I. Le mécanisme de la nullité absolue des conventions immobilières conclues en méconnaissance du domaine public
A. L’illicéité de l’objet comme cause de nullité absolue du contrat
La formation d’un contrat immobilier suppose la réunion de conditions de validité que l’article 1179 du code civil sanctionne par un régime dual de nullités. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé. Or, la conclusion d’un bail commercial sur une dépendance du domaine public heurte de plein fouet les principes fondamentaux qui gouvernent la domanialité publique, au premier rang desquels figure celui de l’inaliénabilité consacré par l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, aux termes duquel les biens des personnes publiques relevant du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles. Cette règle, d’ordre public, prohibe toute appropriation privative du domaine public et interdit, en conséquence, que des conventions de droit privé, telles que le bail commercial, puissent y produire leurs effets.
Par un arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec une netteté remarquable les conséquences juridiques de cette incompatibilité. En l’espèce, un bail commercial avait été consenti en décembre 2012 sur un local situé à l’arrière d’une plage pour l’exploitation d’un restaurant. Près de dix années plus tard, et après la délivrance d’un commandement de payer un arriéré de loyers par le bailleur en septembre 2021, le preneur et la société locataire avaient assigné le bailleur en nullité du bail et en restitution des loyers versés, soutenant que le bien relevait du domaine public. La cour d’appel de Basse-Terre avait fait droit à leur demande en annulant le bail et en condamnant le bailleur à restituer une partie des loyers, tout en rejetant sa demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation au motif qu’il ne justifiait pas de sa propriété sur le bien.
La troisième chambre civile, statuant sur ce pourvoi formé sous le numéro 24-16.483, a énoncé avec une autorité particulière que, d’une part, « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ». Cette formulation, dépourvue de toute ambiguïté, confirme l’impossibilité juridique absolue de faire produire effet à un bail commercial sur le domaine public, indépendamment de la bonne foi des parties, de la durée d’exécution du contrat ou de la connaissance que celles-ci pouvaient avoir de la situation domaniale. Par ailleurs, la Cour rappelle implicitement que l’article L. 145-2 du code de commerce exclut du champ d’application du statut des baux commerciaux les biens appartenant au domaine public, de sorte que toute tentative de contournement par un habillage contractuel est vouée à l’échec.
En conséquence, la nullité absolue qui frappe le contrat le prive de tout effet juridique dès l’origine, et cette sanction est encourue quelle que soit la qualité ou la connaissance des parties au jour de la conclusion de l’acte. La Cour de cassation a, de manière constante, jugé que l’ordre public du statut des baux commerciaux interdit toute extension conventionnelle de son domaine, et cette position constitue désormais un point d’ancrage stable de la jurisprudence de la troisième chambre civile. La nullité absolue, insusceptible de confirmation, peut être invoquée par tout intéressé, y compris par la partie qui a elle-même conclu le contrat en connaissance de cause, ce qui confère à l’action une ouverture très large et renforce la protection de l’intégrité du domaine public.
B. Le régime procédural dérogatoire de l’action en nullité
Le second apport notable de l’arrêt du 21 mai 2026 réside dans la précision du point de départ du délai de prescription de l’action en nullité. Le bailleur soutenait en effet que la prescription quinquennale de l’action en nullité d’un contrat pour cause ou objet illicite devait courir à compter du jour de l’acte, ce qui aurait conduit à déclarer l’action irrecevable, plus de cinq années s’étant écoulées depuis la conclusion du bail en décembre 2012. La Cour de cassation a toutefois rejeté cette argumentation, en jugeant que l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite.
Dès lors, la prescription ne court pas mécaniquement à la date de signature du contrat, mais à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat. Cette solution, qui fait prévaloir la protection du contractant sur une application strictement chronologique de la prescription, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle protectrice des droits du preneur confronté à une situation domaniale irrégulière. La charge de la preuve du point de départ du délai incombe à celui qui invoque la prescription, lequel doit démontrer la date à laquelle son adversaire a découvert le vice affectant le contrat. En l’espèce, l’action introduite en octobre 2021, soit moins de cinq années après la date à laquelle le preneur pouvait raisonnablement avoir eu connaissance de l’appartenance du bien au domaine public, a été jugée recevable par la cour d’appel, solution confirmée par la Cour de cassation.
A cet égard, il convient de souligner la portée pratique de cette solution pour les plaideurs. Le délai de prescription glissant permet au contractant qui découvre tardivement l’irrégularité de la convention de pouvoir agir en nullité sans se voir opposer une forclusion automatique, ce qui est particulièrement précieux dans les situations où la domanialité du bien est demeurée occulte pendant de nombreuses années. Cette approche pragmatique, qui fait primer la réalité de la connaissance du vice sur la date formelle de conclusion du contrat, assure un équilibre entre la sécurité juridique et la protection effective des droits.
Par ailleurs, la question de la compétence juridictionnelle pour connaître des litiges mettant en cause la qualification domaniale d’un bien a été précisée par un arrêt de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026, rendu sur le pourvoi numéro 25-13.874 et publié au Bulletin. Dans cette affaire, un établissement public avait donné à bail à un salarié un logement à usage d’habitation, avant d’informer ultérieurement ce dernier de la requalification du contrat en convention d’occupation précaire du domaine public et de la réévaluation de la somme due. Le locataire avait assigné l’établissement en paiement d’une provision correspondant aux sommes indûment versées, se heurtant à une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative.
La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui s’était déclarée incompétente, en énonçant que « il n’appartient qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public » et qu’il s’en déduit que « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle, motif pris d’une contestation sérieuse ». En d’autres termes, le juge judiciaire ne peut se dessaisir du litige en invoquant l’incompétence de sa juridiction : il doit d’abord interroger le juge administratif sur la question de la domanialité, puis statuer sur le fond une fois cette question tranchée.
Cette articulation procédurale entre les deux ordres de juridiction constitue un enjeu pratique majeur pour les plaideurs, car elle conditionne directement la recevabilité et le succès des actions en nullité fondées sur l’appartenance du bien au domaine public. En conséquence, le justiciable confronté à une contestation de la qualification domaniale du bien qu’il occupe ne saurait être privé de tout juge par le jeu des exceptions d’incompétence croisées, et la question préjudicielle constitue le mécanisme procédural garantissant l’effectivité de son droit d’accès au juge.
II. L’autonomie du droit aux restitutions consécutives à l’annulation
A. Le principe de restitution intégrale après annulation du contrat
L’article 1178 du code civil énonce que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Cette disposition, introduite par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, codifie le principe traditionnel de l’effet rétroactif de l’annulation, lequel impose de remettre les parties dans la situation qui aurait été la leur si le contrat n’avait jamais été conclu. L’article 1352-3 du même code précise que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, cette valeur étant évaluée par le juge au jour où il se prononce. Ce dispositif légal organise ainsi un mécanisme de rééquilibrage objectif des patrimoines, sans égard pour les considérations subjectives liées à la faute ou à la bonne foi des parties.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 21 mai 2026, la cour d’appel de Basse-Terre avait fait application partielle de ce principe en condamnant le bailleur à restituer une partie des loyers perçus durant l’exécution du bail annulé. En effet, la nullité rétroactive du contrat oblige le bailleur à restituer les loyers qu’il a indûment perçus, tandis que le preneur doit, en contrepartie, restituer la jouissance des lieux dont il a bénéficié. Or, la restitution d’une prestation de service, telle que la mise à disposition d’un local à usage commercial, ne pouvant s’opérer en nature, elle a lieu en valeur, conformément à l’article 1352-8 du code civil qui dispose que la restitution d’une prestation de service a lieu en valeur, celle-ci étant appréciée à la date à laquelle elle a été fournie.
A cet égard, le mécanisme des restitutions réciproques opère de manière objective et mécanique, sans que le juge puisse opposer à l’une des parties le caractère illicite de la convention pour la priver de son droit à restitution. La Cour de cassation a, dans plusieurs arrêts antérieurs, rappelé que l’obligation de restitution consécutive à la nullité ou à la résolution du contrat principal pèse sur chaque partie indépendamment de toute faute. Le fondement de cette obligation ne réside ni dans la responsabilité civile, ni dans la répétition de l’indu, mais dans un principe autonome de remise en état des situations patrimoniales consécutif à l’anéantissement rétroactif du contrat.
En d’autres termes, la nullité anéantit rétroactivement le contrat et oblige les parties à se restituer mutuellement ce qu’elles ont reçu en exécution de celui-ci. Ce mécanisme, qui transcende les catégories classiques du droit des obligations, constitue la traduction technique de l’effet rétroactif de l’annulation et garantit que l’anéantissement du contrat ne profite pas indûment à l’une des parties au détriment de l’autre. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir modérateur pour refuser ou limiter les restitutions au motif que le contrat annulé était illicite, car ce serait faire produire un effet résiduel à une convention que la loi prive de toute efficacité.
B. L’indemnité d’occupation détachée de la preuve du titre de propriété
Le point le plus novateur de l’arrêt du 21 mai 2026 réside dans la censure prononcée au titre du deuxième moyen du pourvoi, relatif au rejet de la demande d’indemnité d’occupation formée par le bailleur. La cour d’appel de Basse-Terre avait en effet retenu que le bailleur, n’étant pas propriétaire du bien litigieux, n’était pas fondé à solliciter une indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance procurée au preneur pendant plus de dix années. Or, la troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 1131 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant de manière solennelle que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ».
La Cour de cassation a jugé qu’en écartant la demande d’indemnité d’occupation au seul motif que le bailleur n’était pas propriétaire du bien, « alors qu’elle avait constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant », la cour d’appel avait violé les textes susvisés. Cette solution est remarquable en ce qu’elle opère une dissociation nette entre le droit à restitution et le titre de propriété sur le bien objet du contrat annulé. La circonstance que le bailleur ne soit pas propriétaire du bien qu’il a donné à bail, et qu’il ne puisse d’ailleurs justifier d’aucun titre régulier sur ce bien, est sans incidence sur son droit à obtenir une indemnité compensant la jouissance effective qu’il a procurée au preneur pendant l’exécution du contrat.
En conséquence, la Cour de cassation consacre le principe selon lequel l’obligation de restitution consécutive à l’annulation d’un contrat repose sur la réalité des prestations fournies et non sur la légitimité du titre en vertu duquel ces prestations ont été accomplies. La jouissance effective du local, constatée par les juges du fond, constitue le fait générateur du droit à indemnité d’occupation, indépendamment de la régularité du titre qui fondait cette jouissance. Cette solution s’inscrit dans la logique plus large de l’effet rétroactif de la nullité, qui impose une remise en état objective des parties dans leur situation antérieure, sans égard pour les considérations subjectives liées à la qualité ou à la bonne foi de l’une ou l’autre d’entre elles.
Par ailleurs, cette jurisprudence revêt une portée pratique considérable pour les contentieux immobiliers impliquant des conventions d’occupation irrégulières. Elle signifie que le preneur qui obtient l’annulation du bail ne peut, sous couvert de cet anéantissement rétroactif, occuper les lieux gratuitement pendant de nombreuses années sans contrepartie financière. L’indemnité d’occupation vient compenser la restitution en valeur de la jouissance que le bailleur a effectivement fournie, et elle est due alors même que le contrat qui servait de support à cette jouissance est anéanti et que le bailleur n’a jamais eu de titre régulier de propriété ou d’occupation sur le bien. Cette solution évite qu’un enrichissement sans cause ne résulte de l’annulation du contrat au profit de l’occupant, qui aurait alors bénéficié d’une jouissance gratuite des lieux pendant une longue période.
Dès lors, l’arrêt du 21 mai 2026 illustre la dualité du régime de la nullité en matière immobilière : si la sanction de l’illicéité est implacable et rétroactive, emportant anéantissement complet du contrat et restitution des loyers perçus, le droit à indemnité compensatrice de la jouissance procurée subsiste de manière autonome, détaché de la question de la propriété du bien et fondé exclusivement sur la matérialité de la prestation fournie. Cette solution équilibre la protection du preneur, qui peut agir en nullité sans craindre la prescription automatique à compter de la signature du bail, et les droits du bailleur de fait, qui conserve la faculté de réclamer une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance effectivement procurée, même dans l’hypothèse où il ne pourrait démontrer aucun droit réel sur le bien litigieux.
A cet égard, la troisième chambre civile réaffirme la cohérence de sa jurisprudence en matière de restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat immobilier. L’effacement rétroactif de la convention n’emporte pas un déséquilibre des patrimoines au détriment de celui qui a fourni une prestation réelle, fût-ce en vertu d’un titre irrégulier. Le droit des restitutions, tel qu’interprété par la Cour de cassation, assure ainsi une fonction de rééquilibrage objectif des situations patrimoniales, sans s’arrêter à la régularité formelle du titre exécuté. Cette approche, qui privilégie la réalité économique de la prestation sur la qualification juridique du titre, confère au droit des nullités une dimension pratique et équitable qui en garantit l’effectivité.
Enfin, la combinaison des arrêts du 21 mai 2026 et du 9 juillet 2026 dessine les contours d’un contentieux immobilier du domaine public en pleine évolution, dans lequel la Cour de cassation s’attache à concilier des impératifs a priori contradictoires : la protection intangible du domaine public, qui commande la nullité absolue des conventions irrégulières et le monopole du juge administratif pour en définir les limites, et la protection des intérêts patrimoniaux des parties à la convention annulée, qui postule un droit effectif aux restitutions réciproques, y compris au profit de celui qui a irrégulièrement consenti la jouissance du bien domanial.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mai 2026, sous le pourvoi numéro 24-16.483 et publié au Bulletin, constitue une décision de principe aux implications pratiques étendues pour l’ensemble du contentieux immobilier. Elle rappelle avec force que l’illicéité de l’objet d’un contrat immobilier, résultant notamment de l’appartenance du bien au domaine public, entraîne une nullité absolue insusceptible de confirmation et que le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité ne saurait être fixé mécaniquement au jour de la conclusion de l’acte, mais doit être apprécié au regard de la connaissance effective du vice par le demandeur. Surtout, l’arrêt du 21 mai 2026 dissocie de manière décisive le droit à indemnité d’occupation du titre de propriété sur le bien loué, en consacrant le principe selon lequel la restitution en valeur de la jouissance procurée est due dès lors que cette jouissance a été effectivement fournie, indépendamment de la régularité du titre qui la fondait. Cette solution, qui assure un équilibre entre la sanction de l’illicéité et la protection des restitutions réciproques, conforte la sécurité juridique des relations contractuelles immobilières tout en préservant l’intégrité des principes fondamentaux de la domanialité publique. L’arrêt complémentaire du 9 juillet 2026 vient quant à lui renforcer le cadre procédural applicable à ces litiges en imposant le mécanisme de la question préjudicielle lorsque la qualification domaniale du bien soulève une difficulté sérieuse.
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