I. L obligation de délivrance conforme : une obligation essentielle du cédant dont la violation entraîne la résolution de la cession

A. Le contenu de l obligation de délivrance dans la vente de fonds de commerce

L article 1604 du code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l acheteur ». Dans la vente de fonds de commerce, cette obligation revêt une dimension particulière en raison de la nature composite de l objet vendu, qui mêle des éléments corporels et incorporels indissociablement liés à l exploitation de l activité commerciale. Le cédant doit ainsi mettre l acquéreur en possession de l ensemble des éléments qui concourent à l exploitation et au ralliement de la clientèle, qu il s agisse du droit au bail, du matériel, des agencements ou des autorisations administratives nécessaires à la poursuite de l activité. L article 1610 du même code prévoit que, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu, l acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente ou sa mise en possession. Cette sanction radicale traduit le caractère essentiel de l obligation de délivrance dans l économie du contrat de vente, y compris dans sa déclinaison commerciale. La jurisprudence récente des juridictions commerciales est venue rappeler avec une vigueur particulière que cette obligation ne saurait être éludée par des stipulations contractuelles tendant à transférer sur l acquéreur la charge des mises en conformité réglementaires.

B. La neutralisation des clauses d exonération par l office du juge : l arrêt de la cour d appel de Rennes du 3 juin 2025

La cour d appel de Rennes, dans un arrêt du 3 juin 2025 (n 24/02281), a prononcé la résolution d une cession de fonds de commerce de restauration au motif que le cédant avait manqué à son obligation de délivrance conforme. En l espèce, le cessionnaire avait acquis un fonds de commerce dont l acte de cession stipulait que l acquéreur était informé de son obligation de se soumettre à la réglementation en matière d hygiène, de salubrité, de sécurité et d accessibilité, « à ses frais et risques et périls, sans recours contre quiconque ». Or, la cour a constaté que le système d extraction des buées et des graisses du restaurant était non conforme aux dispositions réglementaires, ce dont il résultait que la société cessionnaire, sans la mise aux normes de la hotte, ne pouvait envisager l exploitation du restaurant. La cour énonce alors un attendu de principe d une portée considérable : « Cette clause ne peut contrevenir à l obligation essentielle du cédant de délivrer un fonds de commerce qui doit pouvoir être exploité » (CA Rennes, 3e ch. com., 3 juin 2025, n 24/02281). Cette formulation fait écho à la jurisprudence désormais bien établie de la Cour de cassation en matière de clauses limitatives de responsabilité dans les contrats de vente, qui prohibe les stipulations ayant pour effet de vider l obligation essentielle du débiteur de sa substance. En conséquence, la cour d appel a infirmé le jugement du tribunal de commerce de Quimper et prononcé la résolution de la cession, condamnant le liquidateur judiciaire du cédant à restituer le prix de cession de quarante mille euros. Par cette décision, la cour d appel de Rennes rappelle que la liberté contractuelle trouve sa limite dans le respect des obligations essentielles du contrat, dont la délivrance conforme constitue la première d entre elles dans la vente de fonds de commerce. Le cédant ne peut, par une clause de style transférant sur l acquéreur la charge des mises aux normes administratives, s exonérer de son obligation fondamentale de transférer un fonds de commerce juridiquement et matériellement exploitable.

II. L encadrement des clauses limitatives de garantie : la protection renforcée du cessionnaire contre les vices cachés et l éviction

A. La garantie des vices cachés et l inefficacité des clauses d exclusion de garantie à l égard du vendeur professionnel

La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et suivants du code civil, constitue le second pilier de la protection du cessionnaire de fonds de commerce. L article 1641 dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l acheteur ne l aurait pas acquise, ou n en aurait donné qu un moindre prix, s il les avait connus ». L article 1643 précise que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n ait stipulé qu il ne sera obligé à aucune garantie ». La faculté de stipuler une clause d exclusion de garantie pour les vices inconnus du vendeur est un tempérament traditionnel au principe de la garantie légale, mais les juridictions en font une application restrictive lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de la spécialité. La cour d appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 février 2026 (n 25/01881), a ainsi jugé qu une clause d exclusion de garantie ne pouvait produire effet à l encontre d un vendeur professionnel qui ne pouvait ignorer le vice affectant le fonds cédé. En l espèce, la société cédante avait stipulé à l acte de cession que le fonds était vendu « en l état où il se trouve actuellement » avec exclusion de toute garantie. La cour retient néanmoins « qu il est constant en droit de la vente de fonds de commerce que la clause d exclusion de garantie ne peut avoir pour effet d exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés dont il avait connaissance ou qu il ne pouvait ignorer compte tenu de sa qualité professionnelle et de la durée d exploitation du fonds dans les locaux litigieux » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 18 fév. 2026, n 25/01881). L expertise judiciaire avait révélé une infestation de rongeurs antérieure à la vente, dont le vendeur ne pouvait ignorer l existence. Cette solution s inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d une clause d exclusion de garantie qu à l égard de l acheteur lui-même professionnel de la même spécialité. Dans le même ordre d idées, la cour d appel d Orléans, statuant le 24 juillet 2025 (n 23/01559), a retenu, à propos de la cession d un fonds de commerce de pâtisserie, que le défaut constaté par l expert judiciaire « diminue tellement l usage de la chose vendue que l acheteuse n en aurait donné qu un moindre prix, si elle l avait connu », ce qui justifiait la mise en œuvre de la garantie des vices cachés édictée par l article 1641 du code civil (CA Orléans, ch. com., 24 juil. 2025, n 23/01559). La cour d appel de Bordeaux a également eu l occasion, dans un arrêt du 19 mars 2025 (n 23/01994), de confirmer la qualification de vices cachés pour des désordres affectant un fonds d hôtellerie-restauration, ces désordres étant antérieurs à la vente et rendant l exploitation de l établissement notablement plus difficile (CA Bordeaux, 4e ch. com., 19 mars 2025, n 23/01994). De son côté, la cour d appel de Rennes a, dans un arrêt du 14 janvier 2025 (n 21/01566), retenu l existence de vices cachés affectant un fonds de commerce de discothèque, le défaut de conception des lieux diminuant grandement l usage attendu du fonds, qui ne pouvait, sans travaux substantiels, être exploité durablement dans une situation normale (CA Rennes, 3e ch. com., 14 janv. 2025, n 21/01566). Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt de sa chambre commerciale du 18 septembre 2024 (n 23-10.183, Publié au Bulletin), que la réticence dolosive, en application des articles 1137 et 1139 du code civil, « rend toujours excusable l erreur provoquée », de sorte que le cessionnaire ne saurait se voir opposer un devoir de se renseigner qui exclurait par principe la caractérisation d un dol (Cass. com., 18 sept. 2024, n 23-10.183, Publié au Bulletin). Cette solution, qui ne concerne pas exclusivement la vente de fonds de commerce mais s applique à toute cession de droits sociaux, renforce considérablement la position du cessionnaire confronté à des informations inexactes ou incomplètes communiquées par le cédant.

B. La garantie d éviction et l obligation de non-rétablissement : la protection de la jouissance paisible du fonds cédé

L article 1625 du code civil énonce que « la garantie que le vendeur doit à l acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ». La garantie d éviction, qui correspond au premier objet ainsi défini, impose au vendeur de ne pas troubler la jouissance paisible de l acquéreur et de le protéger contre les troubles émanant des tiers. Dans le contexte de la vente de fonds de commerce, cette garantie se double traditionnellement d une obligation de non-rétablissement, par laquelle le cédant s interdit de recréer une activité concurrente qui détournerait la clientèle cédée. La cour d appel de Montpellier, dans un arrêt du 2 décembre 2025 (n 24/02456), a précisé l articulation entre la garantie d éviction conventionnelle et l obligation légale de non-rétablissement. Elle relève que l acte de cession prévoyait une garantie d éviction à la charge du cédant « dans le cas où l éviction résulte de sa faute ou de sa fraude » et retient que les agissements du cédant, qui avait continué à vendre aux clients cédés des produits concurrents par le biais d une autre société, constituaient un manquement à l obligation de garantir le cessionnaire contre l éviction (CA Montpellier, ch. com., 2 déc. 2025, n 24/02456). La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2025 (n 24-11.580, Publié au Bulletin), a également apporté des précisions importantes sur la détermination du prix de cession du fonds de commerce, en censurant une cour d appel qui avait fixé le prix sans rechercher si le cédant avait bien délivré la clientèle promise (Cass. com., 4 juin 2025, n 24-11.580, Publié au Bulletin). Par cet arrêt, la chambre commerciale subordonne la détermination judiciaire du prix à la vérification préalable de la délivrance conforme des éléments essentiels du fonds, au premier rang desquels figure la clientèle. Dans une perspective complémentaire, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 24 janvier 2024 (n 20-13.755, Publié au Bulletin), que la solidarité entre cédants ne se présume pas dans les cessions de droits sociaux lorsqu un cessionnaire n a acquis ses parts que de l un des cédants, de sorte que « la solidarité dont bénéficie le cessionnaire envers l ensemble des cédants ne peut produire d effet à son égard » s il n a pas contracté avec chacun d eux (Cass. com., 24 janv. 2024, n 20-13.755, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur l ancien article 1202 du code civil dans sa rédaction antérieure à l ordonnance du 10 février 2016, rappelle le caractère strictement contractuel de la solidarité en matière de garantie de passif. En sens inverse, la chambre commerciale avait précédemment affirmé, dans un arrêt du 30 août 2023 (n 22-10.466, Publié au Bulletin), que « les conventions qui emportent cession de contrôle d une société commerciale présentent un caractère commercial, encore qu elles ne soient pas conclues entre commerçants », et que « les obligations contractées par les vendeurs s exécutent solidairement » (Cass. com., 30 août 2023, n 22-10.466, Publié au Bulletin). Ces deux arrêts, qui ne sont pas directement contradictoires mais opèrent une distinction selon la configuration contractuelle de la cession, illustrent la technicité des questions de solidarité dans les cessions commerciales et la nécessité d une rédaction rigoureuse des actes de cession. L ensemble de ces décisions témoigne d une volonté constante des juridictions commerciales de rééquilibrer les rapports entre cédant et cessionnaire en faisant prévaloir les obligations essentielles du vendeur sur les stipulations contractuelles qui tendraient à les neutraliser.

Conclusion

Le contentieux des cessions de fonds de commerce et de droits sociaux révèle une tension permanente entre la liberté contractuelle, qui autorise les parties à aménager leurs garanties respectives, et l ordre public de protection du cessionnaire, qui impose au cédant de délivrer un fonds exploitable et de répondre des vices cachés dont il a connaissance. La jurisprudence des années 2024 à 2026, émanant tant de la Cour de cassation que des cours d appel, manifeste une orientation nette en faveur de l effectivité des garanties légales : les clauses d exclusion de garantie, sans être prohibées en principe, sont privées d effet lorsque le vendeur professionnel ne pouvait ignorer le vice affectant le fonds cédé, et les clauses transférant sur l acquéreur la charge des mises aux normes réglementaires ne sauraient contrecarrer l obligation essentielle de délivrance conforme. Les praticiens du droit des affaires sont ainsi invités à une vigilance accrue dans la rédaction des actes de cession, notamment dans la délimitation du périmètre de la garantie et dans la description des déclarations du cédant relatives à la conformité réglementaire du fonds, dont la sincérité conditionne la validité même de la cession.