I. L’impératif légal de sortie d’indivision et son renforcement par la loi du 7 avril 2026

A. Le principe fondamental consacré par l’article 815 du code civil et ses prolongements procéduraux

Le droit français de l’indivision repose sur un axiome cardinal, énoncé depuis la rédaction originelle du code civil et constamment réaffirmé par la jurisprudence contemporaine. L’article 815 du code civil dispose en effet que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Ce principe d’ordre public, qui irrigue l’ensemble du régime juridique des biens indivis, consacre le droit fondamental de chaque indivisaire de provoquer le partage à tout moment, sans que la volonté majoritaire des autres titulaires de droits indivis puisse y faire obstacle. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec une vigueur particulière que ce droit échappe à toute forme de paralysie conventionnelle ou judiciaire prolongée.

Parallèlement à ce droit impératif au partage, le législateur a progressivement aménagé des mécanismes de gestion de l’indivision destinés à concilier l’exercice des droits individuels avec les nécessités d’une administration efficace du patrimoine commun. L’article 815-3 du code civil institue ainsi un régime de majorité qualifiée aux termes duquel « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ; vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Le texte précise que les décisions prises à cette majorité doivent être portées à la connaissance des autres indivisaires, à défaut de quoi elles leur sont inopposables. En conséquence, le consentement unanime demeure requis pour tout acte de disposition excédant la simple administration.

Le dispositif de l’article 815-5-1 du code civil, issu de la loi du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture et complété depuis, vient parachever cet édifice en permettant au tribunal judiciaire d’autoriser, sur demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, l’aliénation d’un bien indivis par licitation, pour autant que cette aliénation ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. Ce mécanisme de contournement de la règle d’unanimité, strictement encadré procéduralement, témoigne de la volonté constante du législateur de dénouer les situations de blocage qui paralysent trop souvent les indivisions successorales.

L’article 883 du code civil gouverne quant à lui les effets du partage, en disposant que « chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession ». Cet effet déclaratif du partage, pierre angulaire du droit successoral français, rétroagit au jour de l’ouverture de la succession et emporte des conséquences considérables sur la validité des actes accomplis pendant la période d’indivision. La jurisprudence de la troisième chambre civile n’a cessé d’en préciser la portée, notamment à l’égard des tiers contractants.

B. Les innovations de la loi du 7 avril 2026 : la simplification des modalités de sortie de l’indivision

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, constitue une étape significative dans la modernisation du droit des indivisions. Ce texte, issu d’une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 6 mars 2025 puis par le Sénat le 18 décembre 2025, avant son adoption définitive le 26 mars 2026, comporte sept articles qui modifient substantiellement plusieurs dispositions du code civil et de la loi du 6 mars 2017 visant à favoriser l’assainissement cadastral.

L’article 5 de la loi nouvelle complète l’article 815-6 du code civil en prévoyant que le tribunal judiciaire « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ». Cette disposition, dont la portée pratique est considérable, permet au juge de déléguer à un seul indivisaire le pouvoir de signer l’acte authentique de vente, sans qu’il soit nécessaire de recueillir le consentement de l’ensemble des coïndivisaires, lorsque les circonstances le justifient. Le législateur de 2026 a ainsi entendu répondre à une difficulté récurrente du contentieux immobilier, dans lequel les opérations de partage ou de licitation sont souvent entravées par l’inertie ou l’obstruction d’un indivisaire minoritaire.

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 7 avril 2026 modifie l’article 2 de la loi du 6 mars 2017 en y insérant un paragraphe II qui institue une procédure simplifiée d’aliénation ou de partage à l’initiative des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Ce mécanisme, articulé autour d’une phase notariée obligatoire suivie d’une saisine éventuelle du tribunal judiciaire en cas d’opposition, étend le champ de la procédure déjà prévue par l’article 815-5-1 du code civil. Le notaire, après avoir recueilli l’intention des majoritaires, doit signifier le projet aux autres indivisaires et en assurer la publicité par voie d’annonce légale et par affichage, dans un délai d’un mois. Si un indivisaire s’oppose dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut néanmoins autoriser l’aliénation ou le partage, sous réserve que ceux-ci ne portent pas une atteinte excessive aux droits des opposants.

Dès lors, l’économie générale de la loi du 7 avril 2026 se caractérise par une accélération des procédures de dénouement des indivisions et par un renforcement des pouvoirs du juge judiciaire, auquel est conféré le soin d’arbitrer entre les droits concurrents des indivisaires majoritaires et minoritaires. L’article 7 du même texte modifie en outre l’article 840 du code civil pour étendre le domaine des demandes judiciaires de liquidation-partage au-delà des seules hypothèses d’indivision formellement constituée, couvrant désormais les situations de liquidation des intérêts patrimoniaux des couples mariés, pacsés ou en concubinage, y compris lorsque l’absence d’indivision entre les parties est constatée en cours d’instance. Toutefois, les juridictions du fond devront nécessairement concilier ces nouvelles prérogatives procédurales avec les droits substantiels des indivisaires minoritaires, que la Convention européenne des droits de l’homme protège au titre du droit au respect des biens.

II. La régulation jurisprudentielle des conflits entre indivisaires par la troisième chambre civile

A. L’inopposabilité des actes accomplis par un indivisaire seul et ses tempéraments

La question de l’opposabilité des actes conclus par un indivisaire agissant isolément constitue l’un des contentieux les plus nourris devant la troisième chambre civile. L’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la formation de section en fournit une illustration topique. Dans cette espèce, une indivisaire avait recueilli dans la succession de sa mère des droits indivis sur des parcelles agricoles, puis était devenue seule propriétaire à la suite d’une donation consentie par son oncle, coïndivisaire, le 29 juillet 2014. Or, ce dernier avait antérieurement consenti des baux ruraux verbaux sur ces mêmes parcelles sans l’accord de sa sœur puis de sa nièce. Saisie d’une demande d’expulsion des exploitants, la cour d’appel de Riom avait retenu que les baux étaient inopposables à la demanderesse, faute pour celle-ci d’avoir donné son consentement, en application de l’article 815-3 du code civil.

La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1743, alinéa 1er, du code civil, en énonçant que « le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition ». La Haute juridiction en déduit, par un attendu de principe destiné à la publication au Bulletin, que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». Statuant ainsi, la troisième chambre civile opère une articulation remarquable entre les règles de gestion de l’indivision et le droit commun du bail, en faisant prévaloir la protection du preneur de bonne foi sur le formalisme protecteur de l’article 815-3 (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-20.852, FS-B). Cette solution, qui tempère le principe d’inopposabilité des actes accomplis par un indivisaire seul, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante visant à ne pas sacrifier la sécurité juridique des tiers contractants sur l’autel d’une conception trop rigide de la gestion indivise.

La décision rendue par la troisième chambre civile le 22 janvier 2026 participe du même mouvement de conciliation entre les exigences de la gestion indivise et les droits des tiers. Dans cette affaire, l’hoirie d’une famille avait promis de vendre un local commercial à ses locataires en 1989, sous conditions suspensives, puis l’indivision avait fait l’objet d’un partage en 2010, le bien étant attribué à l’un des coïndivisaires. Les bénéficiaires de la promesse, qui avaient attendu l’issue du partage avant d’agir en vente forcée en 2017, se sont vu opposer la prescription de leur action. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir fixé le point de départ de la prescription au jour où les parties pouvaient solliciter l’exécution forcée de la promesse, soit le 10 janvier 1990, sans attendre le résultat du partage. L’arrêt énonce en effet que « la cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les coïndivisaires n’étant pas nulle mais inopposable aux autres indivisaires, elle a pu en déduire que ceux-ci pouvaient agir en vente forcée contre ce dernier dès 1990 sans attendre le résultat du partage » (Civ. 3e, 22 janv. 2026, n° 23-21.495). Cette distinction fondamentale entre nullité et inopposabilité, réaffirmée avec force, emporte des conséquences pratiques déterminantes pour le calcul des délais de prescription.

Par ailleurs, dans un arrêt du 11 juin 2026 promis à la plus large diffusion, la Cour de cassation a apporté une précision d’une importance doctrinale considérable sur la nature des droits que l’indivisaire détient au sein d’une société civile immobilière. La question posée était celle de savoir si le créancier personnel d’un associé de SCI pouvait, par la voie oblique de l’article 1341-1 du code civil, solliciter la dissolution judiciaire de la société pour justes motifs sur le fondement de l’article 1844-7, 5°, du même code. La troisième chambre civile répond par la négative, au terme d’un attendu de principe ainsi formulé : « l’action en dissolution d’une société pour justes motifs, qui n’est ouverte à l’associé que pour des motifs appréciés au regard du pacte social, est un droit propre attaché à la qualité d’associé et ne peut être exercée par un créancier personnel de celui-ci, agissant par la voie oblique ». En conséquence, la cour d’appel de Reims, qui avait fait droit à la demande de dissolution, est censurée (Civ. 3e, 11 juin 2026, n° 24-19.326, FS-B). Cette solution, qui renforce l’étanchéité entre le patrimoine social et le patrimoine personnel des associés, protège indirectement les coïndivisaires d’une SCI contre les initiatives de créanciers extérieurs à la société.

B. La prescription des actions entre indivisaires et la détermination de leur point de départ

La prescription constitue l’une des questions les plus épineuses du contentieux de l’indivision, tant les actions susceptibles d’être exercées par ou contre les indivisaires relèvent de régimes distincts, obéissant à des délais et à des points de départ hétérogènes. L’arrêt du 22 janvier 2026 précité illustre avec netteté cette difficulté, en ce qu’il distingue le sort de l’action en réitération forcée de la vente, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, et celui de l’action en responsabilité contractuelle pour inexécution fautive de la promesse, dont le point de départ doit être déterminé par référence à la réalisation du dommage ou à sa révélation à la victime.

La troisième chambre civile a rappelé, dans cette décision, que le point de départ de la prescription de l’action en réitération de vente « se situe au jour où les parties avaient le droit de solliciter l’exécution forcée de la promesse et non à la date à laquelle l’une d’entre elles a eu connaissance du refus de l’autre de conclure la vente ». Cette solution, qui fait primer la date de l’exigibilité contractuelle sur la connaissance subjective du refus, est particulièrement sévère pour les bénéficiaires de promesses portant sur des biens indivis, lesquels peuvent légitimement estimer ne pas pouvoir agir tant que l’indivision n’est pas liquidée. Or, la Cour écarte expressément cet argument en rappelant que l’inopposabilité n’est pas la nullité, de sorte que l’action pouvait être intentée dès l’origine contre le promettant personnellement engagé.

L’arrêt du 18 juin 2026 apporte un éclairage complémentaire sur la question des prescriptions applicables entre coïndivisaires, sous l’angle de la prescription acquisitive abrégée de l’article 2272, alinéa 2, du code civil. Dans cette espèce, des héritiers d’une succession ouverte en 1994 revendiquaient la propriété de parcelles occupées par un autre héritier, lequel se prévalait d’une attestation de vente établie en 1999 par sa mère, elle-même coïndivisaire. La cour d’appel de Saint-Denis avait retenu que cette attestation constituait un juste titre permettant à l’occupant de prescrire par dix ans. La Cour de cassation censure cette analyse, en rappelant, conformément à une jurisprudence constante depuis les arrêts du 13 décembre 2000 et du 19 décembre 2001, que « le juste titre mentionné par l’article 2265 du code civil suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire et qu’une cour d’appel ne peut retenir une prescription acquisitive abrégée sans relever, au besoin d’office, que le vendeur du bien n’était pas le véritable propriétaire » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-22.826). Cette exigence, qui conditionne le bénéfice de la prescription décennale à la preuve que l’auteur du transfert n’était pas le propriétaire véritable, protège les coïndivisaires contre les aliénations occultes opérées par l’un d’entre eux au mépris de leurs droits.

A cet égard, le législateur de 2026 a pris la mesure des difficultés engendrées par la prescription dans le contentieux des successions vacantes. L’article 4 de la loi du 7 avril 2026 modifie l’article 810-2 du code civil pour préciser que le curateur à la succession vacante peut aliéner les biens « meubles ou immeubles » de la succession, et supprime l’obligation de recourir à un mandataire ad hoc pour la signature de l’acte de vente, le curateur pouvant désormais « donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente ». Ces dispositions, combinées avec la possibilité nouvelle de publicité numérique des mesures relatives aux successions vacantes prévue par l’article 2 de la loi, visent à accélérer le règlement des successions en déshérence, qui constituent une source importante de blocage du marché immobilier dans certaines zones rurales ou périurbaines.

En définitive, la convergence entre les innovations législatives du printemps 2026 et la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine les contours d’un droit de l’indivision en pleine mutation, dans lequel le souci d’efficacité économique et de fluidité du marché immobilier tend à prendre le pas sur une conception trop absolutiste des droits individuels des indivisaires. Le juge judiciaire, désormais investi de pouvoirs renforcés pour dénouer les situations de blocage, devra néanmoins veiller à ce que l’office qui lui est confié par la loi du 7 avril 2026 s’exerce dans le respect des garanties fondamentales du procès équitable et de la protection du droit de propriété, dont la Cour européenne des droits de l’homme assure le contrôle à l’échelle du continent.

Conclusion

La loi du 7 avril 2026 et la jurisprudence de la troisième chambre civile de ces derniers mois témoignent d’une même aspiration à faciliter le dénouement des indivisions immobilières et successorales, dont la paralysie constitue un facteur reconnu de sous-exploitation du parc immobilier français. En renforçant les prérogatives du juge et en assouplissant les conditions procédurales de l’aliénation et du partage des biens indivis, le législateur a doté les praticiens d’instruments nouveaux dont l’efficacité dépendra de la manière dont les juridictions du fond s’en saisiront. La troisième chambre civile, pour sa part, a rappelé avec une constance remarquable que la distinction entre inopposabilité et nullité des actes accomplis en période d’indivision gouverne le sort des actions en justice et conditionne le calcul des prescriptions. Le cabinet Kohen Avocats, dont l’expertise en droit immobilier à Paris couvre l’ensemble du contentieux de l’indivision, du partage successoral et de la liquidation des SCI, accompagne les indivisaires dans la mise en œuvre de ces procédures, qu’il s’agisse de solliciter l’autorisation judiciaire d’aliéner un bien indivis ou de se défendre contre une action en partage initiée par un coïndivisaire.