La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026, a introduit en son article 68 une disposition dont la portée intéresse l’ensemble du droit des sociétés. Le nouvel article 1865-1 du Code civil soumet désormais, à peine de nullité, toute cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière à un formalisme contraignant : l’acte doit être constaté par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas limités, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. En vigueur depuis le 27 juin 2026, cette réforme rompt avec une tradition séculaire de liberté des formes en matière de cession de droits sociaux et impose aux praticiens une vigilance renouvelée.
L’innovation législative est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de renforcement général du formalisme sociétaire, marqué notamment par l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 portant réforme du régime des nullités en droit des sociétés et par le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 relatif aux formalités des entreprises. L’article 1865-1 ne se contente pas d’ajouter une exigence procédurale : il élève le formalisme au rang de condition de validité de l’acte, créant ainsi une nullité textuelle dont les conséquences pratiques sont considérables pour les cédants, les cessionnaires et les professionnels qui les accompagnent. La présente analyse se propose d’examiner, d’une part, la rupture introduite par ce nouveau formalisme au regard du régime antérieur et, d’autre part, la portée et les limites du dispositif.
I. De la liberté des formes à l’exigence d’un acte qualifié : la rupture introduite par l’article 1865-1 du Code civil
A. Le régime antérieur : la cession sous seing privé et ses risques contentieux
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 2026, la cession de parts sociales était régie, pour les sociétés civiles, par l’article 1865 du Code civil, lequel imposait seulement que la cession soit constatée par écrit. Cette exigence minimale, héritée de la pratique notariale du XIXe siècle, n’imposait aucun formalisme particulier pour la validité de l’acte : un acte sous seing privé signé entre les parties suffisait à opérer le transfert de propriété des titres, sous réserve de l’accomplissement des formalités d’opposabilité à la société et aux tiers. Pour les sociétés commerciales, l’article L. 223-14 du Code de commerce régissait la cession des parts de SARL en imposant une notification du projet de cession à la société et à chacun des associés, sans toutefois prescrire de forme particulière pour l’acte de cession lui-même.
Cette liberté des formes n’était pas sans conséquence contentieuse. L’absence d’intervention d’un professionnel qualifié exposait les parties à des risques significatifs, notamment en matière de vice du consentement. La chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec force dans un arrêt du 18 septembre 2024, en censurant une cour d’appel qui avait rejeté une demande d’annulation de cession de parts au motif que le cessionnaire aurait dû se renseigner sur la situation financière de la société. La Cour énonce que « constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » et que « l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable », jugeant que les motifs retenus par les juges du fond étaient « impropres à exclure l’existence d’une réticence dolosive » (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 23-10.183, publié au Bulletin).
Par ailleurs, la jurisprudence avait progressivement renforcé les exigences formelles entourant les cessions de droits sociaux, notamment en cantonnant le cercle des personnes habilitées à se prévaloir des nullités pour vice de forme. Dans un arrêt du 12 février 2025, la chambre commerciale a ainsi jugé qu’il « résulte de la combinaison des articles L. 223-14 et L. 235-1 du Code de commerce que seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation » (Cass. com., 12 févr. 2025, n° 23-13.520, publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte le cédant du bénéfice de l’action en nullité pour défaut de notification, illustre la technicité croissante du contentieux des cessions de droits sociaux et la nécessité, pour les praticiens, d’une maîtrise rigoureuse des formalités applicables.
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 22 mai 2025, a également rappelé que « la règle de l’opposabilité aux tiers de la cession, posée à l’article 1865, alinéa 2, du Code civil, conditionnée par l’accomplissement de formalités de publicité est écartée dès lors que le tiers concerné avait une connaissance personnelle de la cession des parts sociales » (CA Rouen, 22 mai 2025, n° 24/03350). Cette décision, rendue dans un litige opposant une banque à une ancienne associée de SCI, témoigne de la complexité des questions d’opposabilité qui se greffent sur les cessions de droits sociaux, en particulier lorsqu’elles n’ont pas fait l’objet des formalités de publicité requises. C’est précisément cette insécurité juridique que le législateur a entendu réduire en imposant l’intervention d’un professionnel qualifié.
B. La loi du 25 juin 2026 : un formalisme protecteur à peine de nullité
L’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, codifié à l’article 1865-1 du Code civil, dispose que, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, est constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil ou, dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier.
Le champ d’application de cette disposition est défini par renvoi à la notion fiscale de société à prépondérance immobilière, laquelle vise les personnes morales non cotées dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits immobiliers situés en France. Cette définition, empruntée au droit fiscal, englobe non seulement les sociétés civiles immobilières mais également de nombreuses sociétés d’exploitation, holdings et sociétés commerciales détenant leur immobilier d’exploitation. L’exclusion expresse des placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier confirme, par contraste, la vocation extensive du dispositif.
La réforme s’inscrit dans un objectif affiché de lutte contre la fraude et le blanchiment. En imposant l’intervention d’un professionnel assujetti aux obligations de vigilance du Code monétaire et financier, le législateur entend tarir un canal de transmission de capitaux qui échappait jusqu’alors à tout contrôle. La loi du 25 juin 2026, en son intitulé même, affiche cette ambition de « lutte contre les fraudes sociales et fiscales », dont l’article 68 constitue l’un des volets les plus remarqués par la doctrine et les praticiens. Le notariat, par la voix du Conseil supérieur du notariat, a d’ailleurs salué « la mise en place de cette nouvelle règle de droit, qui renforce la sécurité juridique de ces transactions et répond aussi à un enjeu de lutte contre le blanchiment ».
Au-delà de l’objectif de police économique, la réforme consacre une hiérarchie des professionnels habilités qui n’est pas sans incidence sur l’organisation des cabinets et des études. L’acte authentique, dressé par un notaire, confère à la cession la force probante et la force exécutoire attachées à cette forme. L’acte contresigné par avocat, régi par l’article 1374 du Code civil, bénéficie d’une force probante renforcée sans toutefois emporter force exécutoire. Quant à l’acte d’expert-comptable, son domaine est circonscrit aux seuls cas où ce professionnel est légalement habilité à rédiger l’acte en prolongement direct de sa mission principale d’expertise comptable, ce qui exclut les cessions réalisées en dehors de ce cadre.
II. Portée et limites du nouveau dispositif
A. La sanction de la nullité : une arme contentieuse renforcée
La sanction attachée au non-respect du formalisme de l’article 1865-1 est d’une particulière sévérité : la nullité de l’acte de cession. Il ne s’agit pas d’une simple inopposabilité ou d’une irrégularité susceptible de régularisation, mais d’une nullité absolue qui anéantit rétroactivement le transfert de propriété. La doctrine s’accorde à considérer que cette nullité, fondée sur la violation d’une disposition impérative destinée à la protection de l’ordre public économique, présente un caractère absolu et n’est, dès lors, pas susceptible de confirmation par l’exécution volontaire de l’acte.
Cette nullité textuelle se double d’une seconde sanction, de nature fiscale et pratique : l’impossibilité de faire enregistrer l’acte. Le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts, introduit par la même loi, subordonne en effet l’enregistrement de la cession à la production de l’acte revêtu de l’une des formes prescrites. Cette double sanction — nullité civile et irrecevabilité fiscale — prive la cession irrégulière de tout effet juridique et pratique, rendant vaine toute tentative de contournement.
La question de l’articulation de cette nouvelle nullité avec le régime général des nullités en droit des sociétés, issu de l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, mérite une attention particulière. Cette ordonnance, entrée en vigueur le 1er octobre 2025, a profondément remanié les articles 1844-10 du Code civil et L. 235-1 du Code de commerce, en consacrant notamment le principe selon lequel la violation des statuts ne constitue pas, en elle-même, une cause de nullité. L’article 1865-1, postérieur à cette réforme, instaure une nullité spéciale qui déroge au droit commun des nullités sociétaires et dont la mise en œuvre obéit à des conditions propres, distinctes de celles du régime général.
En pratique, la nullité peut être invoquée par tout intéressé : le cocontractant, un héritier, un créancier ou l’administration fiscale. Cette ouverture large du cercle des demandeurs potentiels confère à la sanction une portée dissuasive considérable. Un créancier poursuivant un associé pourrait ainsi se prévaloir de la nullité de la cession pour établir que son débiteur est toujours propriétaire des titres, quand bien même une cession sous seing privé serait intervenue postérieurement au 27 juin 2026. La jurisprudence relative au dol dans les cessions de droits sociaux, rappelée par l’arrêt du 18 septembre 2024 précité, conserve toute sa pertinence dans ce nouveau cadre, dès lors que la nullité pour vice du consentement peut se cumuler avec la nullité pour vice de forme.
B. Les angles morts de la réforme et les enjeux pratiques
En dépit de son ambition, la réforme laisse subsister plusieurs zones d’incertitude qui appellent une vigilance accrue des praticiens. La première difficulté tient à la qualification de société à prépondérance immobilière, notion fiscale dont l’appréciation repose sur une évaluation de l’actif social en valeur réelle, par nature évolutive et sujette à discussion. Une société d’exploitation dont l’actif immobilier représente, à la date de la cession, une fraction proche du seuil de 50 % pourra voir la validité de la cession contestée a posteriori si une réévaluation de ses actifs fait apparaître un franchissement de ce seuil. La prudent commande, dans ces situations limites, de recourir par précaution à l’un des actes qualifiés prévus par l’article 1865-1.
La deuxième difficulté concerne le périmètre des opérations visées. Le texte ne mentionne que la « cession », ce qui exclut, à la lettre, les apports en nature et les transmissions universelles de patrimoine. Toutefois, la doctrine recommande, par prudence, de soumettre également les apports de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un acte qualifié, en particulier lorsque l’apport présente un caractère onéreux. L’extension jurisprudentielle du domaine de la nullité à des opérations non expressément visées par le texte constitue un risque que les praticiens ne sauraient ignorer.
La troisième difficulté, plus structurelle, réside dans l’absence de mécanisme de contrôle systématique par les greffes des tribunaux de commerce. Le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 a simplifié les formalités de publicité des cessions de parts de sociétés civiles en supprimant l’obligation de dépôt de l’acte de cession au greffe. Il en résulte que le greffe, saisi d’une demande de modification statutaire consécutive à une cession, n’est pas en mesure de vérifier que l’acte respecte le formalisme de l’article 1865-1. Un cédant de mauvaise foi pourrait ainsi faire inscrire au registre du commerce une cession nulle, obtenant du greffe des documents officiels erronés, ce qui compromet l’effectivité du dispositif.
Par ailleurs, la coexistence de l’article 1865-1 avec le régime de droit commun des cessions de droits sociaux suscite des questions d’articulation qui ne manqueront pas d’alimenter le contentieux. Pour les sociétés à prépondérance immobilière constituées sous forme de SARL, le formalisme de l’article L. 223-14 du Code de commerce (notification du projet de cession, agrément des associés) se cumule avec celui de l’article 1865-1, sans que le législateur ait précisé l’ordre dans lequel ces formalités doivent être accomplies. La pratique suggère de procéder d’abord à la notification et à l’agrément, puis de constater la cession dans l’un des actes qualifiés, mais cette chronologie n’est pas imposée par les textes et pourrait être discutée.
La réforme soulève enfin une question de principe quant à la légitimité d’un formalisme sanctionné par la nullité dans un domaine où la liberté contractuelle est traditionnellement érigée en principe. L’article 1865-1 opère, de ce point de vue, un renversement de perspective : là où le droit antérieur faisait confiance à la vigilance des parties pour se prémunir contre les risques de l’acte sous seing privé, le législateur de 2026 postule que seule l’intervention d’un professionnel assermenté et assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment peut garantir la sécurité et la licéité des transmissions de droits sociaux. Ce choix de politique juridique, légitime dans son objectif, impose aux praticiens du droit des sociétés une charge nouvelle dont ils devront mesurer les implications dans leur exercice quotidien.
La question de l’application de l’article 1865-1 dans le temps mérite également d’être précisée. La loi du 25 juin 2026 ne comporte pas de disposition transitoire expresse, de sorte que le nouveau formalisme s’applique à toutes les cessions intervenues à compter du 27 juin 2026, date de son entrée en vigueur. Les promesses de cession conclues antérieurement à cette date mais dont la réalisation intervient postérieurement soulèvent une difficulté d’application de la loi dans le temps que la jurisprudence devra trancher. Par analogie avec la solution retenue en matière d’articles L. 235-1 ancien du Code de commerce, la nullité s’appréciant au jour de l’acte, la prudence commande de soumettre au nouveau formalisme toute cession réalisée après le 27 juin 2026, quelle que soit la date de la promesse.
Le contentieux prévisible autour de l’article 1865-1 sera vraisemblablement nourri par les situations dans lesquelles une cession a été réalisée en méconnaissance du nouveau formalisme mais a néanmoins reçu un commencement d’exécution. La jurisprudence de la Cour de cassation sur l’absence de régularisation des nullités absolues, rappelée notamment à propos de l’article L. 223-14 du Code de commerce par l’arrêt du 12 février 2025 précité, laisse présager une application rigoureuse de la sanction. La Cour a en effet rappelé qu’il résulte de la combinaison de ces textes que « seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation » (Cass. com., 12 févr. 2025, n° 23-13.520), solution qui circonscrit étroitement le cercle des titulaires de l’action et qui, transposée au nouveau dispositif, pourrait limiter l’invocabilité de la nullité de l’article 1865-1 à certaines catégories de demandeurs.
Enfin, l’incidence de la réforme sur la pratique notariale et celle des avocats ne doit pas être sous-estimée. L’acte authentique, qui relevait jusqu’alors d’un choix conventionnel ou d’une exigence statutaire, devient pour un nombre considérable de cessions une obligation légale. Les études notariales et les cabinets d’avocats devront adapter leurs processus de vérification et de rédaction pour intégrer systématiquement le contrôle de la qualification de la société cédante au regard du critère de prépondérance immobilière. Cette vérification, qui suppose une évaluation de l’actif social à la date de la cession, impose aux professionnels une diligence particulière dont le défaut pourrait engager leur responsabilité civile professionnelle.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, constitue une rupture dans le droit des cessions de droits sociaux. En érigeant le formalisme en condition de validité de l’acte, le législateur a entendu répondre à un double impératif de sécurité juridique et de lutte contre la fraude, tout en conférant aux professionnels du droit et du chiffre un rôle central dans la sécurisation des transmissions de titres. La sanction de la nullité absolue, combinée à l’impossibilité d’enregistrement, confère au dispositif une effectivité certaine, dont les praticiens doivent prendre toute la mesure.
Cette réforme, qui s’ajoute à celle de l’ordonnance du 12 mars 2025 sur les nullités en droit des sociétés, témoigne d’un mouvement législatif de fond en faveur du renforcement des exigences formelles dans la vie des sociétés. Elle impose aux avocats, notaires et experts-comptables une vigilance renouvelée dans l’accompagnement de leurs clients, en particulier dans l’identification des sociétés entrant dans le champ de la réforme et dans le choix de l’acte le plus approprié à chaque opération. Les incertitudes qui subsistent, notamment quant à la qualification de société à prépondérance immobilière et à l’articulation avec les formalités de droit commun, appellent une vigilance particulière et, sans doute, des précisions jurisprudentielles à venir. En définitive, la loi du 25 juin 2026 a fait le choix d’une voie médiane entre la liberté contractuelle absolue et l’interventionnisme étatique, en confiant aux professionnels du droit la mission de garantir, par leur intervention, la sécurité et la licéité des transmissions de droits sociaux. Ce nouveau paradigme, qui place l’avocat et le notaire au coeur du dispositif de sécurisation des cessions, constitue une reconnaissance de la fonction de police juridique préventive que ces professions exercent au service de la sécurité des transactions et de la lutte contre la criminalité financière.