Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu pour la première fois une force probante autonome à l’expertise amiable réalisée en application d’une clause contractuelle par un expert choisi d’un commun accord. Cette décision, publiée au Bulletin, marque une rupture avec le principe classique selon lequel le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire. Elle s’inscrit dans le prolongement direct du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des différends, entré en vigueur le 1er septembre 2025.
L’arrêt du 8 janvier 2026 ne surgit pas de nulle part. Il s’inscrit dans une politique législative et réglementaire de valorisation des modes alternatifs de règlement des différends, dont le décret du 18 juillet 2025 constitue la pierre angulaire. Ce texte a profondément remanié le livre V du code de procédure civile, en consacrant aux articles 131 et suivants une véritable expertise conventionnelle : les parties peuvent désormais désigner elles-mêmes un technicien, avant ou pendant l’instance, et confier au juge d’appui le règlement des difficultés relatives à sa mission ou à sa rémunération. L’arrêt du 8 janvier 2026 étend cette logique à un cas distinct, non couvert par l’instruction conventionnelle au sens strict : la simple clause contractuelle prévoyant un expert commun.
Cette évolution jurisprudentielle intéresse au premier chef le contentieux de la construction immobilière, dans lequel les contrats de maîtrise d’œuvre, de promotion immobilière ou d’entreprise intègrent fréquemment des clauses d’expertise préalable. Elle modifie sensiblement l’économie de la preuve dans les litiges entre maîtres d’ouvrage et constructeurs, en conférant à l’expertise contractuelle une autorité probatoire dont elle était jusqu’alors dépourvue. L’analyse de cette décision impose de rappeler le principe classique avant d’en mesurer l’exception nouvelle.
I. Le principe classique d’interdiction de fonder exclusivement une décision sur une expertise non judiciaire
A. La règle issue de l’article 16 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Ce principe fondamental du procès civil a été interprété de manière constante par la Cour de cassation comme interdisant au juge de se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise établi de manière non judiciaire, fût-il contradictoire, lorsqu’il a été réalisé à la demande de l’une des parties.
La chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation a formulé ce principe avec une netteté particulière dans un arrêt du 14 décembre 2022, en énonçant qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties (Com., 14 déc. 2022, n° 20-17.768, Publié au Bulletin). La Cour censurait ainsi l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour condamner un transporteur maritime, s’était fondée exclusivement sur des rapports d’expertise établis par une société de surveying à la demande du destinataire des marchandises, sans que le transporteur eût formulé de réserves lors de la notification de ces rapports.
Cette jurisprudence s’inscrivait dans une ligne constante. La Cour de cassation rappelait régulièrement que si le juge peut prendre en considération un rapport d’expertise non judiciaire comme élément de preuve parmi d’autres, il ne saurait en faire le fondement exclusif de sa décision. La deuxième chambre civile, par un arrêt du 27 octobre 2022, avait déjà censuré une cour d’appel pour avoir écarté un rapport d’expertise sans examiner l’ensemble des éléments de preuve (Civ. 2e, 27 oct. 2022, n° 21-13.486). La règle était claire : l’expertise non judiciaire, même diligentée contradictoirement, ne possédait pas, en elle-même, une force probante suffisante pour emporter la conviction du juge.
La justification de cette prohibition tient à la nature même de l’expertise judiciaire. Celle-ci tire son autorité non seulement de sa désignation par un magistrat, mais aussi et surtout de la rigueur méthodologique qui l’encadre : respect scrupuleux du contradictoire à chaque étape des opérations, motivation des constatations techniques, contrôle de la compétence et de l’indépendance de l’expert inscrit sur une liste de cour d’appel ou de la Cour de cassation, possibilité de récusation, contrôle a posteriori par le juge du fond. L’expertise privée, fût-elle amiable et contradictoire, ne bénéficiait d’aucune de ces garanties institutionnelles. La jurisprudence en tirait la conséquence que le juge ne pouvait s’y fier de manière exclusive.
B. La portée de l’interdiction dans le contentieux de la construction
Dans le contentieux de la construction immobilière, cette prohibition revêtait une importance particulière. Les désordres affectant un ouvrage donnent fréquemment lieu à des expertises amiables diligentées par les assureurs ou par les maîtres d’ouvrage avant toute saisine judiciaire. Ces expertises, souvent réalisées dans l’urgence pour prévenir l’aggravation des désordres, présentent un intérêt probatoire indéniable. Mais la jurisprudence constante empêchait le juge du fond d’y puiser l’intégralité de sa conviction.
La troisième chambre civile, compétente en matière de construction immobilière, de baux et de ventes d’immeubles, appliquait ce principe avec rigueur. Dans un arrêt du 30 novembre 2022, elle avait écarté le moyen tiré de ce qu’une cour d’appel aurait dénaturé un rapport d’expertise judiciaire en lui reconnaissant une force probante limitée (Civ. 3e, 30 nov. 2022, n° 21-23.097). La chambre rappelait que l’appréciation de la valeur probante des éléments de preuve relève du pouvoir souverain des juges du fond, tout en maintenant le principe selon lequel le rapport d’expertise non judiciaire ne peut, à lui seul, fonder la décision.
Or, cette situation créait un paradoxe dans les contrats de construction. Les parties y inséraient fréquemment des clauses d’expertise préalable, par lesquelles elles convenaient de soumettre leurs éventuels désaccords techniques à un expert choisi d’un commun accord avant de saisir le juge. La finalité de ces clauses était précisément d’éviter le recours à l’expertise judiciaire, réputée plus longue et plus coûteuse. Mais une fois le rapport déposé, la partie qui s’estimait lésée par ses conclusions pouvait toujours en contester la force probante devant le juge, privant ainsi la clause de son effectivité. L’expertise contractuelle se trouvait ramenée au rang de simple élément de preuve parmi d’autres, que le juge ne pouvait retenir qu’à la condition de le corroborer par d’autres éléments.
Cette fragilité de l’expertise contractuelle était d’autant plus regrettable que les parties l’avaient librement voulue. En stipulant une clause d’expertise, elles exprimaient leur volonté commune de confier le règlement technique de leurs différends à un tiers de confiance, choisi d’un commun accord. La jurisprudence classique, en déniant à ce rapport une force probante autonome, méconnaissait dans une certaine mesure la force obligatoire du contrat. C’est cette tension entre le principe du contradictoire et la liberté contractuelle que l’arrêt du 8 janvier 2026 est venu résoudre.
II. L’exception nouvelle consacrée par l’arrêt du 8 janvier 2026
A. Les conditions de la force probante autonome
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 8 janvier 2026 pose une exception décisive au principe de l’interdiction de fonder exclusivement une décision sur une expertise non judiciaire. La Cour énonce que si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-22.803, Publié au Bulletin).
Dans cette affaire, des maîtres d’ouvrage avaient confié une mission de maîtrise d’œuvre pour la reconstruction de deux logements à une société d’études en bâtiment. Le contrat comportait une clause imposant, en cas de désaccord technique, le recours à un expert choisi d’un commun accord par les parties. Le contrat de maîtrise d’œuvre ayant été résilié en cours de chantier, les maîtres d’ouvrage, invoquant divers préjudices, avaient assigné le maître d’œuvre en réparation. La cour d’appel avait fondé sa décision de condamnation sur le rapport de l’expert contractuel, sans s’appuyer sur d’autres éléments de preuve. Le maître d’œuvre contestait cette solution en invoquant le principe classique selon lequel une expertise non judiciaire ne peut à elle seule fonder une décision de justice.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et énonce les deux conditions cumulatives de cette exception nouvelle. En premier lieu, l’expertise doit avoir été diligentée en application du contrat conclu par les parties : la clause d’expertise doit être antérieure au litige, ce qui garantit que le recours à l’expert n’a pas été improvisé pour les besoins de la cause. En second lieu, l’expert doit avoir été choisi d’un commun accord par les parties : cette condition assure le caractère véritablement conventionnel de la désignation et préserve l’égalité des armes entre les contractants.
La Cour prend soin de préciser que cette exception ne viole ni le principe de la contradiction ni l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Le caractère consensuel de la désignation de l’expert et la préexistence de la clause contractuelle au litige suffisent à garantir que les parties ont accepté, par avance, de conférer à ce rapport une autorité probatoire particulière. Par ailleurs, la Cour rappelle que le juge conserve son pouvoir souverain d’appréciation de la valeur et de la portée des constatations et conclusions du rapport : il peut toujours l’écarter en cas d’irrégularité grave ou de défaut d’impartialité. L’exception ne transforme pas le rapport contractuel en expertise judiciaire par équivalence, mais lui reconnaît une aptitude à fonder, à lui seul, la décision du juge, sous réserve de son contrôle.
Cette solution constitue un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure. La chambre commerciale, dans son arrêt du 14 décembre 2022, avait rappelé le principe classique sans envisager d’exception. La troisième chambre civile elle-même, dans sa jurisprudence antérieure, n’avait jamais reconnu une telle force probante à l’expertise contractuelle. L’arrêt du 8 janvier 2026 innove donc en créant une catégorie intermédiaire entre l’expertise judiciaire, qui bénéficie d’une force probante pleine, et l’expertise amiable unilatérale, qui ne peut être qu’un élément de preuve parmi d’autres.
L’espèce jugée illustre de manière éclairante la logique de cette exception. Le contrat de maîtrise d’œuvre initial avait été conclu avec une première société, avant d’être transféré à la société Galtier études en bâtiment. La clause d’expertise figurait dans le contrat initial et liait donc l’ensemble des parties à la chaîne contractuelle. L’expert avait été désigné conformément aux stipulations contractuelles, avant que le litige ne soit porté devant le juge. Ces circonstances excluaient tout soupçon de manœuvre procédurale : l’expertise n’avait pas été ordonnée pour les besoins de la cause, mais en exécution d’une obligation contractuelle librement consentie. La Cour de cassation a pu en déduire que le rapport de cet expert, bien que non judiciaire, bénéficiait d’une légitimité conventionnelle suffisante pour fonder la décision.
À cet égard, l’arrêt du 8 janvier 2026 s’inscrit dans une évolution plus large du droit de la preuve. La jurisprudence de la Cour de cassation tend, depuis plusieurs années, à assouplir les règles de recevabilité des modes de preuve en matière civile, sous l’influence conjuguée du droit européen des droits de l’homme et de la montée en puissance des modes alternatifs de règlement des différends. Le principe de liberté de la preuve en matière commerciale, consacré par l’article L. 110-3 du code de commerce, avait déjà ouvert la voie à une appréciation plus souple de la force probante des documents non judiciaires. L’arrêt du 8 janvier 2026 transpose cette logique dans le champ du droit de la construction, en reconnaissant que la volonté contractuelle des parties peut conférer à un mode de preuve conventionnel une autorité qu’il ne tiendrait pas de la loi.
B. L’articulation avec le décret du 18 juillet 2025 et les perspectives
L’arrêt du 8 janvier 2026 ne se comprend pleinement qu’à la lumière du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des différends, entré en vigueur le 1er septembre 2025. Ce texte a profondément remanié le livre V du code de procédure civile, en créant un titre VI consacré aux conventions relatives à la mise en état, dont le chapitre II régit le recours à un technicien. L’article 131 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de ce décret, prévoit que lorsque les parties envisagent de recourir à un technicien, avant tout procès ou une fois le juge saisi, elles le choisissent d’un commun accord et déterminent sa mission.
L’article 131-8 du même code, également issu du décret de 2025, franchit un pas supplémentaire en reconnaissant que lorsque la convention ayant pour objet de recourir à un technicien est conclue entre avocats, le rapport réalisé à l’issue des opérations a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée. Cette disposition, limitée aux conventions conclues entre avocats, confère déjà à l’expertise conventionnelle une force probante équivalente à celle de l’expertise judiciaire. L’arrêt du 8 janvier 2026 étend la logique de ce texte à un cas qu’il ne couvre pas : l’expertise diligentée en application d’une clause contractuelle, sans que des avocats soient nécessairement intervenus.
Cette extension est cohérente avec la politique de l’amiable portée par le législateur et le pouvoir réglementaire depuis plusieurs années. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de déjudiciarisation du règlement des différends techniques, dont l’expertise constitue le pivot. En reconnaissant une force probante autonome à l’expertise contractuelle, la Cour de cassation valide l’efficacité des clauses d’expertise préalable et incite les parties à y recourir. Le mouvement est analogue à celui qui a conduit, en droit de l’arbitrage, à reconnaître à la sentence arbitrale l’autorité de la chose jugée dès son prononcé.
Dès lors, les praticiens du droit de la construction sont invités à repenser la rédaction de leurs clauses contractuelles. Une clause d’expertise efficace devra désigner avec précision les modalités de choix de l’expert, la définition de sa mission, le calendrier de ses opérations et les conditions de sa rémunération. Elle devra également prévoir les garanties minimales de contradictoire et d’impartialité sans lesquelles le juge pourrait écarter le rapport. La qualité de la clause conditionne directement la force probante du rapport qui en sera issu. Une clause trop vague ou trop déséquilibrée pourrait priver le rapport du bénéfice de l’exception reconnue par l’arrêt du 8 janvier 2026.
Par ailleurs, cette évolution jurisprudentielle impose, en miroir, un renforcement des exigences méthodologiques pesant sur les experts conventionnels. À mesure que la force probante des expertises privées se rapproche de celle des expertises judiciaires, l’écart de garanties entre les deux catégories devient un enjeu de sécurité juridique pour les parties elles-mêmes. L’expert choisi d’un commun accord n’est pas, de ce seul fait, un expert méthodologiquement fiable. La traçabilité de ses constatations, la rigueur de son raisonnement technique, le respect du contradictoire dans la conduite de ses opérations et la motivation de ses conclusions constituent désormais des exigences d’autant plus impératives que son rapport pourra, à lui seul, fonder la décision du juge.
En conséquence, l’arrêt du 8 janvier 2026 ouvre une ère nouvelle pour l’expertise contractuelle dans le contentieux immobilier. Il réconcilie le principe du contradictoire avec la liberté contractuelle, en reconnaissant que les parties peuvent, par une clause antérieure au litige, conférer à l’expertise qu’elles ont convenue une autorité probatoire supérieure à celle de l’expertise unilatérale. Il incite les rédacteurs de contrats de construction à soigner leurs clauses d’expertise et les experts à renforcer leur méthodologie. Il facilite enfin le travail du juge, qui pourra s’appuyer sur un rapport dont la valeur probante est accrue sans que son pouvoir souverain d’appréciation ne soit entamé.
Cette décision intéresse également le contentieux de la vente immobilière. Les compromis et promesses de vente comportent fréquemment des clauses organisant les modalités de constatation de l’état du bien, notamment en présence de travaux ou de désordres apparents. La jurisprudence antérieure à l’arrêt du 8 janvier 2026 traitait ces constatations comme de simples éléments de preuve parmi d’autres, insusceptibles de fonder à eux seuls la décision du juge. Désormais, lorsqu’un compromis de vente prévoit expressément le recours à un expert choisi d’un commun accord pour évaluer l’état du bien ou le coût des réparations, le rapport de cet expert pourra se voir reconnaître une force probante autonome, à condition que la clause soit antérieure au litige et que l’expert ait été désigné conjointement.
Les conséquences pratiques de cette évolution sont considérables pour l’ensemble des intervenants à l’acte de construire et de vendre. Les notaires, en leur qualité de rédacteurs d’actes, sont invités à intégrer dans les avant-contrats des clauses d’expertise suffisamment précises pour bénéficier de la jurisprudence nouvelle. Les avocats spécialisés en droit de la construction et de l’immobilier, désormais consultés en amont de la rédaction contractuelle, pourront conseiller leurs clients sur la portée et les limites de ces clauses au regard de la décision du 8 janvier 2026. Le site avocat droit construction Paris du cabinet Kohen Avocats accompagne les professionnels et les particuliers dans la sécurisation de leurs contrats.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 8 janvier 2026 constitue une avancée jurisprudentielle majeure pour le droit de la preuve dans le contentieux de la construction immobilière. En reconnaissant que l’expertise diligentée en application d’une clause contractuelle par un expert choisi d’un commun accord peut fonder exclusivement la décision du juge, la Cour de cassation confère une effectivité nouvelle aux clauses d’expertise préalable et renforce l’attractivité des modes amiables de résolution des différends techniques. Cette décision, qui prolonge et amplifie la réforme de l’instruction conventionnelle issue du décret du 18 juillet 2025, doit inciter les professionnels de l’immobilier et de la construction à porter une attention renouvelée à la rédaction de leurs clauses contractuelles. Le conseil d’un avocat spécialisé en droit de la construction apparaît à cet égard indispensable pour sécuriser l’efficacité probatoire de ces stipulations.
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