I. Les conditions d’exigibilité de la commission de l’agent immobilier : un cadre législatif strict conforté par la jurisprudence récente
A. L’exigence d’une opération effectivement conclue constatée dans un acte écrit
Le régime juridique de la rémunération de l’agent immobilier est régi, depuis plus d’un demi-siècle, par les dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. L’article 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 énonce en son alinéa premier qu’aucune somme d’argent représentative de commissions, de frais de recherche ou d’entremise n’est due à l’agent immobilier avant qu’une des opérations visées à l’article 1er de la loi n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Cette exigence constitue une condition préalable et substantielle au droit à rémunération, dont le non-respect entraîne l’impossibilité pour l’intermédiaire de percevoir la commission contractuellement prévue. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue, au fil des espèces, préciser la portée de cette condition légale.
La Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 26 mars 2026, que la seule signature d’une promesse unilatérale de vente ne saurait caractériser la conclusion effective de l’opération au sens de la loi Hoguet. En l’espèce, une agence immobilière, bénéficiaire d’un mandat de recherche de terrain et d’un mandat de vente sans exclusivité, avait mis en rapport deux mandants, lesquels avaient conclu une promesse unilatérale de vente assortie de conditions suspensives et d’une clause pénale. La bénéficiaire de la promesse n’ayant pas levé l’option dans le délai imparti, la vente n’avait pas été conclue, ce dont la Cour a déduit que l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer la rémunération convenue (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-13.838). Par ailleurs, la Cour a jugé que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente a la faculté de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat, même si toutes les conditions suspensives sont remplies, dès lors que l’engagement des parties n’a pas été effectivement conclu.
Dès lors, la jurisprudence opère une distinction fondamentale entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente. La première, en ce qu’elle ne contient qu’un engagement de vendre de la part du promettant, ne réalise pas la condition légale d’exigibilité de la commission posée par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, comme en atteste l’arrêt du 26 mars 2026 dans lequel elle relève que l’agence immobilière ne sollicitait pas la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, ce qui privait sa demande de fondement juridique. A cet égard, la clause pénale stipulée dans la promesse, qui visait à contraindre les parties à l’exécution de leurs obligations, n’a pas été considérée par la Cour comme un élément suffisant pour caractériser l’engagement réciproque et définitif des parties sur la chose et le prix.
La rigueur de cette exigence légale trouve son origine dans la volonté du législateur de protéger les parties à la transaction, et plus particulièrement l’acquéreur, contre toute réclamation prématurée de l’agent immobilier. Le formalisme protecteur de la loi Hoguet, qui impose que la convention mentionne le montant de la commission et la partie qui en a la charge, constitue une garantie essentielle de transparence dans les opérations de transaction immobilière. En conséquence, l’agent immobilier ne peut prétendre à sa rémunération que si l’opération projetée a été menée à son terme, par la rencontre des volontés du vendeur et de l’acquéreur sur la chose et le prix, conformément aux articles 1582 et 1583 du Code civil.
Cette exigence de conclusion effective de la vente, posée par l’article 6, I, alinéa 8, de la loi du 2 janvier 1970, a été réaffirmée avec constance par la troisième chambre civile. L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise quant à lui les mentions obligatoires devant figurer dans l’acte écrit, notamment l’indication du montant de la rémunération et de la partie qui en a la charge. Le non-respect de ces prescriptions entraîne l’absence de droit à commission, sans que l’agent immobilier puisse prétendre à une indemnisation fondée sur un autre fondement juridique, sauf à démontrer l’existence d’une faute délictuelle distincte de la simple inexécution du mandat. A cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux de la qualification juridique des faits, en vérifiant que l’acte invoqué par l’agent immobilier satisfait aux exigences de la loi Hoguet, tant dans sa formation que dans son contenu.
B. Le sort de la commission en présence d’une préemption : l’obligation du préempteur substitué à l’acquéreur
La question de la commission de l’agent immobilier se pose en des termes particuliers lorsque l’opération de vente est contrariée par l’exercice d’un droit de préemption. La troisième chambre civile a été amenée, dans deux décisions récentes, à préciser les conditions dans lesquelles le titulaire du droit de préemption peut être tenu au paiement de la rémunération de l’agent immobilier. La solution, qui se déduit des textes combinés de la loi Hoguet et du Code de l’urbanisme, protège efficacement le droit à commission de l’intermédiaire tout en assurant une information complète de l’autorité préemptrice.
Dans un arrêt de cassation du 19 décembre 2024, la troisième chambre civile a posé un principe clair, en énonçant que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’agent immobilier incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en a la charge sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner (Civ. 3e, 19 décembre 2024, n° 23-12.985). En l’espèce, un établissement public foncier, délégataire du droit de préemption urbain, avait exercé ce droit sur un bien immobilier pour lequel un agent immobilier détenait un mandat exclusif de recherche. La cour d’appel avait rejeté la demande de paiement de la commission au motif que l’acte authentique de vente ne mentionnait pas celle-ci, la cour d’appel ayant estimé que seul cet acte authentique constituait l’acte écrit constatant l’engagement des parties au sens de la loi Hoguet.
La Cour de cassation censure cette analyse, en rappelant que la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, notamment le paiement de la commission, auxquelles la vente aurait eu lieu en cas de levée de l’option, de sorte que le droit à commission était conventionnellement prévu. Or, la déclaration d’intention d’aliéner mentionnait également que cette commission était à la charge de l’acquéreur. A cet égard, la solution de la troisième chambre civile s’inscrit dans le prolongement de sa jurisprudence antérieure, notamment l’arrêt du 2 mai 2024 (n° 23-12.918), qui affirme que le titulaire au profit duquel la vente a été conclue est tenu de prendre en charge la commission de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué.
L’arrêt du 2 mai 2024 a en outre précisé, par une interprétation souveraine rendue nécessaire par l’ambiguïté née de la discordance entre la déclaration d’intention d’aliéner et les termes du mandat, que la commission due par le préempteur devait être fixée conformément aux stipulations du mandat donné à l’agent immobilier. Cette solution assure une cohérence entre les montants mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner, exigée par l’article L. 213-2, alinéa 1er, du Code de l’urbanisme, et les conditions de rémunération conventionnellement fixées dans le mandat. Dès lors, le préempteur ne saurait se prévaloir de l’absence de mention de la commission dans l’acte authentique de vente pour échapper à son obligation, dès lors que la déclaration d’intention d’aliéner et l’engagement des parties en contenaient l’indication.
Par ailleurs, cette jurisprudence consacre une protection effective du droit à commission de l’agent immobilier dans le contexte de la préemption urbaine, en imposant au préempteur une obligation de prise en charge qui résulte de sa substitution à l’acquéreur évincé. La solution, constante depuis l’arrêt fondateur du 26 septembre 2007 (Civ. 3e, n° 06-17.337), trouve ainsi une application renouvelée dans un contentieux contemporain qui démontre la vitalité de ce principe juridique.
II. La sanction des contournements frauduleux par l’acquéreur : entre responsabilité délictuelle et protection du droit à commission
A. La responsabilité délictuelle de l’acquéreur complice de la violation du mandat
Lorsque l’acquéreur, bien que non lié contractuellement à l’agent immobilier, adopte un comportement frauduleux ayant pour effet de priver celui-ci de sa commission, la jurisprudence consacre, de longue date, la possibilité d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1200 et 1240 du Code civil. Ce principe, posé par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation le 9 mai 2008 (pourvoi n° 07-12.449), a été récemment réaffirmé avec une particulière netteté par la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 7 mai 2026.
L’arrêt du 7 mai 2026 constitue une illustration remarquable de cette construction prétorienne. En l’espèce, des acquéreurs avaient visité une villa par l’entremise d’un agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de six pour cent du prix à la charge de l’acquéreur. La vente était intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs, sans rémunération de l’agent immobilier, et ce seulement cinq semaines après la visite du bien. La Cour de cassation, pour rejeter le pourvoi formé par les acquéreurs condamnés à indemniser l’agent immobilier, énonce que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, « l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin).
La motivation de l’arrêt du 7 mai 2026 mérite une attention particulière, car la Cour de cassation caractérise la faute de l’acquéreur à partir d’un faisceau d’indices concordants. Elle relève, d’abord, que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien. Elle constate, ensuite, que la promesse de vente signée à l’insu de l’agent immobilier comportait une clause par laquelle l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Or, l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. La Cour en déduit que le comportement d’ensemble des acquéreurs traduisait une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, engageant ainsi leur responsabilité délictuelle.
Cette solution est directement fondée sur le principe général énoncé par l’article 1200 du Code civil, selon lequel le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. En l’espèce, l’acquéreur, qui n’était pas partie au contrat de mandat liant l’agent immobilier au vendeur, a néanmoins été jugé responsable du préjudice subi par l’agent immobilier en raison de sa complicité dans la violation du mandat par le vendeur. Par ailleurs, la clause stipulée dans la promesse de vente, par laquelle l’acquéreur anticipait les réclamations potentielles des agences immobilières, a été interprétée par la Cour comme un indice supplémentaire de la conscience qu’avaient les acquéreurs de contourner les droits de l’agent immobilier.
Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime de responsabilité délictuelle de l’acquéreur qui ne requiert pas la démonstration d’une intention malicieuse au sens strict, mais simplement celle d’une faute caractérisée par un comportement d’ensemble révélant la volonté d’éluder le droit à commission de l’agent immobilier. Cette appréciation in concreto, centrée sur les circonstances de l’espèce, permet aux juges du fond de sanctionner efficacement les stratégies de contournement tout en préservant la liberté contractuelle des parties qui agissent de bonne foi. L’article 1240 du Code civil, qui fonde le principe général de responsabilité du fait personnel, trouve ainsi, dans le contentieux de la commission de l’agent immobilier, une application concrète qui garantit l’effectivité de la protection légale accordée à l’intermédiaire immobilier.
B. Les limites de la protection offerte à l’agent immobilier : l’absence de fraude en cas de non-réitération légitime de la vente
Si la jurisprudence protège de manière énergique le droit à commission de l’agent immobilier contre les manoeuvres frauduleuses, elle n’en fixe pas moins des limites importantes à cette protection, en refusant d’ériger tout échec de la vente en faute indemnisable. L’arrêt du 26 mars 2026, précité, illustre cette nécessaire pondération entre la garantie du droit à rémunération de l’intermédiaire et le respect de la liberté des parties de ne pas contracter. La Cour de cassation y énonce, de manière particulièrement nette, que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente a la faculté de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat, même si toutes les conditions suspensives sont remplies.
En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait constaté que la société bénéficiaire de la promesse n’avait pas levé l’option dans le délai imparti et que le seul fait d’avoir sollicité, peu après l’échéance de la promesse, le transfert du permis de construire à une société tierce, n’établissait pas l’intention frauduleuse d’éluder le droit à commission de l’agence immobilière. La troisième chambre civile approuve cette analyse, en retenant que le moyen tiré de l’absence de démonstration d’une fraude n’est pas fondé. Par ailleurs, la Cour a également rejeté le grief dirigé contre la promettante, qui avait conclu une nouvelle promesse de vente sur le même bien au profit d’une société tierce postérieurement à l’échéance de la première promesse, au motif que la promesse initiale était devenue caduque et que la promettante n’avait commis aucune faute.
Cette solution s’inscrit dans une approche pragmatique de la responsabilité, qui distingue soigneusement la faute caractérisée par une intention de nuire ou une volonté frauduleuse, du simple exercice légitime des droits contractuels des parties. En conséquence, l’agent immobilier ne peut espérer obtenir réparation de la perte de sa commission que s’il rapporte la preuve d’un comportement fautif imputable à l’acquéreur ou au vendeur, la simple non-réitération de la vente ne saurait, à elle seule, caractériser une telle faute. A cet égard, la charge de la preuve pèse sur l’agent immobilier qui doit démontrer, conformément aux principes gouvernant la responsabilité civile extra-contractuelle, l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.
La position de la Cour de cassation dans l’arrêt du 26 mars 2026 révèle en outre une conception exigeante de la fraude, qui ne saurait se déduire de simples coïncidences chronologiques ou de manoeuvres parfaitement licites. La juridiction du quai de l’Horloge a ainsi souverainement retenu que le transfert de permis de construire à une société tierce, bien qu’intervenu peu après l’expiration de la promesse unilatérale, ne constituait pas un indice suffisant pour caractériser l’intention frauduleuse de la bénéficiaire. Cette solution illustre la prudence avec laquelle les juridictions abordent la qualification de fraude, qui ne saurait être présumée et doit résulter d’éléments objectifs et concordants. Dès lors, la distinction entre la faute délictuelle sanctionnée et l’exercice légitime d’une prérogative contractuelle constitue un enjeu central du contentieux de la commission de l’agent immobilier, dont la résolution dépend de l’appréciation circonstanciée des juges du fond.
L’examen des décisions analysées révèle en outre que la jurisprudence de la troisième chambre civile opère une distinction nette entre les hypothèses de fraude active, dans lesquelles l’acquéreur adopte un comportement délibérément destiné à contourner les droits de l’agent immobilier, et les hypothèses de simple non-conclusion de la vente, dans lesquelles l’absence de droit à commission résulte de la liberté des parties de ne pas contracter. Cette distinction est essentielle, car elle détermine le fondement de l’action susceptible d’être exercée par l’agent immobilier. Dans le premier cas, l’action est de nature délictuelle et trouve son fondement dans les articles 1240 et 1200 du Code civil. Dans le second cas, l’agent immobilier est privé de toute voie de droit, la condition d’exigibilité de la commission posée par la loi Hoguet n’étant pas remplie.
La synthèse des décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026 fait ainsi apparaître une jurisprudence équilibrée, qui protège le droit à commission de l’agent immobilier contre les contournements frauduleux sans pour autant entraver la liberté des parties de renoncer à une transaction qui n’a pas été effectivement conclue. Or, cette approche est parfaitement cohérente avec la finalité de la loi Hoguet, qui est de garantir la transparence et la sécurité juridique des opérations de transaction immobilière, en orientant la protection légale vers l’acquéreur et le vendeur, et non vers le professionnel de l’entremise. Le droit immobilier, dans sa dimension transactionnelle, impose ainsi aux agents immobiliers une rigueur particulière dans la rédaction de leurs mandats et dans le suivi des opérations dont ils assurent l’intermédiation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au cours des années 2024 à 2026, a précisé de manière significative le régime juridique de la commission de l’agent immobilier. Elle confirme, d’une part, l’exigence d’une opération effectivement conclue et constatée dans un acte écrit, condition préalable au droit à rémunération posée par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et en tire les conséquences en cas de promesse unilatérale de vente non réitérée. Elle consolide, d’autre part, la protection du droit à commission en présence d’un droit de préemption, en imposant au préempteur substitué à l’acquéreur la prise en charge de la rémunération de l’agent immobilier dès lors que les mentions requises figurent dans la déclaration d’intention d’aliéner et dans l’engagement des parties. Elle sanctionne, enfin, le comportement frauduleux de l’acquéreur qui, bien que tiers au contrat de mandat, engage sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier lorsqu’il participe sciemment au contournement de son droit à commission, tout en réservant les hypothèses dans lesquelles les parties ont simplement exercé leur liberté de ne pas contracter, sans intention frauduleuse. Cette construction jurisprudentielle, fondée sur un équilibre entre la protection du droit à rémunération de l’intermédiaire et le respect de la liberté contractuelle des parties, constitue une contribution essentielle à la sécurité juridique des transactions immobilières, dans un contexte de contentieux nourri entre agents immobiliers et acquéreurs.
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