I. Le propriétaire du fonds dominant, titulaire exclusif de l’action en reconnaissance de servitude
A. La qualité à agir subordonnée à la détention d’un droit réel sur le fonds
L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue suffisante peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l’exploitation de son héritage, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Cette disposition, d’ordre public, institue au bénéfice du propriétaire du fonds enclavé une servitude légale de passage dont l’assiette et le mode d’exercice sont déterminés par le juge en considération de la configuration des lieux, conformément aux articles 683 et 684 du même code. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a dégagé de ces textes une règle constante aux termes de laquelle seul le propriétaire du fonds dominant dispose de la qualité pour agir en reconnaissance d’une telle servitude. Par un arrêt du 9 juillet 2020, la Cour a ainsi énoncé que « le propriétaire du fonds dominant ayant seul qualité pour se prévaloir d’une servitude de passage » (Civ3, 9 juillet 2020, n° 19-13.948).
Cette solution se justifie par la nature même de la servitude de passage, qui constitue une charge réelle grevant le fonds servant au profit du fonds dominant et non un droit personnel attaché à la personne du demandeur. La qualité pour agir, au sens des articles 31 et 32 du code de procédure civile, se distingue de l’intérêt à agir en ce qu’elle suppose, non pas un simple avantage à obtenir du procès, mais l’existence d’un droit subjectif dont le demandeur se prévaut. Or, en matière de servitude légale de passage, le droit d’en réclamer le bénéfice est consubstantiel au droit de propriété sur le fonds enclavé. La Cour de cassation en déduit que cette action ne saurait être exercée par une personne dépourvue de droit réel sur le fonds dominant, l’article 122 du code de procédure civile qualifiant d’ailleurs cette situation de fin de non-recevoir que le juge doit relever d’office.
La jurisprudence a eu l’occasion de préciser que l’existence d’un titre translatif de propriété ne suffit pas à conférer la qualité pour agir lorsque le transfert de propriété n’est pas encore réalisé. Dans un arrêt du 17 septembre 2020, la troisième chambre civile a ainsi jugé que la contestation de la qualité de propriétaire du cocontractant, pour quelque motif que ce soit, n’éteint pas la servitude lorsque celle-ci trouve son fondement dans l’état d’enclave du fonds dominant (Civ3, 17 septembre 2020, n° 19-15.391). La Cour a précisé que la servitude, mentionnée dans la convention litigieuse, conservait son fondement légal, de sorte que l’erreur invoquée sur la personne ayant contracté en qualité de propriétaire du fonds dominant était sans incidence sur l’existence de la charge foncière. Cette décision illustre la distinction fondamentale entre la cause objective de la servitude légale, qui réside dans l’état d’enclave, et la qualité subjective des parties.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 novembre 2020, que « la servitude conventionnelle au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds dominant » (Civ3, 12 novembre 2020, n° 19-14.267). Cette formulation souligne le lien indissoluble entre la servitude et le fonds auquel elle est attachée, ce qui implique que seul le propriétaire actuel de ce fonds peut revendiquer le bénéfice de la servitude. Dès lors, l’analyse de la qualité pour agir commande d’identifier précisément la nature du droit détenu par le demandeur sur le fonds invoqué comme dominant. Cette exigence de rigueur est renforcée par la considération que l’action en reconnaissance de servitude de passage tend à imposer une charge perpétuelle sur le fonds servant, ce qui justifie que seuls les titulaires d’un droit réel, et au premier chef le propriétaire, puissent engager une telle procédure. A cet égard, le bénéficiaire d’une promesse de vente, dont la situation juridique est par nature transitoire et révocable, ne saurait être assimilé au propriétaire pour l’exercice de cette action.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 24 septembre 2020, que l’enclave volontaire ne peut être opposée au propriétaire du fonds servant pour lui refuser le bénéfice de la servitude de passage (Civ3, 24 septembre 2020, n° 19-22.387). Si cette décision concerne le fond du droit plutôt que la qualité à agir, elle confirme que la servitude légale de passage est un droit objectivement attaché au fonds enclavé, ce qui justifie que seul le propriétaire de ce fonds puisse en revendiquer le bénéfice en justice. En conséquence, l’ensemble de cette jurisprudence convergente établit un principe clair : la qualité pour agir en reconnaissance d’une servitude de passage, qu’elle soit légale ou conventionnelle, appartient exclusivement au propriétaire du fonds dominant.
B. L’éviction explicite du bénéficiaire d’une promesse de vente par l’arrêt du 2 juillet 2026
Par un arrêt remarqué du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché une question inédite relative à la qualité du bénéficiaire d’une promesse de vente à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage. En l’espèce, M. J., alors bénéficiaire d’un permis de construire portant sur une parcelle voisine, avait assigné une société civile immobilière aux fins de voir reconnaître l’existence d’un chemin d’exploitation et, subsidiairement, une servitude de passage pour cause d’enclave. M. K., à qui le permis de construire avait été transféré, et M. M., tous deux bénéficiaires d’une promesse synallagmatique de vente consentie par le propriétaire de la parcelle enclavée, étaient intervenus volontairement à l’instance pour reprendre les demandes initialement formées par M. J. La cour d’appel de Bastia, dans son arrêt du 6 novembre 2024, avait déclaré irrecevable l’action de M. J. pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ainsi que les interventions volontaires de MM. K. et M. pour défaut de qualité à agir.
La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi articulant notamment l’argument selon lequel le bénéficiaire d’une promesse de vente aurait qualité pour agir en désenclavement, a rejeté le pourvoi et énoncé une règle au visa de l’article 682 du code civil et de l’article 32 du code de procédure civile. La Cour a ainsi jugé « qu’il s’en déduit que le bénéficiaire d’une promesse de vente d’une parcelle, qui, lorsqu’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil » (Civ3, 2 juillet 2026, n° 25-12.491). Cette formulation, d’une netteté remarquable, ne laisse place à aucune ambiguïté quant à la volonté de la Cour de fermer la voie de l’action en désenclavement aux titulaires de droits personnels sur le fonds.
Cette décision consacre une solution qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure tout en lui conférant une précision nouvelle. La Cour de cassation avait déjà jugé que le propriétaire du fonds dominant a seul qualité pour se prévaloir d’une servitude de passage, mais n’avait pas encore eu l’occasion de se prononcer sur la situation spécifique du bénéficiaire d’une promesse de vente assortie de conditions suspensives. La solution dégagée par l’arrêt du 2 juillet 2026 présente un double intérêt. D’une part, elle rappelle que la promesse de vente, même synallagmatique, ne transfère pas la propriété tant que les conditions suspensives dont elle est assortie ne sont pas réalisées et que la vente n’est pas devenue parfaite au sens de l’article 1583 du code civil. D’autre part, elle confirme que la qualité pour agir en désenclavement est exclusivement attachée à la qualité de propriétaire, à l’exclusion de toute autre situation juridique transitoire.
La Cour a également examiné, pour les écarter, les arguments tirés de la stipulation contractuelle et du permis de construire. La promesse de vente stipulait en effet, au titre des conditions suspensives, que le bénéficiaire devra effectuer toutes les démarches en vue de la création d’une servitude de passage, ce dont les demandeurs entendaient déduire une habilitation conventionnelle à agir. La Cour n’a pas fait droit à cet argument, considérant implicitement qu’une telle stipulation ne peut déroger aux règles d’ordre public qui gouvernent la recevabilité de l’action en justice. Par ailleurs, la titularité d’un permis de construire n’a pas davantage été retenue comme conférant une quelconque qualité à agir, les autorisations d’urbanisme étant sans incidence sur la détermination du titulaire du droit d’action en matière de servitude. En conséquence, l’arrêt du 2 juillet 2026 constitue une mise en garde pour les praticiens et les acquéreurs potentiels, qui ne sauraient se substituer au propriétaire actuel pour agir en reconnaissance d’une servitude de passage.
II. La portée de l’exigence de qualité à agir sur le contentieux des servitudes
A. La distinction entre servitude légale et servitude conventionnelle dans l’appréciation de la qualité
Si la qualité pour agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage appartient exclusivement au propriétaire du fonds dominant, la question se pose de savoir si cette solution est également applicable aux servitudes conventionnelles et dans quelle mesure le titulaire d’un droit personnel peut agir pour la conservation du fonds. La jurisprudence de la troisième chambre civile apporte à cette interrogation une réponse nuancée mais convergente. Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la Cour a jugé que « le propriétaire du fonds dominant ayant seul qualité pour se prévaloir d’une servitude de passage », sans distinguer selon l’origine légale ou conventionnelle de la servitude (Civ3, 9 juillet 2020, n° 19-13.948). Toutefois, la Cour a également admis que la renonciation à une servitude conventionnelle peut résulter des circonstances et ne doit pas nécessairement être établie par un titre, ce qui tempère le formalisme applicable en la matière.
Par un arrêt du 12 novembre 2020, la troisième chambre civile a précisé que « la servitude conventionnelle au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds dominant » (Civ3, 12 novembre 2020, n° 19-14.267). Cette formulation souligne l’importance du titre dans la constitution et la transmission des servitudes conventionnelles, ce qui renforce indirectement l’exigence d’une qualité à agir fondée sur le droit de propriété. En effet, le titre constitutif de la servitude conventionnelle est nécessairement établi par le propriétaire du fonds dominant, qui seul peut consentir à une charge grevant un fonds voisin ou en revendiquer le bénéfice. Les articles 686 et 688 du code civil confirment que les servitudes sont établies par titre, le titre ne pouvant être suppléé que par la destination du père de famille ou par la prescription acquisitive dans les conditions prévues par les articles 690 à 696 du même code. Or, ces modes subsidiaires de constitution supposent eux aussi l’intervention du propriétaire du fonds dominant, ce qui exclut de facto toute action émanant d’un non-propriétaire.
Dès lors, que la servitude soit d’origine légale ou conventionnelle, le principe demeure que la qualité pour agir en reconnaissance ou en mise en œuvre de la servitude appartient au propriétaire du fonds dominant. Cette unité de solution se justifie par la nature même de la servitude, droit réel immobilier accessoire au fonds, qui ne saurait être dissocié de la propriété de celui-ci. La troisième chambre civile a ainsi érigé la qualité de propriétaire en condition de recevabilité de l’action, et non en simple condition de succès au fond, ce qui confère à cette règle une portée procédurale significative. Par ailleurs, l’arrêt du 17 septembre 2020 a rappelé que la servitude, lorsqu’elle trouve son fondement dans l’état d’enclave, est indépendante de la personne du propriétaire et survit aux vicissitudes affectant le titre de propriété (Civ3, 17 septembre 2020, n° 19-15.391). Cette autonomie du fondement légal de la servitude à l’égard des circonstances subjectives renforce encore l’exigence objective de la qualité pour agir, qui ne dépend pas de l’opportunité mais de l’existence même du droit invoqué.
En conséquence, l’acquéreur d’un fonds enclavé doit être particulièrement vigilant lors de la conclusion de la promesse de vente. Si le vendeur n’a pas préalablement obtenu la reconnaissance judiciaire ou conventionnelle d’une servitude de passage, l’acquéreur ne pourra agir qu’une fois la vente définitivement conclue et la propriété transférée. Cette situation peut engendrer un risque significatif pour l’acquéreur, qui se trouvera propriétaire d’un fonds enclavé sans avoir la certitude d’obtenir un accès à la voie publique, ce qui affecte directement la valeur et l’utilité économique du bien acquis. A cet égard, la stipulation d’une condition suspensive relative à l’obtention d’une servitude de passage dans la promesse de vente constitue une précaution essentielle que les praticiens du droit immobilier ne sauraient négliger, comme l’illustre la situation des bénéficiaires dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026.
B. Les conséquences pratiques de l’arrêt du 2 juillet 2026 sur la conduite des opérations immobilières
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 produit des effets concrets sur la pratique notariale et la conduite des opérations de vente immobilière. En premier lieu, il rappelle avec force que la promesse de vente, même assortie d’une stipulation imposant au bénéficiaire d’effectuer les démarches en vue de la création d’une servitude de passage, ne confère pas à ce dernier la qualité pour agir en justice à cette fin. La Cour a en effet constaté que la promesse de vente stipulait, au titre des conditions suspensives, que le bénéficiaire devra effectuer toutes les démarches en vue de la création d’une servitude de passage, tout en refusant de déduire de cette stipulation une quelconque qualité pour agir au profit des bénéficiaires (Civ3, 2 juillet 2026, n° 25-12.491). Cette solution, d’une rigueur certaine, révèle une tension entre la liberté contractuelle des parties et les conditions légales de l’action en justice, que la Cour résout au profit de l’ordre public procédural.
La Cour de cassation refuse en effet de faire produire à une stipulation contractuelle un effet sur les conditions de recevabilité de l’action, qui relèvent, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, de règles que les parties ne peuvent écarter par convention. En cela, l’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans une tendance plus large de la jurisprudence de la troisième chambre civile à renforcer les exigences formelles et procédurales en matière de droit immobilier, qu’il s’agisse de la notification des décisions de préemption par la SAFER (Civ3, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, Publié au Bulletin) ou des conditions de l’action en nullité des ventes immobilières. Par ailleurs, la Cour a également censuré, dans le même arrêt, la tentative des bénéficiaires de fonder leur qualité à agir sur la titularité d’un permis de construire, ce qui confirme que les autorisations d’urbanisme, délivrées sous réserve des droits des tiers, ne confèrent aucun droit civil sur le fonds et ne sauraient pallier l’absence de droit de propriété.
Le législateur n’a pas entendu conférer au bénéficiaire d’une promesse de vente la possibilité d’exercer les actions attachées à la propriété avant que celle-ci ne lui soit transférée. L’article 682 du code civil mentionne expressément le propriétaire comme titulaire de l’action en désenclavement, sans prévoir d’extension au bénéficiaire d’une promesse de vente ou au titulaire d’un droit personnel sur le fonds. Cette rigueur est tempérée par la possibilité pour l’acquéreur évincé d’agir en responsabilité contre le vendeur sur le fondement des articles 1603 et 1626 du code civil si celui-ci a manqué à son obligation de délivrance ou à la garantie d’éviction. L’obligation de délivrance impose en effet au vendeur de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles, ce qui inclut la délivrance d’un fonds bénéficiant d’un accès effectif à la voie publique lorsque cet accès était entré dans le champ contractuel.
La solution dégagée par l’arrêt du 2 juillet 2026 s’articule également avec les règles relatives à la formation de la vente. En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Toutefois, lorsque la promesse est assortie de conditions suspensives, l’article 1304-6 du code civil précise que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, ce qui implique qu’aucun transfert de propriété n’intervient avant la réalisation de ces conditions. Or, la Cour de cassation a expressément fondé sa décision sur le constat que la promesse était assortie de conditions suspensives, ce qui laisse ouverte la question de la qualité pour agir du bénéficiaire d’une promesse de vente devenue définitive par la réalisation de toutes les conditions suspensives mais non encore réitérée par acte authentique, hypothèse dans laquelle un transfert de propriété a pu s’opérer en vertu du seul échange des consentements.
Dès lors, la pratique notariale se trouve invitée à une vigilance accrue dans la rédaction des promesses de vente portant sur des fonds susceptibles d’être enclavés. Il convient de recommander au vendeur d’engager lui-même, avant la signature de la promesse ou pendant la période intermédiaire, les actions nécessaires à la reconnaissance d’une servitude de passage, plutôt que d’en confier la charge au bénéficiaire de la promesse. A défaut, la promesse devrait prévoir une condition suspensive de régularisation de la situation juridique du fonds au regard de son accès à la voie publique, dont la réalisation conditionnerait la formation définitive de la vente. En tout état de cause, la jurisprudence du 2 juillet 2026 invite les parties à une anticipation rigoureuse des problématiques de desserte, qui constituent un enjeu majeur de la valorisation et de la transmissibilité des biens immobiliers.
L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit enfin dans une perspective plus large de sécurisation du contentieux des servitudes, en rappelant que les conditions de recevabilité de l’action ne sauraient être éludées par des montages contractuels. La troisième chambre civile manifeste ainsi sa volonté de préserver la cohérence du régime des servitudes, en maintenant une distinction stricte entre les droits réels, qui seuls confèrent la qualité pour agir, et les droits personnels, qui ne peuvent fonder une action en reconnaissance ou en exécution d’une charge foncière. Cette rigueur jurisprudentielle contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières en évitant que des actions en désenclavement ne soient engagées par des personnes qui ne sont pas encore propriétaires et qui pourraient ne jamais le devenir, exposant ainsi les propriétaires des fonds servants à des procédures dépourvues de fondement juridique suffisant.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 consacre avec une netteté remarquable le principe selon lequel le bénéficiaire d’une promesse de vente assortie de conditions suspensives, dépourvu de droit réel sur le fonds, est sans qualité pour agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave. Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui réserve au seul propriétaire du fonds dominant l’exercice des actions attachées à la propriété immobilière, qu’il s’agisse de servitudes légales ou conventionnelles. La solution invite les praticiens du droit immobilier à une particulière vigilance dans la structuration des opérations de vente portant sur des fonds susceptibles d’être enclavés, en anticipant dès la phase précontractuelle la résolution des problématiques de desserte. L’arrêt du 2 juillet 2026 rappelle enfin que la promesse de vente, contrat préparatoire par nature, ne saurait conférer à son bénéficiaire les prérogatives juridiques attachées à la qualité de propriétaire, dont l’exercice demeure subordonné au transfert effectif du droit de propriété.
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