I. La destruction de la chose louée, condition de la résiliation de plein droit du bail

A. La notion de destruction totale ou partielle : une appréciation rigoureuse

L’article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, ce texte précise qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement. La simplicité apparente de cette règle, héritée du Code Napoléon de 1804, masque en réalité des difficultés d’application considérables que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à résoudre par une jurisprudence exigeante. La notion de destruction de la chose louée constitue le premier verrou technique de ce dispositif, et la Haute juridiction en a dégagé une définition qui ne se réduit pas à l’anéantissement matériel du bien.

La Cour de cassation juge en effet, depuis un arrêt de principe du 4 juillet 1968 (Civ3, n°66-13.329), qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. Cette définition a été réaffirmée dans un arrêt du 9 décembre 2009 (Civ3, n°08-17.483) et trouve une actualité renouvelée dans la jurisprudence la plus récente. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (n°25-10.069) en fournit une illustration éclairante. En l’espèce, un immeuble donné à bail commercial avait subi les effets dévastateurs du cyclone Irma survenu en septembre 2017. La cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du bien loué résultaient des destructions opérées par ce phénomène météorologique, imprévisible en ses effets, et que celui-ci était assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722, excluant toute responsabilité de la bailleresse. La Cour de cassation casse cette décision au motif que la cour d’appel avait elle-même relevé que le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien. Il en résultait que les dégradations subies ne pouvaient être qualifiées de destruction au sens de l’article 1722.

Cette décision du 4 juin 2026 rappelle avec force que le simple endommagement de la chose louée, fût-il consécutif à un événement d’une ampleur exceptionnelle, ne saurait être confondu avec sa destruction. La distinction entre réparation et reconstruction constitue le critère opératoire : seules les hypothèses où la remise en état du bien impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à sa valeur, peuvent justifier l’application de l’article 1722. Par ailleurs, l’arrêt du 9 janvier 2025 (n°23-13.247) illustre la situation inverse, dans laquelle la destruction totale est caractérisée. En l’espèce, une maison d’habitation avait été rendue inhabitable à la suite de l’effondrement de la falaise la surplombant, un arrêté municipal de péril imminent avec danger ayant été pris et l’immeuble ayant été déclaré inhabitable. La cour d’appel de Bordeaux avait ordonné en référé la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du Code civil. Si la Cour de cassation a censuré cet arrêt, ce fut au motif que le juge des référés avait tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, et non en raison de l’absence de destruction. L’effondrement de la falaise avait bien entraîné une impossibilité absolue et définitive d’user du bien conformément à sa destination.

B. La charge de la preuve du cas fortuit pesant sur le bailleur

Le second verrou de l’article 1722 du Code civil réside dans la caractérisation du cas fortuit. La notion de force majeure, définie à l’article 1218 du Code civil, suppose la réunion de trois conditions cumulatives : un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. L’article 1722, antérieur à la réforme du droit des obligations de 2016, emploie la notion de cas fortuit, qui doit être entendue comme un événement imprévisible et irrésistible. La troisième chambre civile, dans l’arrêt précité du 4 juin 2026, rappelle que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé, citant à cet égard un arrêt du 22 février 2006 (Civ3, n°05-12.032).

Or, c’est au bailleur qui entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail qu’il incombe de démontrer la réunion de ces conditions. La charge de la preuve lui est expressément imposée : il doit établir, d’une part, la survenance d’un événement constitutif de cas fortuit et, d’autre part, la destruction totale ou partielle du bien loué qui en est résultée. Cette exigence probatoire a été formulée dans des termes particulièrement nets par l’arrêt du 4 juin 2026 : le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement. La Haute juridiction impose ainsi un standard probatoire élevé, qui fait écho à l’exigence de rigueur rappelée par l’arrêt du 9 janvier 2025. Dans cette dernière affaire, la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel qui, statuant en référé, avait ordonné la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 sans constater que c’est de façon absolue et définitive que la maison était inhabitable, l’arrêté de péril ne prescrivant que des démarches administratives et techniques en vue de résorber la situation. La contestation sérieuse relative à la caractérisation du cas fortuit interdisait au juge des référés de se prononcer.

En conséquence, le bailleur confronté à un événement climatique extrême ne saurait se contenter d’invoquer la force majeure pour obtenir la résiliation du bail et s’exonérer de ses obligations. Il lui appartient d’apporter la démonstration circonstanciée de ce que les dégâts subis par le bien loué excèdent le stade du simple endommagement pour atteindre celui de la destruction, au sens rigoureux que la jurisprudence donne à ce terme. Cette exigence de preuve revêt une importance particulière dans le contexte des incendies de forêt, qui peuvent affecter des habitations sans nécessairement entraîner leur destruction totale au sens de l’article 1722 du Code civil. Un bien partiellement endommagé par les flammes mais structurellement intact et susceptible d’être réparé à un coût n’excédant pas sa valeur vénale ne saurait être qualifié de détruit au sens de ce texte, ce qui exclut l’application de la résiliation de plein droit. De même, la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel, si elle facilite l’indemnisation des dommages par les assureurs, ne saurait dispenser le bailleur de rapporter la preuve de la destruction du bien au sens de l’article 1722, ces deux régimes obéissant à des logiques et à des finalités distinctes.

II. Les obligations du bailleur à l’épreuve du cas fortuit

A. L’obligation de délivrance survivant au cas fortuit

L’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur une obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, et ce par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’articulation de ces dispositions avec l’article 1722 du Code civil constitue l’un des enjeux majeurs de la jurisprudence récente. La question essentielle est de déterminer dans quelle mesure la survenance d’un cas fortuit affecte l’intensité des obligations pesant sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720.

L’arrêt du 4 juin 2026 apporte une réponse décisive à cette interrogation. La Cour de cassation y énonce un principe novateur, dont la portée doctrinale est considérable : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette formule consacre une distinction fondamentale entre deux périodes successives. Pendant le temps où la force majeure empêche effectivement le bailleur d’exécuter ses obligations de délivrance et de réparation, celui-ci se trouve exonéré, conformément au principe dégagé par l’arrêt du 22 février 2006. En revanche, dès que l’empêchement cesse, le bailleur recouvre la plénitude de ses obligations et le locataire est en droit de lui opposer l’exception d’inexécution s’il demeure défaillant. Il en résulte que l’obligation de délivrance du bailleur n’est que suspendue, et non anéantie, par la survenance du cas fortuit.

Cette solution jurisprudentielle, qui procède d’une lecture combinée des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, traduit un équilibre pragmatique entre la protection du locataire et la reconnaissance des contraintes objectives pesant sur le bailleur. Elle garantit que le bailleur ne puisse indéfiniment se retrancher derrière le cas fortuit pour échapper à ses obligations, tout en lui ménageant une exonération temporaire durant la période où l’exécution est matériellement impossible. Dès lors, le locataire confronté à la carence prolongée de son bailleur, postérieurement à la cessation de l’empêchement de force majeure, dispose d’une voie de droit efficace pour contraindre celui-ci à exécuter ses obligations ou pour obtenir la résiliation du bail à ses torts. Cette jurisprudence s’avère particulièrement pertinente dans l’hypothèse des incendies de forêt affectant des biens loués : si le sinistre constitue à l’évidence un événement de force majeure, le bailleur ne saurait s’en prévaloir au-delà du temps nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état, sauf à démontrer que les dégâts sont tels qu’ils atteignent le seuil de destruction au sens de l’article 1722. La circonstance que les incendies survenus en Gironde au cours du mois de juillet 2026 aient conduit à la destruction de plus de cinquante mille hectares, selon les données rapportées par la presse quotidienne, ne dispense pas le bailleur d’établir, pour chaque bien donné à bail, que les dégradations subies excèdent le seuil de l’endommagement pour atteindre celui de la destruction, et ce conformément aux critères rigoureux dégagés par la Haute juridiction.

B. L’articulation entre exception d’inexécution et résiliation du bail

L’arrêt du 4 juin 2026 éclaire également les voies de droit ouvertes au locataire confronté à un manquement du bailleur à ses obligations consécutif à un événement de force majeure. L’un des apports les plus significatifs de cette décision réside dans la clarification du rapport entre la force majeure et l’obligation de délivrance du bailleur. La Cour énonce en effet que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé, ce qui implique que le bailleur doit reprendre l’exécution de ses obligations dès que l’empêchement cesse. Cette solution, qui puise son fondement dans la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, préserve l’équilibre du contrat de bail en évitant que le bailleur ne s’abrite indéfiniment derrière le cas fortuit pour se soustraire à ses obligations essentielles de délivrance et d’entretien. La Cour de cassation y rappelle que le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, consacrée à l’article 1219 du Code civil, aux termes duquel une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En l’espèce, la locataire avait opposé l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers durant la période où la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en ne réalisant pas les travaux nécessaires à la jouissance des locaux. La cour d’appel avait écarté ce moyen en considérant que le cyclone Irma excluait toute responsabilité de la bailleresse. La Cour de cassation censure ce raisonnement, au motif que l’article 1722 n’avait pas vocation à s’appliquer faute de destruction du bien, et que la bailleresse était tenue, en vertu des articles 1719 et 1720, de procéder aux réparations nécessaires après la cessation de l’empêchement de force majeure.

Il se déduit de cette jurisprudence que l’exception d’inexécution constitue, pour le locataire, un instrument juridique susceptible d’être actionné dès lors que le bailleur n’a pas repris l’exécution de ses obligations dans un délai raisonnable après la cessation de l’empêchement de force majeure. Cette prérogative, cependant, ne saurait être exercée de manière indéfinie ni disproportionnée. La gravité de l’inexécution imputable au bailleur doit être appréciée in concreto, au regard de l’ampleur des dégradations subies par le bien, de la diligence du bailleur dans la mise en œuvre des réparations et de l’importance des sommes dues par le locataire. Par ailleurs, l’arrêt du 9 janvier 2025 (n°23-13.247) confirme que la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 obéit à un régime distinct de la résiliation pour manquement contractuel : la première opère de plein droit, sans dédommagement, lorsque la destruction totale est caractérisée, tandis que la seconde suppose la démonstration d’une faute imputable au bailleur. La Cour de cassation veille à ce que ces deux régimes ne soient pas confondus par les juges du fond, ainsi qu’en témoigne la censure de l’arrêt bordelais qui, en référé, avait ordonné la résiliation sur le fondement de l’article 1722 sans que les conditions de ce texte fussent clairement établies. Le juge des référés ne saurait en effet trancher une contestation sérieuse, et la caractérisation du cas fortuit comme de la destruction du bien relèvent précisément d’une appréciation de fond excédant ses pouvoirs, ainsi que le rappelle l’arrêt du 9 janvier 2025 par un visa combiné des articles 1722 du Code civil et 834 du Code de procédure civile.

À cet égard, la portée de l’arrêt du 4 juin 2026 dépasse le cadre de l’espèce qui lui était soumise. En précisant les conditions dans lesquelles le bailleur peut invoquer l’article 1722 et en consacrant le droit du locataire de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement de force majeure, la troisième chambre civile fournit une grille d’analyse applicable à l’ensemble des hypothèses où un événement climatique extrême affecte un bien donné à bail sans entraîner sa destruction totale. Cette jurisprudence intéresse directement les incendies de forêt, les inondations, les tempêtes et plus généralement l’ensemble des aléas naturels dont la fréquence et l’intensité tendent à s’accroître. Elle rappelle aux bailleurs qu’ils ne sauraient se prévaloir indéfiniment d’un cas fortuit pour échapper à l’obligation de délivrance et d’entretien qui constitue le cœur du contrat de bail, et aux locataires qu’ils disposent de moyens juridiques efficaces pour contraindre leur cocontractant à l’exécution de ses engagements, sans pour autant être fondés à suspendre indéfiniment le paiement des loyers.

L’enseignement majeur de cette construction jurisprudentielle réside dans l’affirmation selon laquelle l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas anéantie mais seulement suspendue par la force majeure. Le bailleur doit, dans un délai raisonnable après la cessation de l’empêchement, entreprendre les réparations nécessaires à la jouissance du bien par le locataire, à défaut de quoi ce dernier est fondé à lui opposer l’exception d’inexécution. Cette solution, qui puise ses racines dans les principes généraux du droit des obligations, confère à l’article 1722 du Code civil une portée précisément circonscrite : ce texte ne gouverne que les hypothèses de destruction, et non celles de simple endommagement, du bien loué. Dès lors que le seuil de la destruction n’est pas franchi, le droit commun du bail, et singulièrement les articles 1719 et 1720, retrouve son empire. Il convient d’ajouter que cette analyse n’est pas sans incidence sur le sort des loyers durant la période d’empêchement. Si la destruction partielle permet au preneur de solliciter une diminution du prix en vertu de l’article 1722, l’endommagement ne relevant pas de ce texte laisse subsister l’obligation au paiement intégral des loyers, sous réserve de l’exception d’inexécution que le locataire peut opposer au bailleur défaillant dans l’accomplissement de ses obligations de réparation.

Conclusion

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relative à l’article 1722 du Code civil témoigne d’une volonté constante de circonscrire avec rigueur le domaine de la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée par cas fortuit. L’arrêt du 4 juin 2026 (n°25-10.069) et celui du 9 janvier 2025 (n°23-13.247) illustrent, chacun à leur manière, l’exigence probatoire qui pèse sur le bailleur et la distinction fondamentale entre endommagement et destruction. Ils consacrent également le principe selon lequel l’obligation de délivrance du bailleur n’est que suspendue, et non éteinte, par la force majeure, de sorte que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution dès lors que le bailleur demeure défaillant après la cessation de l’empêchement. Ces solutions, dont la portée pratique est considérable pour les contentieux locatifs consécutifs à des événements climatiques extrêmes, confirment la vitalité d’un texte bicentenaire dont l’interprétation continue d’être affinée par la Haute juridiction. À l’heure où la France connaît une succession d’épisodes climatiques d’une intensité sans précédent, des incendies de Gironde de juillet 2026 au cyclone Irma de 2017 en passant par les inondations et les effondrements de falaises, la grille d’analyse forgée par la troisième chambre civile constitue un outil précieux pour déterminer les droits et obligations respectifs des bailleurs et des locataires confrontés à la perte ou à l’endommagement du bien loué.