I. Le cadre légal de la garantie des vices et défauts de conformité apparents dans la VEFA
A. L’étendue de l’obligation de levée des réserves à la charge du vendeur
La vente en l’état futur d’achèvement, définie par l’article 1601-3 du Code civil, constitue le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Ce mécanisme juridique, qui représente une part considérable des transactions portant sur des logements neufs en France, fait peser sur le vendeur une obligation de délivrance conforme dont le régime est encadré par des dispositions spécifiques dérogeant au droit commun de la vente. Par ailleurs, le législateur a institué au profit de l’acquéreur une garantie des vices apparents qui se distingue de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, tant par son domaine que par les modalités de sa mise en œuvre.
L’article 1642-1 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Article 1642-1 du Code civil Cette disposition impérative interdit toute clause exonératoire de responsabilité qui serait stipulée au bénéfice du vendeur avant l’écoulement de ce délai, ce qui confère à l’acquéreur une protection renforcée dans la période critique qui suit la livraison du bien. La Cour de cassation a rappelé avec constance la portée de cette garantie légale dans un arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-17.715), en énonçant qu’« aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ». Cour de cassation, 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-17.715
L’obligation de levée des réserves qui pèse sur le vendeur ne se limite pas aux seuls vices de construction au sens strict du terme, mais s’étend également aux défauts de conformité contractuelle, c’est-à-dire à toute discordance entre les prévisions du contrat et les caractéristiques effectives du bien livré. La jurisprudence fait ainsi ressortir que l’absence de réalisation d’un ouvrage prévu au permis de construire, tel qu’un mur de soutènement en pied de restanques, constitue à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction au sens de l’article 1642-1 du Code civil. Cette conception extensive de la garantie légale, dégagée par la troisième chambre civile dans l’arrêt précité du 25 juin 2026, permet à l’acquéreur d’obtenir du juge des référés qu’il ordonne au vendeur l’exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble.
Dès lors, le vendeur en l’état futur d’achèvement se trouve tenu, pendant le délai d’épreuve que constituent la période précédant la réception et le mois suivant la prise de possession, d’une obligation de résultat dont il ne saurait s’exonérer par une clause contractuelle ou par la seule allégation de difficultés techniques d’exécution. Cette garantie a été conçue comme un correctif à la situation d’infériorité dans laquelle se trouve l’acquéreur profane face à un vendeur professionnel qui maîtrise l’opération de construction. La formulation de réserves par l’acquéreur lors de la livraison constitue ainsi un acte juridique essentiel qui déclenche le mécanisme protecteur de l’article 1642-1 et impose au vendeur de justifier qu’il a satisfait à son obligation de délivrance conforme.
À cet égard, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-15.846), que la garantie prévue à l’article 1642-1 du Code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur en l’état futur d’achèvement. Elle a jugé que « la réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne », ce qui exclut que l’acquéreur puisse contourner les délais de forclusion prévus par ce régime spécial en invoquant un manquement du vendeur à son obligation d’information et de conseil sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Cour de cassation, 3e civ., 13 février 2025, n° 23-15.846 En conséquence, l’acquéreur ne saurait échapper à la forclusion annale de l’article 1648, alinéa 2, du Code civil en qualifiant son action de responsabilité contractuelle de droit commun, dès lors que le préjudice invoqué résulte d’une non-conformité apparente relevant du champ d’application de la garantie spéciale des vices apparents.
B. L’application de la garantie dans le temps et le délai de forclusion de l’action
La question de l’application temporelle de l’article 1642-1 du Code civil a donné lieu à un important arrêt de la troisième chambre civile du 23 mai 2024 (pourvoi n° 22-24.191), qui a précisé les conditions dans lesquelles la version issue de la loi du 25 mars 2009 régit les ventes en l’état futur d’achèvement. La Haute juridiction a jugé que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » et qu’« il en résulte que les dispositions de l’article 109 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, modifiant l’article 1642-1 du code civil, sont applicables aux défauts de conformité apparents affectant les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement dont la livraison est intervenue après l’entrée en vigueur de la loi, le 28 mars 2009 ». Cour de cassation, 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-24.191
Cette solution, qui repose sur une application classique du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux effets légaux des contrats en cours, emporte une conséquence pratique majeure pour les praticiens du droit immobilier. La cour d’appel, dans cette même affaire, avait constaté que le syndic avait été mandaté pour recevoir livraison des parties communes le 7 octobre 2011, ce dont il résultait que la livraison était postérieure au 28 mars 2009, et en avait exactement déduit que le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2, du Code civil était applicable aux désordres apparents à la réception, intervenue après la livraison, que ces désordres soient qualifiés de vices de construction ou de défauts de conformité. La forclusion annale édictée par ce texte impose à l’acquéreur une diligence particulière dans la mise en œuvre de son action en justice, sous peine de perdre irrémédiablement le bénéfice de la garantie des vices apparents.
Or, l’articulation entre le délai de garantie de l’article 1642-1 et le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, n’est pas dénuée de complexité dans la pratique contentieuse. Le premier confère à l’acquéreur une protection contre les vices apparents pendant une période qui court jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, sans pour autant constituer un délai de prescription ou de forclusion de l’action en justice. Le second, en revanche, enferme l’action en garantie dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux, ce qui oblige l’acquéreur à diligenter sa procédure avant l’écoulement de ce terme. La combinaison de ces deux délais impose au propriétaire confronté à des désordres apparents une stratégie procédurale rigoureuse, associant la formulation diligente de réserves lors de la livraison et la saisine de la juridiction compétente dans le délai de forclusion.
La Cour de cassation a également été amenée à préciser, dans un arrêt du 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.463), les contours de l’assurance dommages-ouvrage souscrite dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Elle a jugé que l’article L. 242-1 du Code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations, de sorte que ces manquements ne peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Cour de cassation, 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463 Cette décision, qui consacre le caractère dérogatoire et d’ordre public du régime de l’assurance dommages-ouvrage, renforce la cohérence d’ensemble du dispositif protecteur de l’acquéreur en VEFA, en cantonnant chaque voie de recours dans son domaine propre.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 13 juillet 2023 (pourvoi n° 22-17.010), que la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code civil obéit à un formalisme rigoureux quant à la dénonciation des désordres. Elle a ainsi jugé qu’« en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, le maître de l’ouvrage ne peut être indemnisé sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ». Cour de cassation, 3e civ., 13 juillet 2023, n° 22-17.010 Cette exigence de notification écrite préalable, qui ne saurait être satisfaite par la seule délivrance d’une assignation en justice, illustre l’importance que la Haute juridiction attache au respect des formes dans la mise en œuvre des garanties légales en droit de la construction.
II. L’office du juge des référés dans la mise en œuvre de la garantie de levée des réserves
A. Les pouvoirs de contrainte du juge de l’évidence au soutien de l’acquéreur
Le juge des référés dispose, en vertu de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, du pouvoir d’accorder une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette disposition, qui confère au juge de l’évidence des prérogatives étendues en matière de mesures provisoires, trouve un terrain d’élection dans le contentieux de la vente en l’état futur d’achèvement, où l’acquéreur cherche à obtenir rapidement l’exécution forcée des travaux de reprise des désordres apparents. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les contours de cette compétence dans plusieurs décisions récentes qui en éclairent tant l’étendue que les limites.
L’arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-17.715) fournit une illustration particulièrement éclairante de l’articulation entre la garantie légale de l’article 1642-1 du Code civil et les pouvoirs du juge des référés. Dans cette affaire, les acquéreurs d’un appartement en l’état futur d’achèvement, dont la livraison était intervenue avec des réserves le 16 mars 2022, se plaignaient de désordres affectant une baignoire et de l’absence de réalisation de murs de restanque. Ils avaient assigné en référé le vendeur aux fins d’obtenir la levée de ces réserves. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fait droit à l’intégralité de leurs demandes, condamnant le vendeur sous astreinte à la fois à réaliser les murs de soutènement et à remplacer la baignoire.
La Cour de cassation a partiellement censuré cet arrêt, en distinguant soigneusement les deux chefs de demande. S’agissant des murs de restanque, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que l’absence de mur de soutènement en pied de restanques au niveau du jardin des acquéreurs constituait à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction, au sens de l’article 1642-1 du Code civil. La Haute juridiction a relevé que la cour d’appel avait constaté que ces murs, prévus sur les plans de coupe du permis de construire et dans la notice architecturale, n’avaient pas été réalisés, les restanques au pied desquelles se situe le jardin étant recouvertes d’une toile, et qu’une expertise en cours révélait une dangerosité certaine des lieux. Ces constatations établissaient le caractère non sérieusement contestable de l’obligation pesant sur le vendeur.
La solution retenue par la Cour de cassation sur ce point consacre la possibilité pour le juge des référés d’ordonner, sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, l’exécution en nature de l’obligation de levée des réserves qui incombe au vendeur en l’état futur d’achèvement en application de l’article 1642-1 du Code civil. Cette combinaison des dispositions du Code civil et du Code de procédure civile offre à l’acquéreur une voie procédurale efficace pour contraindre le vendeur récalcitrant à exécuter les travaux de reprise sans avoir à supporter les délais d’une procédure au fond. Dès lors, le référé-injonction de faire constitue un instrument procédural particulièrement adapté à la situation de l’acquéreur confronté à des réserves non levées dont la matérialité n’est pas sérieusement discutée par le vendeur.
À cet égard, un arrêt de la troisième chambre civile du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 22-10.648) a rappelé la distinction fondamentale entre le pouvoir d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état, qui appartient au juge des référés, et celui de trancher le fond du litige, qui relève exclusivement du juge du fond. La Cour a validé l’interdiction faite à une banque de régler une garantie à première demande en relevant que cette mise en œuvre constituait un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile. Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-10.648 Cette décision illustre la pluralité des fondements sur lesquels le juge des référés peut intervenir en matière immobilière, selon qu’il est saisi d’une demande de provision, d’une injonction de faire ou d’une mesure destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite.
B. Les limites tenant au caractère sérieusement contestable de l’obligation de levée des réserves
Si les pouvoirs du juge des référés sont étendus, ils ne sont pas pour autant illimités, ainsi que l’illustre la censure prononcée par la Cour de cassation dans le même arrêt du 25 juin 2026 à propos du remplacement de la baignoire. La Haute juridiction a en effet jugé, au visa de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile et de l’article 1642-1 du Code civil, que la cour d’appel avait privé sa décision de base légale en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, « si le vendeur n’avait pas contesté l’existence des désordres affectant la baignoire, de sorte que son obligation de lever cette réserve était sérieusement contestable ». Cour de cassation, 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-17.715
Cette décision rappelle avec netteté que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire que si celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Or, tel n’est pas le cas lorsque le défendeur conteste l’existence même des désordres invoqués par le demandeur, ce qui impose au juge de l’évidence de vérifier, au besoin par une analyse sommaire des pièces produites, si l’obligation dont l’exécution est demandée présente un caractère suffisamment incontestable. La seule circonstance que des réserves aient été formulées lors de la livraison ne suffit donc pas à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de levée, dès lors que le vendeur conteste la matérialité des désordres allégués.
La jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile confirme cette exigence de motivation spécifique à laquelle est tenu le juge des référés. Dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.423), la Cour de cassation avait déjà censuré une décision qui s’était bornée à affirmer l’existence de l’obligation sans caractériser son caractère non sérieusement contestable, rappelant que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier » mais que cette condition doit être rigoureusement vérifiée par le juge de l’évidence avant qu’il ne fasse droit à la demande. Cour de cassation, 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.423 Cette ligne jurisprudentielle constante protège le défendeur contre le risque d’une condamnation provisoire qui reposerait sur une apparence trompeuse du bien-fondé de la demande.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 23 mai 2024 (pourvoi n° 22-22.938), les conditions dans lesquelles la réception tacite d’un ouvrage peut être retenue, ce qui conditionne le point de départ des garanties légales et, par voie de conséquence, le domaine d’intervention du juge des référés. Elle a jugé qu’« en cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession permettant, avec le paiement du prix, de faire présumer la réception, ne peut résulter du seul fait que le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux ». Cour de cassation, 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.938 Cette décision, qui exclut la présomption de réception tacite lorsque le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux avant l’exécution des travaux, rappelle que la réception est un acte juridique qui ne saurait être déduit de circonstances équivoques, ce qui restreint corrélativement les hypothèses dans lesquelles l’acquéreur peut se prévaloir des garanties légales devant le juge des référés.
L’analyse de la jurisprudence la plus récente fait ainsi ressortir une tension entre deux exigences concurrentes. D’une part, la protection de l’acquéreur en l’état futur d’achèvement commande que le juge des référés puisse ordonner rapidement l’exécution des travaux de levée des réserves, afin de prévenir l’aggravation des désordres et d’assurer la jouissance paisible du bien par son propriétaire. D’autre part, le respect des droits de la défense et le principe du contradictoire imposent que le vendeur ne soit pas condamné à exécuter des travaux dont la nécessité ou l’étendue serait sérieusement discutée, sans avoir bénéficié des garanties d’une procédure au fond.
En conséquence, la stratégie procédurale de l’acquéreur confronté à des réserves non levées doit être envisagée avec discernement. Le référé-provision ou le référé-injonction de faire, fondé sur l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, constitue une voie d’action rapide et efficace lorsque l’obligation de levée des réserves présente un caractère non sérieusement contestable, ce qui suppose que le vendeur ne conteste pas la matérialité des désordres ou que cette matérialité résulte de manière indiscutable des pièces produites au débat, telles que les constatations d’un huissier de justice, d’un expert amiable ou les énonciations non équivoques du permis de construire et de ses annexes. À l’inverse, lorsque le vendeur oppose une contestation sérieuse sur l’existence, la nature ou l’étendue des désordres, l’acquéreur doit se tourner vers la procédure au fond, éventuellement précédée d’une expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.
Or, la complexité de ce choix procédural ne doit pas être sous-estimée par les praticiens du droit immobilier, car une action en référé mal orientée peut aboutir à un rejet de la demande de provision ou d’injonction de faire, exposant l’acquéreur aux dépens et aux frais irrépétibles, sans pour autant faire avancer la résolution du litige au fond. Dès lors, l’évaluation préalable du caractère sérieusement contestable de l’obligation, à la lumière des pièces contractuelles, des réserves émises lors de la livraison, des échanges postérieurs entre les parties et des éventuelles constatations d’huissier ou rapports d’expertise, constitue un préalable indispensable à toute initiative procédurale.
Ces développements jurisprudentiels, qui conjuguent les exigences protectrices de l’article 1642-1 du Code civil et les contraintes procédurales de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, dessinent un équilibre délicat entre l’efficacité de la garantie des vices apparents dans la VEFA et le respect des principes fondamentaux de la procédure civile. La connaissance précise de ces règles par les acquéreurs et leurs conseils conditionne la réussite de l’action en levée des réserves, qu’elle soit engagée devant le juge des référés ou devant le juge du fond. Par ailleurs, le caractère exclusif du régime de l’article 1642-1, rappelé par la Cour de cassation dans l’arrêt du 13 février 2025, interdit à l’acquéreur de tenter de contourner les délais de forclusion en invoquant un fondement juridique alternatif tiré de la responsabilité contractuelle de droit commun, ce qui renforce l’impératif de diligence dans la mise en œuvre des recours ouverts à l’acquéreur en VEFA.
Conclusion
L’articulation entre la garantie des vices apparents édictée par l’article 1642-1 du Code civil et les pouvoirs du juge des référés définis par l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile constitue un enjeu central du contentieux de la vente en l’état futur d’achèvement. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et singulièrement l’arrêt du 25 juin 2026, confirme que le juge de l’évidence dispose du pouvoir d’ordonner l’exécution en nature de l’obligation de levée des réserves, à la condition que cette obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose une vérification rigoureuse de la matérialité des désordres invoqués par l’acquéreur. La maîtrise de ces règles procédurales et substantielles, conjuguée au respect des exigences formelles propres à chaque garantie légale, conditionne l’efficacité des recours ouverts aux acquéreurs confrontés à des réserves non levées par le vendeur professionnel.
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