La réception des travaux constitue, en droit de la construction, le point de basculement à partir duquel se déploient les garanties légales pesant sur les constructeurs. À compter de cet acte juridique par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, l’article 1792 du code civil fait naître une responsabilité de plein droit à la charge des constructeurs pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cette garantie décennale, pilier du droit de la construction depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, coexiste avec d’autres régimes de responsabilité dont l’articulation suscite un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La difficulté tient à ce que tous les désordres affectant un ouvrage ne relèvent pas de la garantie décennale. Entre les dommages de gravité décennale, qui engagent une responsabilité objective, et les désordres apparents à la réception, qui doivent être réservés sous peine de purge, se situe une catégorie intermédiaire : les désordres dits « intermédiaires », qui n’atteignent pas le seuil de gravité de l’article 1792 mais ne sont pas davantage apparents au moment de la réception. Leur régime contentieux, qui relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, soulève des questions délicates quant à la charge de la preuve et au fondement des condamnations.
La troisième chambre civile a rendu, au cours des trois dernières années, plusieurs décisions publiées qui précisent les contours de cette distinction fondamentale et en tirent les conséquences sur le régime probatoire applicable à chacun des intervenants à l’acte de construire. L’arrêt rendu le 11 juin 2026 (pourvoi n° 23-22.360, publié au Bulletin) constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du promoteur immobilier. En affirmant que la responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle, la Cour de cassation consolide une ligne jurisprudentielle qui distingue nettement les deux régimes et en précise les conditions de mise en œuvre.
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle ainsi une double exigence : celle de la qualification rigoureuse du désordre, dont dépend le régime de responsabilité applicable, et celle de la preuve, dont les exigences varient selon que l’on se situe sur le terrain de la garantie décennale ou sur celui de la responsabilité contractuelle de droit commun.
I. La qualification du désordre, clé de voûte du régime de responsabilité applicable
A. Le critère de la gravité décennale et ses déclinaisons contentieuses
L’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Ce texte, reproduit à l’article 1792 du code civil, fonde une responsabilité objective qui ne requiert pas la preuve d’une faute.
Par ailleurs, l’article 1792-1 du même code élargit le cercle des débiteurs de cette garantie en réputant constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, ainsi que le mandataire du propriétaire de l’ouvrage qui accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. Le promoteur immobilier, dont le statut est défini par l’article 1831-1 du code civil, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.
La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la qualification des désordres opérée par les juges du fond. Dans un arrêt du 13 novembre 2025 (pourvoi n° 23-23.631), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui s’était déterminée « sans répondre aux conclusions de l’assureur dommages-ouvrage qui contestait le caractère décennal des désordres affectant les façades et les fissures du carrelage ». La Cour rappelle ainsi que, selon l’article 1792 du code civil et l’article L. 242-1 du code des assurances, « l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de gravité décennale », ce qui impose au juge de caractériser précisément cette gravité.
Cette exigence de motivation n’est pas formelle : elle détermine l’issue du litige. Dans la même décision du 13 novembre 2025, la Cour rappelle que, pour la réception judiciaire, « lorsqu’elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour une maison d’habitation, à la date à laquelle elle est habitable ». En l’espèce, la cour d’appel avait fixé la réception au 14 septembre 2011, date d’une note de synthèse de l’expert, sans rechercher si l’immeuble était habitable dès la prise de possession par les acquéreurs entre juillet et décembre 2006. La cassation est prononcée pour défaut de base légale au regard de l’article 1792-6 du code civil.
La nature décennale d’un désordre peut résulter de l’atteinte à la destination de l’ouvrage, quand bien même le désordre ne procéderait pas d’une malfaçon technique. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 4 avril 2024 (pourvoi n° 22-12.132), au visa des articles 1792 du code civil et L. 241-1 du code des assurances, que « les dommages de gravité décennale qui apparaissent dans les dix années suivant la réception de l’ouvrage engagent de plein droit la responsabilité décennale du vendeur d’immeuble à construire ». La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait exclu du champ de la garantie décennale des désordres liés à l’évacuation des eaux pluviales au motif qu’ils « résultaient d’une absence d’évacuation des eaux pluviales et non d’une malfaçon », alors que la cour d’appel avait elle-même constaté que ces désordres « compromettent la destination et la solidité de l’ouvrage ». La qualification décennale est ainsi commandée par la gravité objective du dommage, non par sa cause technique.
La Cour de cassation exerce également son contrôle sur la caractérisation de l’impropriété à destination. Dans un arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-21.136), la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui, « au vu du rapport d’expertise judiciaire déposé avant l’expiration du délai d’épreuve », avait constaté que « des eaux pluviales s’infiltraient dans le bâtiment et se répandaient dans le local commercial » et en avait « souverainement déduit que les désordres ainsi constatés dans le délai légal rendaient l’ouvrage impropre à sa destination ». La Cour précise que cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, pourvu qu’elle soit légalement justifiée par les constatations de fait.
B. Les désordres intermédiaires : un régime de responsabilité pour faute éprouvée
La frontière entre garantie décennale et responsabilité contractuelle de droit commun est tracée par le degré de gravité du désordre. Les désordres qui ne compromettent ni la solidité de l’ouvrage ni sa destination, et qui ne sont pas apparents à la réception, relèvent de la catégorie des désordres intermédiaires. Ceux-ci engagent la responsabilité contractuelle pour faute des constructeurs, sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil ou, pour les contrats postérieurs au 1er octobre 2016, de l’article 1231-1 du même code.
L’arrêt du 15 février 2024 (pourvoi n° 21-22.457) illustre cette distinction. La Cour de cassation y rappelle, au visa des anciens articles 1147 et 1646-1 du code civil, que « le vendeur d’immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu à l’égard de l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires », et que « le seul manquement de celui-ci à son obligation de remettre à l’acquéreur un ouvrage exempt de vices ne suffisant pas à caractériser sa faute de ce chef ». En l’espèce, la cour d’appel avait retenu la responsabilité du maître de l’ouvrage au titre d’un désordre esthétique affectant les espaces paysagers, au motif qu’il « résultait d’un défaut de coordination à la suite de l’intervention de la société Spaggiari frères ». La cassation est prononcée, la Cour jugeant ces motifs « impropres à caractériser la faute du maître de l’ouvrage, qui n’avait pas réalisé les travaux ».
Cette décision est essentielle en ce qu’elle rappelle que la responsabilité pour désordres intermédiaires ne se présume pas. Le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur qui s’en prévaut doit démontrer une faute personnelle du constructeur en lien causal direct avec le désordre. Cette exigence probatoire constitue la différence fondamentale avec la garantie décennale, qui opère de plein droit dès lors que les conditions de gravité et de délai sont réunies.
L’arrêt du 4 avril 2024 (pourvoi n° 22-12.132) approfondit cette exigence en matière d’immixtion du maître de l’ouvrage. La Cour y censure une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire au titre de désordres intermédiaires affectant le badigeon de façade et la peinture des volets, en se fondant sur le fait qu’il « avait modifié ou fait modifier le projet en cours d’opération » et « assuré une mission partielle voire complète de maîtrise d’œuvre ». La Cour juge ces motifs « impropres à caractériser une faute de M. [P] dans la maîtrise de l’ouvrage ou dans l’exécution de missions de maîtres d’œuvre dont il se serait chargé ». L’immixtion du maître de l’ouvrage ne constitue une faute génératrice de responsabilité que si elle est « fautive », ce qui suppose qu’elle ait directement contribué à la survenance du désordre.
II. Les conséquences de la qualification sur le régime probatoire et les recours entre constructeurs
A. Le promoteur immobilier et l’exigence d’une faute personnelle pour les désordres intermédiaires
L’arrêt du 11 juin 2026 (pourvoi n° 23-22.360, publié au Bulletin) constitue la décision de principe la plus récente sur la responsabilité du promoteur immobilier au titre des désordres intermédiaires. La troisième chambre civile y affirme que « si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle ».
Cette formule, dépourvue d’ambiguïté, rappelle que le promoteur n’est pas un garant absolu de la bonne exécution des travaux pour les désordres qui n’atteignent pas la gravité décennale. Si le promoteur est « garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage », aux termes de l’article 1831-1 du code civil, cette garantie ne joue de plein droit que pour les désordres relevant des articles 1792 et suivants. Pour les désordres intermédiaires, le maître de l’ouvrage doit établir que le promoteur a personnellement commis une faute.
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il consolide une ligne jurisprudentielle déjà esquissée par les arrêts précités des 15 février 2024 et 4 avril 2024 sur le vendeur d’immeuble à construire. D’autre part, il ouvre une brèche en direction de la liberté contractuelle : la Cour de cassation censure en effet l’arrêt d’appel pour défaut de réponse aux conclusions du maître de l’ouvrage, « qui soutenait que le promoteur était, par application de l’article 13 du contrat de promotion immobilière, responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur ». La Cour impose ainsi au juge du fond d’examiner les stipulations contractuelles qui pourraient étendre la responsabilité du promoteur au-delà du seul domaine décennal.
Cette solution doit être rapprochée de celle dégagée par l’arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-21.136) en matière de recours entre constructeurs. La Cour y rappelle que « le maître de l’ouvrage, condamné à réparation au profit de l’acquéreur au titre d’une responsabilité de plein droit, ne peut, dans ses recours contre les constructeurs, conserver à sa charge une part de la dette de réparation que si une faute, une immixtion ou une prise délibérée du risque est caractérisée à son encontre. L’immixtion du maître de l’ouvrage n’est fautive que si celui-ci est notoirement compétent ». En l’espèce, la cour d’appel avait laissé à la charge du promoteur une part de responsabilité de 45 % au motif qu’il « ne pouvait ignorer l’importance de la mise en œuvre d’un processus d’étanchéité ». La cassation est prononcée, la Cour jugeant ces motifs impropres à caractériser une immixtion fautive.
B. L’articulation des garanties et le sort des restitutions
La qualification du désordre détermine non seulement le fondement de la responsabilité mais également l’étendue de la réparation et le jeu des garanties d’assurance. L’arrêt du 13 novembre 2025 illustre la complexité de cette articulation en présence d’une police dommages-ouvrage et d’une police constructeur non-réalisateur.
La Cour y rappelle le principe fondamental de l’assurance construction obligatoire : la police dommages-ouvrage garantit « en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de gravité décennale ». Elle précise également que l’assureur constructeur non-réalisateur ne peut voir sa garantie mobilisée pour des préjudices immatériels que s’ils découlent d’un dommage garanti. La cour d’appel est censurée pour n’avoir pas répondu aux conclusions de l’assureur qui soutenait « que sa garantie ne couvrait que la seule responsabilité décennale du promoteur et qu’elle ne pouvait être mobilisée pour des préjudices immatériels ne découlant pas d’un dommage garanti ».
Par ailleurs, l’arrêt du 11 juin 2026 consacre une solution importante relative au statut du promoteur au regard de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie. La Cour de cassation juge que « le promoteur immobilier qui ne s’engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n’est pas un locateur d’ouvrage et d’industrie au sens de l’article 1779, 3°, du code civil », de sorte que le régime légal de la retenue de garantie ne lui est pas applicable. Cette solution, qui découle de la nature même du contrat de promotion immobilière — mandat d’intérêt commun et non louage d’ouvrage — emporte des conséquences pratiques significatives pour le financement des travaux et le règlement du solde du prix.
La distinction entre les régimes de responsabilité a également une incidence sur la computation des intérêts de retard. Dans le même arrêt, la Cour censure le point de départ des intérêts moratoires fixé par la cour d’appel « une année après la réception », au motif que cette règle, prévue par la loi du 16 juillet 1971, ne s’applique pas au contrat de promotion immobilière. Cette précision, qui peut paraître technique, revêt une importance financière considérable dans les contentieux de la construction où les sommes en jeu sont élevées et les délais de procédure longs.
Enfin, la Cour de cassation veille au respect des règles de procédure dans le contentieux des recours entre constructeurs. L’arrêt du 15 février 2024 rappelle que « la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées ». L’arrêt du 4 avril 2024 impose au juge de « préciser le fondement juridique de sa décision » lorsqu’il statue sur les recours en garantie. Et l’arrêt du 13 novembre 2025 rappelle, au visa des « principes régissant l’obligation in solidum et le principe de la réparation intégrale du préjudice », que « les différents intervenants à l’acte de construire peuvent être condamnés in solidum à réparer le préjudice du maître de l’ouvrage si, par leurs fautes respectives, ils ont contribué de manière indissociable à la survenance d’un même dommage ».
L’article 1641 du code civil définit le vice caché comme le défaut qui rend la chose « impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Si ce texte relève du droit de la vente et non du droit de la construction, il n’est pas rare que les deux corps de règles se trouvent en concours dans le contentieux immobilier, notamment lorsque l’acquéreur agit simultanément contre le vendeur sur le fondement des articles 1645 et 1646 du code civil et contre les constructeurs sur le fondement de l’article 1792.
L’article 1644 du même code offre à l’acquéreur une option entre l’action rédhibitoire, par laquelle il « rendre la chose et se faire restituer le prix », et l’action estimatoire, par laquelle il « garder la chose et se faire rendre une partie du prix ». Cette alternative, qui trouve un écho dans la distinction entre la résolution pour vice caché et l’indemnisation sur le fondement décennal, illustre la pluralité des voies de droit ouvertes au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur confronté à des désordres.
Les restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat de vente obéissent au régime des articles 1352 et suivants du code civil, qui prévoient que « la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution ».
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi une architecture cohérente du contentieux des désordres de construction. La qualification du désordre commande tout : de la charge de la preuve à l’étendue de la réparation, en passant par la mobilisation des assurances obligatoires. Si la garantie décennale demeure le socle de la protection du maître de l’ouvrage, la responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires impose à celui-ci de rapporter la preuve d’une faute personnelle du constructeur, exigence que la Cour de cassation contrôle avec une rigueur croissante.
L’arrêt du 11 juin 2026 marque une étape importante en rappelant que le promoteur immobilier n’est pas un assureur tous risques et que sa responsabilité pour désordres intermédiaires suppose la démonstration d’un manquement qui lui est personnellement imputable. La Cour ouvre néanmoins la voie à une extension conventionnelle de cette responsabilité, invitant les praticiens à soigner la rédaction des clauses du contrat de promotion immobilière. Cette décision, jointe à celles des 15 février 2024, 4 avril 2024 et 13 février 2025, compose un corpus jurisprudentiel qui sécurise la distinction entre les deux régimes tout en préservant la liberté contractuelle des parties à l’acte de construire.
Les professionnels de l’immobilier et de la construction sont ainsi invités à une vigilance accrue lors de la rédaction des marchés et des contrats de promotion, comme lors de la conduite des opérations d’expertise judiciaire. La preuve de la qualification du désordre et de la faute personnelle du constructeur constitue désormais le cœur stratégique de tout contentieux de la construction. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les maîtres d’ouvrage et les acquéreurs dans ces contentieux, en droit immobilier comme en droit de la construction.
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