I. Le contrat de construction de maison individuelle, un régime d’ordre public protecteur de l’acquéreur
A. Les critères de qualification du CCMI et la prééminence de la fourniture des plans
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, régi par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, constitue un dispositif législatif d’ordre public destiné à protéger le maître de l’ouvrage profane contre les aléas de la construction. L’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. Cette obligation s’étend également à toute personne qui réalise une partie des travaux de construction dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou pour son compte, au moyen de démarchage à domicile ou de publicité. Le législateur a ainsi entendu appréhender de manière extensive les situations dans lesquelles un professionnel de la construction intervient auprès d’un particulier en lui proposant un projet architectural clé en main, quel que soit l’habillage juridique formellement adopté par les parties. Or, cette conception extensive du champ d’application du régime protecteur se heurte fréquemment aux stratégies d’évitement déployées par certains opérateurs du secteur de la construction.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe selon lequel la fourniture du plan constitue l’élément substantiel du contrat de construction de maison individuelle, dont la présence emporte automatiquement l’application du régime protecteur prévu par le Code de la construction et de l’habitation. Dans un arrêt rendu le 8 juin 2023, la Cour de cassation a ainsi jugé que le contrat litigieux « s’analysait, en dépit de son libellé, comme un contrat de construction de maison individuelle » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.675). Cette solution témoigne de la volonté constante de la Haute juridiction de faire prévaloir la réalité économique et matérielle de la prestation sur l’habillage contractuel adopté par les parties. En conséquence, la qualification de contrat de construction de maison individuelle ne dépend pas de la dénomination choisie par les parties mais résulte de la réunion de critères objectifs que le juge doit vérifier d’office.
Ce mécanisme de qualification matérielle trouve son fondement dans le caractère d’ordre public du dispositif protecteur, expressément affirmé par l’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation qui répute non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus, de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix ou encore d’admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions entraînant une modification substantielle du projet. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans ce même arrêt du 8 juin 2023, que le banquier prêteur de deniers, lorsqu’il est un professionnel du financement des opérations de construction immobilière, ne peut se méprendre sur la qualification réelle du contrat et se trouve tenu d’un devoir d’information et de conseil envers l’emprunteur dès lors que l’erreur sur la qualification du contrat est flagrante.
B. L’inefficacité des montages contractuels destinés à contourner le régime protecteur
La pratique révèle que certaines entreprises du secteur de la construction tentent d’échapper aux contraintes du régime du contrat de construction de maison individuelle en recourant à des montages contractuels alternatifs. Ces stratégies de contournement prennent diverses formes : contrat de fourniture de matériaux sans fourniture de plan, contrat de sous-traitance, mandat de maîtrise d’œuvre ou encore contrat d’entreprise de droit commun. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile est constante dans sa démarche de requalification dès lors que les critères de l’article L. 231-1 sont réunis, indépendamment de la qualification formelle retenue par les parties.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 18 juin 2026 illustre avec une particulière netteté cette dynamique jurisprudentielle. Dans cette espèce, une entreprise de charpente, dont l’objet social couvrait la réalisation de charpentes et la construction de maisons à ossature bois, exerçait de fait une activité de constructeur de maisons individuelles sans se soumettre aux obligations légales attachées à ce statut, notamment en matière d’assurance. La cour d’appel a retenu que la société fournissait, directement ou indirectement, les plans des chalets, lesquels portaient son propre cachet, et qu’elle se chargeait également de l’exécution du gros œuvre. La juridiction montpelliéraine a explicitement rappelé que « la fourniture du plan constitue l’élément substantiel du contrat de construction d’une maison individuelle » (CA Montpellier, 18 juin 2026, n° RG 25/00474).
Cette approche matérielle de la qualification s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, par un arrêt de cassation du 13 juillet 2023, a sanctionné une cour d’appel pour ne pas avoir recherché si le contrat en cause ne relevait pas des dispositions d’ordre public du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (Cass. 3e civ., 13 juillet 2023, n° 22-17.010, Publié au Bulletin). Dès lors, le régime protecteur du contrat de construction de maison individuelle ne saurait être écarté par la seule volonté des parties, ni par les artifices de rédaction auxquels recourent certains opérateurs pour s’affranchir des garanties obligatoires que la loi impose dans l’intérêt exclusif du maître de l’ouvrage. La cour d’appel de Montpellier a précisément écarté la tentative de qualification alternative destinée à échapper au régime d’ordre public du contrat de construction de maison individuelle, en affirmant que c’est la réalité économique et matérielle de la prestation, et non son habillage contractuel, qui commande la qualification. Cette solution, qui rejoint la position constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, doit alerter les entreprises de charpente, de construction bois ou d’ossature qui, sans se présenter formellement comme constructeurs de maisons individuelles, fournissent en réalité des plans et réalisent le gros œuvre.
A cet égard, il importe de souligner que les obligations auxquelles le constructeur tente de se soustraire sont substantielles. L’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation impose notamment la mention du prix convenu qui est forfaitaire et définitif, la description précise de la consistance et des caractéristiques techniques du bâtiment, l’indication des modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux, la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, ainsi que les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur. Par ailleurs, l’article L. 231-6 du même code prévoit une garantie de livraison qui couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Le coût de ces garanties, supporté par les constructeurs respectueux de la législation, constitue précisément l’avantage concurrentiel dont se prive l’entreprise qui choisit de s’en affranchir.
II. L’action en concurrence déloyale, instrument de régulation du marché de la construction individuelle
A. Le fondement de la responsabilité pour violation d’une réglementation contraignante
Le non-respect par une entreprise des obligations inhérentes au contrat de construction de maison individuelle ne porte pas seulement atteinte aux droits du maître de l’ouvrage avec lequel elle contracte. Il crée également une distorsion de concurrence au détriment des opérateurs qui, eux, supportent le coût de la conformité réglementaire. L’action en concurrence déloyale, fondée sur l’article 1240 du Code civil, constitue dès lors un levier contentieux permettant aux constructeurs respectueux de la loi de rétablir l’égalité concurrentielle sur le marché de la construction de maisons individuelles.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a posé le principe cardinal en cette matière dans un arrêt du 12 février 2020, selon lequel les pratiques consistant à « s’affranchir d’une réglementation, dont le respect a nécessairement un coût, tous actes qui, en ce qu’ils permettent à l’auteur des pratiques de s’épargner une dépense en principe obligatoire, induisent un avantage concurrentiel indu » (Cass. com., 12 février 2020, n° 17-31.614, Publié au Bulletin), sont constitutives d’actes de concurrence déloyale. Cette jurisprudence, qui a fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité, a été déclarée conforme à la Constitution par un arrêt du 5 juin 2024 (Cass. com., 5 juin 2024, n° 23-22.122, Publié au Bulletin), la Cour de cassation ayant précisé que cette interprétation jurisprudentielle, « qui ne peut avoir pour effet d’aboutir à une évaluation des dommages et intérêts qui excéderait cet avantage indu, n’instaure pas une sanction ayant le caractère d’une punition mais vise exclusivement à assurer la réparation du préjudice subi par la victime de ces actes ».
La chambre commerciale a réaffirmé ce principe avec une clarté particulière dans un arrêt du 9 avril 2026, en énonçant que « constitue un acte de concurrence déloyale le non-respect d’une réglementation dans l’exercice d’une activité commerciale, dont le respect a nécessairement un coût, ce qui induit un avantage concurrentiel indu pour son auteur » (Cass. com., 9 avril 2026, n° 24-22.362). Dans cette affaire, la Cour censure l’arrêt d’une cour d’appel qui avait rejeté une demande de dommages et intérêts au motif qu’aucune distorsion de concurrence fondée sur le défaut de respect de la réglementation n’était démontrée, alors précisément que le fait de s’affranchir des obligations réglementaires dont le respect a un coût confère nécessairement un avantage concurrentiel indu.
En conséquence, l’action en concurrence déloyale pour violation du régime du contrat de construction de maison individuelle présente un avantage probatoire décisif par rapport à une action fondée sur le droit commun de la concurrence déloyale traditionnelle. Le demandeur n’a pas à démontrer l’existence d’un détournement de clientèle effectif, ni d’une manœuvre déloyale spécifique, ni même d’un élément intentionnel dans le comportement du concurrent déloyal. La chambre commerciale a en effet jugé le 13 mai 2026 que « la caractérisation d’une faute de concurrence déloyale n’exige pas la constatation d’un élément intentionnel » (Cass. com., 13 mai 2026, n° 24-19.346). Dès lors, la seule violation d’une réglementation contraignante, générant une économie de charges par rapport aux concurrents qui la respectent, suffit à caractériser la faute civile au sens de l’article 1240 du Code civil. Cette solution rejoint également la position exprimée par la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 5 juin 2025, qui a jugé que le non-respect d’une disposition impérative constitue un acte de concurrence déloyale, en ce que la transgression de la réglementation à laquelle les concurrents sont soumis est à l’origine d’une distorsion de concurrence qui participe à la désorganisation générale du marché (CA Grenoble, 5 juin 2025, n° 23/01174). A cet égard, l’économie réalisée par le constructeur qui s’affranchit du régime du contrat de construction de maison individuelle porte atteinte non seulement à ses concurrents directs, mais également à l’intégrité du marché de la construction de maisons individuelles tout entier.
B. L’évaluation du préjudice par la méthode de l’avantage indu
La réparation du préjudice causé par un acte de concurrence déloyale reposant sur le non-respect d’une réglementation contraignante obéit à une méthode d’évaluation spécifique, dégagée par la chambre commerciale de la Cour de cassation et précisément explicitée dans l’arrêt du 9 avril 2025. La Cour a jugé que, lorsque les effets préjudiciables des pratiques de concurrence déloyale sont difficiles à quantifier avec les éléments de preuve disponibles, « il y a lieu d’admettre que la réparation du préjudice peut être évaluée en prenant en considération l’avantage indu que s’est octroyé l’auteur des actes de concurrence déloyale, au détriment de ses concurrents, modulé à proportion des volumes d’affaires respectifs des parties affectés par ces actes » (Cass. com., 9 avril 2025, n° 23-22.122, Publié au Bulletin).
Cette méthode d’évaluation, qui consiste à prendre pour référence l’économie de charges réalisée par le concurrent déloyal en ne respectant pas la réglementation, présente l’avantage de surmonter les difficultés probatoires auxquelles se heurtent traditionnellement les victimes d’actes de concurrence déloyale lorsqu’elles doivent établir l’étendue exacte de leur préjudice économique. La Cour de cassation a toutefois précisé que, par la modulation à proportion des volumes d’affaires respectifs des parties, cette méthode ne peut avoir pour effet d’aboutir à une évaluation des dommages et intérêts qui excéderait l’avantage indu que s’est octroyé l’auteur des pratiques déloyales. Par ailleurs, elle a ajouté qu’elle vise à faciliter l’indemnisation effective des victimes de certains actes de concurrence déloyale lorsqu’elles se heurtent à des difficultés de preuve de leur préjudice.
L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 juin 2026 met en œuvre cette méthode d’évaluation avec une précision remarquable. La juridiction a écarté la demande au titre du préjudice moral, faute de preuve d’une atteinte à la réputation, mais a retenu une méthode d’évaluation fondée sur la comparaison des chiffres d’affaires respectifs des deux sociétés sur la période 2021-2024, reflétant l’avantage indûment procuré au concurrent déloyal. La cour a ainsi fixé la réparation intégrale du préjudice financier à la somme de 120 000 euros, montant sans commune mesure avec les 1 000 euros alloués en première instance par le tribunal de commerce de Perpignan dans son jugement du 6 janvier 2025.
Cette application concrète de la méthode de l’avantage indu dans le secteur de la construction de maisons individuelles présente un intérêt pratique considérable pour les professionnels du secteur. Elle offre aux constructeurs respectueux de la réglementation un précédent solide pour engager la responsabilité de leurs concurrents qui contournent le régime du contrat de construction de maison individuelle, sur le seul fondement de l’article 1240 du Code civil, sans avoir à démontrer une intention de nuire ou un détournement de clientèle actif. La méthode de comparaison des chiffres d’affaires sur la période litigieuse, appliquée par la cour d’appel de Montpellier, constitue une grille d’évaluation transposable et reproductible, utile pour élaborer une demande indemnitaire chiffrée et crédible devant les juridictions tant consulaires que civiles.
Il convient de relever que cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’effectivité des réglementations protectrices par le truchement de l’action en concurrence déloyale. La chambre commerciale a également jugé, dans un arrêt du 9 avril 2025, que lorsque l’auteur de la pratique déloyale rapporte la preuve que le concurrent n’a subi ni perte ni gain manqué ni perte de chance d’éviter une perte ou de réaliser un gain, il est seulement tenu de réparer un préjudice moral, lequel est irréfragablement présumé. Ce tempérament important garantit que la méthode de l’avantage indu ne se transforme pas en un instrument de sanction punitive mais demeure, conformément au principe de réparation intégrale, un outil d’indemnisation strictement limité au préjudice effectivement subi par la victime.
En conséquence, l’articulation entre le droit de la construction et le droit de la concurrence déloyale, telle qu’illustrée par l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, ouvre une voie de recours particulièrement prometteuse pour les constructeurs de maisons individuelles confrontés à la concurrence d’opérateurs qui s’affranchissent du cadre légal protecteur. Par ailleurs, l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, en ce qu’il désigne le constructeur comme réputé constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil, confirme que l’absence de souscription d’un contrat de construction de maison individuelle, lorsque les conditions légales sont réunies, expose le constructeur non seulement aux sanctions civiles du droit de la construction mais également à celles du droit de la responsabilité délictuelle à l’égard des tiers concurrents. En définitive, le mécanisme de la concurrence déloyale par violation d’une réglementation contraignante, tel que consacré par la chambre commerciale de la Cour de cassation et mis en œuvre par la cour d’appel de Montpellier, constitue un outil de régulation économique du marché de la construction individuelle dont l’efficacité ne cesse de se renforcer. Or, l’entreprise qui se soustrait au régime du contrat de construction de maison individuelle s’expose non seulement à une action en responsabilité contractuelle de la part du maître de l’ouvrage, mais également à une action en concurrence déloyale de la part de ses concurrents.
Conclusion
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 18 juin 2026 consacre une lecture matérielle et fonctionnelle des critères du contrat de construction de maison individuelle, en sanctionnant lourdement l’économie réalisée sur les garanties obligatoires comme constitutive d’un acte de concurrence déloyale. Cette décision, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la chambre commerciale de la Cour de cassation relative à l’article 1240 du Code civil, renforce l’effectivité du régime protecteur institué par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors, toute entreprise de charpente, d’ossature bois ou de construction qui fournit des plans et réalise le gros œuvre s’expose, indépendamment de la qualification contractuelle qu’elle revendique, à une requalification en contrat de construction de maison individuelle et à l’ensemble des obligations afférentes, sous peine d’engager sa responsabilité tant à l’égard des maîtres d’ouvrage que de ses concurrents. Il doit être précisé que l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier retient une condamnation à hauteur de 120 000 euros, montant qui témoigne de la volonté des juridictions du fond de sanctionner avec une fermeté renouvelée les comportements de contournement des réglementations protectrices dans le secteur de la construction. Cette condamnation substantielle contraste avec l’indemnité symbolique de 1 000 euros allouée en première instance par le tribunal de commerce de Perpignan, et illustre la prise de conscience judiciaire de la nécessité de rétablir l’égalité concurrentielle par une réparation à la mesure de l’avantage indûment retiré de la violation de la réglementation. Par ailleurs, cette décision constitue un signal de vigilance pour l’ensemble des entreprises du bâtiment qui seraient tentées de s’exonérer des contraintes du régime protecteur du contrat de construction de maison individuelle au moyen d’artifices contractuels.
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