La perte d’ensoleillement constitutive d’un trouble anormal de voisinage : l’appréciation in concreto dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2021-2026)
La construction d’un immeuble en milieu urbain, fût-elle régulièrement autorisée par un permis de construire, peut engendrer au détriment des fonds voisins une privation d’ensoleillement ou une obstruction des vues dont les propriétaires légitimes entendent obtenir réparation. La théorie des troubles anormaux de voisinage, d’origine prétorienne et désormais codifiée à l’article 1253 du Code civil, constitue le fondement privilégié de ces actions en responsabilité. Élaborée par la Cour de cassation au début du XXe siècle, cette construction jurisprudentielle a connu un développement continu dont les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2021 et 2026 constituent une illustration particulièrement éclairante. La Haute juridiction a, au cours des cinq dernières années, précisé avec une rigueur croissante les conditions d’appréciation du caractère anormal du trouble, l’autonomie de l’action par rapport à la légalité administrative de l’ouvrage et le régime procédural applicable à la recevabilité des demandes. L’analyse de ces décisions révèle une double exigence méthodologique qui s’impose désormais aux juges du fond comme aux praticiens du droit immobilier.
I. La caractérisation du trouble anormal de voisinage par privation d’ensoleillement
A. L’appréciation in concreto confrontée à l’environnement urbanistique
Le trouble anormal de voisinage, désormais codifié à l’article 1253 du Code civil issu de la loi du 15 avril 2024 (legifrance.gouv.fr), constitue un régime de responsabilité extra-contractuelle de plein droit qui ne requiert pas la démonstration d’une faute de la part de l’auteur du dommage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ce principe fondateur avec une particulière autorité dans un arrêt du 16 mars 2022, publié au Bulletin, en jugeant que « l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n°18-23.954, publié, courdecassation.fr). Ce mécanisme trouve son ancrage originaire dans le droit de propriété consacré par l’article 544 du Code civil (legifrance.gouv.fr), dont l’exercice absolu trouve sa limite naturelle dans l’interdiction de causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.
La perte d’ensoleillement, qu’elle résulte d’une construction nouvelle, d’une surélévation ou de l’obstruction d’ouvertures existantes sur le fonds voisin, ne constitue pas en elle-même un trouble anormal de voisinage. La caractérisation du caractère anormal du trouble suppose une appréciation in concreto, prenant en considération l’ensemble des circonstances de fait dans lesquelles s’inscrit le dommage allégué, et tout particulièrement l’environnement urbanistique de la zone de situation des immeubles. La troisième chambre civile a ainsi cassé, le 27 mars 2025, un arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage tenant à une perte d’ensoleillement et une perte de vue causées par la réduction de la distance entre deux immeubles de 7,58 mètres à 4 mètres, sans rechercher, comme il le lui était expressément demandé, si « la très forte densité urbanistique de la zone de situation des immeubles en cause n’excluait pas l’anormalité du trouble » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n°23-21.076, courdecassation.fr). Par cette cassation pour défaut de base légale, la Haute juridiction impose aux juges du fond un examen rigoureux et exhaustif du contexte urbain environnant avant toute reconnaissance d’un trouble anormal.
Par ailleurs, dans un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre une décision ayant écarté l’existence d’un trouble anormal du voisinage à raison de la surélévation d’un garage, après avoir relevé que « la propriété de M. et Mme [G] est implantée en zone urbanisée et est entourée d’immeubles d’habitation », circonstance dont les juges du fond avaient souverainement déduit l’absence de trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n°22-15.453, courdecassation.fr). La Cour a en outre approuvé les juges d’avoir constaté que « le préjudice lié à la perte d’ensoleillement occasionnée par la surélévation de la pointe du pignon n’était pas démontré et que la perte de vue sur le phare du Four se serait produite même avec une construction édifiée à une hauteur de quatre mètres, de sorte qu’elle n’avait pas de lien de causalité avec la violation des règles d’urbanisme invoquée ». Cette décision illustre la double exigence qui pèse sur le demandeur à l’action : démontrer à la fois la réalité du préjudice et l’existence d’un lien causal entre l’ouvrage litigieux et le trouble allégué.
A cet égard, la Cour de cassation exerce un contrôle particulièrement exigeant sur la motivation des juridictions du fond. L’arrêt du 26 septembre 2024 a cassé un arrêt de la cour d’appel de Grenoble qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage du fait de la perte de vue sur une chaîne de montagnes et de la perte d’ensoleillement engendrées par la construction d’un immeuble d’habitation collective, sans répondre aux conclusions de la SCI qui soutenait que « plusieurs immeubles d’habitation collective, similaires à celui édifié par la SCI, étaient déjà implantés dans ce secteur, de sorte que Mme [E] pouvait s’attendre à la modification de la vue litigieuse et que, dans ces circonstances, la modification de la vue dénoncée ne caractérisait pas un trouble anormal de voisinage » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n°23-13.770, courdecassation.fr). La censure prononcée sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile rappelle que les juges ne sauraient faire l’économie d’un examen approfondi de la prévisibilité du trouble par la victime, notion dont la doctrine et la jurisprudence reconnaissent désormais l’importance déterminante dans la balance des intérêts en présence.
Des lors, la notion de prévisibilité du trouble s’impose comme un critère déterminant de l’appréciation du caractère anormal du dommage. La troisième chambre civile impose aux juges du fond de rechercher si, au regard de la configuration urbanistique du secteur concerné, la victime pouvait raisonnablement anticiper la survenance du trouble dont elle se plaint. En d’autres termes, plus le secteur est densément urbanisé et comporte des immeubles de hauteur comparable à celle de la construction litigieuse, moins la victime est fondée à se prévaloir d’un trouble anormal résultant d’une perte d’ensoleillement ou d’une privation de vue. Or, cette exigence de motivation renforcée constitue un rempart procédural contre les actions abusives qui tendraient à entraver le développement normal de l’urbanisation en zone constructible.
B. La spécificité des jours de souffrance et de la privation de vue
Les jours de souffrance constituent une catégorie juridique singulière dont l’obstruction peut, dans certaines circonstances, caractériser un trouble anormal de voisinage. La troisième chambre civile a apporté une précision déterminante dans un arrêt du 3 octobre 2024 en énonçant avec une clarté remarquable que « si les jours de souffrance n’entraînent pas, en eux-mêmes, de restriction au droit de propriété du voisin, ce principe ne fait pas obstacle à la possibilité d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de leur obstruction, même non fautive, dès lors que celui qui s’en prévaut démontre que celle-ci a eu des conséquences excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cass. 3e civ., 3 oct. 2024, n°23-11.448, courdecassation.fr). La Cour a approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir constaté, sur la base de mesures techniques et de constats d’huissier de justice, qu’une partie significative des locaux était privée de lumière naturelle suffisante du fait de l’obturation totale de deux jours perçant le mur pignon de l’immeuble.
En conséquence, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant qu’« en dépit de l’environnement très urbanisé des immeubles, impliquant la possibilité de subir des pertes d’ensoleillement en raison de la construction de nouveaux bâtiments, l’obturation des jours de souffrance occasionnait à la SCI un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ». Cette solution établit une distinction essentielle entre la simple tolérance qu’implique le jour de souffrance et le droit à réparation en cas d’aggravation excessive des conditions de jouissance. Dès lors, le propriétaire du fonds voisin ne saurait se prévaloir de l’absence de servitude pour s’exonérer de toute responsabilité lorsque le trouble excède manifestement ce que le voisinage impose de supporter.
La privation de vue constitue un autre chef de préjudice fréquemment invoqué, souvent en combinaison avec la perte d’ensoleillement, dans le contentieux du trouble anormal de voisinage. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 janvier 2023, rejeté un pourvoi dirigé contre une décision ayant retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage du fait de la privation de vue causée par une construction réalisée sur le fonds voisin (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n°21-19.609, courdecassation.fr). Par cette décision, la Cour confirme que la construction nouvelle, même édifiée en conformité avec les règles d’urbanisme, peut engendrer un préjudice indemnisable sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage lorsque la perte de vue subie est suffisamment grave pour excéder les inconvénients ordinaires de la vie en société.
Par ailleurs, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer le montant de l’indemnité réparant le préjudice subi. La Cour de cassation a rappelé dans l’arrêt du 3 octobre 2024 que la cour d’appel avait souverainement apprécié le montant de l’indemnisation allouée à la SCI au titre de la diminution de la valeur vénale de l’immeuble résultant de la perte de luminosité, répondant ainsi aux conclusions qui contestaient cette évaluation. Cette marge d’appréciation souveraine confère aux juridictions du fond une latitude essentielle pour adapter la réparation à la spécificité de chaque situation, tout en demeurant sous le contrôle de motivation de la Cour de cassation.
II. La mise en œuvre de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage
A. L’autonomie de l’action par rapport à la légalité administrative
L’un des apports majeurs de la théorie des troubles anormaux de voisinage réside dans l’indépendance de l’action civile à l’égard de la légalité administrative de la construction à l’origine du dommage. La troisième chambre civile juge de manière constante que le respect des règles d’urbanisme et l’obtention d’un permis de construire ne font pas obstacle à l’engagement de la responsabilité du propriétaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage. La Cour a rappelé ce principe dans un arrêt du 22 octobre 2020 en retenant que la victime d’un trouble anormal de voisinage peut agir en réparation nonobstant le fait que la construction litigieuse ait été édifiée conformément à un permis de construire, dont la légalité relève de la seule compétence de la juridiction administrative (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n°18-24.439, courdecassation.fr). Cette dissociation des légalités administrative et civile constitue l’un des piliers du droit de la responsabilité en matière immobilière.
L’arrêt du 25 mai 2023, précité, illustre avec une netteté particulière cette indépendance des ordres de responsabilité. La cour d’appel de Rennes avait constaté que l’arrêté de non-opposition aux travaux avait été définitivement annulé par la juridiction administrative, ce qui établissait la violation des règles d’urbanisme par le constructeur. Pour autant, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir écarté toute responsabilité au titre du trouble anormal de voisinage, dès lors que le préjudice allégué de perte d’ensoleillement n’était pas démontré et que la perte de vue se serait produite même avec une construction édifiée régulièrement, à la hauteur maximale autorisée. En d’autres termes, l’illégalité administrative ne crée pas de présomption de trouble anormal ; la victime doit établir séparément l’existence d’un préjudice excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans pouvoir se prévaloir de la seule annulation du permis de construire pour obtenir réparation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 13 octobre 2021, que la construction édifiée en violation des règles d’urbanisme peut donner lieu à une condamnation à remise en état sous astreinte, indépendamment de toute reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage, et que l’astreinte prend effet à la date à laquelle la décision portant obligation est devenue exécutoire (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n°19-26.196, courdecassation.fr). Dans cette espèce, des travaux de terrassement et de surélévation de la parcelle appartenant aux propriétaires avaient été réalisés, privant le fonds voisin d’ensoleillement et créant une ombre sur la parcelle. Or, l’article R. 131-1, alinéa 1er, du Code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte ne peut prendre effet avant le jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire, règle procédurale dont la méconnaissance a conduit à une cassation partielle sans renvoi.
B. Les conditions procédurales de l’action en réparation
La troisième chambre civile a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt d’une importance procédurale considérable en matière d’intérêt à agir dans le contentieux du trouble anormal de voisinage. Dans cette espèce, une société civile immobilière se plaignait de l’obstruction de deux fenêtres situées au sixième étage de son immeuble par les travaux réalisés sur la parcelle contiguë. La cour d’appel de Paris avait déclaré irrecevables les demandes de la SCI au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme, ni de l’acquisition d’une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive. La Cour de cassation a censuré cette décision avec une netteté remarquable, en visant l’article 31 du Code de procédure civile et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
La motivation de la Cour mérite d’être citée in extenso pour en mesurer toute la portée : « En statuant ainsi, alors que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, la cour d’appel a violé les texte et principe susvisés » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n°25-11.778, courdecassation.fr). Cette décision rappelle, avec une particulière autorité, la distinction fondamentale entre les conditions de recevabilité de l’action et les conditions de son succès au fond, distinction dont la méconnaissance par les juges du fond avait conduit à un déni de justice dûment sanctionné par la Cour de cassation. La victime d’un trouble anormal de voisinage n’a pas à établir, au stade de la recevabilité, la régularité urbanistique des ouvertures obstruées ni l’existence d’une servitude de vue par usucapion.
Ces éléments relèvent exclusivement de l’examen du bien-fondé de la demande et ne sauraient, par une confusion des genres procéduraux, être érigés en conditions préalables de l’intérêt à agir. Dès lors, le propriétaire qui se plaint de l’obstruction de ses vues, fussent-elles irrégulières au regard du droit de l’urbanisme, conserve un intérêt légitime à agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage. La troisième chambre civile, par cet arrêt du 18 juin 2026, consolide ainsi l’édifice jurisprudentiel du trouble anormal de voisinage en garantissant au justiciable un accès effectif au juge, conforme aux exigences de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme.
En conséquence, le praticien du droit immobilier doit distinguer soigneusement les deux ordres de moyens susceptibles d’être opposés à l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage. La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ne peut prospérer que si le demandeur ne justifie d’aucun intérêt légitime au succès de ses prétentions, indépendamment de leur bien-fondé. L’absence de preuve du caractère anormal du trouble, l’absence de preuve du lien causal ou encore l’absence de preuve de la légalité des ouvertures obstruées constituent des moyens de défense au fond qui ne peuvent donner lieu qu’à un rejet de la demande, non à une irrecevabilité. Cette clarification jurisprudentielle, opérée par l’arrêt du 18 juin 2026, revêt une importance pratique considérable pour les plaideurs qui invoquent le bénéfice de la théorie des troubles anormaux de voisinage.
Par ailleurs, l’appréciation du trouble anormal de voisinage impose au juge du fond de motiver sa décision en répondant à l’ensemble des moyens opérants soulevés par les parties. La Cour de cassation, par l’arrêt du 26 septembre 2024 précité, a rappelé que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs au sens de l’article 455 du Code de procédure civile, et que cette carence motive la cassation de la décision. Il en résulte que la partie qui invoque la densité urbanistique du secteur, la prévisibilité du trouble ou le caractère habituel des constructions dans la zone considérée impose au juge une réponse circonstanciée, à défaut de laquelle sa décision encourt inéluctablement la censure. L’office du juge en matière de trouble anormal de voisinage requiert ainsi une analyse méthodique et exhaustive des circonstances de fait propres à chaque espèce, sous le contrôle rigoureux de la Cour de cassation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière de perte d’ensoleillement constitutive d’un trouble anormal de voisinage révèle une double exigence qui structure désormais l’office du juge et la stratégie des plaideurs. D’une part, l’appréciation in concreto du caractère anormal du trouble impose une prise en compte rigoureuse de l’environnement urbanistique et de la prévisibilité du dommage par la victime, le juge ne pouvant se dispenser de rechercher si la configuration de la zone excluait l’anormalité du trouble allégué. D’autre part, la stricte dissociation des conditions de recevabilité de l’action et des conditions de son bien-fondé, solennellement rappelée par l’arrêt du 18 juin 2026, garantit au justiciable un accès au juge que la confusion des genres procéduraux ne saurait entraver. L’arrêt du 18 juin 2026 constitue à cet égard une décision de principe qui, sans constituer un revirement de jurisprudence, affine et précise le régime procédural de l’action en trouble anormal de voisinage. L’office du juge, désormais encadré par une obligation de motivation renforcée, doit se livrer à un examen exhaustif des circonstances de l’espèce, sans pouvoir opposer au demandeur, au stade de la recevabilité, des exigences qui relèvent du seul examen du fond. Cette approche équilibrée, entre protection du droit de propriété et prévention des abus procéduraux, confère au contentieux du trouble anormal de voisinage une maturité jurisprudentielle dont les praticiens du droit immobilier doivent désormais intégrer toutes les nuances.