Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles s’applique aux ventes de terrains non bâtis constructibles et à certains contrats de construction. Cette évolution concerne directement les vendeurs, acquéreurs, maîtres d’ouvrage, constructeurs et professionnels chargés de préparer la vente. Un terrain auparavant classé en exposition faible peut désormais relever d’une zone moyenne ou forte, avec pour conséquence l’obligation de fournir une étude géotechnique préalable, souvent appelée « étude G1 ».
La mise à jour soulève aussi une question distincte : faut-il refaire l’état des risques, ou ERP, lorsqu’un document de moins de six mois a déjà été remis à l’acquéreur ? La durée de six mois ne constitue pas une garantie absolue. Un ERP doit être actualisé lorsque les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de la promesse ou de l’acte authentique. Un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 rappelle que la modification de la situation réglementaire d’une parcelle entre l’avant-contrat et la vente impose une nouvelle information, même si l’ancien état des risques est encore âgé de moins de six mois. L’ERP et l’étude G1 répondent toutefois à des textes et à des périmètres différents. Les confondre expose autant le vendeur à une erreur de diagnostic que l’acquéreur à une fausse sécurité.
I. Nouvelle carte argile : quand refaire l’ERP ou fournir une étude G1 ?
A. Un ERP de moins de six mois doit-il être actualisé ?
L’état des risques informe l’acquéreur ou le locataire des risques et obligations légalement identifiés pour le bien. Son contenu ne se limite pas à une appréciation générale de l’environnement de la commune. Il doit correspondre à la parcelle, aux zonages opposables et aux documents administratifs applicables au moment de l’opération.
L’article L. 125-5 du code de l’environnement pose l’obligation d’information. Il prévoit notamment que les acquéreurs ou locataires de biens situés dans certaines zones réglementées sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques. Le texte précise : « A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi. » Lors d’une vente, cet état doit être intégré au dossier de diagnostic technique ou annexé aux actes dans les conditions fixées par la loi.
Le contenu réglementaire de l’ERP est détaillé par l’article R. 125-24 du code de l’environnement : « L’état des risques prévu à l’article L. 125-5 mentionne la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées et les zones ou périmètres cités à l’article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien. » Selon la situation du bien, il comporte notamment les extraits graphiques et réglementaires des plans de prévention, les informations relatives à la sismicité ou au radon, les arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien et certaines obligations particulières.
La règle des six mois figure à l’article R. 125-25 du code de l’environnement. Le texte énonce : « L’état des risques mentionné à l’article L. 125-5, remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois. » Cette phrase est parfois comprise comme autorisant l’utilisation du même document pendant toute cette période. La suite de l’article écarte cette lecture : « Il est actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé. »
Deux contrôles sont donc nécessaires. Le premier porte sur l’ancienneté du document : un ERP de plus de six mois doit être renouvelé. Le second porte sur son exactitude : un ERP plus récent doit aussi être actualisé si un zonage, un plan, un arrêté ou une information légalement requise a changé. Un document établi depuis trois semaines peut être devenu insuffisant à la suite de l’approbation d’un plan de prévention, d’une modification du classement de la parcelle ou de la publication d’un document administratif nouveau.
Cette obligation est reprise dans le droit de la vente immobilière. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Le 5° de cet article inclut l’état des risques lorsque le bien se trouve dans une zone visée par le code de l’environnement.
L’article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation traite expressément du changement intervenu après la promesse : « Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou si les documents à prendre en compte pour l’application du même I ont fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques ou par la mise à jour de l’état existant. »
La Cour de cassation a donné une portée concrète à cette règle dans un arrêt du 19 février 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.524, publié au Bulletin. Une promesse mentionnait un plan de prévention des risques naturels prescrit. Ce plan avait été approuvé avant la signature de l’acte authentique. L’état annexé à la vente datait pourtant de moins de six mois. La Cour juge mot pour mot : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. »
Cette décision ne porte pas directement sur la nouvelle carte nationale des argiles. Elle fixe néanmoins une méthode applicable à toute vente : vérifier l’exactitude des informations au jour de chaque étape contractuelle, sans s’arrêter à la date imprimée sur l’ERP. Si une information entrant dans son contenu légal a changé, le vendeur doit remettre une version actualisée.
La nouvelle carte argile doit être distinguée des plans de prévention des risques et des autres zonages énumérés par le code de l’environnement. Elle ne rend pas automatiquement caduc l’ERP de chaque immeuble bâti. En revanche, si la préparation d’un nouvel ERP sur Géorisques révèle une modification d’une information légalement requise, ou si un plan opposable a évolué depuis l’établissement du document, l’actualisation devient nécessaire. Pour une vente de terrain, la nouvelle carte commande en parallèle un contrôle spécifique sur l’étude géotechnique préalable.
Avant la promesse, le vendeur peut sécuriser le dossier par les vérifications suivantes :
- identifier précisément les références cadastrales de chaque parcelle vendue ;
- éditer un nouvel état des risques depuis les données officielles disponibles ;
- comparer le document avec celui qui avait été préparé lors de la mise en vente ;
- contrôler les plans de prévention prescrits, approuvés ou modifiés ;
- rechercher les arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien ;
- vérifier séparément le classement de la parcelle sur la carte argile applicable depuis le 1er juillet 2026 ;
- renouveler le contrôle avant l’acte authentique lorsqu’un délai s’est écoulé depuis la promesse.
B. Quels terrains exigent une étude géotechnique G1 depuis le 1er juillet 2026 ?
Le retrait-gonflement des argiles résulte des variations d’humidité du sol. En période sèche, certains sols argileux se rétractent. Lors de leur réhydratation, ils gonflent. Ces mouvements différentiels peuvent provoquer des fissures, des déformations, des désordres de fondations ou des ruptures de réseaux. Le risque dépend de la nature du sol, de l’exposition de la parcelle, des caractéristiques de la construction et de la gestion des eaux autour du bâtiment.
L’article L. 132-4 du code de la construction et de l’habitation définit le champ territorial du dispositif : « La présente section s’applique dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs. »
La carte de 2020 a été remplacée par l’arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020. Son article 1 énonce : « La carte annexée à l’arrêté du 22 juillet 2020 susvisé est remplacée par la carte annexée au présent arrêté. » Son article 3 fixe l’entrée en application : « Le présent arrêté est applicable aux promesses de vente ou, à défaut de promesse, aux actes authentiques de vente des terrains non bâtis constructibles et aux contrats de constructions mentionnés aux articles L. 132-5, L. 132-6, L. 132-7 et L. 132-8 du code de la construction et de l’habitation conclus à compter du 1er juillet 2026. »
La date pertinente est donc celle de la conclusion de la promesse. Lorsqu’aucune promesse n’a été signée, il faut retenir la date de l’acte authentique. Une vente définitivement conclue avant le 1er juillet 2026 ne bascule pas rétroactivement dans le nouveau régime du seul fait de la nouvelle carte. Une promesse conclue à compter de cette date doit, en revanche, être examinée au regard du nouveau zonage.
L’obligation de fournir une étude géotechnique préalable concerne la vente d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte, lorsque le terrain est destiné à permettre la construction d’un ou de plusieurs immeubles d’habitation ou à usage mixte respectant les conditions légales. Elle ne doit pas être étendue sans vérification à toute vente d’appartement, de maison existante, de local commercial ou de terrain inconstructible.
L’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation dispose : « En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Le texte ajoute que l’étude reste annexée au titre de propriété et suit les mutations successives du terrain.
L’étude préalable correspond à la première analyse du contexte géotechnique. Dans la pratique, elle est couramment rapprochée de la mission G1. Elle sert à identifier les risques du site et à fournir des principes généraux pour la construction. Elle ne remplace pas toujours l’étude de conception adaptée au projet précis, à l’implantation de la maison, à ses charges et à ses fondations.
L’article L. 132-6 du code de la construction et de l’habitation organise la transmission de l’étude au constructeur avant la conclusion du contrat de travaux ou de maîtrise d’œuvre. Lorsque l’étude n’est pas annexée au titre de propriété, le texte prévoit : « il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. » Les contrats doivent mentionner la remise de l’étude et la prise en compte des mesures nécessaires face au risque de mouvement du terrain.
L’étude de conception va plus loin. Selon l’article R. 132-5 du code de la construction et de l’habitation, elle « a pour objet de fixer, sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. » Elle peut conduire à adapter la profondeur des fondations, leur rigidité, la gestion des eaux pluviales, l’éloignement des arbres ou les raccordements.
Pour déterminer si une G1 doit être remise, quatre questions doivent être traitées dans l’ordre :
- Le contrat concerné a-t-il été conclu à compter du 1er juillet 2026 ?
- La vente porte-t-elle sur un terrain non bâti juridiquement constructible ?
- La parcelle se trouve-t-elle en exposition moyenne ou forte selon la carte 2026 ?
- Le projet entre-t-il dans le champ des constructions visées par les articles L. 132-5 et suivants ?
Une simple capture d’écran générale ne suffit pas toujours. La parcelle doit être localisée avec précision. Si plusieurs parcelles sont vendues ensemble, chacune doit être contrôlée. En cas de doute sur une limite de zone, le vendeur, le notaire ou l’acquéreur peut conserver l’extrait cartographique daté, les références cadastrales utilisées et la version de la donnée consultée. Une étude réalisée sous l’ancien zonage doit aussi être relue pour vérifier son adéquation avec le terrain et l’opération envisagée.
II. Vente sans ERP actualisé ou sans G1 : quels recours pour l’acquéreur ?
A. Peut-on demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix ?
Les sanctions dépendent du document manquant, du texte violé, de la date de l’opération et des conséquences concrètes du défaut d’information. L’acquéreur ne doit pas présenter comme équivalentes l’absence d’un ERP actualisé, l’absence d’une étude G1, une erreur du diagnostiqueur, un vice caché du terrain et une dissimulation volontaire du vendeur. Chaque fondement suppose ses propres conditions.
Pour l’état des risques, l’article L. 125-5 du code de l’environnement ouvre à l’acquéreur, lorsque les prescriptions légales ne sont pas respectées, une action en résolution du contrat ou une demande de diminution du prix. La résolution remet en cause la vente. La diminution du prix permet de la conserver tout en recherchant une compensation correspondant aux conséquences du défaut d’information. Le choix doit être examiné au regard de l’usage du bien, de sa constructibilité, du coût des adaptations et du financement.
L’arrêt du 19 février 2026 montre que la remise d’un document formellement récent ne protège pas nécessairement le vendeur. La Cour de cassation reproche aux juges d’appel d’avoir retenu la validité temporelle de l’ancien état alors que la situation réglementaire avait évolué. L’acquéreur n’avait pas reçu, par l’acte authentique, l’information actualisée sur la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan.
Un précédent fournit une illustration plus radicale. Dans un arrêt du 19 septembre 2019, troisième chambre civile, pourvoi n° 18-16.700, publié au Bulletin, un terrain de camping avait été classé en zone rouge d’un plan de prévention des risques d’inondation approuvé après la promesse. Le dossier annexé à la vente ne faisait pas état du nouveau classement. La Cour approuve le raisonnement selon lequel « à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ».
Cette jurisprudence invite à conserver les documents administratifs opposables et leur date de publication. Un vendeur ne peut pas toujours se défendre en invoquant une difficulté de navigation sur un site internet ou l’ancienneté limitée de l’ERP. Le dossier doit refléter les informations applicables et accessibles selon les modalités prévues par les textes.
À l’inverse, l’obligation d’information ne peut pas être étendue à des documents qui n’étaient pas encore juridiquement opposables ou mis à disposition dans les formes requises. La Cour de cassation, première chambre civile, dans un arrêt du 9 septembre 2020, pourvoi n° 19-12.573, publié au Bulletin, juge : « Il s’ensuit que le vendeur d’un bien immobilier n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer. »
La date et la nature juridique de l’information sont donc décisives. L’acquéreur doit démontrer quelle donnée devait être remise, à quel moment, sur quel fondement et en quoi le dossier transmis était incomplet ou inexact.
L’absence de G1 appelle une analyse distincte. Le premier objectif peut être d’obtenir l’étude avant la signature définitive ou de suspendre la progression du dossier tant que le vendeur n’a pas remis le document obligatoire. Après la vente, les recours peuvent viser le vendeur, le professionnel ayant préparé l’acte ou un constructeur selon les fautes commises. La seule absence matérielle d’une annexe ne suffit pas toujours à établir automatiquement le montant du préjudice.
Pour préparer une demande, l’acquéreur doit réunir les éléments suivants :
- la promesse, ses annexes et la preuve de leur remise ;
- l’acte authentique et son dossier de diagnostic technique ;
- chaque version de l’ERP avec sa date d’édition ;
- les références cadastrales exactes du terrain ;
- l’extrait de la carte argile 2026 applicable à la parcelle ;
- les arrêtés préfectoraux, plans de prévention et règlements concernés ;
- les échanges avec le vendeur, le notaire, l’agent immobilier et le constructeur ;
- les études de sol disponibles et leurs annexes ;
- les devis d’adaptation des fondations ou de gestion des eaux ;
- les refus de permis, certificats d’urbanisme ou prescriptions techniques reçus ;
- les photographies, constats et rapports d’expertise en présence de fissures ou d’affaissements.
Une expertise amiable ou judiciaire peut devenir nécessaire lorsqu’il faut distinguer le risque abstrait attaché au zonage d’un désordre déjà réalisé, chiffrer les travaux ou déterminer si le projet reste constructible. Le géotechnicien analyse le sol. L’avocat apprécie les obligations contractuelles, les délais d’action, le lien de causalité et le recours adapté. Les deux analyses se complètent.
Le vendeur confronté à une réclamation doit également conserver la preuve des vérifications accomplies. La transmission d’un lien vers Géorisques ne remplace pas systématiquement la remise des documents exigés. Il doit être possible d’identifier la version de l’ERP annexée, l’étude remise, la date de consultation de la carte et les éventuelles actualisations réalisées entre promesse et acte.
B. Quelles vérifications et preuves réunir avant de signer en Île-de-France ?
En Île-de-France, l’exposition au retrait-gonflement varie fortement selon les communes et les parcelles. Une adresse postale ne suffit pas à conclure. Deux terrains voisins peuvent être classés différemment en raison de la géologie, de leur découpage cadastral ou de la précision de la carte. La carte 2026 couvre la France métropolitaine hors ville de Paris. Pour Paris intra-muros, il ne faut donc pas affirmer qu’une parcelle est classée par ce zonage national sans vérifier la source applicable. Dans les autres départements franciliens, le contrôle parcellaire reste indispensable.
Les projets de maison individuelle en Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis ou le Val-de-Marne peuvent être concernés dès lors que le terrain relève d’une exposition moyenne ou forte et que l’opération entre dans le champ légal. Le fait qu’un quartier soit déjà urbanisé n’exclut ni le risque géotechnique ni l’obligation applicable à une parcelle non bâtie constructible.
Avant de signer une promesse portant sur un terrain, l’acquéreur peut suivre cette checklist :
- vérifier que la désignation cadastrale correspond au terrain réellement visité ;
- consulter la carte argile 2026 sur la source officielle et conserver un extrait daté ;
- demander au vendeur l’étude géotechnique préalable lorsque la parcelle est en exposition moyenne ou forte ;
- contrôler le nom du terrain, les références cadastrales et la date figurant sur l’étude ;
- vérifier si l’étude couvre toute l’emprise vendue ou une seule parcelle ;
- faire préciser les hypothèses retenues sur la constructibilité et le type de maison ;
- demander si une étude de conception sera nécessaire après définition du projet ;
- interroger le constructeur sur les prescriptions de fondations et de gestion des eaux ;
- faire chiffrer les adaptations avant de figer le budget et le financement ;
- prévoir dans la promesse des conditions suspensives adaptées au projet, au permis, au financement et aux résultats des études ;
- comparer l’ERP remis lors de la première visite avec celui annexé à la promesse ;
- demander une nouvelle vérification avant l’acte authentique.
Le vendeur peut, de son côté, organiser le dossier autour d’une chronologie claire :
- édition des informations officielles lors de la mise en vente ;
- commande de la G1 si la parcelle et l’opération relèvent du dispositif ;
- remise de l’ERP dès la première visite lorsqu’elle est requise ;
- annexion de l’ERP et de l’étude à la promesse ;
- surveillance des changements de zonage et des documents préfectoraux ;
- actualisation du dossier avant l’acte authentique ;
- conservation de la preuve de remise de chaque version à l’acquéreur.
La promesse doit décrire précisément les pièces communiquées. La formule générale selon laquelle l’acquéreur reconnaît avoir été informé ne remplace pas l’annexion du document obligatoire. L’étude doit être identifiable par son auteur, sa date, sa mission et les parcelles concernées. Si le vendeur remet un rapport ancien, l’acquéreur peut demander si les mutations du terrain, les terrassements, les travaux voisins ou le nouveau projet exigent une étude complémentaire.
La vigilance doit être renforcée lorsque le terrain présente déjà des indices : fissures sur des murs de clôture, affaissement localisé, arbres proches de la future construction, remblais, pentes, réseaux fuyards, stagnation d’eau ou maisons voisines ayant subi des reprises en sous-œuvre. Ces éléments ne prouvent pas seuls l’existence d’un vice, mais ils justifient des investigations avant l’engagement définitif.
Une étude G1 n’est pas une garantie générale contre tout désordre futur. Elle donne une première lecture du site. La conception de la maison doit intégrer son implantation, son poids, son mode constructif, la présence d’un sous-sol, la végétation, les réseaux et l’écoulement des eaux. Le constructeur ne doit pas reprendre mécaniquement des fondations standard si l’étude exige une solution différente.
Le coût de l’étude et des adaptations doit être mis en perspective avec le risque financier d’une construction inadaptée. Une économie réalisée avant la vente peut se transformer en travaux lourds après l’apparition de fissures. À l’inverse, un classement en exposition moyenne ou forte ne signifie pas que toute construction est impossible. Il impose une approche technique proportionnée.
Lorsqu’un désaccord apparaît avant l’acte authentique, les parties peuvent encore sécuriser la vente : commander une nouvelle étude, compléter les annexes, négocier un délai, adapter le prix ou prévoir une condition suspensive. Après la vente, le conflit devient souvent plus coûteux, car il faut discuter à la fois de l’information manquante, de la responsabilité et du préjudice.
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Conclusion
Depuis le 1er juillet 2026, la nouvelle carte argile doit être consultée avant toute promesse portant sur un terrain non bâti constructible. Si la parcelle est désormais classée en exposition moyenne ou forte et si l’opération entre dans le champ des articles L. 132-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le vendeur doit fournir l’étude géotechnique préalable requise. L’acquéreur doit ensuite s’assurer que cette étude correspond bien aux parcelles vendues et qu’une étude de conception adaptée au projet sera réalisée ou prise en compte par le constructeur.
L’ERP suit une logique voisine d’actualisation, mais son champ juridique reste distinct. Un document de moins de six mois n’est utilisable que si les informations qu’il contient demeurent exactes. L’arrêt du 19 février 2026 confirme que l’évolution de la situation réglementaire entre la promesse et l’acte authentique impose une mise à jour. La vérification doit donc porter à la fois sur l’âge du document, son contenu et les changements survenus avant la vente.
En présence d’un ERP incomplet, d’une étude G1 absente ou d’une information erronée, la réaction doit être fondée sur les actes signés, les dates, le zonage applicable et le préjudice réel. Avant la vente, une demande de complément peut éviter le contentieux. Après la signature, l’acquéreur peut, selon les circonstances, rechercher une diminution du prix, la résolution de la vente ou la réparation de son préjudice.
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