À compter du 11 août 2026, une agence immobilière, un mandataire ou une plateforme ne pourra plus appeler un particulier pour obtenir un mandat, proposer une estimation ou présenter ses services sans consentement téléphonique préalable. La réforme inverse la logique actuelle : l’absence d’opposition ne vaudra plus autorisation. Le professionnel devra pouvoir démontrer un accord libre, spécifique, éclairé, univoque et révocable, recueilli par un acte positif clair. Une ancienne fiche prospect, un numéro trouvé sur une annonce ou une case précochée ne suffiront pas.

Ce changement touche la pige, les fichiers achetés, les leads transmis par des portails, les campagnes confiées à un centre d’appels et les relances d’anciens clients. Il ne supprime pas tout appel : le consentement valable et certaines communications liées à un contrat en cours restent possibles. Mais l’agence qui appelle devra qualifier la base juridique avant la numérotation, conserver la preuve et respecter le refus exprimé pendant l’échange. Les conséquences peuvent dépasser l’amende administrative : nullité du contrat conclu après un appel irrégulier, perte du mandat, restitution d’honoraires et atteinte à la réputation. Voici la méthode pour auditer les fichiers, sécuriser les scripts et répondre à un contrôle.

I. Prospection téléphonique immobilière au 11 août 2026 : qui peut encore être appelé ?

A. Quel consentement faut-il obtenir avant d’appeler un propriétaire ou un acquéreur ?

Le nouveau principe figure dans l’article L. 223-1 du Code de la consommation. Le texte vérifié dans sa version applicable au 11 août 2026 énonce mot pour mot : « Il est interdit de démarcher par téléphone, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers agissant pour son compte, un consommateur qui n’a pas exprimé préalablement son consentement à faire l’objet de prospections commerciales par ce moyen. » L’interdiction concerne donc l’agence qui appelle avec ses salariés, le réseau qui organise une campagne nationale, le mandataire indépendant et le prestataire qui compose les numéros pour leur compte.

Le même article définit le consentement comme « toute manifestation de volonté libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable par laquelle une personne accepte, par un acte positif clair, que des données à caractère personnel la concernant soient utilisées à des fins de prospection commerciale par voie téléphonique ». Chaque adjectif commande une vérification concrète.

• Libre : l’accès à une estimation en ligne ne devrait pas dépendre d’un accord téléphonique sans rapport nécessaire avec le service demandé. La personne doit pouvoir refuser sans perdre un avantage essentiel.
• Spécifique : accepter de recevoir une estimation par courriel n’autorise pas automatiquement un appel destiné à obtenir un mandat de vente. Le canal téléphonique et la finalité doivent être identifiables.
• Éclairé : le formulaire doit nommer le professionnel ou décrire sans ambiguïté les destinataires, annoncer la prospection immobilière et expliquer le retrait de l’accord.
• Univoque : le silence, l’inactivité, une case précochée ou des conditions générales seulement accessibles par un lien ne constituent pas un acte positif clair.
• Révocable : la personne doit pouvoir retirer son accord simplement. Une opposition formulée pendant l’appel doit être enregistrée sans délai et propagée aux outils de campagne.

Le numéro de téléphone n’est pas, à lui seul, une permission. Un propriétaire qui publie une annonce entre particuliers rend son numéro disponible pour les besoins de cette annonce ; cela ne prouve pas qu’il accepte la prospection commerciale d’une agence. Il en va de même pour les données issues d’un registre, d’un ancien formulaire, d’une carte de visite, d’une recommandation ou d’un fichier vendu. Avant tout appel, l’agence doit être capable de relier le numéro à un événement de consentement documenté.

La réforme résulte de l’article 13 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025. Son calendrier officiel indique que les modifications pertinentes « entrent en vigueur le 11 août 2026 ». Cette date ne crée pas une simple période de transition commerciale : à partir de ce jour, le fichier d’appels doit être juridiquement qualifié avant son utilisation.

Lorsqu’un professionnel recueille un numéro, l’article L. 223-2 du Code de la consommation, dans sa version du 11 août 2026, impose une information précise : « toute sollicitation téléphonique effectuée à des fins commerciales […] suppose son consentement préalable ». Si le numéro est collecté lors de la conclusion d’un contrat, celui-ci doit aussi rappeler, clairement et de façon compréhensible, l’interdiction de démarcher sans consentement préalable.

Un formulaire exploitable devrait donc conserver au minimum le texte affiché au moment du clic, la date et l’heure, l’identité de la personne, le canal accepté, la finalité immobilière, l’identité du responsable de traitement, la source de collecte et la version de la notice d’information. Un simple champ « téléphone » ou une mention « j’accepte les partenaires » ne décrit ni le canal avec assez de précision ni les professionnels susceptibles d’appeler. Pour un lead provenant d’un portail, l’agence doit obtenir les éléments de preuve auprès du fournisseur avant d’intégrer le numéro dans son composeur.

La qualité de la base ne se réduit pas au consentement. L’article 4 de la loi Informatique et Libertés exige notamment que les données soient « collectées pour des finalités déterminées, explicites et légitimes » et « limitées à ce qui est nécessaire ». Il impose aussi qu’elles soient exactes, tenues à jour et conservées pendant une durée qui n’excède pas celle nécessaire. Une agence devrait donc supprimer les doublons, actualiser les oppositions, définir une durée de conservation et séparer les contacts ayant demandé une prestation de ceux qui n’ont jamais consenti à un appel commercial.

Le consentement peut être recueilli sur un site, dans une application, par un formulaire papier ou au cours d’un parcours numérique, mais il doit précéder l’appel commercial. Une demande de rappel explicite est le cas le plus simple : la personne demande à être jointe au sujet d’une estimation, d’une recherche de bien ou d’une mise en location. L’agence doit néanmoins respecter le périmètre de cette demande. Une personne qui sollicite le rappel pour visiter un appartement ne consent pas nécessairement à une campagne ultérieure de prospection pour la gestion locative.

La preuve appartient expressément au professionnel. Le troisième alinéa de l’article L. 223-1 dispose : « Il appartient au professionnel d’apporter la preuve que le consentement du consommateur a été recueilli ». Cette règle rejoint le principe général de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » En pratique, un export CRM modifiable sans historique, une annotation libre du négociateur ou une affirmation du fournisseur de leads seront fragiles si le texte consenti, la date et l’acte positif ne peuvent pas être reconstitués.

Une piste d’audit robuste comporte quatre niveaux : la capture du consentement, son horodatage, la traçabilité des transmissions et la preuve de l’appel réellement passé. Le journal doit permettre de répondre à une question simple : pourquoi ce numéro précis pouvait-il être appelé à cette date pour cette finalité par cette entité ? Si l’agence ne peut pas répondre en quelques pièces cohérentes, le contact doit être exclu de la campagne jusqu’à régularisation.

B. Ancien client, mandat en cours, pige et fichiers achetés : quelles exceptions s’appliquent ?

La principale exception concerne l’exécution d’un contrat en cours. L’article L. 223-1 du Code de la consommation précise mot pour mot que l’interdiction ne s’applique pas lorsque la sollicitation « intervient dans le cadre de l’exécution d’un contrat en cours et a un rapport avec l’objet de ce contrat », y compris pour des produits ou services afférents, complémentaires ou propres à en améliorer les performances ou la qualité.

Pour une agence immobilière, cette exception peut couvrir l’appel au vendeur pendant un mandat en cours afin de rendre compte des visites, proposer un ajustement de présentation du bien ou organiser la réception d’une offre. Elle peut aussi couvrir les échanges nécessaires avec un bailleur pendant un mandat de gestion ou avec un acquéreur dans le cadre d’une recherche effectivement contractualisée. Le lien doit rester réel avec l’objet du contrat.

L’exception ne transforme pas l’ancien client en prospect permanent. Un mandat expiré, résilié ou entièrement exécuté n’est plus un contrat en cours. Appeler, plusieurs mois plus tard, un ancien vendeur pour prospecter un nouveau bien ne peut pas être justifié par l’ancien mandat. La conservation du numéro dans le CRM ne prolonge pas la relation juridique. De même, le fait qu’une personne ait vendu par l’agence ne permet pas d’appeler son conjoint, ses héritiers ou ses voisins.

La qualification doit être menée contact par contact :

1. Existe-t-il un contrat identifiable, accepté et toujours en vigueur à la date de l’appel ?
2. L’interlocuteur est-il partie à ce contrat ou valablement désigné pour son exécution ?
3. L’objet de l’appel se rattache-t-il au mandat, au bail, à la gestion ou à la recherche convenus ?
4. La proposition est-elle afférente ou complémentaire à l’objet du contrat, sans devenir une campagne autonome ?
5. Une opposition récente rend-elle malgré tout l’appel inapproprié ou contraire à l’instruction du client ?

La pige immobilière à froid est la zone la plus exposée. Relever le numéro d’un propriétaire sur un portail et l’appeler pour proposer une estimation ou un mandat constitue une prospection commerciale. L’annonce manifeste l’intention de vendre ou de louer, pas l’acceptation d’être démarché par téléphone. Le fait que l’agence puisse apporter un acquéreur ne remplace pas le consentement préalable. Après le 11 août, une agence qui souhaite convertir ce propriétaire doit privilégier un canal autorisé et obtenir, avant l’appel, un consentement téléphonique conforme.

Un contact qui remplit lui-même un formulaire « être rappelé par une agence » peut être appelé si le parcours répond aux critères légaux. Mais une plateforme qui distribue le même lead à de nombreuses agences doit annoncer clairement cette transmission. L’agence destinataire devrait obtenir le libellé exact, la liste ou la catégorie des destinataires, l’horodatage, l’identifiant du parcours et le mécanisme de retrait. Sans ces éléments, elle supporte un risque propre en utilisant le numéro.

Les fichiers achetés ou loués ne bénéficient d’aucune présomption de conformité. Le contrat avec le courtier en données devrait prévoir une garantie documentée, un droit d’audit, une obligation de transmettre les preuves, une procédure de suppression et une indemnisation en cas de collecte irrégulière. Ces clauses organisent le recours entre professionnels, mais elles ne neutralisent pas la responsabilité envers le consommateur. Le nouvel article L. 223-1 vise d’ailleurs l’appel réalisé « par l’intermédiaire d’un tiers agissant pour son compte » et présume responsable le professionnel ayant tiré profit des sollicitations irrégulières, sauf démonstration contraire.

Cette présomption rend insuffisante la formule « la campagne était externalisée ». L’agence doit encadrer son centre d’appels : origine des données, liste des numéros autorisés, script, horaires, remontée des oppositions, interdiction de sous-traiter sans accord, conservation des journaux et contrôle périodique. L’accès du prestataire au CRM doit être limité aux données nécessaires. Les preuves doivent rester disponibles après la fin de la campagne pendant une durée cohérente avec les risques de contrôle et de litige.

Le régime comporte aussi une exception étroite pour la fourniture de journaux, périodiques ou magazines. L’article L. 223-5 du Code de la consommation la prévoit expressément. Elle n’autorise pas une agence à appeler sous prétexte d’offrir une lettre d’information immobilière lorsque le but réel consiste à obtenir un mandat. Le juge et l’administration apprécieront la finalité effective de l’appel, non son habillage.

À Paris et en Île-de-France, les fichiers de pige sont volumineux et les campagnes souvent réparties entre agences, réseaux, mandataires et prestataires. Cette chaîne augmente le risque de perte de la preuve. Chaque entité doit savoir si elle agit pour son propre compte ou pour celui d’un donneur d’ordre, quelle enseigne sera annoncée au téléphone et qui traite les retraits. Une architecture simple consiste à centraliser la preuve dans le CRM du responsable de campagne, puis à empêcher techniquement l’appel si le statut n’est pas « consentement téléphone valide » ou « contrat en cours pertinent ».

Une attention particulière doit être portée aux numéros personnels de dirigeants ou d’indépendants. Le régime protecteur vise le consommateur, c’est-à-dire la personne agissant à des fins qui n’entrent pas dans son activité professionnelle. Un agent ne devrait pas déduire du seul format d’un numéro ou de la qualité supposée de son titulaire que l’appel est B2B. Un particulier qui vend son appartement reste un consommateur, même si son numéro apparaît aussi dans une base professionnelle. En cas d’incertitude, l’exclusion du fichier d’appels est la mesure la plus sûre.

II. Comment sécuriser les appels, les mandats et les preuves avant le 11 août 2026 ?

A. Quel script, quel registre de preuve et quelles actions faut-il mettre en place ?

La mise en conformité doit partir des usages réels, pas seulement des modèles de mentions. L’agence peut cartographier chaque flux : estimation en ligne, formulaire de contact, portail d’annonces, leads du réseau, parrainage, événements, anciens clients, pige manuelle, fichier acheté et centre d’appels. Pour chaque source, elle doit décider si l’appel repose sur un consentement valable, sur un contrat en cours pertinent ou sur aucune base autorisée.

Le registre opérationnel peut contenir les champs suivants : identité du contact, numéro, source, finalité, date et heure du consentement, texte exact accepté, version du formulaire, identité des destinataires, preuve de l’acte positif, retrait éventuel, date de retrait, contrat en cours invoqué, objet de l’appel et campagne concernée. L’objectif n’est pas de multiplier les colonnes, mais de relier les trois événements juridiques : collecte, autorisation et utilisation.

Avant le 11 août, cinq actions sont prioritaires :

1. Geler les fichiers sans provenance. Tout numéro dont la source ou le consentement est introuvable sort des campagnes téléphoniques.
2. Réécrire les formulaires. L’accord téléphonique doit être distinct des autres canaux, non précoché et accompagné d’une information compréhensible.
3. Auditer les fournisseurs. Les portails et courtiers doivent livrer les éléments de preuve, pas une simple certification globale.
4. Paramétrer le CRM. Un statut bloquant doit empêcher l’appel en l’absence de consentement ou d’exception documentée.
5. Former et contrôler. Chaque négociateur doit reconnaître un refus, arrêter l’appel et enregistrer immédiatement l’opposition.

Le début de l’appel reste encadré. L’article L. 221-16 du Code de la consommation, dans sa version applicable au 11 août 2026, exige que le professionnel indique « au début de la conversation, de manière claire, précise et compréhensible, son identité, le cas échéant l’identité de la personne pour le compte de laquelle il effectue cet appel et la nature commerciale de celui-ci ». Un négociateur peut donc annoncer : son nom, l’agence, le réseau ou donneur d’ordre s’il diffère, puis la finalité commerciale de l’appel.

Le même texte impose une réaction immédiate au refus : « Si le consommateur s’oppose à la poursuite de la communication, le professionnel met fin sans délai à l’appel et s’abstient de le contacter à nouveau. » Discuter le refus, poursuivre pour demander un rendez-vous ou transmettre le numéro à un collègue créerait une nouvelle exposition. Le script doit comporter une phrase de clôture courte et une action CRM obligatoire.

L’appelant doit aussi utiliser un numéro conforme. L’article L. 221-17 du Code de la consommation dispose : « l’utilisation d’un numéro masqué est interdite ». Le numéro affiché doit être affecté au professionnel pour le compte duquel l’appel est effectué. Une agence qui utilise une solution de téléphonie ou un prestataire doit vérifier l’identifiant d’appel, la possibilité de rappel et l’identification de l’enseigne avant toute facturation d’un autre service.

Lorsque l’appel conduit à une offre contractuelle, la parole ne suffit pas. L’article L. 221-16 exige l’envoi d’une confirmation sur papier ou support durable reprenant les informations précontractuelles, et précise : « Le consommateur n’est engagé par cette offre qu’après l’avoir signée et acceptée sur support durable. » Une acceptation orale d’un mandat au téléphone ne sécurise donc pas la rémunération de l’agence.

Le mandat électronique doit rester cohérent avec le parcours. Il faut conserver la version envoyée, la preuve de réception, la signature, les informations précontractuelles et, lorsque le régime l’impose, le formulaire de rétractation. L’article L. 221-18 du Code de la consommation ouvre en principe un délai de quatorze jours pour exercer le droit de rétractation d’un contrat conclu à distance ou hors établissement. L’agence doit analyser le type de mandat, le lieu et le mode de conclusion plutôt que d’appliquer une formule unique à tous les dossiers.

Une décision du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 22 mai 2025, n° 23/00455, l’illustre : après avoir constaté que la cliente avait elle-même approché l’agence, le tribunal retient mot pour mot que « bien qu’ayant été conclu sans la présence physique simultanée des deux parties et par le recours d’une technique de communication à distance, le contrat de mandat ne peut être qualifié de contrat à distance au sens de l’article L. 221-1 du code de la consommation de telle sorte que les dispositions de l’article L.221-5-2° du code de la consommation n’avaient pas à être appliquées ». Le sens est pratique : le canal de signature ne suffit pas ; le parcours de sollicitation doit être documenté.

Un dossier de preuve complet associe ainsi le consentement à l’appel et les pièces contractuelles postérieures. Ces deux ensembles ne se confondent pas. La signature ultérieure du mandat ne répare pas nécessairement l’irrégularité initiale puisque le nouveau texte prévoit expressément la nullité du contrat conclu à la suite d’un démarchage téléphonique illicite. Le professionnel doit donc sécuriser l’amont autant que la signature.

La conservation d’un enregistrement audio intégral n’est pas toujours nécessaire ni proportionnée. Une agence peut préférer un journal technique signé, la version du formulaire, les métadonnées d’horodatage et l’historique des retraits. Si elle enregistre les appels, elle doit informer les personnes, limiter l’accès, fixer une durée, protéger les fichiers et éviter de collecter des informations inutiles. La preuve ne doit pas devenir une nouvelle violation des règles relatives aux données personnelles.

Pour une campagne confiée à un prestataire, le dossier devrait aussi contenir le contrat de sous-traitance, la liste des sources autorisées, le script validé, les règles de numérotation, les contrôles effectués, les rapports d’appels et les fichiers d’opposition. Un échantillonnage régulier permet de vérifier que l’annonce d’identité, la finalité commerciale et l’arrêt sur refus sont réellement respectés. Toute anomalie doit entraîner la suspension de la source ou du prestataire jusqu’à correction.

Enfin, la procédure interne doit prévoir l’exercice des droits. Une personne doit pouvoir demander d’où vient son numéro, retirer son consentement et obtenir la cessation des appels. La réponse doit être cohérente entre le siège, l’agence locale, le mandataire et le centre d’appels. Une opposition traitée dans un seul fichier, puis ignorée dans un autre, révèle un défaut de gouvernance que le consommateur peut facilement documenter par ses relevés d’appels.

B. Quelles sanctions et quels recours en cas d’appel immobilier sans consentement ?

Le risque administratif est élevé. L’article L. 242-16 du Code de la consommation prévoit mot pour mot : « Tout manquement aux dispositions des articles L. 223-1 à L. 223-5 est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale. » La décision peut en outre être publiée aux frais de la personne sanctionnée. Pour un réseau immobilier, la publicité de la sanction peut affecter les apporteurs, les franchisés et la confiance des vendeurs bien au-delà du coût immédiat.

La sanction civile est tout aussi structurante. Le futur article L. 223-1 dit : « Tout contrat conclu avec un consommateur à la suite d’un démarchage téléphonique réalisé en violation des dispositions du présent article est nul. » Un mandat obtenu après un appel non autorisé pourrait donc être contesté. L’agence risquerait de perdre le fondement de sa commission, de devoir restituer des sommes et d’affronter une demande indemnitaire selon les circonstances.

Le lien entre l’appel et le contrat sera au cœur du litige. Le consommateur pourra produire le journal d’appels, les messages reçus, le mandat, la chronologie et sa demande d’accès aux données. L’agence devra opposer la preuve du consentement préalable ou du contrat en cours pertinent. Un mandat signé quelques minutes après une prospection, sans trace d’autorisation antérieure, formera une chronologie difficile à défendre.

Les juridictions appliquent déjà strictement l’interdiction sectorielle existante en matière de rénovation énergétique. Le tribunal judiciaire de Privas, le 23 octobre 2025, n° 23/00931, a retenu mot pour mot : « En l’espèce, l’opération commerciale a été réalisée à la suite d’un démarchage téléphonique interdit s’agissant d’une pompe à chaleur aux fins de vente d’un équipement en vue de la réalisation d’une économie d’énergie. » Il a prononcé la nullité de la vente et du crédit affecté. Cette décision porte sur un autre secteur, mais elle montre l’effet concret d’une interdiction téléphonique associée à une nullité.

Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, le 27 avril 2026, n° 24/00812, après analyse d’un démarchage portant sur une installation photovoltaïque, énonce : « La nullité du contrat sera par conséquent prononcée. » Les deux citations ont été contrôlées mot pour mot dans le texte intégral de Judilibre. Elles invitent les agences à ne pas compter sur la seule exécution ultérieure du contrat pour neutraliser l’irrégularité de l’appel.

Un consommateur démarché sans autorisation peut d’abord conserver les preuves : capture du numéro, date, heure, identité annoncée, enregistrement de son propre échange lorsqu’il est licite, courriels, SMS et document contractuel reçu. Il peut demander au professionnel l’origine de ses données et la preuve du consentement invoqué. En cas de mandat signé ou d’honoraires réclamés, une contestation écrite doit exposer la chronologie, le défaut d’accord préalable et les conséquences demandées.

L’agence, de son côté, ne devrait ni modifier rétroactivement les traces ni recréer un consentement. Elle doit préserver les journaux, identifier la source, suspendre les relances et analyser si l’appel relevait réellement d’un contrat en cours. Si un prestataire est impliqué, elle doit obtenir immédiatement le fichier de campagne, le script et la preuve de collecte. Une réponse factuelle et documentée limite le risque d’aggraver le dossier.

Lorsqu’une contestation menace un compromis ou une vente, la stratégie doit intégrer le calendrier immobilier. La nullité éventuelle du mandat peut affecter la rémunération de l’intermédiaire sans nécessairement remettre en cause la vente entre propriétaire et acquéreur ; tout dépend des actes, des parties et des demandes. L’agence doit éviter de bloquer la transaction par une revendication d’honoraires insuffisamment fondée. Le vendeur doit, lui, vérifier les clauses de son mandat et la chronologie avant de conclure qu’il est libre de tout engagement.

À Paris et en Île-de-France, la densité des mandats et la rapidité des ventes peuvent imposer une réaction sous quelques jours. Les pièces utiles sont le mandat et ses avenants, le formulaire ayant recueilli le numéro, la preuve d’horodatage, l’historique CRM, le journal téléphonique, les échanges avec le portail, les instructions au prestataire et la preuve de retrait. Pour situer ces questions dans l’ensemble du contentieux des mandats et de l’intermédiation, la page avocat en droit immobilier à Paris présente les principaux litiges et leviers procéduraux.

Une matrice de décision simple peut être appliquée avant chaque campagne. Consentement prouvé et finalité identique : appel possible sous réserve des autres règles. Contrat en cours et objet directement lié : appel possible avec justification enregistrée. Source externe sans preuve : appel bloqué. Ancien contrat terminé : nouveau consentement requis. Opposition exprimée : suppression immédiate de la campagne. Doute sur la qualité de consommateur : revue manuelle avant toute numérotation.

Le contrôle final doit porter sur un échantillon réel. L’agence sélectionne plusieurs appels et reconstitue, pour chacun, la collecte, le consentement, l’identité de l’appelant, la finalité, l’horaire, le résultat et l’éventuel refus. Si une seule étape manque, le système doit être corrigé avant le 11 août. Cette méthode transforme une obligation abstraite en preuve vérifiable et réduit les contestations sur les mandats issus de la prospection.

Conclusion

Le 11 août 2026 marque la fin de la prospection téléphonique immobilière fondée sur le seul accès à un numéro. L’agence devra démontrer un consentement préalable conforme ou un lien précis avec l’exécution d’un contrat en cours. La pige à froid, les anciens fichiers et les leads insuffisamment documentés doivent sortir des campagnes. La mise en conformité repose sur un formulaire distinct, un registre probant, un CRM bloquant, un script clair, l’arrêt immédiat en cas de refus et un contrôle des prestataires.

Une agence qui documente chaque étape protège ses mandats, ses honoraires et sa réputation. Un particulier appelé sans accord doit, pour sa part, conserver la chronologie et demander la preuve invoquée avant de signer ou de contester. La nullité du contrat et les amendes élevées rendent l’analyse urgente lorsque l’appel a déjà conduit à un mandat.

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