I. La gestion du bien indivis entre protection des coïndivisaires et impératif de sécurité juridique

A. L’exigence d’unanimité pour les actes de disposition, principe cardinal du régime légal de l’indivision

Le régime légal de l’indivision, tel qu’il résulte des articles 815 et suivants du Code civil, repose sur une gradation des pouvoirs reconnus aux indivisaires selon la nature de l’acte envisagé. L’article 815-3, alinéa 1er, du Code civil dispose que les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires, sauf lorsque l’acte a pour objet de payer les dettes et charges de l’indivision. Cette règle, consacrée par une jurisprudence constante de la Cour de cassation, constitue un rempart contre les initiatives isolées susceptibles de compromettre les droits des coïndivisaires sur le bien commun. Dans un contexte où les transferts de patrimoine entre générations se multiplient, notamment à la faveur de l’héritage des baby-boomers estimé entre quatre cents et sept cents milliards d’euros par an d’ici 2040, ce dont Le Figaro Immobilier du 22 juillet 2026 s’est fait l’écho sous la plume de Guillaume Errard, les situations d’indivision successorale se trouvent mécaniquement amplifiées, conférant à ce principe d’unanimité une importance pratique renouvelée.

La troisième chambre civile a déduit de ce principe des conséquences rigoureuses en matière de congé pour vendre délivré par les bailleurs indivis. Par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.188), la Cour de cassation a jugé que le congé pour vendre, qui vaut offre de vente au profit du locataire en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un acte de disposition qui doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires. En l’espèce, le congé avait été signifié au locataire par certains seulement des coïndivisaires, sans l’accord de l’un d’entre eux. La cour d’appel de Riom avait retenu, le 11 juin 2024, que le défaut de consentement de tous les indivisaires aurait seulement entraîné l’inopposabilité à l’indivisaire absent de la vente du bien indivis intervenue au profit du locataire, si ce dernier avait exercé son droit de préemption, et que le locataire, tiers à l’indivision, n’était pas fondé à se prévaloir de la violation des règles édictées par l’article 815-3 du Code civil dans le seul intérêt des coïndivisaires. La troisième chambre civile censure cette analyse au visa des articles 815-3 du Code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du Code de procédure civile. Elle énonce que « le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-13.188).

Cette solution marque une évolution notable de la jurisprudence de la troisième chambre civile. La Cour affirme désormais sans ambiguïté que le locataire, tiers à l’indivision, est recevable et fondé à invoquer la nullité du congé pour vendre délivré sans l’accord de l’ensemble des indivisaires, sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice. Le visa de l’article 117 du Code de procédure civile, qui dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie, revêt ici une portée singulière. En qualifiant le défaut de consentement unanime des indivisaires d’irrégularité de fond, la Cour confère au locataire un moyen de nullité dispensé de l’exigence de grief. Or, cette précision de la qualification juridique contraste avec l’analyse antérieure de certaines cours d’appel, qui tendaient à cantonner la sanction de l’irrégularité à une simple inopposabilité à l’égard de l’indivisaire absent, sans que le locataire puisse s’en prévaloir. Cette jurisprudence nouvelle s’inscrit dans le prolongement d’une construction doctrinale plus large relative aux effets de l’indivision sur les actes accomplis par un seul indivisaire. Elle rappelle que le régime de l’article 815-3 ne se limite pas à protéger les seuls coïndivisaires entre eux, mais déploie également ses effets à l’égard des tiers qui, tel le locataire destinataire d’un congé pour vendre, peuvent légitimement se prévaloir de l’irrégularité de fond affectant l’acte. En conséquence, tout praticien du droit immobilier confronté à un congé pour vendre doit s’assurer que l’ensemble des indivisaires propriétaires du bien loué ont donné leur consentement exprès à la délivrance de cet acte, sous peine de nullité.

B. La distinction entre actes conservatoires, actes d’administration et actes de disposition dans le contentieux de l’indivision

La qualification de l’acte accompli par un indivisaire seul constitue un enjeu contentieux majeur, car elle détermine le seuil de consentement requis et, partant, la validité de l’acte à l’égard de l’ensemble des coïndivisaires. L’article 815-2 du Code civil permet à tout indivisaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence, tandis que l’article 815-3 requiert la majorité des deux tiers des droits indivis pour les actes d’administration et l’unanimité pour les actes de disposition. La frontière entre ces catégories s’avère parfois ténue, en particulier lorsque l’acte en cause combine plusieurs finalités, ce qui oblige le juge à procéder à une analyse substantielle de l’objet premier de l’action.

La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser cette distinction dans un arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 21-23.372), publié au Bulletin et rendu en formation de section. Dans cette affaire, une indivisaire avait engagé seule une action tendant à la contestation de la cession d’un bail rural, à la résiliation dudit bail et à l’expulsion de l’occupant. La cour d’appel de Reims avait déclaré irrecevables ces demandes au motif qu’elles constituaient un acte d’administration nécessitant la majorité des deux tiers des droits indivis. La Cour de cassation, après avoir rappelé « à bon droit, que l’article 815-2 du code civil permet à tout indivisaire d’agir seul et de prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence, et qu’une mesure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre peut constituer une telle mesure », constate que, si les demandes de l’indivisaire tendaient à pareille expulsion, « leur objet premier était de contester la cession du bail et d’obtenir sa résiliation ». Elle en déduit que ces demandes « n’étaient pas conservatoires au sens de l’article 815-2 du code civil » (Civ. 3e, 11 juill. 2024, n° 21-23.372, FS-B). Par ailleurs, cette jurisprudence illustre la méthode d’analyse retenue par la troisième chambre civile, qui consiste à examiner l’objet premier de l’action plutôt que ses conséquences accessoires.

En conséquence, le seul fait qu’une demande aboutisse, de manière indirecte, à la conservation du bien indivis ne suffit pas à la faire entrer dans le champ de l’article 815-2 du Code civil. La Cour privilégie une approche substantielle, fondée sur la finalité principale de l’acte, ce qui confère une prévisibilité bienvenue à la mise en oeuvre du régime de l’indivision. Cette exigence de qualification rigoureuse se trouve également confortée par les termes mêmes de l’article 815-3 du Code civil, qui distingue selon que l’acte tend à l’administration du bien, à sa disposition ou à sa simple conservation. La troisième chambre civile veille à ce que l’indivisaire agissant ne puisse contourner les règles de majorité en habillant d’un vernis conservatoire une action qui, dans sa substance, relève de l’administration ou de la disposition. Dès lors, le contentieux de l’indivision immobilière impose aux praticiens une vigilance particulière dans la rédaction des assignations et la formulation des demandes, la qualification retenue par le juge pouvant entraîner l’irrecevabilité ou la nullité de l’acte litigieux.

II. L’effet déclaratif du partage et l’opposabilité des actes aux tiers dans la jurisprudence récente

A. La portée de l’effet déclaratif du partage et ses limites contemporaines

L’article 883 du Code civil dispose que chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. Cet effet déclaratif, qui rétroagit au jour de l’ouverture de l’indivision, emporte des conséquences considérables sur la validité des actes accomplis pendant la période indivise. La troisième chambre civile en a précisé l’étendue dans un arrêt du 13 juillet 2023 (pourvoi n° 22-17.146), statuant en formation de section et publié au Bulletin, qui constitue un apport doctrinal de premier plan sur cette question. Le Code civil, en ses articles 1686 à 1688, prévoit par ailleurs que lorsque les biens indivis ne sont pas commodément partageables en nature, la licitation peut être ordonnée par le tribunal, les enchères étant alors ouvertes entre les seuls indivisaires ou, à défaut d’accord, en adjudication publique.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt précité, une société civile de placement immobilier (SCPI) avait accepté, sous réserve de l’accord de son coïndivisaire, une offre d’achat portant sur un immeuble indivis. À la suite du refus du coïndivisaire de vendre, l’acceptation était devenue caduque à l’issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente. Postérieurement, la SCPI avait acquis les parts indivises de son coïndivisaire, devenant ainsi seule propriétaire de l’immeuble par l’effet de ce partage partiel. La question se posait de savoir si l’effet déclaratif du partage pouvait faire revivre l’acceptation qu’elle avait donnée à la proposition d’achat antérieure. La Cour de cassation répond par la négative et approuve la cour d’appel de Paris d’avoir jugé que « l’effet déclaratif du partage ne permettait pas de faire revivre l’acceptation qu’elle avait donnée à la proposition d’achat de la société Cleaone, atteinte de caducité depuis le 15 mai 2017, l’effet déclaratif du partage ne s’appliquant qu’aux actes ou droits existants et valablement constitués » (Civ. 3e, 13 juill. 2023, n° 22-17.146, FS-B).

Cette solution, qui limite la portée de l’effet déclaratif aux seuls actes et droits existants et valablement constitués au jour du partage, s’inscrit dans une conception orthodoxe de l’article 883 du Code civil. La Cour distingue nettement la rétroactivité du transfert de propriété, qui est l’essence même de l’effet déclaratif, de la résurrection d’actes juridiques éteints par caducité. La troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-12.870), publié au Bulletin, que « l’effet déclaratif du partage ne fixant que la date à laquelle chaque copartageant acquiert rétroactivement la propriété de son lot », il ne s’étend pas aux créances autonomes extérieures au lot, ce dont il résulte que les frais de notaire réclamés par l’acquéreur constituant une créance autonome, le moyen tiré de l’effet déclaratif était inopérant (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-12.870, FS-B). Dès lors, l’effet déclaratif ne saurait constituer un mécanisme de régularisation rétroactive des actes juridiques imparfaits ou inaboutis. Cette double limitation de l’effet déclaratif, tant à l’égard des actes éteints par caducité qu’à l’égard des créances autonomes, témoigne de la volonté constante de la Cour de cassation de ne pas dénaturer cette fiction juridique en lui conférant une portée que le législateur n’a pas entendu lui donner.

B. L’opposabilité des actes accomplis par un indivisaire seul à l’égard des ayants cause

La question de l’opposabilité des actes accomplis par un indivisaire seul à l’égard de ses coïndivisaires et de leurs ayants cause constitue un second enjeu central de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Le principe, énoncé par l’article 815-3 du Code civil, est que les actes accomplis sans le consentement requis sont inopposables aux indivisaires dont le consentement a fait défaut. Cependant, cette inopposabilité connaît des tempéraments lorsque l’ayant cause du coïndivisaire avait connaissance de l’acte litigieux au moment de l’acquisition de ses droits, en application des principes généraux du droit des obligations et de l’article 1743 du Code civil relatif à l’opposabilité du bail à l’acquéreur.

Un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-20.852), publié au Bulletin et rendu en formation de section, apporte une contribution significative à cette problématique. Dans cette espèce, un indivisaire, M. [B], avait consenti seul des baux ruraux verbaux sur des parcelles indivises, puis avait fait donation, le 29 juillet 2014, de ses droits indivis à sa nièce, Mme [W], coïndivisaire. Cette dernière, devenue seule propriétaire des parcelles à la suite de la donation, sollicitait l’expulsion de M. [N] et du GAEC [N] au motif que les baux consentis par son auteur ne lui étaient pas opposables, faute d’avoir été conclus avec l’accord de tous les indivisaires. La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 23 juillet 2024, avait ordonné l’expulsion, retenant que les baux consentis par M. [B] en 1997 en violation de l’article 815-3 du Code civil étaient inopposables à Mme [W], qui avait hérité des droits indivis de sa mère. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1743, alinéa 1er, du Code civil et énonce que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-20.852, FS-B).

Cette solution, qui fait application combinée des articles 815-3 et 1743 du Code civil, illustre la volonté de la troisième chambre civile de ne pas laisser l’inopposabilité des actes accomplis par un indivisaire seul se retourner contre les tiers de bonne foi. En subordonnant l’inopposabilité à l’absence de connaissance du bail par le donataire, la Cour rétablit un équilibre entre la protection des coïndivisaires, qui découle du régime légal de l’indivision, et la protection des tiers contractants, qui résulte du droit commun des obligations. La Cour impose aux juges du fond de rechercher si l’ayant cause avait connaissance du bail à la date de l’acquisition de ses droits, ce qui constitue une garantie procédurale essentielle. À cet égard, cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus large de la troisième chambre civile tendant à éviter que le formalisme protecteur de l’indivision ne devienne un instrument d’injustice à l’égard des tiers de bonne foi, tout en préservant la substance des droits des indivisaires. La distinction opérée entre l’inopposabilité automatique, fondée sur le défaut d’unanimité, et l’opposabilité conditionnelle, subordonnée à la connaissance de l’acte par l’ayant cause, constitue un raffinement doctrinal qui permet d’adapter la sanction aux circonstances de l’espèce.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 29 février 2024 (pourvoi n° 21-20.938), avait déjà été amenée à se prononcer sur l’incidence du partage successoral sur les actes de gestion du bien indivis. En l’espèce, le tribunal de grande instance de Carpentras, par jugement du 2 juin 2020, avait constaté la qualité de légataire universel de l’un des héritiers, M. [G] [X], avait accueilli sa demande d’attribution préférentielle des parcelles louées et avait ouvert les opérations de partage de l’indivision successorale. La cour d’appel de Nîmes, saisie d’une exception d’incompétence soulevée par M. [G] [X] au profit du tribunal saisi de la procédure de liquidation-partage, avait rejeté cette exception en retenant qu’il n’était « pas contesté ni contestable que les parties sont tenues par un bail à ferme ». La Cour de cassation censure au visa de l’article 4 du Code de procédure civile, jugeant que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » et que M. [G] [X] avait soutenu que le bail s’était éteint par l’effet du jugement du 2 juin 2020, de sorte que la cour d’appel avait modifié l’objet du litige en écartant ce moyen sans l’examiner (Civ. 3e, 29 fév. 2024, n° 21-20.938).

La convergence de ces différentes solutions jurisprudentielles met en évidence un double mouvement qui caractérise la politique jurisprudentielle de la troisième chambre civile en matière d’indivision immobilière. D’une part, la Cour veille à la stricte application du principe d’unanimité pour les actes de disposition, qu’il s’agisse d’un congé pour vendre délivré au locataire ou d’une aliénation du bien indivis à un tiers acquéreur, en conférant à ce principe une portée renforcée par la qualification d’irrégularité de fond. D’autre part, elle refuse de conférer à l’effet déclaratif du partage une portée excessive, en le cantonnant aux actes et droits existants et valablement constitués, tout en aménageant des tempéraments à l’inopposabilité lorsque l’ayant cause avait connaissance de l’acte litigieux. Cette articulation entre le principe d’unanimité et l’effet déclaratif du partage constitue, en définitive, le fil conducteur de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière d’indivision immobilière. Elle témoigne d’une recherche d’équilibre entre la protection des droits des indivisaires et la sécurité juridique des tiers, dans un contexte sociétal marqué par une augmentation significative des situations d’indivision successorale dont la presse généraliste se fait régulièrement l’écho. Les praticiens du droit immobilier, avocats et notaires, trouveront dans ces arrêts un guide sûr pour la gestion des indivisions contentieuses, qu’il s’agisse de la rédaction des actes de disposition, de la détermination des pouvoirs de chaque indivisaire ou de l’anticipation des effets du partage sur les droits des tiers.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile en matière d’indivision immobilière, telle qu’elle se déploie au cours de la période 2023-2026, s’articule autour de deux principes directeurs qui structurent l’ensemble du contentieux. Le premier, relatif à la gestion du bien indivis, impose le consentement unanime des indivisaires pour les actes de disposition et circonscrit strictement le domaine des actes conservatoires qu’un indivisaire peut accomplir seul, en privilégiant une analyse substantielle fondée sur l’objet premier de l’action. Le second, relatif aux effets du partage, limite la portée de l’effet déclaratif aux seuls actes et droits valablement constitués et subordonne l’inopposabilité des actes irréguliers aux ayants cause à leur absence de connaissance de l’acte litigieux. Cette double orientation jurisprudentielle, qui concilie la protection des indivisaires et la sécurité des tiers, constitue un cadre d’analyse précieux pour les praticiens confrontés à la gestion contentieuse des biens indivis, dans un contexte où les transmissions successorales de patrimoine immobilier occupent une place croissante dans l’économie des ménages français.