La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026 et entrée en vigueur le lendemain, a introduit dans le Code civil un nouvel article 1865-1 dont la portée pratique bouleverse une habitude multiséculaire du droit patrimonial français. Désormais, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière ne peut plus être valablement constatée par un simple acte sous seing privé conclu entre les parties : elle doit, à peine de nullité, revêtir la forme d’un acte authentique, d’un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil ou, dans certaines conditions restrictives, d’un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable habilité.
Cette réforme, portée par l’article 68 d’une loi de circonstance qui en compte cent quinze, n’a fait l’objet d’aucune mesure transitoire. Son application est immédiate et sa sanction radicale. Or le contentieux des cessions de parts sociales, qui mobilise régulièrement la troisième chambre civile de la Cour de cassation, révèle une tension persistante entre le respect des formes et la protection du consentement, entre la sécurité juridique des tiers et l’efficacité des conventions entre parties. L’analyse des premières décisions rendues sous l’empire du texte et du corpus jurisprudentiel antérieur permet d’identifier les zones d’ombre d’un dispositif dont la rigueur apparente pourrait se heurter à l’office modérateur du juge.
I. La rupture législative : de la liberté formelle à l’encadrement impératif
A. L’état du droit antérieur : un consensualisme tempéré par l’exigence probatoire et l’opposabilité
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 2026, le droit commun de la cession de parts sociales reposait sur le seul article 1865 du Code civil, lequel disposait, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, que « la cession de parts sociales doit être constatée par écrit ». Ce texte n’érigeait cependant pas l’écrit en condition de validité de la cession : il s’agissait d’une simple exigence probatoire, dont la méconnaissance n’entraînait pas la nullité de l’acte mais en rendait seulement la preuve plus difficile à rapporter. La jurisprudence avait eu l’occasion de le préciser à de multiples reprises, en retenant que l’absence d’écrit ne rendait pas ipso facto la cession nulle et qu’il appartenait à celui qui s’en prévalait d’en rapporter la preuve par tous moyens.
L’alinéa 2 de ce même article 1865 du Code civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038799302 organisait, quant à lui, le régime d’opposabilité de la cession : celle-ci n’était opposable à la société que dans les formes de l’article 1690 du Code civil ou par transfert sur les registres sociaux, et aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et publication au registre du commerce et des sociétés. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisément délimité la portée de cette règle dans un arrêt du 25 mai 2022 (n° 21-12.238, Publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/6290713b8129c751aa93ee3c), en jugeant que « la présomption de connaissance de l’acte résultant de l’accomplissement de cette formalité ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte ». Par cette motivation, la Haute juridiction rappelait que la publicité au registre du commerce ne constitue qu’une présomption réfragable d’opposabilité aux tiers, et qu’elle ne peut jamais suppléer l’absence de consentement du cédant dans les rapports contractuels directs.
La première chambre civile a prolongé cette analyse dans un arrêt du 21 mai 2025 (n° 23-10.119, Publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/682d68fc16fd466a1ce900d2), en censurant une cour d’appel qui avait déclaré une cession de parts sociales inopposable aux héritiers du cédant au motif qu’elle n’avait pas été publiée. La Cour de cassation y affirme que « les héritiers du cédant des parts sociales, n’étant pas des tiers, ne pouvaient se prévaloir du défaut de publication de l’acte de cession afin de le voir déclaré inopposable à leur égard ». Cet arrêt illustre avec netteté la distinction, essentielle en droit des sociétés, entre les parties à l’acte et leurs ayants cause d’une part, et les tiers d’autre part : les premiers ne peuvent invoquer le défaut de publicité pour échapper aux effets d’une cession dont ils avaient personnellement connaissance.
Par ailleurs, l’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 24 septembre 2013 (n° 12-24.083, Publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/6079dfc59ba5988459c5c07b) avait déjà consacré le principe selon lequel la cession de parts sociales qui n’a pas fait l’objet d’un dépôt d’actes en annexe du registre du commerce et des sociétés est néanmoins opposable à un tiers qui en avait personnellement connaissance. Ces solutions jurisprudentielles, forgées sous l’empire du droit antérieur, demeurent susceptibles d’éclairer l’interprétation du nouvel article 1865-1, notamment quant à la sanction de l’inobservation des formalités nouvelles.
Dans ce contexte de liberté formelle relative, la pratique avait développé l’usage d’actes sous seing privé simples, rédigés par les parties elles-mêmes, sans intervention d’un professionnel du droit. Cette situation présentait l’avantage de la souplesse et du faible coût, mais exposait les parties à des risques significatifs : incertitude sur la valeur des parts, absence de conseil sur les conséquences fiscales et civiles de l’opération, fragilité de la preuve en cas de contestation, et surtout absence de tout contrôle au regard des obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 24 mars 2026 (n° 24/04349 https://www.courdecassation.fr/decision/69c38943cdc6046d47dcd92b), a ainsi eu à connaître d’un litige dans lequel le prétendu cessionnaire ne produisait qu’une copie d’un acte de cession de parts de SCI, dont l’original avait disparu et dont la signature était contestée par la cédante. La cour d’appel a débouté le demandeur de sa prétention à être reconnu propriétaire des parts, en relevant notamment l’absence d’agrément des associés et le défaut de publication au registre du commerce.
B. La réforme du 25 juin 2026 : champ d’application et économie générale du dispositif
L’article 1865-1 du Code civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054318785, issu de l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, dispose en son premier alinéa : « À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger (…), un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. » Le second alinéa du texte impose aux professionnels concernés de réaliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, c’est-à-dire les obligations LCB-FT.
Le champ d’application du dispositif est défini par renvoi au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048845731, qui qualifie de personne morale à prépondérance immobilière celle, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Ce renvoi au droit fiscal pour définir une notion de droit civil n’est pas sans susciter des difficultés d’interprétation, tant il est vrai que les finalités des deux branches du droit ne coïncident pas nécessairement.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 9 juillet 2025 (n° 24-10.684, Publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/686e0285e0a6f0ca1546efb8), que la notion fiscale de société à prépondérance immobilière ne se confond pas avec la détention d’un immeuble via une SCI, et que l’acquisition de parts sociales d’une telle société n’est pas assimilable à une acquisition immobilière directe pour l’application des exonérations de droits d’enregistrement. Cette distinction, forgée en matière fiscale, trouvera nécessairement un écho dans l’interprétation civile du nouvel article 1865-1.
L’économie générale du dispositif mérite d’être appréciée au regard des travaux parlementaires. La loi du 25 juin 2026 a été adoptée selon la procédure accélérée et a fait l’objet de deux recours devant le Conseil constitutionnel, qui a rendu la décision n° 2026-904 DC le 18 juin 2026. Les recours ne visaient pas l’article 68, de sorte que le formalisme nouveau n’a pas été affecté et se trouve pleinement confirmé. Le législateur a entendu répondre à un double objectif : renforcer la traçabilité des opérations portant sur des sociétés dont l’actif est principalement immobilier, et imposer l’intervention d’un professionnel soumis aux obligations LCB-FT. À cet égard, le texte s’inscrit dans un mouvement plus large de formalisation des actes juridiques portant sur le patrimoine immobilier, dont la loi du 7 avril 2026 relative aux successions bloquées constitue une autre illustration récente.
Le II de l’article 1865-1 exclut expressément de son champ d’application les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, c’est-à-dire les SCPI, OPCI et autres organismes de placement collectif. Cette exclusion se justifie par le fait que ces véhicules sont déjà soumis à une réglementation spécifique et à l’intervention obligatoire d’intermédiaires habilités. En revanche, ni les apports en société, ni les donations, ni les transmissions successorales ne sont expressément visés par le texte, alors même que ces opérations emportent également transfert de propriété des titres. La lettre de la loi ne permet pas, à ce jour, de trancher avec certitude la question de savoir si ces opérations sont soumises au nouveau formalisme, et il appartiendra sans doute à la jurisprudence d’en préciser la portée.
II. Les incertitudes du nouveau régime : entre sanction automatique et office du juge
A. La nullité comme sanction de principe : portée, nature et limites
La formule « à peine de nullité », placée en tête de l’article 1865-1, constitue l’innovation la plus radicale de la réforme. Alors que l’ancien article 1865 se bornait à une exigence probatoire, le nouveau texte érige le formalisme en condition de validité de l’acte. La question de la nature de cette nullité, absolue ou relative, est lourde de conséquences pratiques : une nullité absolue, fondée sur la protection de l’ordre public économique et de la lutte contre le blanchiment, pourrait être invoquée par tout intéressé et ne serait pas susceptible de confirmation ; une nullité relative, protégeant un intérêt privé, ne pourrait être soulevée que par la partie que la loi entend protéger et pourrait être couverte par une confirmation ultérieure.
La jurisprudence de la Cour de cassation sur la distinction des nullités fournit des éléments d’analyse. Dans l’arrêt précité du 25 mai 2022 (n° 21-12.238), la troisième chambre civile a rappelé que « l’action en nullité fondée sur l’absence de consentement d’une partie, qui ne tend qu’à la protection des intérêts privés de celle-ci, relève du régime des nullités relatives prévues par ce texte ». Par transposition, il pourrait être soutenu que la nullité de l’article 1865-1, qui vise à protéger les parties contre les risques d’un acte non professionnel (absence de conseil, incertitude sur la valeur, défaut de vérification LCB-FT), relève de la nullité relative. Mais un argument contraire, tiré de la finalité de lutte contre le blanchiment qui transcende les intérêts privés, pourrait conduire à y voir une nullité absolue. La doctrine est partagée et la jurisprudence n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer.
Par ailleurs, la sanction de la nullité ne doit pas être confondue avec celle de l’inopposabilité, qui relevait du droit antérieur. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 21 mai 2025 (n° 23-10.119), a clairement distingué les deux régimes en censurant une cour d’appel qui avait confondu défaut de publication et nullité de la cession. Cette distinction conserve toute sa pertinence sous l’empire du nouveau texte : la cession non conforme à l’article 1865-1 sera nulle, et non simplement inopposable, ce qui emporte des conséquences radicalement différentes, la nullité anéantissant rétroactivement l’acte tandis que l’inopposabilité en paralyse seulement les effets à l’égard des tiers. L’arrêt de la chambre commerciale du 24 septembre 2013 (n° 12-24.083) avait d’ailleurs admis qu’une cession non publiée pouvait néanmoins produire effet à l’égard des tiers qui en avaient eu personnellement connaissance, solution qui paraît difficilement transposable au régime de la nullité absolue.
Une autre difficulté tient à l’articulation de la nullité de l’article 1865-1 avec les nullités classiques du droit des sociétés. La cession de parts sociales est en effet susceptible d’être annulée pour des causes multiples : défaut d’agrément des associés, violation des clauses statutaires, vices du consentement, absence de prix sérieux. La question se pose de savoir si la nullité pour vice de forme absorbe ou au contraire laisse subsister les autres causes de nullité. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 mars 2024 (n° 22/03773 https://www.courdecassation.fr/decision/667fa37b0693c2be63c5be25), a eu à connaître d’un litige dans lequel la cession de parts de SCI était contestée à la fois pour absence d’agrément valable et pour dol, et a rappelé que « le cessionnaire n’est pas recevable à agir en nullité d’une cession de parts », confirmant ainsi le principe selon lequel seule la partie protégée peut se prévaloir de la nullité relative. Cette solution sera vraisemblablement invoquée dans les premiers contentieux relatifs à l’article 1865-1, notamment pour déterminer qui peut se prévaloir de la nullité : le cédant, le cessionnaire, les associés, les créanciers sociaux ?
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 22 mai 2025 (n° 24/03350 https://www.courdecassation.fr/decision/683002cf4f419b04edbee6c5), a rappelé le principe selon lequel « la règle de l’opposabilité aux tiers de la cession, posée à l’article 1865, alinéa 2, du code civil, conditionnée par l’accomplissement de formalités de publicité, est écartée dès lors que le tiers concerné avait une connaissance personnelle de la cession des parts sociales ». Ce tempérament jurisprudentiel à la rigueur des formalités, fondé sur la connaissance personnelle, pourrait-il être transposé au nouveau régime de nullité ? La réponse paraît négative s’agissant d’une nullité absolue, mais pourrait être positive si la nullité est qualifiée de relative. L’incertitude est, à ce stade, totale.
B. La dimension temporelle du nouveau formalisme : droit transitoire et conflits de lois dans le temps
L’absence de disposition transitoire dans la loi du 25 juin 2026 soulève des questions d’application immédiate dont la résolution est loin d’être évidente. En vertu du principe de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Il en résulte que les cessions conclues avant le 27 juin 2026, date d’entrée en vigueur du texte, demeurent soumises au droit antérieur et ne sauraient être annulées sur le fondement du nouvel article 1865-1. Mais qu’en est-il des cessions en cours de négociation, pour lesquelles un compromis a été signé mais l’acte définitif n’a pas encore été établi ? La réponse dépend de la qualification juridique de l’avant-contrat et de son degré d’engagement.
L’hypothèse d’une promesse synallagmatique de cession de parts signée avant le 27 juin 2026, dont la réitération par acte authentique ou par acte d’avocat n’était pas prévue, est particulièrement délicate. Le promettant pourrait-il se prévaloir de l’article 1865-1 pour refuser de signer l’acte définitif au motif que le formalisme nouveau n’a pas été respecté ? La jurisprudence sur la force obligatoire des avant-contrats, et notamment l’arrêt de la troisième chambre civile du 23 juin 2021 (n° 20-10.764) sur la promesse unilatérale de vente, fournit des éléments de réponse : la rétractation du promettant n’empêche pas la formation de la vente promise si le bénéficiaire lève l’option dans le délai convenu. Mais cette solution, forgée en matière de vente immobilière, est-elle directement transposable à la cession de parts sociales soumise au formalisme nouveau ?
Une autre difficulté temporelle concerne le délai de prescription de l’action en nullité. Si la nullité de l’article 1865-1 est qualifiée de nullité relative, le délai de prescription applicable sera le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil, courant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 25 mai 2022 (n° 21-12.238), a précisé que « l’absence de consentement constituant, comme le vice du consentement, une cause de nullité inhérente à l’une des parties, le délai de prescription de cinq ans ne court qu’à compter du jour de sa découverte ». Par analogie, le point de départ du délai de prescription d’une action en nullité fondée sur l’article 1865-1 pourrait être fixé au jour où la partie qui s’en prévaut a eu connaissance de l’absence de forme qualifiée. Une cession signée sous seing privé simple le 30 juin 2026 pourrait ainsi être attaquée pendant cinq ans, ce qui crée une insécurité juridique durable pour les opérations réalisées dans l’ignorance de la réforme.
Enfin, la question de l’application du texte aux cessions réalisées à l’étranger mérite d’être posée. L’article 1865-1 ne comporte aucune règle de conflit de lois ; il renvoie, pour la définition de la société à prépondérance immobilière, au 2° du I de l’article 726 du CGI, lequel vise les personnes morales « quelle que soit leur nationalité ». Une cession de parts d’une SCI détenant des immeubles en France, signée à l’étranger par acte sous seing privé, serait-elle nulle au regard du droit français ? La réponse est probablement positive, dès lors que le texte est d’ordre public et que le rattachement à la France résulte de la localisation des immeubles. Mais cette interprétation, si elle se confirme, pourrait soulever des difficultés au regard des conventions internationales et des principes de reconnaissance des actes étrangers, et il n’est pas exclu qu’une question prioritaire de constitutionnalité soit un jour soulevée sur ce fondement.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil marque une rupture dans la pratique des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière, en substituant à un régime de liberté formelle un formalisme sanctionné par la nullité. La réforme, entrée en vigueur le 27 juin 2026 sans mesure transitoire, impose désormais l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou, sous conditions, d’un expert-comptable pour toute cession de parts ou d’actions de SCI, de SARL ou de SAS à prépondérance immobilière. Si l’objectif de lutte contre le blanchiment et de sécurisation des transactions est légitime, les incertitudes qui entourent la nature de la nullité, son articulation avec les nullités du droit commun des sociétés et le traitement des opérations en cours appellent une vigilance accrue des praticiens.
La jurisprudence de la Cour de cassation, notamment les arrêts de la troisième chambre civile du 25 mai 2022 et de la première chambre civile du 21 mai 2025, fournit des clés d’interprétation précieuses pour anticiper les premiers contentieux. La distinction entre nullité et inopposabilité, le rôle de la connaissance personnelle des tiers et la qualification de la nullité comme absolue ou relative constitueront vraisemblablement les principaux axes de discussion devant les juridictions du fond. Dans l’attente de ces premières décisions, le conseil le plus sûr consiste à recourir systématiquement à l’un des trois instruments prévus par le texte, sans chercher à exploiter les zones d’ombre du dispositif.
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