I. La réception, frontière entre les garanties légales de construction
A. La fonction cardinale de la réception dans l’économie des garanties constructeur
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt rendu le 11 juin 2026 (n° 24-16.250), livré une contribution significative à la délimitation des régimes de responsabilité applicables aux constructeurs. La présente décision, quoique non destinée à la publication au Bulletin, comporte plusieurs enseignements de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce pour irriguer l’ensemble du contentieux de la construction. La réception constitue, en droit de la construction, l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. L’article 1792-6 du code civil définit cet acte comme le point de bascule entre les garanties d’exécution et les garanties de durabilité. En amont de la réception, le maître de l’ouvrage dispose des actions de droit commun fondées sur l’inexécution contractuelle. En aval, la garantie décennale de l’article 1792 du code civil prend le relais, imposant aux constructeurs une responsabilité de plein droit pour les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le législateur a ainsi voulu, par le mécanisme de la responsabilité de plein droit, instituer un régime protecteur au bénéfice du maître et des acquéreurs successifs de l’ouvrage, sans qu’il soit besoin pour ces derniers de rapporter la preuve d’une faute du constructeur. Ce régime d’ordre public, auquel il ne peut être dérogé par convention, a été complété par l’obligation d’assurance instituée aux articles L. 241-1 et suivants du code des assurances, qui garantit le paiement des travaux de réparation des désordres couverts par la garantie décennale.
Or, la frontière que dessine la réception n’est pas parfaitement étanche. Les réserves formulées lors de cet acte solennel produisent un effet de suspension du basculement. En conséquence, les désordres expressément réservés demeurent régis par le droit commun de la responsabilité contractuelle et ne sauraient relever de la garantie décennale, ainsi que l’a rappelé avec netteté la Cour de cassation dans son arrêt du 11 juin 2026. L’assemblée plénière de la Cour de cassation avait déjà posé, par un arrêt du 6 novembre 2020 (n° 19-17.337), le principe selon lequel les désordres réservés ne relèvent pas de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire. La troisième chambre civile confirme et prolonge cette analyse en précisant que le même principe gouverne la garantie décennale des constructeurs eux-mêmes, à l’égard du maître de l’ouvrage. Cette cohérence entre les régimes d’assurance et de responsabilité répond à une logique de fond : le constructeur ne saurait être tenu, au titre de la garantie décennale, de désordres dont le maître de l’ouvrage avait connaissance lors de la réception et qu’il a acceptés, fût-ce de manière temporaire.
Par ailleurs, cette étanchéité relative entre les régimes de responsabilité trouve sa justification dans la finalité même des garanties légales. La garantie décennale, instituée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, poursuit un objectif de protection du maître de l’ouvrage contre les désordres graves qui se révèlent après l’achèvement de la construction. Elle ne saurait être détournée de sa fonction en devenant un instrument de reprise de désordres que le maître de l’ouvrage avait lui-même identifiés et acceptés, fût-ce temporairement, lors de la réception. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, par un arrêt du 16 mars 2023 (n° 22-16.035), que la réception judiciaire ne pouvait être prononcée que lorsque l’ouvrage était en état d’être reçu, ce qui suppose que les désordres affectant sa solidité ou sa destination aient été purgés.
B. La levée des réserves, condition nécessaire à la mobilisation de la garantie décennale
L’arrêt du 11 juin 2026 apporte un éclairage déterminant sur les modalités de levée des réserves. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait, par un arrêt du 20 mars 2024, retenu que les réserves portant sur l’isolation acoustique, formulées dans le procès-verbal de réception du 6 janvier 2012, avaient été tacitement levées le 29 mars 2012. À l’appui de cette appréciation, la juridiction du fond relevait que les préconisations techniques du bureau d’études acoustiques, bien que non suivies d’effets, avaient rassuré le maître de l’ouvrage et qu’aucune réserve ne figurait plus dans le procès-verbal de la réunion du 17 avril 2012. La Cour de cassation a, sur ce point, rejeté le pourvoi des constructeurs et de leurs assureurs, validant ainsi la méthode d’appréciation souveraine des juges du fond.
Dès lors, la levée des réserves, qu’elle soit expresse ou tacite, constitue le préalable indispensable à la mise en jeu de la garantie décennale. Cette exigence, que l’arrêt du 11 juin 2026 réaffirme avec force, emporte des conséquences pratiques majeures pour l’ensemble des acteurs de la construction. Le maître de l’ouvrage qui entend se prévaloir de la garantie décennale doit donc avoir préalablement levé les réserves qu’il avait formulées, faute de quoi il demeure cantonné à l’exercice des actions de droit commun. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que la cour d’appel a pu déduire des seuls motifs tirés des nouvelles mesures acoustiques et de l’absence de réserve subséquente que la réserve avait été levée, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes. Le contrôle de la Cour de cassation se concentre donc sur la motivation des juges du fond, auxquels il appartient souverainement d’apprécier si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage est établie par les éléments de fait qui leur sont soumis.
À cet égard, il importe de souligner que la levée tacite des réserves ne se présume pas. Elle requiert une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage en l’état. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 11 juin 2026, validé le raisonnement de la cour d’appel qui s’était fondée sur un faisceau d’indices concordants : la réalisation de nouvelles mesures acoustiques, l’absence de mention de la réserve dans le procès-verbal suivant et le règlement intégral des travaux. Ces éléments, pris dans leur ensemble, caractérisaient une acceptation tacite mais certaine. Cette solution jurisprudentielle s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante selon laquelle la réception est un acte unilatéral du maître de l’ouvrage qui ne requiert pas le concours des constructeurs, mais dont l’existence doit être établie avec certitude. La garantie de parfait achèvement prévue au même article 1792-6, d’une durée d’un an à compter de la réception, constitue précisément le cadre juridique dans lequel les réserves doivent être levées, à défaut de quoi le maître de l’ouvrage s’expose à une déperdition de ses droits.
II. L’émergence de l’acceptation délibérée du risque comme cause étrangère exonératoire
A. La consécration prétorienne d’une nouvelle figure de la cause étrangère
La contribution la plus novatrice de l’arrêt du 11 juin 2026 réside dans la formulation d’un attendu de principe relatif à la cause étrangère exonératoire de la responsabilité décennale. La Cour de cassation énonce, au visa de l’article 1792 du code civil, que « constitue la cause étrangère, au sens de ce texte, l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage, qui exonère en tout ou partie les constructeurs de leur responsabilité tant à son égard qu’à l’égard de l’acquéreur ». Cette formule, dont la netteté contraste avec la prudence habituelle des arrêts non publiés, marque une étape significative dans la construction jurisprudentielle du régime de la responsabilité décennale.
La notion de cause étrangère a fait l’objet d’une élaboration prétorienne progressive au sein de la troisième chambre civile. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 14 janvier 2021 (n° 19-22.135), que la faute du maître de l’ouvrage, lorsqu’elle présente les caractères d’une cause étrangère, peut exonérer totalement le constructeur de sa responsabilité décennale. L’arrêt du 11 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en identifiant nommément une hypothèse particulière de cause étrangère — l’acceptation délibérée du risque — et en précisant ses effets. L’innovation réside moins dans la reconnaissance de la faute du maître de l’ouvrage comme fait exonératoire que dans l’autonomie conceptuelle conférée à cette figure spécifique, qui se distingue de la simple imprudence ou négligence par le caractère conscient de la décision.
En l’espèce, la cour d’appel n’avait pas recherché si le maître de l’ouvrage, destinataire en cours de chantier d’une note d’un bureau spécialisé soulignant l’insuffisance des principes constructifs et la nécessité d’adapter ces derniers, avait accepté délibérément le risque de nuisances sonores au-delà des seuils réglementaires. Cette omission, qui justifie la cassation prononcée, illustre la rigueur de l’obligation de motivation qui pèse sur les juges du fond lorsqu’une partie invoque l’acceptation délibérée du risque. La Cour de cassation exige que la caractérisation de cette cause étrangère repose sur des éléments de fait précisément relevés, excluant toute déduction implicite ou purement hypothétique.
Or, la notion d’acceptation délibérée du risque, bien que familière au droit de la responsabilité civile, n’avait jamais reçu de consécration explicite dans le contentieux de la garantie décennale. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 15 février 2024 (n° 22-23.682), qu’une cour d’appel ne pouvait retenir l’existence d’une cause étrangère sans caractériser les circonstances de nature à exonérer le constructeur. L’arrêt du 11 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en identifiant nommément une hypothèse de cause étrangère et en précisant ses effets : l’exonération totale ou partielle du constructeur, tant à l’égard du maître de l’ouvrage qu’à l’égard de l’acquéreur subséquent de l’ouvrage. Cette précision relative à l’opposabilité de l’exonération au sous-acquéreur est d’une importance pratique considérable, car elle affecte directement la valeur économique du bien immobilier et la sécurité juridique des transactions subséquentes.
Par ailleurs, cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre les acteurs de la construction. La responsabilité décennale, souvent qualifiée de régime d’une rigueur extrême pour les constructeurs, connaît ainsi une modulation fondée sur le comportement du maître de l’ouvrage. La loi du 4 janvier 1978 avait déjà prévu, en son article 7 devenu l’article 1792 du code civil, que la responsabilité décennale n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. La jurisprudence est venue préciser le contenu de cette notion, en y incluant classiquement la force majeure, le fait du tiers et la faute du maître de l’ouvrage. L’acceptation délibérée du risque, en ce qu’elle s’apparente à une faute de la victime, rejoint désormais cette typologie avec une précision qui lui confère une autonomie conceptuelle certaine. La Cour de cassation, par cette décision, n’innove pas radicalement mais confère une assise textuelle explicite à une solution qui existait en germe dans sa jurisprudence antérieure relative aux articles 1792 et 1792-2 du code civil.
B. Portée et conséquences pratiques de l’acceptation délibérée du risque
En conséquence, l’arrêt du 11 juin 2026 produit des effets pratiques dont la mesure doit être prise par l’ensemble des intervenants à l’acte de construire. Le maître de l’ouvrage qui, informé d’un risque technique en cours de chantier, décide de ne pas y remédier, s’expose à la perte partielle ou totale du bénéfice de la garantie décennale. Cette sanction est d’autant plus sévère qu’elle est opposable non seulement au maître de l’ouvrage lui-même, mais également aux acquéreurs successifs de l’immeuble, comme le précise expressément la Cour de cassation. Ces derniers, pourtant tiers au contrat de construction, se voient ainsi privés de l’action directe contre les constructeurs et leurs assureurs, alors même que cette action directe constitue l’un des piliers du dispositif de protection des acquéreurs immobiliers. Cette solution, bien que rigoureuse, se justifie par le caractère objectif de la cause étrangère : l’exonération ne constitue pas une exception personnelle au constructeur, mais affecte le droit à réparation lui-même, lequel ne peut être transmis à l’acquéreur dans une mesure supérieure à celle dont disposait le maître de l’ouvrage. L’acquéreur évincé du bénéfice de la garantie décennale dispose néanmoins d’un recours contre son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, à la condition d’établir que les désordres étaient antérieurs à la vente et qu’ils présentaient un caractère caché lors de l’acquisition, ce qui suppose que l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage initial n’ait pas été portée à sa connaissance.
Dès lors, la vigilance s’impose à chaque étape de l’opération de construction. Le maître de l’ouvrage doit documenter avec soin les décisions qu’il prend en cours de chantier, notamment lorsqu’il refuse de suivre les préconisations des professionnels qu’il a mandatés. À défaut, il s’expose à ce que les juridictions retiennent, a posteriori, une acceptation délibérée du risque. La Cour de cassation a d’ailleurs, dans le même arrêt du 11 juin 2026, rappelé que le maître d’œuvre général, investi d’une mission complète de maîtrise d’œuvre, ne peut se décharger de sa responsabilité sur le maître d’œuvre spécialisé, sauf à démontrer l’existence d’une cause étrangère. Cette précision, qui sanctionne la cour d’appel pour n’avoir pas relevé de cause étrangère exonératoire malgré la mission complète du maître d’œuvre général, renforce la cohérence du dispositif.
À cet égard, la décision du 11 juin 2026 s’articule avec la jurisprudence antérieure relative à l’office du juge en matière de réception. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 11 juin 2026 (n° 23-22.360, publié au Bulletin), que le contrat de promotion immobilière ne confère pas au promoteur la qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du code civil, ce qui exclut la mise en jeu de la garantie décennale à son encontre. Cette jurisprudence, combinée à la reconnaissance de l’acceptation délibérée du risque comme cause étrangère, dessine un paysage contentieux dans lequel la qualification des responsabilités et l’analyse des comportements revêtent une importance décisive. Le maître de l’ouvrage diligent devra donc, en amont de toute réception, s’assurer que les réserves ont été effectivement levées par l’exécution des travaux de reprise, et non par la seule acceptation tacite. La formalisation écrite de la levée des réserves, au moyen d’un nouveau procès-verbal de constat ou d’un avenant au procès-verbal de réception, constitue à cet égard une précaution élémentaire que tout praticien du droit de la construction ne saurait négliger.
Dès lors, l’analyse croisée de ces deux arrêts du 11 juin 2026 révèle la cohérence d’une politique jurisprudentielle attentive à l’équilibre des droits et obligations des parties au contrat de construction. La troisième chambre civile, sans remettre en cause le caractère protecteur du régime décennal, en précise les contours avec une technicité qui sert la sécurité juridique. Le promoteur immobilier, qui n’est pas constructeur, ne peut se voir opposer la garantie décennale ; mais le constructeur, qui est tenu de cette garantie, peut s’en exonérer si le maître de l’ouvrage a délibérément accepté le risque de désordre. Entre ces deux pôles, l’office du juge consiste à qualifier les faits avec précision, sous le contrôle normatif de la Cour de cassation qui veille à l’unité d’application du droit de la construction sur l’ensemble du territoire.
Par ailleurs, les assureurs des constructeurs trouveront dans cette évolution jurisprudentielle un argument supplémentaire pour contester leur garantie. L’arrêt du 11 juin 2026 a d’ailleurs partiellement fait droit aux moyens des assureurs, en censurant l’arrêt d’appel pour n’avoir pas recherché si le contrat d’assurance constructeur non-réalisateur pouvait trouver à s’appliquer en l’absence de vente du bien par le maître de l’ouvrage, à l’égard des locataires de ce dernier. Cette cassation rappelle que l’assurance obligatoire ne couvre que les risques expressément visés par la loi et ne s’étend pas aux préjudices subis par des tiers ne disposant pas de l’action en responsabilité décennale. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, au visa des articles L. 241-2 et L. 124-3 du code des assurances, que le droit d’action directe du tiers lésé suppose l’existence d’une créance de responsabilité à l’encontre de l’assuré. Cette précision, bien que classique, revêt une importance particulière dans le contentieux de la construction où la multiplicité des intervenants et des polices d’assurance engendre une complexité procédurale souvent redoutable.
En définitive, l’arrêt du 11 juin 2026 s’impose comme une décision pivot dans le contentieux de la construction. Il clarifie le régime de la levée des réserves en validant une appréciation souveraine fondée sur un faisceau d’indices, il consacre l’acceptation délibérée du risque comme figure autonome de la cause étrangère exonératoire, il précise que cette exonération est opposable aux acquéreurs successifs, et il rappelle les limites de l’assurance obligatoire des constructeurs. La combinaison de ces enseignements impose aux praticiens du droit de la construction une rigueur accrue dans l’établissement des procès-verbaux de réception et dans la documentation des décisions prises en cours de chantier. La réception, acte en apparence technique, se révèle ainsi le théâtre de choix juridiques dont les conséquences peuvent se déployer sur une décennie entière. Le contentieux de la construction, traditionnellement marqué par sa technicité et sa durée, trouve dans cette décision un nouveau jalon qui enrichit la grille d’analyse des responsabilités sans en bouleverser l’économie générale.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 11 juin 2026, enrichit substantiellement le régime de la responsabilité décennale des constructeurs. La levée tacite des réserves, soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, constitue le préalable nécessaire à la mobilisation de la garantie décennale, tandis que l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage s’affirme comme une cause étrangère exonératoire susceptible d’anéantir la protection légale. Cette jurisprudence, qui conjugue rigueur technique et souplesse probatoire, invite l’ensemble des acteurs de la construction à une vigilance renouvelée dans la conduite des opérations et la formalisation des actes de réception. La décision du 11 juin 2026 aura ainsi pour effet durable de renforcer l’exigence de traçabilité des décisions prises en cours de chantier, chaque acceptation d’un risque connu par le maître de l’ouvrage pouvant être ultérieurement qualifiée de cause étrangère exonératoire. Elle consacre également un devoir de coopération renforcé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs, dont la méconnaissance peut désormais entraîner des conséquences juridiques et financières d’une ampleur considérable pour l’ensemble de la chaîne de responsabilité.
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