I. L’engagement définitif du promettant : de l’obligation de ne pas faire à l’obligation de donner
A. La rupture avec la jurisprudence antérieure : l’abandon de la sanction par équivalent
La promesse unilatérale de vente constitue, en droit des affaires, un instrument fondamental des opérations de cession de titres sociaux et de fonds de commerce. Elle se définit, aux termes de l’article 1124, alinéa premier, du Code civil, comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». L’alinéa second du même article précise désormais que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Cette disposition, introduite par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, constitue l’une des innovations majeures de la réforme du droit des obligations.
Avant ce revirement législatif, la Cour de cassation jugeait de manière constante que la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. La réalisation forcée de la vente ne pouvait, en conséquence, être ordonnée, seule une condamnation à des dommages et intérêts étant susceptible de sanctionner la rétractation fautive du promettant. Cette solution, consacrée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 15 décembre 2009 (pourvoi n° 08-22.008), confirmée le 11 mai 2011 (pourvoi n° 10-12.875, Bull. 2011, III, n° 77), puis reprise par la chambre commerciale le 13 septembre 2011 (pourvoi n° 10-19.526) et le 14 janvier 2014 (pourvoi n° 12-29.071), était fondée sur l’analyse de la promesse unilatérale comme une obligation de faire, dont l’inexécution ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts, par application de l’ancien article 1142 du Code civil.
Or, un double mouvement a conduit à l’abandon de cette jurisprudence. La troisième chambre civile, par deux arrêts du 23 juin 2021 (pourvoi n° 20-17.554) et du 20 octobre 2021 (pourvoi n° 20-18.514), a opéré un revirement remarqué en jugeant que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse, sans pouvoir se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire. La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt du 15 mars 2023 (pourvoi n° 21-20.399, Publié au Bulletin), a procédé à une harmonisation attendue en adoptant une position identique. La haute juridiction énonce, dans les motifs de cet arrêt, que « la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin, § 7).
Par ailleurs, la chambre commerciale a expressément justifié ce revirement par la nécessité de tenir compte de « l’évolution du droit des obligations » résultant de l’intervention du législateur par l’ordonnance du 10 février 2016, laquelle a modifié la sanction de la rétractation illicite du promettant. La Cour relève que, si les dispositions de l’ordonnance ne sont applicables qu’aux contrats souscrits postérieurement à son entrée en vigueur, il apparaît « nécessaire, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, de modifier la jurisprudence » pour l’aligner sur celle de la troisième chambre civile. Dès lors, le principe selon lequel le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la promesse s’applique désormais, de manière uniforme, quelle que soit la chambre saisie, et ce y compris pour les promesses conclues antérieurement au 1er octobre 2016.
B. Le fondement légal et conventionnel de l’irrévocabilité de l’engagement
Le fondement de l’irrévocabilité de l’engagement du promettant repose sur une double assise. En premier lieu, la force obligatoire du contrat, consacrée par l’article 1103 du Code civil selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », interdit au promettant de se délier unilatéralement de son engagement. L’article 1193 du même code renforce cette analyse en disposant que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». En second lieu, l’article 1104 du Code civil, qui énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et précise que « cette disposition est d’ordre public », constitue un fondement complémentaire de la sanction de la rétractation du promettant.
La chambre commerciale a pris soin de distinguer la promesse unilatérale de vente de la simple offre de vente, qui, elle, peut être révoquée tant qu’elle n’a pas été acceptée, sous réserve des dispositions de l’article 1116 du Code civil. La qualification contractuelle de la promesse unilatérale emporte des conséquences essentielles : le contrat est formé dès l’échange des consentements sur la promesse elle-même, de sorte que le promettant est lié contractuellement avant même que le bénéficiaire ne lève l’option. La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 3 juin 2025, a ainsi rappelé que, selon l’article 1124 du Code civil, « la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse » (CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538). En conséquence, le promettant ne peut se prévaloir de l’absence de rencontre des volontés pour échapper à son obligation, dès lors que le consentement à la promesse a été donné.
A cet égard, la cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 27 mars 2025, a rappelé le caractère impératif de cette analyse en jugeant que l’acte authentique qualifié de « promesse synallagmatique » devait être requalifié en promesse unilatérale « puisqu’il a été indiqué que monsieur [P] se réserve la faculté de demander ou non sa réalisation » (CA Grenoble, 27 mars 2025, n° 23/02925). Cette décision illustre le principe selon lequel la qualification du contrat ne dépend pas de la dénomination retenue par les parties mais de l’analyse substantielle des obligations souscrites. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans son arrêt du 15 mars 2023, a d’ailleurs expressément retenu que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul », en application de l’alinéa 3 de l’article 1124 du Code civil, ce qui confère à l’engagement du promettant une opposabilité erga omnes.
La portée de ce revirement dépasse le seul contentieux immobilier pour irriguer l’ensemble du droit des affaires. La chambre commerciale, dans l’arrêt du 15 mars 2023, statuait en formation de section, ce qui témoigne de l’importance qu’elle entendait conférer à cette décision. Le contexte factuel de l’espèce mérite d’être rappelé : le 21 juin 2012, la société Morgane Groupe et la société Groupe Télégramme Développement avaient conclu un protocole d’accord cadre ayant pour objet l’entrée de cette dernière au capital de la société C2G, filiale de la première. Ce protocole, articulé en trois parties, prévoyait dans sa troisième partie une promesse unilatérale de vente de l’ensemble des actions encore détenues par le propriétaire initial. Or, avant que le bénéficiaire ne lève l’option, le promettant s’était rétracté, conduisant la cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 6 juillet 2021, à rejeter la demande de réalisation forcée de la vente en application de la jurisprudence antérieure. La cassation prononcée par la chambre commerciale illustre ainsi le basculement opéré dans l’analyse de la force obligatoire de la promesse unilatérale, désormais traitée comme un engagement définitif de vendre et non comme une simple obligation de faire.
En conséquence, la distinction doctrinale entre l’obligation de donner et l’obligation de faire, qui structurait l’ancienne analyse de la promesse unilatérale, se trouve profondément renouvelée. L’ancien article 1142 du Code civil, selon lequel « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur », avait été interprété par la jurisprudence comme faisant obstacle à l’exécution forcée de la promesse unilatérale. L’article 1221 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, consacre désormais le principe inverse en érigeant l’exécution forcée en nature en sanction de principe. La chambre commerciale a ainsi tiré les conséquences de cette évolution législative pour les contrats conclus antérieurement à la réforme, consacrant l’idée selon laquelle le promettant est tenu d’une obligation de donner qui se réalise par le seul échange des consentements, conformément à l’article 1583 du Code civil.
II. L’application immédiate du revirement : sécurité juridique et proportionnalité
A. La modulation des effets dans le temps : le rejet de l’exception de sécurité juridique
La question de l’application dans le temps du revirement de jurisprudence a constitué l’un des enjeux majeurs de l’arrêt du 15 mars 2023. Le promettant, la société Morgane Groupe, soutenait qu’un tel revirement ne devrait pas pouvoir être appliqué de façon immédiate au présent litige sans porter « une atteinte injustifiée et disproportionnée au principe de sécurité juridique ainsi qu’au droit à un procès équitable et au droit au respect des biens », tels que garantis par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et par l’article 1er du Protocole n° 1 à cette Convention.
La chambre commerciale a écarté cette argumentation par une motivation particulièrement étayée. Par ailleurs, la Cour a rappelé, au visa de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, que « les exigences de la sécurité juridique et de protection de la confiance légitime des justiciables ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante », citant les arrêts Unédic c. France (CEDH, 18 décembre 2008, n° 20153/04, § 74) et Legrand c. France (CEDH, 26 mai 2011, n° 23228/08, § 36). La Cour a ainsi relevé qu’« une évolution de jurisprudence n’est pas en soi contraire à une bonne administration de la justice, dans la mesure où l’absence d’une approche dynamique et évolutive serait susceptible d’entraver tout changement ou amélioration » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin, § 10).
En l’espèce, la Cour a constaté que la société Morgane Groupe ne pouvait se prévaloir d’un droit définitivement acquis, dès lors que l’arrêt de la cour d’appel de Rennes, qui avait rejeté la demande d’exécution forcée en nature de la vente, était, en tout état de cause, susceptible d’un pourvoi en cassation. La chambre commerciale a également relevé que le nouvel état du droit n’était pas imprévisible au jour où le bénéficiaire avait formé son pourvoi, dans la mesure où « une très grande majorité de la doctrine l’appelait de ses vœux bien avant la conclusion du protocole du 21 juin 2012 et la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, intervenue antérieurement à la rétractation par la société MG de sa promesse, qui y a mis fin pour les contrats conclus à compter de son entrée en vigueur, confirmant ainsi les doutes préexistants quant au bien-fondé, et donc au maintien, de la jurisprudence antérieure » (ibid., § 11).
Dès lors, la chambre commerciale a consacré une application immédiate du revirement, sans modulation des effets dans le temps, à l’instar de la solution retenue par la troisième chambre civile dans ses arrêts de 2021. Cette absence de modulation a été critiquée par une partie de la doctrine, qui y voyait une atteinte à la prévisibilité du droit pour les justiciables ayant légitimement fondé leur comportement sur la jurisprudence antérieure. La chambre commerciale a néanmoins considéré que la controverse doctrinale qui entourait la solution antérieure, conjuguée à l’adoption de l’ordonnance du 10 février 2016, privait le promettant de toute confiance légitime dans le maintien de la jurisprudence ancienne. La Cour a estimé que les conséquences du revirement pour le promettant n’apparaissaient pas disproportionnées, en relevant que, même sous l’empire de la jurisprudence antérieure, celui-ci « aurait dû, en tout état de cause, payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par sa faute, d’un montant destiné à replacer, autant que possible, le bénéficiaire dans la situation qui aurait été la sienne si le promettant ne s’était pas rétracté de façon illicite » (ibid., § 13). En conséquence, le revirement n’a eu pour effet que de substituer l’exécution forcée en nature aux dommages et intérêts, sans créer une obligation nouvelle pour le promettant.
B. Les conséquences pratiques pour le contentieux des affaires
L’harmonisation opérée par la chambre commerciale emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux des affaires, notamment dans le domaine des cessions de droits sociaux et des opérations de transmission d’entreprise. La promesse unilatérale de cession de parts sociales ou d’actions est, en effet, un instrument privilégié de la pratique des affaires, utilisé tant dans les protocoles d’investissement que dans les pactes d’associés ou les opérations de fusion-acquisition. La sécurisation de l’engagement du promettant constitue, à cet égard, un enjeu majeur pour les bénéficiaires de telles promesses.
Par ailleurs, la solution consacrée par l’arrêt du 15 mars 2023 doit être articulée avec le régime général des sanctions de l’inexécution contractuelle issu de la réforme de 2016. L’article 1217 du Code civil énumère les sanctions à la disposition de la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté : refus d’exécution, exécution forcée en nature, réduction du prix, résolution du contrat et dommages et intérêts. L’article 1221 du même code précise que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Or, dans le cas de la promesse unilatérale de vente, l’exécution forcée en nature consiste précisément dans la constatation judiciaire de la formation du contrat promis, nonobstant la rétractation du promettant.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 28 janvier 2026, a fait application de ces principes dans le contentieux de la vente immobilière commerciale, en confirmant le jugement entrepris qui avait ordonné l’exécution forcée d’une promesse unilatérale conclue le 25 mars 2022 (CA Bordeaux, 28 janvier 2026, n° 23/05814). Les conditions suspensives stipulées au bénéfice du bénéficiaire ne sauraient, en effet, justifier une rétractation du promettant qui n’est pas fondée sur la défaillance de ces conditions. De même, la cour d’appel de Reims, par un arrêt du 21 janvier 2025, a jugé que la caducité de la promesse unilatérale était « sans effet sur la force obligatoire attachée à la clause d’indemnisation d’immobilisation » (CA Reims, 21 janvier 2025, n° 23/01870), consacrant ainsi l’autonomie des clauses pénales par rapport au sort de la promesse elle-même.
A cet égard, les praticiens du droit des affaires doivent intégrer dans la rédaction des promesses unilatérales les conséquences de ce revirement de jurisprudence. La stipulation d’une clause expresse d’exécution forcée en nature, bien que non nécessaire depuis l’entrée en vigueur de l’article 1124 du Code civil pour les contrats postérieurs au 1er octobre 2016, conserve une utilité certaine pour les contrats antérieurs à cette date, en ce qu’elle permettrait d’écarter toute discussion sur l’application immédiate du revirement. En outre, la rédaction de clauses pénales dissuasives et d’indemnités d’immobilisation substantielles demeure une pratique recommandée, dès lors que l’exécution forcée en nature peut, dans certaines hypothèses, se heurter à des obstacles pratiques tenant à l’indisponibilité du bien ou des titres promis. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 5 juin 2025, a ainsi rappelé que la caducité de la promesse n’exonère pas les parties de leurs obligations contractuelles antérieures à cette caducité (CA Versailles, 5 juin 2025, n° 24/03464).
Par ailleurs, la solution dégagée par la chambre commerciale emporte des conséquences notables en matière de cession de fonds de commerce. La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 13 février 2025, a fait application des principes issus de l’article 1124 du Code civil à une promesse de cession de fonds de commerce conclue le 20 décembre 2018, en retenant que la non-réalisation des conditions suspensives stipulées au bénéfice du bénéficiaire ne pouvait justifier une rétractation du promettant fondée sur d’autres motifs (CA Rouen, 13 février 2025, n° 23/02065). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions du fond apprécient désormais les tentatives de rétractation du promettant, en exigeant que celle-ci soit fondée sur une cause légitime et non sur une simple volonté de se soustraire à l’engagement souscrit. L’exigence de bonne foi, consacrée par l’article 1104 du Code civil, constitue à cet égard un standard de contrôle permettant au juge de sanctionner les comportements opportunistes des promettants.
Enfin, l’articulation entre la promesse unilatérale et les autres avant-contrats, tels que le pacte de préférence, mérite une attention particulière. Si le pacte de préférence, régi par les articles 1123 et suivants du Code civil, se distingue de la promesse unilatérale en ce qu’il ne fait naître qu’une obligation de proposer prioritairement le contrat au bénéficiaire, le régime de sa violation a également été renforcé par la réforme de 2016, qui permet désormais au bénéficiaire d’obtenir l’annulation du contrat conclu avec un tiers en violation du pacte et, sous certaines conditions, sa substitution au tiers acquéreur. La chambre commerciale de la Cour de cassation, par l’arrêt du 15 mars 2023, s’inscrit dans ce mouvement de renforcement de la force obligatoire des avant-contrats, qui constitue l’un des axes majeurs de la réforme du droit des obligations voulue par le législateur en 2016.
Enfin, l’article 1194 du Code civil, qui dispose que « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi », conforte cette analyse en imposant au promettant une obligation de loyauté qui dépasse la simple exécution littérale des stipulations contractuelles. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi consacré, par son arrêt du 15 mars 2023, une conception renouvelée de la force obligatoire de la promesse unilatérale, qui place désormais le promettant dans une situation d’engagement définitif dont il ne peut se dédire, sauf à s’exposer à une exécution forcée en nature du contrat promis.
Conclusion
L’harmonisation de la jurisprudence de la chambre commerciale avec celle de la troisième chambre civile sur la rétractation du promettant dans la promesse unilatérale de vente constitue une avancée majeure pour la sécurité juridique des opérations d’affaires. En consacrant le principe selon lequel le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la promesse, y compris pour les contrats conclus antérieurement à l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour de cassation unifie le régime de la promesse unilatérale autour de l’exécution forcée en nature, au détriment de la simple réparation par équivalent. Cette solution, fondée sur l’évolution du droit des obligations et l’intervention du législateur, confère au bénéficiaire de la promesse une protection renforcée qui répond aux exigences de la pratique des affaires contemporaine. Les praticiens sont invités à prendre la mesure de cette évolution jurisprudentielle dans la rédaction et la négociation des avant-contrats, en veillant à anticiper les conséquences d’une rétractation du promettant par des stipulations contractuelles adaptées.
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