plusieurs figures de l’abus du droit de propriété : l’abus par intention de nuire, qui demeure le cas le plus caractéristique, l’abus par absence d’intérêt légitime, qui sanctionne l’exercice d’un droit sans utilité pour son titulaire et dans le seul dessein de causer un préjudice à autrui, et l’abus par disproportion, qui retient la faute lorsque le préjudice causé est sans commune mesure avec l’avantage retiré par le propriétaire. Ces trois déclinaisons de l’abus permettent au juge de moduler la sanction en fonction des circonstances de l’espèce, depuis la simple indemnisation jusqu’à la cessation de l’usage abusif sous astreinte.
L’abus du droit de propriété se distingue en cela du trouble anormal de voisinage, dont le régime, dégagé par la jurisprudence sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (Legifrance), ne requiert pas la démonstration d’une faute. La superposition de ces deux régimes, l’un subjectif et l’autre objectif, offre au justiciable une protection renforcée contre les excès de l’exercice du droit de propriété, tout en préservant la liberté du propriétaire d’user de son bien conformément à sa destination.
En conséquence, la troisième chambre civile a été amenée à préciser, dans un arrêt du 3 octobre 2024 (pourvoi n° 23-11.448), que si les jours de souffrance n’entraînent pas, en eux-mêmes, de restriction au droit de propriété du voisin, ce principe ne fait pas obstacle à la possibilité d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de leur obstruction, même non fautive, dès lors que celui qui s’en prévaut démontre que celle-ci a eu des conséquences excédant les inconvénients normaux du voisinage (Cour de cassation). Cette décision illustre remarquablement la superposition des régimes de responsabilité en matière immobilière, l’abus du droit de propriété au sens classique coexistant avec la théorie autonome des troubles anormaux de voisinage. Les deux mécanismes, bien que conceptuellement distincts, convergent vers une même finalité : empêcher que l’exercice d’un droit ne devienne, par son intensité ou par ses effets, une source de nuisance insupportable pour le voisinage, privant ainsi de toute portée utile la protection théorique dont bénéficie le propriétaire du fonds affecté.
II. Le trouble anormal de voisinage, correctif prétorien à l’exercice absolu du droit de propriété
A. La responsabilité sans faute du propriétaire, tempérament majeur aux prérogatives propriétaires
La théorie des troubles anormaux de voisinage, dégagée par la jurisprudence sur le fondement du principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », constitue un mécanisme de responsabilité sans faute qui transcende la logique traditionnelle de l’abus de droit. Fondée sur l’article 1240 du Code civil, anciennement article 1382 (Legifrance), cette construction prétorienne permet d’engager la responsabilité du propriétaire sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute dans l’exercice de son droit. Il suffit, pour le demandeur, de démontrer que le trouble subi excède, par sa nature ou son intensité, les inconvénients ordinaires du voisinage.
Dans l’arrêt précité du 3 octobre 2024 (pourvoi n° 23-11.448), la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce principe avec une particulière netteté. En l’espèce, une propriétaire avait entrepris la construction d’un bâtiment adossé au mur pignon d’un immeuble voisin, ce qui avait eu pour effet de murer totalement deux jours de souffrance perçant ce pignon, empêchant tout passage de lumière et toute possibilité d’aération des locaux à usage professionnel loués par le propriétaire voisin. La cour d’appel de Paris avait retenu que cette obstruction occasionnait un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, nonobstant l’environnement très urbanisé des immeubles en cause.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt, en énonçant que si les jours de souffrance n’entraînent pas, en eux-mêmes, de restriction au droit de propriété du voisin, « ce principe ne fait pas obstacle à la possibilité d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de leur obstruction, même non fautive, dès lors que celui qui s’en prévaut démontre que celle-ci a eu des conséquences excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cour de cassation). La Haute juridiction a ainsi confirmé que le propriétaire qui exerce légitimement son droit de bâtir peut néanmoins voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage lorsque son ouvrage cause à autrui un préjudice anormal.
À cet égard, la décision de la Cour de cassation est d’autant plus remarquable qu’elle écarte expressément l’argument tiré de l’environnement urbanisé dans lequel s’inscrivait le litige. Les juges du fond avaient en effet relevé que « le fait que le présent litige s’inscrive dans le cadre d’un environnement très urbanisé impliquant nécessairement la possibilité de devoir subir des pertes d’ensoleillement en raison de la construction de nouveaux bâtiments n’a pas pour effet de rendre acceptable la perte significative de luminosité des locaux telle que caractérisée au cas d’espèce ». L’approche in concreto du trouble anormal de voisinage, que la Cour de cassation valide expressément, permet ainsi de neutraliser l’argument de la normalité environnementale lorsqu’un préjudice spécifique et caractérisé est démontré.
Dès lors, cette jurisprudence rappelle avec force que le droit de propriété, pour absolu qu’il soit dans son principe, ne saurait exonérer son titulaire de toute responsabilité à l’égard des tiers lorsque son exercice engendre des conséquences dommageables disproportionnées. La théorie des troubles anormaux de voisinage constitue en cela un tempérament essentiel à l’exercice des prérogatives propriétaires, dont la portée ne cesse d’être précisée par la troisième chambre civile.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 14 mars 2024 (pourvoi n° 21-16.144), que l’appréciation du trouble anormal de voisinage doit tenir compte de l’ensemble des circonstances de fait, et notamment de la configuration des lieux et de l’antériorité des situations respectives des parties. Dans cette affaire, la troisième chambre civile a considéré que la propriété étant définie comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », les restrictions qui y sont apportées par le juge au titre du trouble anormal de voisinage doivent être strictement proportionnées au préjudice constaté (Cour de cassation). Cette décision illustre la recherche constante, par la Haute juridiction, d’un point d’équilibre entre la protection du voisinage et la préservation des prérogatives essentielles du propriétaire.
B. La protection renforcée du droit de propriété face aux prérogatives de la puissance publique
Parallèlement à la sanction des troubles anormaux de voisinage, la troisième chambre civile veille à la protection du droit de propriété contre les atteintes de la puissance publique, en imposant un strict respect du formalisme légal et en garantissant l’effectivité du droit au recours. Cette exigence de protection procédurale du propriétaire a trouvé une illustration éclatante dans un arrêt publié au Bulletin du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-15.423), rendu en formation de section (Cour de cassation).
Dans cette affaire, une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) avait exercé son droit de préemption sur une parcelle dont les acquéreurs évincés contestaient la régularité. La SAFER avait bien adressé la notification de sa décision de préemption aux acquéreurs évincés, mais les plis étaient revenus revêtus de la mention « défaut d’accès ou d’adressage », l’adresse transmise par le notaire étant incomplète. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé que la SAFER avait respecté son obligation de notification, le caractère incomplet de l’adresse ne lui étant pas imputable, et avait déclaré les acquéreurs évincés irrecevables à contester la décision de préemption pour cause de forclusion.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime. Elle énonce, par un attendu de principe, que « la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen » (Cour de cassation).
Cette motivation, par sa rigueur et par la référence explicite à la Convention européenne des droits de l’homme, illustre la fonction protectrice de la Cour de cassation à l’égard du droit de propriété. La Haute juridiction affirme que le formalisme de la notification n’est pas un vain ornement procédural, mais la condition même de l’effectivité du droit au recours, lequel constitue un attribut essentiel du droit de propriété. La connaissance par d’autres voies de l’existence de la décision de préemption ne saurait suppléer la carence de l’administration dans l’accomplissement des formalités prescrites par la loi.
Cet arrêt s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante qui subordonne l’opposabilité des délais de recours à la régularité de la notification, ainsi que la Cour l’avait déjà jugé dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-22.301, publié), aux termes duquel le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé. La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les praticiens du droit immobilier : la rédaction des déclarations d’intention d’aliéner et la vérification des informations relatives à l’acquéreur évincé revêtent désormais une importance procédurale déterminante, dont la méconnaissance peut entraîner l’inopposabilité des délais de forclusion.
En conséquence, la Cour de cassation rappelle avec solennité que les restrictions au droit de propriété, qu’elles émanent du voisinage ou de la puissance publique, doivent s’exercer dans le respect scrupuleux des garanties légales et conventionnelles. La troisième chambre civile apparaît ainsi comme le gardien vigilant de l’équilibre entre les prérogatives individuelles du propriétaire et les exigences de l’intérêt général, qu’il s’agisse de la protection de l’environnement urbain ou de la mise en oeuvre des politiques foncières publiques.
Par ailleurs, la Cour a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 avril 2026 (pourvoi n° 24-11.582), que le principe de la juste et préalable indemnité, consacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, impose que l’indemnité d’expropriation soit raisonnablement en rapport avec la valeur du bien (Cour de cassation). Cette décision confirme que le droit de propriété, bien que susceptible d’être restreint pour cause d’utilité publique, bénéficie d’une protection renforcée par le contrôle du juge judiciaire sur les conditions de la privation de propriété. La Cour y affirme que l’expertise doit intégrer le coût du temps et l’actualisation de l’indemnité, de manière à garantir que l’exproprié ne supporte pas indûment la charge du délai écoulé entre la dépossession et le règlement effectif de l’indemnité. La référence expresse à la Convention européenne des droits de l’homme, combinée à l’invocation de la Déclaration de 1789, ancre solidement cette jurisprudence dans le bloc de constitutionnalité et dans le droit conventionnel, offrant ainsi une protection à plusieurs niveaux du droit de propriété.
Dès lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une double orientation, à la fois protectrice du droit de propriété contre les empiétements de la puissance publique et exigeante quant à l’exercice de ce droit dans les rapports de voisinage. Le propriétaire ne saurait se prévaloir de son titre pour imposer à autrui des troubles excédant la mesure des inconvénients normaux de la vie en société, pas plus que la puissance publique ne saurait s’affranchir des garanties formelles qui conditionnent la légalité de ses atteintes au droit de propriété.
Conclusion
L’actualité contentieuse de la troisième chambre civile de la Cour de cassation démontre, s’il en était besoin, que le droit de propriété, pour être le plus absolu des droits réels, n’en demeure pas moins soumis à un contrôle juridictionnel exigeant et sans cesse affiné. La théorie de l’abus du droit de propriété et le principe de responsabilité sans faute pour trouble anormal de voisinage constituent les deux piliers de ce contrôle, qui assurent un équilibre subtil entre la protection des prérogatives individuelles et la préservation de l’ordre public immobilier. L’exercice du droit de propriété ne saurait dégénérer en un instrument de nuisance, et le juge judiciaire, dans son office de gardien des libertés et des droits fondamentaux, veille à ce que l’absolutisme proclamé par l’article 544 du Code civil ne se mue jamais en une licence d’indifférence aux droits d’autrui. La jurisprudence récente atteste en définitive de la vitalité du dialogue entre le texte fondateur de 1804 et les exigences contemporaines du vivre-ensemble, dont la troisième chambre civile assure la médiation avec une autorité constante et une cohérence renouvelée.
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