I. La consécration jurisprudentielle de la théorie de l’abus du droit de propriété

A. Les fondements textuels et l’émergence d’un tempérament à l’absolutisme du droit de propriété

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce texte fondateur, inchangé depuis 1804, consacre une conception extensive du droit de propriété, héritée de la tradition libérale du code Napoléon. L’article 651 du même code rappelle néanmoins que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. Ces deux dispositions dessinent en creux la tension permanente entre l’exercice souverain du droit de propriété et les limites que lui impose la vie en société. C’est précisément de cette tension qu’est née la théorie de l’abus du droit de propriété, construction prétorienne qui irrigue désormais l’ensemble du contentieux immobilier devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Le principe de responsabilité pour faute, énoncé par l’article 1240 du code civil, prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ce fondement classique de la responsabilité civile extracontractuelle a été étendu par la jurisprudence au domaine de l’exercice du droit de propriété. Dès lors, un propriétaire qui use de son bien dans l’intention exclusive de nuire à autrui, ou qui en fait un usage contraire à sa destination normale, peut voir sa responsabilité engagée sur le terrain de l’abus de droit. Par ailleurs, la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a codifié à l’article 1253 du code civil le principe selon lequel le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Cette codification, sans abolir la théorie prétorienne de l’abus de droit, en constitue une illustration éclatante dans le domaine des troubles anormaux du voisinage.

A cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 mai 2021 (pourvoi n° 20-11.926) a posé une règle fondamentale en énonçant que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation ». Cette décision illustre le glissement conceptuel qui s’est opéré dans la jurisprudence de la Cour de cassation : le droit de propriété, aussi absolu soit-il dans son principe, ne saurait constituer un écran derrière lequel s’abriterait celui qui, par l’exercice anormal de ses prérogatives, cause un préjudice à autrui. L’action en responsabilité peut ainsi être dirigée personnellement contre l’auteur des travaux à l’origine des nuisances, sans qu’il soit nécessaire de rechercher le propriétaire du fonds.

B. La définition jurisprudentielle et les critères d’identification de l’abus du droit de propriété

La troisième chambre civile a progressivement dégagé les critères permettant de caractériser un abus du droit de propriété. Ces critères, qui se sont affinés au fil des espèces, reposent sur l’intention de nuire, l’absence d’utilité de l’acte accompli, ou encore le détournement du droit de sa finalité sociale. Dans son arrêt du 23 novembre 2022 (pourvoi n° 21-20.378), la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir « souverainement retenu que la mauvaise foi de M. et Mme [F], leur intention de nuire ou un abus de propriété de leur part n’étaient pas démontrés ». Cette formulation révèle que la caractérisation de l’abus de propriété relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la motivation de la Cour de cassation. L’arrêt du 14 septembre 2023 (pourvoi n° 22-15.750), publié au Bulletin, a quant à lui précisé une conséquence indemnitaire majeure : il résulte des articles 544 et 1240 du code civil « qu’à défaut d’accord des parties, la victime d’un dommage ne peut être indemnisée du coût de travaux devant être effectués sur un fonds dont elle n’est pas propriétaire ». Cette solution, qui protège le droit de propriété du responsable contre une exécution forcée indirecte, illustre la recherche d’équilibre à laquelle se livre le juge judiciaire.

Or, cette théorie connaît des limites qui tiennent à la nature même des prérogatives du propriétaire. L’article 647 du code civil énonce que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 relatif à l’enclave. Le droit de se clore constitue ainsi un attribut essentiel du droit de propriété, dont l’exercice ne saurait être constitutif d’un abus par lui-même. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 23 septembre 2021 (pourvoi n° 20-19.454), en jugeant que « l’interdiction par la SCI du passage sur sa parcelle relevait de l’exercice de son droit de propriété et ne constituait pas un trouble manifestement illicite ». L’exercice normal des attributs du droit de propriété, même lorsqu’il cause une gêne à un voisin, ne peut être qualifié d’abusif que si l’intention de nuire ou le détournement de la finalité du droit est établi.

II. Les manifestations contemporaines de l’abus de propriété dans le contentieux immobilier

A. L’abus de propriété dans les relations de voisinage : clôtures, empiétements et ouvrages

La jurisprudence la plus abondante en matière d’abus du droit de propriété concerne les relations entre propriétaires de fonds contigus. Le contentieux des clôtures, des empiétements et des ouvrages réalisés en limite de propriété constitue un terrain privilégié d’application de cette théorie. La troisième chambre civile a rendu un arrêt important le 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-16.473), publié au Bulletin, qui articule le droit de se clore de l’article 647 du code civil avec l’action en bornage de l’article 646. La Cour y précise que « le droit de se clore appartenant à tout propriétaire d’un fonds ne le prive pas de son droit au bornage de sa propriété ». En l’espèce, la Cour a retenu que la limite séparative n’était pas devenue incertaine, la clôture grillagée implantée en 1989 ayant été édifiée à l’emplacement même des bornes posées en 1984, ce qui rendait irrecevable la nouvelle action en bornage.

Par ailleurs, l’arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 24-15.027), publié au Bulletin, a apporté une précision décisive concernant l’abus de propriété en matière d’indivision forcée. La Cour énonce, au visa des articles 544 et 551 du code civil, qu’« il en résulte que, si en matière d’indivision forcée, chacun des indivisaires a le droit d’user et de jouir du bien indivis, à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d’aucun d’eux, chacun d’eux peut, en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis, ne pouvant être contraint d’en devenir propriétaire ». Cette décision consacre la primauté du consentement de chaque indivisaire sur toute modification de la chose indivise, et donne au copropriétaire lésé une arme procédurale efficace pour obtenir la remise en état des lieux.

En conséquence, la théorie de l’abus de droit permet de sanctionner non seulement les comportements intentionnellement nuisibles, mais également les actes qui, sans être animés par une intention malveillante, excèdent les limites d’un usage normal et raisonnable de la propriété. La jurisprudence exige toutefois que l’abus soit caractérisé par des éléments objectifs et ne se réduise pas à la simple allégation d’une intention malveillante. L’arrêt du 23 novembre 2022 (pourvoi n° 21-20.378) illustre cette exigence probatoire : les juges du fond ont souverainement constaté que les propriétaires voisins n’avaient pas démontré l’existence d’empiétements, même minimes, et que l’absence d’enduit sur le mur séparatif ne caractérisait ni une intention de nuire ni un abus de propriété. La Cour de cassation a ainsi validé une approche pragmatique de la charge de la preuve, qui protège le propriétaire contre des allégations d’abus insuffisamment étayées. Cette exigence probatoire constitue une garantie essentielle contre la dérive qui consisterait à invoquer systématiquement la théorie de l’abus de droit pour remettre en cause des actes relevant de l’exercice normal des prérogatives du propriétaire.

Les juges du fond disposent à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation pour déterminer si l’exercice du droit de propriété a dégénéré en abus, au regard des circonstances de fait de chaque espèce et du comportement respectif des parties. Cette appréciation in concreto garantit que la sanction de l’abus de droit ne devienne pas, à son tour, un instrument d’atteinte disproportionnée au droit de propriété lui-même.

B. L’articulation entre l’abus du droit de propriété et les troubles anormaux du voisinage

L’articulation entre la théorie de l’abus du droit de propriété et celle, voisine mais distincte, des troubles anormaux du voisinage constitue l’une des questions les plus délicates du droit immobilier contemporain. Alors que l’abus de droit suppose la démonstration d’une faute dans l’exercice du droit de propriété, la théorie des troubles anormaux du voisinage repose sur un régime de responsabilité sans faute, fondé sur le seul constat qu’un trouble excède, par sa gravité ou son caractère exceptionnel, les inconvénients normaux du voisinage. La codification intervenue à l’article 1253 du code civil consacre cette autonomie des deux régimes : le propriétaire à l’origine d’un trouble anormal est responsable de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une intention de nuire ou un usage anormal de son droit de propriété.

La Cour de cassation, dans son arrêt précité du 20 mai 2021 (pourvoi n° 20-11.926), a clairement distingué les deux fondements en jugeant que l’action pour trouble anormal du voisinage constitue une action en responsabilité civile extra-contractuelle, et non une action réelle immobilière. Cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables : elle permet à la victime d’une nuisance d’agir directement contre l’auteur des travaux, même si celui-ci n’est pas le propriétaire du fonds à l’origine du trouble, et elle ouvre la possibilité d’obtenir réparation sans avoir à établir l’existence d’une faute. A cet égard, le droit de propriété n’est plus un rempart contre la responsabilité : c’est l’exercice même de ce droit qui peut, lorsqu’il génère un trouble anormal pour le voisinage, engager la responsabilité de plein droit de son titulaire.

Cette évolution jurisprudentielle traduit une conception renouvelée du droit de propriété, dans laquelle la dimension sociale du droit de propriété prend le pas sur sa dimension individualiste. L’article 544 du code civil, en posant une limite tenant aux « lois et règlements », offrait déjà un fondement textuel à cette limitation. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis lors, considérablement enrichi cette limite en y intégrant la théorie de l’abus de droit et celle des troubles anormaux du voisinage, de sorte que l’exercice du droit de propriété ne peut plus aujourd’hui s’envisager indépendamment des droits des tiers et des nécessités de la vie en société. L’arrêt du 14 septembre 2023 (pourvoi n° 22-15.750), publié au Bulletin, en offre une illustration concrète dans le domaine du trouble anormal du voisinage, en censurant une cour d’appel qui avait condamné le propriétaire d’un fonds en surplomb à payer le coût de travaux à réaliser sur la propriété de sa voisine, alors même que cette dernière n’était pas propriétaire du fonds sur lequel les travaux devaient être effectués.

En pratique, cette articulation entre abus de droit et troubles anormaux du voisinage revêt une importance procédurale majeure pour le justiciable. Le demandeur à l’action dispose en effet de deux voies de droit distinctes, aux conditions et aux effets différents. L’action fondée sur l’abus de droit nécessite de rapporter la preuve d’une faute dans l’exercice du droit de propriété, preuve qui incombe au demandeur conformément au droit commun de la responsabilité civile. L’action fondée sur le trouble anormal du voisinage, en revanche, opère un renversement de la charge probatoire en faveur de la victime, puisqu’il suffit à celle-ci d’établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans avoir à démontrer une quelconque faute du propriétaire du fonds d’où provient la nuisance. Cette dualité de régimes, loin d’être une complication inutile, permet au juge de moduler sa réponse en fonction de la gravité des faits et du comportement de l’auteur du trouble.

Dès lors, la protection du droit de propriété, principe à valeur constitutionnelle consacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, ne saurait conduire à un absolutisme incompatible avec la coexistence des droits concurrents sur un même espace. Le droit de l’urbanisme, le droit de l’environnement, le droit des servitudes légales et conventionnelles viennent également borner l’exercice du droit de propriété, de sorte que la théorie de l’abus de droit n’est qu’un instrument parmi d’autres de cet encadrement. Pour autant, elle conserve une spécificité irréductible : alors que les limitations légales et réglementaires du droit de propriété opèrent de manière générale et abstraite, la théorie de l’abus de droit permet une appréciation individualisée du comportement du propriétaire, au regard des circonstances particulières de l’espèce et de l’intention qui l’anime.

En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un équilibre entre le respect du droit de propriété, principe fondateur de notre ordre juridique, et la nécessaire protection des tiers contre les excès de son exercice. Le propriétaire demeure libre d’user de son bien comme il l’entend, pourvu que cet usage ne dégénère pas en abus caractérisé par une intention de nuire, un détournement de la finalité du droit ou une méconnaissance des servitudes qui grèvent son fonds. A cet équilibre s’ajoute le régime autonome des troubles anormaux du voisinage, qui permet d’engager la responsabilité du propriétaire indépendamment de toute faute, dès lors qu’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est établi.

Or, l’office du juge judiciaire, en cette matière, ne se limite pas à la constatation de l’abus ou du trouble : il lui appartient également de déterminer la sanction appropriée. Celle-ci peut prendre la forme d’une condamnation à des dommages et intérêts réparant le préjudice subi par la victime, d’une injonction de remise en état sous astreinte, voire, dans les cas les plus graves, d’une démolition de l’ouvrage litigieux. La Cour de cassation, dans son arrêt du 7 mai 2025, a ainsi censuré la cour d’appel pour avoir refusé de prononcer la démolition d’une rampe bétonnée édifiée sans le consentement d’un indivisaire, rappelant que celui-ci « ne pouvant être contraint d’en devenir propriétaire » est fondé à en exiger la suppression.

L’article 682 du code civil offre une illustration remarquable de cette limitation légale du droit de propriété, en instituant une servitude légale de passage au profit du propriétaire dont les fonds sont enclavés. Le propriétaire dont le fonds est enclavé est ainsi fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Cette servitude légale, qui s’impose indépendamment de toute convention, constitue une restriction objective au droit de propriété du fonds servant, restriction que le propriétaire de ce fonds ne saurait tenir en échec en invoquant le caractère absolu de son droit. La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 septembre 2021 (pourvoi n° 20-19.454), a eu l’occasion de rappeler que la fermeture d’un passage jusqu’alors toléré ne saurait être qualifiée d’abus de droit dès lors que cette tolérance a été expressément révoquée et que le fonds du demandeur n’est pas enclavé.

Par ailleurs, la troisième chambre civile veille à ce que la mise en œuvre de la théorie de l’abus de droit ne conduise pas à contourner les règles protectrices du droit de propriété. L’arrêt du 23 septembre 2021 rappelle ainsi que la fermeture d’un passage antérieurement toléré, dès lors qu’elle est précédée d’une révocation expresse de la tolérance, ne constitue ni un abus de droit ni un trouble manifestement illicite. De même, la Cour a pu considérer que l’absence d’enduit sur un mur séparatif, aussi inesthétique soit-elle, ne caractérise pas nécessairement une intention de nuire ni un abus de propriété. En conséquence, la caractérisation de l’abus de propriété exige que soient réunies des circonstances particulières, excédant les simples inconvénients de voisinage, et traduisant un usage manifestement déraisonnable ou malveillant du droit de propriété.

Conclusion

La théorie de l’abus du droit de propriété, telle qu’elle se déploie dans la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, invite à une réflexion renouvelée sur la nature du droit de propriété en droit français. Si l’article 544 du code civil demeure le socle de cette prérogative essentielle, la construction prétorienne qui s’y est greffée depuis plus d’un siècle en a tempéré l’absolutisme en y intégrant une exigence de responsabilité sociale. La propriété n’est plus, et n’a peut-être jamais été, ce droit absolu et égoïste que la formule du code Napoléon pouvait laisser accroire : elle est un droit conditionné par l’existence d’autrui, dont l’exercice abusif engage la responsabilité de son titulaire. Les arrêts rendus entre 2021 et 2025, qu’il s’agisse de la définition extensive de l’action en trouble anormal du voisinage, de l’articulation du droit de se clore avec le bornage, ou encore de la protection de l’indivisaire contre les ouvrages édifiés sans son consentement, témoignent de la vitalité et de la plasticité de cette théorie, qui demeure l’un des instruments les plus efficaces de régulation des conflits de voisinage. L’avocat en droit immobilier, praticien de ces contentieux, se doit d’en maîtriser les ressorts pour conseiller utilement ses clients, qu’ils soient demandeurs à l’action ou défendeurs, et pour anticiper les évolutions d’une jurisprudence qui ne cesse de préciser les contours de l’usage légitime du droit de propriété.