I. La nature et les conditions de l’exercice de l’action en bornage

A. Le droit au bornage, prérogative imprescriptible du propriétaire

Le bornage constitue l’opération par laquelle deux propriétaires de fonds contigus font fixer matériellement la ligne divisoire qui sépare leurs héritages respectifs. L’article 646 du Code civil énonce à cet égard que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » et précise que « le bornage se fait à frais communs ». Cette disposition, inchangée depuis le Code Napoléon de 1804, consacre un droit imprescriptible qui s’attache à la qualité même de propriétaire. L’action en bornage ne saurait ainsi se voir opposer un quelconque délai de prescription extinctive, dès lors qu’elle constitue une faculté permanente liée au droit de propriété lui-même. La jurisprudence a précisé de longue date que cette action ne peut être exercée que par le propriétaire du fonds ou son représentant légal, à l’exclusion de tout tiers qui ne justifierait pas d’un intérêt direct et personnel à la fixation de la limite séparative. En outre, le bornage peut être demandé sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un litige actuel entre les propriétaires concernés, la simple contiguïté des fonds suffisant à fonder l’action.

Dans sa dimension procédurale, l’action en bornage relève, depuis la loi de modernisation de la justice du XXIe siècle, de la compétence du tribunal judiciaire, quelle que soit la valeur du litige. Le recours à un géomètre-expert est quasiment systématique, ce professionnel étant seul habilité, en vertu de la loi du 7 mai 1946, à réaliser les opérations techniques de délimitation des propriétés. Le géomètre-expert établit un procès-verbal dans lequel il décrit les opérations effectuées, mentionne les titres et documents consultés, rend compte des dires des parties et propose un tracé de la limite séparative. Ce document, bien que ne liant pas le juge, constitue un élément de preuve essentiel dans le débat judiciaire. Les juges du fond disposent à cet égard d’un pouvoir souverain pour homologuer ou écarter les conclusions du géomètre-expert, en fonction de l’ensemble des éléments de preuve qui leur sont soumis.

Cependant, la troisième chambre civile a apporté une précision décisive quant à la recevabilité d’une action en bornage lorsqu’un bornage antérieur a déjà été réalisé entre les mêmes fonds. Dans un arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine ». En l’espèce, un bornage amiable avait été réalisé et des bornes implantées en mars 1984, avant l’acquisition des parcelles par les parties. La cour d’appel avait constaté que si les bornes avaient matériellement disparu, la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue puisque les auteurs du demandeur l’avaient eux-mêmes consacrée en implantant sur l’emplacement de celle-ci, en 1989, une clôture grillagée. La Haute juridiction a approuvé ce raisonnement en considérant que la limite séparative n’était pas devenue incertaine, de sorte que l’action en bornage était irrecevable. Cette solution rappelle avec force que le bornage n’est pas une action que le propriétaire peut intenter à sa guise : elle suppose l’existence d’une incertitude objective sur la limite séparative.

Lorsque le bornage amiable est entaché d’un vice, les parties conservent la faculté d’en solliciter la nullité avant d’engager un bornage judiciaire. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 4 septembre 2025, a eu l’occasion de statuer sur une hypothèse dans laquelle un procès-verbal de bornage amiable signé en avril 2013 avait été annulé pour erreur par un premier jugement, lequel avait ordonné le bornage judiciaire et désigné un expert. Cette décision illustre l’articulation procédurale qui existe entre la contestation du bornage amiable et la mise en œuvre du bornage judiciaire, ce dernier constituant la voie de droit subsidiaire lorsque l’accord des parties fait défaut ou ne peut être obtenu.

B. L’office du juge dans la fixation judiciaire des limites séparatives

Lorsque le bornage amiable ne peut aboutir, le juge judiciaire est investi du pouvoir de fixer souverainement la ligne divisoire entre les fonds contigus. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle essentiellement disciplinaire, qui porte sur la motivation des décisions des juges du fond et sur l’absence de dénaturation des éléments de preuve qui leur sont soumis. Dans l’arrêt précité du 27 mars 2025, publié au Bulletin, la Cour a rappelé que les juges du fond apprécient souverainement la valeur des divers indices soumis à leur examen pour fixer la limite séparative. En l’espèce, la cour d’appel s’était fondée sur un rapport d’expertise ayant utilisé, d’une part, l’ancien plan cadastral et des bornes en béton retrouvées sur site, d’autre part, des photographies aériennes pour écarter tout déplacement significatif de l’emprise d’un chemin rural vers les parcelles du demandeur.

En ce qui concerne la charge des frais du bornage, la même décision apporte un éclairage particulièrement utile pour le praticien. La Cour de cassation y rappelle que « si, aux termes de l’article 646 du code civil, le bornage se fait à frais communs, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge ». Lorsque le propriétaire contestataire échoue dans ses réclamations, le juge peut, usant du pouvoir discrétionnaire qui est le sien, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué. La Cour ajoute que lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent alors des dépens visés par l’article 695 du Code de procédure civile. Dès lors, la partie qui succombe dans ses prétentions s’expose à supporter l’intégralité des frais de bornage, y compris les honoraires du géomètre-expert désigné judiciairement et les coûts d’implantation matérielle des bornes.

Par ailleurs, l’office du juge du bornage est strictement délimité par les prétentions respectives des parties, conformément aux articles 4 et 5 du Code de procédure civile. La troisième chambre civile a sanctionné, dans un arrêt du 14 novembre 2024, une cour d’appel qui avait reconnu le droit de propriété d’un justiciable sur une parcelle entière, alors que celui-ci n’avait sollicité que la reconnaissance de sa propriété par usucapion sur une portion de cette parcelle. La Cour de cassation, après avoir rappelé que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, et seulement sur ce qui est demandé », a censuré l’arrêt pour avoir modifié l’objet du litige. Cette décision illustre avec netteté la distinction qui doit être maintenue entre l’action en bornage, qui tend à fixer une limite, et l’action en revendication de propriété, qui tend à faire reconnaître un droit réel immobilier.

En toute hypothèse, le juge du bornage fonde sa décision sur un faisceau d’indices parmi lesquels les titres de propriété, les documents cadastraux, les plans d’arpentage et les constatations de l’expert géomètre occupent une place prépondérante. À cet égard, il importe de souligner que le cadastre, bien que fréquemment invoqué dans les litiges de bornage, ne constitue qu’un simple indice de propriété dépourvu de force probante autonome. Les plans cadastraux, établis à des fins essentiellement fiscales, ne sauraient prévaloir sur les titres de propriété ni sur les constatations du géomètre-expert. La troisième chambre civile a constamment rappelé que le cadastre ne peut, à lui seul, fonder une décision de bornage, le juge devant nécessairement le confronter aux autres éléments de preuve produits par les parties. Dans un arrêt du 27 juin 2024, la Cour a ainsi validé la démarche d’une cour d’appel qui avait « souverainement apprécié la force probante des titres produits, des actes de possession invoqués et des présomptions résultant, d’une part, d’un plan établi par un géomètre-expert, annexé à un procès-verbal de conciliation relatif à la création de servitudes de passage entre différents fonds, d’autre part, des mentions cadastrales ». La Cour en a déduit que la cour d’appel avait pu retenir « les présomptions de propriété de la bande de terrain litigieuse qui lui sont apparues les meilleures et les plus caractérisées ». À cet égard, le système probatoire applicable au bornage repose sur une hiérarchie souple des modes de preuve, conformément à l’article 1353 du Code civil qui fait peser la charge de la preuve sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation, le juge conservant un large pouvoir d’appréciation dans la balance des éléments qui lui sont présentés.

II. La portée juridique du bornage au regard du droit de propriété

A. La distinction fondamentale entre le procès-verbal de bornage et le titre de propriété

Le principe le plus solidement ancré dans la jurisprudence de la troisième chambre civile est celui de la dissociation entre l’opération de bornage et l’attribution de la propriété. Cette distinction, dont la portée pratique est considérable, a été réaffirmée avec une constance remarquable dans plusieurs décisions récentes. Dans un arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt d’appel au visa des articles 544 et 646 du Code civil, en énonçant que « un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités ». En l’espèce, la cour d’appel de Bordeaux avait rejeté la demande de démolition d’une clôture et d’une allée empiétant prétendument sur le fonds voisin, en se fondant exclusivement sur un procès-verbal de bornage réalisé par un géomètre-expert en 2015. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, rappelant qu’un bornage « n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus ».

Cette solution avait été annoncée par un arrêt du 18 janvier 2023, dans lequel la troisième chambre civile avait déjà énoncé qu’« un accord de bornage n’ayant aucun effet d’attribution ou de reconnaissance de propriété ». Dans cette affaire, la cour d’appel avait fixé la limite séparative sans conférer au procès-verbal de bornage amiable la portée d’un acte translatif de propriété, ayant fondé sa décision sur un examen minutieux des plans cadastraux, des actes notariés, des documents d’arpentage et des photographies, avant de réaliser une superposition du plan issu du relevé de terrain avec celui visé dans l’acte notarié. En d’autres termes, le bornage ne crée pas le droit de propriété, il le constate. Or, ce constat est nécessairement limité à la détermination de l’assiette spatiale de ce droit, sans pouvoir en modifier ni la substance ni l’étendue.

La portée de cette distinction s’étend jusqu’au contentieux des référés. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a censuré un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, statuant en référé, avait ordonné la démolition d’ouvrages sur le fondement exclusif d’un procès-verbal de bornage. La Cour de cassation rappelle à cette occasion que « un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits ». Elle ajoute que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué par le demandeur au référé n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué. En conséquence, le juge des référés ne saurait se fonder sur un simple procès-verbal de bornage pour caractériser un trouble manifestement illicite et ordonner une mesure de remise en état, dès lors que le bornage ne préjuge pas du droit de propriété lui-même.

Cette jurisprudence constante produit des conséquences pratiques majeures pour les praticiens du droit immobilier. D’une part, le notaire instrumentant une vente ne peut se contenter de la production d’un procès-verbal de bornage pour attester de la propriété du vendeur sur l’assiette du bien vendu. La vérification de l’origine de propriété suppose la consultation des titres successifs, depuis un acte translatif remontant à trente ans au moins, conformément aux usages notariaux et aux exigences des articles 2261 et 2272 du Code civil. D’autre part, l’acquéreur d’un bien immobilier ne saurait se prévaloir du seul bornage pour écarter une revendication de propriété émanant d’un voisin qui invoquerait l’usucapion trentenaire sur une bande de terrain comprise à l’intérieur des limites fixées par le géomètre-expert. Dès lors, la prudence commande de confronter systématiquement les énonciations du procès-verbal de bornage avec les titres de propriété, les mentions cadastrales et l’état des lieux matériel, afin d’identifier d’éventuelles discordances susceptibles de générer un contentieux ultérieur. En tout état de cause, l’acquéreur avisé exigera du vendeur qu’il garantisse la contenance et la délimitation du bien cédé, dans les conditions prévues par les articles 1616 et suivants du Code civil relatifs à l’obligation de délivrance.

B. L’incidence du bornage sur la prescription acquisitive et les actions possessoires

La distinction entre le bornage et la propriété trouve un prolongement remarquable dans le contentieux de la prescription acquisitive, régi par les articles 2261 et 2272 du Code civil. Le premier de ces textes dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Le second fixe le délai de prescription à trente ans, ou à dix ans en faveur de celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. La question se pose de savoir si la signature d’un procès-verbal de bornage par le possesseur d’une parcelle est de nature à rendre sa possession équivoque, et donc à faire obstacle à l’acquisition de la propriété par usucapion.

La troisième chambre civile a répondu à cette interrogation dans un arrêt du 7 septembre 2023, au visa des articles 2261 et 2272 du Code civil. En l’espèce, une cour d’appel avait rejeté une demande reconventionnelle tendant à faire constater l’acquisition par prescription trentenaire d’une partie de parcelle, au motif que le bornage amiable intervenu en 1991 rendait la possession des demandeurs équivoque, dès lors qu’à compter de cette date, « le stationnement de leurs véhicules ou l’entreposage de leurs équipements et matériels se faisaient en partie sur la portion de terrain identifiée par le géomètre comme appartenant à leurs voisins ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en énonçant que « l’accord des parties sur la délimitation de fonds, qui n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses, ne suffit pas à entacher la possession invoquée d’un vice d’équivoque ». Par cette motivation, la Haute juridiction affirme avec clarté que le bornage n’emporte aucune reconnaissance de propriété et ne saurait, à ce titre, constituer un obstacle à l’acquisition par prescription acquisitive des parcelles qu’il délimite.

Cette solution, d’une grande cohérence avec la jurisprudence antérieure, emporte deux conséquences pratiques majeures. Elle signifie, en premier lieu, que la signature d’un procès-verbal de bornage ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la prescription acquisitive sur une partie du fonds voisin. En second lieu, elle implique que le caractère non équivoque de la possession doit être apprécié indépendamment des opérations de bornage, au regard des seuls actes matériels de possession accomplis par celui qui s’en prévaut. Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt précité du 18 janvier 2023, que le justiciable qui revendique le bénéfice de l’usucapion doit rapporter la preuve d’actes matériels de possession, tant de son propre chef que de celui de ses auteurs, sur la bande de terrain litigieuse. Une simple affirmation de continuité de possession, sans démonstration d’actes matériels précis, est insuffisante à fonder une revendication de propriété par prescription acquisitive.

En définitive, le bornage, qu’il soit amiable ou judiciaire, ne constitue qu’un instrument de délimitation spatiale des fonds, dépourvu de tout effet translatif ou attributif de propriété. Cette fonction, pour être modeste, n’en est pas moins essentielle à la sécurité juridique des transactions immobilières et à la pacification des relations de voisinage. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par sa constance et sa précision, offre aux praticiens un cadre d’analyse rigoureux qui permet d’articuler de manière cohérente les trois piliers du droit des biens que sont le titre de propriété, la possession et le bornage. Or, c’est précisément dans cette articulation que se nouent les contentieux les plus délicats du droit immobilier, ceux qui exigent du juge qu’il ne confonde jamais la ligne qui délimite avec le droit qu’elle circonscrit.

La convergence des solutions jurisprudentielles analysées dans la présente étude révèle une doctrine judiciaire cohérente, construite autour d’un postulat simple : le bornage est une opération déclarative, non constitutive. Il constate une situation de fait et de droit préexistante, sans la modifier. En consacrant cette conception, la Cour de cassation garantit que le procès-verbal de bornage ne devienne jamais un instrument de spoliation déguisée, par lequel un propriétaire pourrait, sous couvert d’une simple délimitation, s’approprier une fraction du fonds voisin. La sécurité juridique du commerce immobilier, qu’il s’agisse de la vente, du partage successoral ou de la constitution de servitudes, repose en grande partie sur cette distinction fondamentale entre la ligne et le droit, entre la limite qui sépare et le titre qui attribue.

Conclusion

L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet de mettre en évidence la permanence et la vigueur d’un principe fondamental du droit des biens : la distinction radicale entre l’opération matérielle de bornage et la titularité du droit de propriété. Le bornage fixe des limites, il ne les attribue pas. La Cour de cassation, dans les décisions ici commentées, réaffirme avec une constance remarquable que le procès-verbal de bornage, qu’il soit amiable ou judiciaire, ne constitue ni un acte translatif ni un acte recognitif de propriété. Cette dissociation, loin d’affaiblir la portée pratique du bornage, en renforce au contraire la fonction essentielle qui est de déterminer avec précision l’assiette spatiale des droits réels, sans jamais empiéter sur les modes légaux d’acquisition ou de preuve de la propriété immobilière. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans cette jurisprudence un cadre d’analyse aussi rigoureux qu’indispensable à la sécurisation des opérations qu’ils sont appelés à instrumenter.