I. La détermination du point de départ de la prescription quinquennale en matière de trouble anormal de voisinage

A. Le principe de la connaissance effective du dommage consacré par l’article 2224 du code civil

L’action en réparation d’un trouble anormal de voisinage est soumise au délai de prescription quinquennale de droit commun édicté par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette disposition, issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a substitué au critère objectif de la réalisation du dommage un critère subjectif fondé sur la connaissance par le titulaire du droit des éléments constitutifs de son action. Sous l’empire du droit antérieur, la prescription trentenaire de l’article 2262 ancien du code civil courait à compter du jour de la réalisation du fait dommageable, ce qui pouvait conduire à priver la victime de son droit à réparation avant même qu’elle ait pu identifier l’origine ou l’ampleur de son préjudice. La réforme de 2008, en recentrant le point de départ sur la connaissance effective, a profondément modifié l’économie du contentieux de la responsabilité civile, en particulier dans les hypothèses de dommages évolutifs ou différés. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est employée, au cours des dernières années, à préciser les contours de ce point de départ glissant, en distinguant la manifestation du trouble de sa révélation à la victime. Cette distinction est essentielle dans le contentieux immobilier contemporain, où les dommages peuvent résulter de phénomènes latents dont les effets ne sont perceptibles qu’après une longue période d’exposition, qu’il s’agisse de pollutions industrielles, de désordres de construction ou de nuisances environnementales diffuses. Par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-19.569), la Cour de cassation a rappelé que le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation. Cette formulation ternaire, désormais constante dans la jurisprudence de la troisième chambre, témoigne de la souplesse du mécanisme et de l’attention portée par le juge à la situation concrète de la victime. Elle permet de ne pas faire courir le délai contre une personne qui, bien que subissant un dommage, n’en avait pas encore une connaissance suffisante pour agir en justice. Le mécanisme ainsi consacré se distingue nettement du système antérieur à la réforme de 2008 et s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la Cour de cassation qui, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, fait prévaloir une approche concrète et individualisée du point de départ de la prescription, refusant de l’automatiser au détriment des droits des justiciables. Par ailleurs, la Cour a jugé que la circonstance que les victimes connaissaient l’existence des installations industrielles depuis leur installation à proximité de celles-ci ne suffisait pas à caractériser la connaissance du trouble, dès lors que le dommage véritable ne résidait pas dans les nuisances apparentes mais dans les risques sanitaires révélés ultérieurement.

B. La validation de la date de publication d’une étude scientifique comme fait générateur du délai

L’apport le plus remarquable de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans la reconnaissance explicite de la date de publication d’une étude scientifique comme point de départ du délai quinquennal de prescription. Dans cette affaire, des riverains de la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer exposaient subir, depuis plusieurs décennies, des émissions atmosphériques polluantes en provenance d’installations exploitées par les sociétés ArcelorMittal Méditerranée, Dépôts pétroliers de Fos et Esso raffinage, toutes relevant de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement. Ces sociétés, installées sur le site respectivement depuis 1965, 1969 et 1971, exploitaient une raffinerie et des dépôts d’hydrocarbures dont les émissions étaient connues des populations riveraines. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, par un arrêt du 13 juin 2024, fixé le point de départ de la prescription à la date du 6 janvier 2017, correspondant à la publication de l’étude Fos-Epséal. Les sociétés défenderesses contestaient cette solution en soutenant, d’une part, que le point de départ devait s’apprécier distinctement pour chaque chef de préjudice allégué, en distinguant le préjudice d’anxiété du préjudice de jouissance et du préjudice corporel, et d’autre part, que le trouble de jouissance était nécessairement apparu dès l’installation des riverains à proximité des sites industriels. La troisième chambre civile a rejeté ces arguments en approuvant la cour d’appel d’avoir souverainement retenu que la riveraine n’avait pu avoir connaissance de ce trouble que par la publication de l’étude litigieuse, dès lors que le trouble invoqué ne résidait pas dans des manifestations apparentes telles que les fumées, odeurs et autres émissions, mais dans « la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés ». Or, cette motivation, qui fait de la connaissance scientifique du risque le véritable événement déclencheur du délai, emporte des conséquences pratiques considérables. Elle signifie que l’écoulement du temps ne saurait être opposé à une victime qui, bien qu’exposée de longue date à une source de nuisance, n’en connaissait pas les effets pathogènes. La cour d’appel a ainsi pu retenir une date unique pour l’ensemble des préjudices invoqués, sans avoir à distinguer entre le préjudice d’anxiété, le préjudice de jouissance et le préjudice corporel, ce que la Cour de cassation a expressément validé en énonçant que le point de départ du délai devait être fixé à la date de l’étude, « quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble ». Cette motivation est reproduite dans les sept arrêts rendus le même jour par la troisième chambre civile, sous les numéros de pourvoi 24-19.566, 24-19.565, 24-19.567, 24-19.564, 24-19.568 et 24-19.563, tous joints en raison de leur connexité au pourvoi principal. Par ailleurs, la Cour a précisé que la détermination du point de départ du délai constituait une question préalable à la fin de non-recevoir tirée de la prescription, que le juge de la mise en état pouvait trancher dans le dispositif de sa décision sans excéder ses pouvoirs, solution déjà retenue par un arrêt du 12 mars 2026 (pourvoi n° 23-12.251, publié au Bulletin). Cette approche unifiée du point de départ, quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant d’un même trouble, constitue une simplification procédurale bienvenue pour les justiciables confrontés à des contentieux de masse, tout en préservant l’effectivité du droit au recours des victimes de pollutions diffuses. En conséquence, cette jurisprudence offre aux riverains de sites industriels une garantie essentielle : le délai de prescription ne commencera à courir qu’à compter du jour où la dangerosité de leur exposition aura été scientifiquement établie et portée à leur connaissance.

II. L’articulation entre prescription de l’action et régime substantiel de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage

A. L’exception de préexistence des activités à l’installation de la victime et son articulation avec le point de départ du délai

La détermination du point de départ du délai de prescription ne saurait être examinée indépendamment des règles de fond qui gouvernent la responsabilité pour trouble anormal de voisinage. La loi du 15 avril 2024 a introduit dans le code civil un article 1253 qui codifie le principe prétorien selon lequel le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre ou le maître d’ouvrage qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Ce texte, qui constitue l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle séculaire, consacre également une exception capitale : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien, à condition que ces activités soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. Cette règle, dite de préexistence ou d’antériorité, figurait antérieurement à l’article L. 113-8 du code de la construction et de l’habitation, aujourd’hui abrogé et transposé dans le code civil. L’insertion de cette règle dans le code civil, plutôt que dans le code de la construction et de l’habitation, marque la volonté du législateur d’en faire un principe général du droit de la responsabilité civile, applicable à tous les immeubles et à toutes les activités, et non plus seulement aux bâtiments soumis à permis de construire. Or, dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026, les sociétés défenderesses avaient invoqué l’application de ce texte pour soutenir le défaut d’intérêt à agir des riverains, en faisant valoir que leurs activités préexistaient à l’installation de ces derniers et qu’elles étaient exercées conformément aux dispositions réglementaires. La cour d’appel, confirmée par la Cour de cassation, a écarté cette fin de non-recevoir en relevant que les exploitants avaient commis des manquements aux prescriptions de leurs arrêtés d’autorisation, s’analysant en une exploitation non conforme aux dispositions réglementaires. Cette solution démontre que la conformité de l’activité aux normes applicables conditionne l’application même de l’exception de préexistence, et que le dépassement des seuils autorisés suffit à écarter cette immunité, de sorte que la charge de la preuve de la conformité pèse en réalité sur l’exploitant qui entend se prévaloir de l’exception. À cet égard, la Cour de cassation a jugé que l’examen de cette condition de conformité, bien que relevant du fond du litige, pouvait être effectué par le juge de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir, dès lors que les parties avaient elles-mêmes placé cette question dans le débat. En conséquence, l’articulation entre le point de départ de la prescription et le régime substantiel de la responsabilité révèle une logique protectrice des droits des victimes, que la révélation du risque par une étude scientifique rendue publique est venue cristalliser en leur faveur. La circonstance que les activités industrielles fussent connues des riverains depuis l’origine de leur installation ne suffisait pas à faire courir le délai de prescription, dès lors que le trouble véritable ne tenait pas à l’existence des émissions mais aux risques sanitaires qu’elles engendraient, risques qui n’avaient été portés à la connaissance du public qu’à travers la publication de l’étude Fos-Epséal. Dès lors, le rejet de la fin de non-recevoir fondée sur l’exception de préexistence et la fixation du point de départ à la date de l’étude scientifique participent d’une même logique : celle de ne pas opposer au justiciable des règles qui le priveraient de son droit à réparation avant même qu’il ait été en mesure d’en apprécier le bien-fondé.

B. La persistance du droit à réparation et les incidences procédurales de la concentration du contentieux

La troisième chambre civile a, dans le même arrêt du 2 juillet 2026, réaffirmé avec force un principe classique mais essentiel du contentieux des troubles anormaux du voisinage, en énonçant qu’il résulte du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue ». Cette règle, issue de la jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis un arrêt de la deuxième chambre civile du 29 mai 1996 (pourvoi n° 94-17.012) et réitérée dans la présente espèce, signifie que la mise en conformité des installations avec les normes administratives ne prive pas la victime de son intérêt à agir en réparation des préjudices subis antérieurement. Cette solution présente une importance pratique considérable dans le contentieux de la pollution industrielle, où les exploitants peuvent être tentés de régulariser leur situation administrative en cours d’instance pour échapper à leur responsabilité civile. En l’espèce, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que l’action introduite par les assignations des 28 décembre 2021 et 4 janvier 2022 n’était pas prescrite, le point de départ devant être fixé au 6 janvier 2017. Cette solution doit être rapprochée de la motivation adoptée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-15.423), publié au Bulletin, qui rappelle que les formalités d’information de l’acquéreur évincé en matière de préemption doivent être strictement respectées pour que le délai de recours puisse courir utilement. Dans cette seconde espèce, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable le recours d’un acquéreur évincé contre une décision de préemption de la Safer, au motif que la notification adressée à l’acquéreur comportait des informations inexactes ou incomplètes qui n’avaient pas permis à ce dernier d’exercer utilement son droit au recours. La convergence de ces décisions met en lumière un mouvement jurisprudentiel qui tend à subordonner le déclenchement des délais de prescription et de forclusion à une information complète et effective de la personne concernée, qu’il s’agisse d’un acquéreur évincé ou d’une victime de pollution industrielle. Ce parallélisme n’est pas fortuit : il exprime une conception exigeante du droit à l’information et du droit au recours effectif, qui innerve l’ensemble du contentieux immobilier contemporain. Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.207), a apporté une illustration remarquable des limites du pouvoir juridictionnel en censurant une cour d’appel qui avait ordonné à un office public de l’habitat de reloger des locataires expulsés, au motif que seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements, instituée par les articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation, disposait d’une telle prérogative. La Cour a ainsi rappelé que les règles d’attribution des logements sociaux sont d’ordre public et que le juge judiciaire ne saurait se substituer aux autorités administratives dans l’exercice de leurs compétences propres, même lorsque l’équité commanderait une solution différente. Dès lors, le traitement procédural de ces questions a lui-même évolué sous l’influence de la réforme de la procédure civile. L’arrêt du 2 juillet 2026 rappelle que l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 en vigueur jusqu’au 31 août 2024, permet au juge de la mise en état de trancher les questions de fond dont dépend une fin de non-recevoir, et qu’il lui incombe de statuer sur cette question de fond dans le dispositif de sa décision. La jurisprudence a précisé, par un arrêt du 12 mars 2026 (pourvoi n° 23-12.251, publié), qu’il n’incombe pas au juge l’obligation d’aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond préalable à la fin de non-recevoir soit tranchée par le tribunal. Cette concentration du contentieux entre les mains du juge de la mise en état répond à un impératif d’efficacité procédurale qui se manifeste avec une acuité particulière dans les contentieux sériels de l’environnement industriel, où les enjeux probatoires et la multiplicité des parties exigent une gestion rigoureuse de l’instance. En conséquence, il appartient aux praticiens du droit immobilier d’anticiper, dès le stade de la mise en état, la nécessité potentielle de débattre au fond de questions qui, bien que présentées comme des exceptions de procédure, peuvent impliquer un examen substantiel des conditions de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, et de préparer en amont les éléments de preuve nécessaires à la discussion de ces conditions.

Conclusion

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’une volonté constante d’adapter le régime de la prescription extinctive aux spécificités du contentieux du trouble anormal de voisinage, et plus largement du droit immobilier dans son ensemble. Les arrêts du 2 juillet 2026, en approuvant la fixation du point de départ du délai quinquennal à la date de publication de l’étude Fos-Epséal, confirment que la révélation scientifique du risque constitue désormais un fait générateur autonome du délai de prescription, distinct de la simple manifestation matérielle du dommage. L’arrêt du 2 juillet 2026, en validant la date de publication d’une étude scientifique comme point de départ du délai quinquennal, consacre une conception résolument protectrice du droit d’accès au juge, qui fait primer la connaissance effective du dommage sur sa manifestation apparente. Cette solution, rendue dans le contexte sensible de la pollution industrielle de la zone de Fos-sur-Mer, illustre la capacité du droit de la responsabilité civile à intégrer les avancées de la connaissance scientifique pour offrir aux victimes une voie de recours effective contre des dommages dont l’ampleur et la gravité n’étaient pas immédiatement perceptibles. Par ailleurs, la réaffirmation du principe selon lequel la cessation du trouble ne prive pas la victime de son droit à réparation, conjuguée à l’exigence d’une stricte conformité des activités aux normes administratives pour bénéficier de l’exception de préexistence, dessine un régime de responsabilité qui ne laisse aucune place à l’impunité des exploitants. Cette approche jurisprudentielle, qui conjugue souplesse dans la fixation du point de départ du délai et rigueur dans l’appréciation des conditions de fond de la responsabilité, assure une protection effective des victimes de troubles anormaux de voisinage, y compris dans les hypothèses de pollutions historiques dont les conséquences sanitaires se révèlent tardivement. Cette articulation entre les textes du code civil et la jurisprudence de la Cour de cassation traduit une maturation du droit des troubles anormaux du voisinage, qui trouve son aboutissement dans la codification opérée par l’article 1253 du code civil. Enfin, la coordination entre les règles de prescription et les règles de fond impose aux acteurs du procès une vigilance accrue dans la conduite de l’instance, tant au stade de la mise en état qu’à celui du jugement au fond. L’évolution législative récente, marquée par l’introduction de l’article 1253 dans le code civil par la loi du 15 avril 2024, confirme la volonté du législateur d’offrir un cadre normatif clair et prévisible au contentieux des troubles anormaux du voisinage, tout en préservant l’équilibre entre le droit de propriété, la liberté d’entreprendre et la protection de l’environnement et de la santé publique.