I. Le domaine du droit de préférence : un champ d’application aux frontières précisées
A. Les locaux exclus du bénéfice du droit de préférence
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce constitue l’une des protections majeures offertes au preneur à bail commercial lorsque le propriétaire envisage de vendre le local qu’il exploite. Introduit par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, ce dispositif d’ordre public impose au bailleur d’informer son locataire de son intention de vendre et de lui consentir une offre prioritaire. Pour autant, le législateur n’a pas entendu étendre ce droit à l’ensemble des locaux susceptibles de relever du statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, été conduite à préciser les contours de ce champ d’application, en excluant certaines catégories de locaux et en définissant avec rigueur les situations dans lesquelles le preneur ne peut se prévaloir de ce mécanisme protecteur.
La première exclusion notable concerne les locaux à usage industriel. Dans un arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a jugé que « les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce » et a précisé qu’au sens de ce texte, « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). Cette définition, qui fait prévaloir le critère fonctionnel de l’affectation matérielle des lieux sur la seule qualification statutaire du bail, permet de distinguer l’activité industrielle de l’activité commerciale ou artisanale, seules visées par le dispositif légal. Par ailleurs, le texte lui-même exclut expressément de son champ les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, catégories qui, bien que pouvant relever du statut des baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-1 du même code, ne bénéficient pas de la protection spécifique du droit de préférence.
En second lieu, la troisième chambre civile a été amenée à circonscrire le droit de préférence à l’assiette matérielle du bail consenti au preneur. Par deux arrêts rendus le même jour, le 19 juin 2025, la Haute juridiction a énoncé un principe dont la portée dépasse la simple exclusion textuelle : « il résulte de l’article L. 145-46-1 du code de commerce que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin et Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). Dès lors, le preneur ne saurait revendiquer un droit d’acquérir en priorité au-delà de la surface qui lui a été donnée à bail, le droit de préférence ne lui conférant pas un droit de préemption sur la totalité de l’immeuble dans lequel son local est intégré. Cette solution, qui s’inscrit dans le respect du droit de propriété du bailleur, marque une limite essentielle au mécanisme protecteur : le preneur ne peut entraver la vente d’un ensemble immobilier plus vaste que le seul local qu’il occupe.
B. Les cessions exclues du mécanisme légal
Au-delà de la nature des locaux, la troisième chambre civile a également précisé les catégories de cessions qui échappent au droit de préférence. Le texte lui-même énumère plusieurs exceptions : la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou encore la cession d’un local au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. Chacune de ces exceptions a donné lieu à un contentieux nourri devant la Cour de cassation, qui en a précisé la portée avec une remarquable constance.
En ce qui concerne l’exception tirée de la cession unique de locaux commerciaux distincts, la troisième chambre civile a jugé, le 6 novembre 2025, que « ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin). Autrement dit, l’unicité de l’acte de vente ne suffit pas à caractériser l’exception : encore faut-il que les locaux vendus appartiennent à un même propriétaire. Cette solution, qui procède d’une interprétation stricte de la dérogation légale, préserve l’effectivité du droit de préférence en empêchant le bailleur de faire échec au dispositif par le seul artifice d’un acte unique regroupant des biens appartenant à des propriétaires distincts.
La troisième chambre civile a également précisé la portée de l’exception relative à la cession à un proche du bailleur. Dans un arrêt du 5 mars 2026, elle a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas du droit de préférence instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de cession des locaux loués au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint » mais que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin). Par cette décision, la Cour de cassation rappelle avec force le principe d’autonomie de la personne morale : une SCI, même constituée exclusivement entre membres d’une même famille, est un sujet de droit distinct de ses associés. La cession consentie à cette société ne saurait donc être assimilée à une cession au conjoint ou au descendant du bailleur, et le droit de préférence du preneur doit en conséquence recevoir application. Cette solution, qui privilégie la réalité juridique de la personne morale sur la composition familiale de son capital, constitue une protection efficace contre les tentatives de contournement du dispositif légal.
Par ailleurs, le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer aux ventes faites d’autorité de justice. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 30 novembre 2023, en énonçant que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin). Cette exclusion s’étend aux ventes sur saisie immobilière et, comme l’a précisé un arrêt antérieur du 15 février 2023, aux ventes de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire, lesquelles constituent également des ventes faites d’autorité de justice au sens de l’article L. 642-18 du code de commerce (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-16.475, Publié au Bulletin). En conséquence, le preneur à bail commercial ne peut utilement se prévaloir du droit de préférence pour revendiquer l’acquisition prioritaire d’un local vendu dans le cadre d’une procédure collective ou d’une saisie immobilière.
II. L’exercice du droit de préférence : un équilibre entre protection du preneur et liberté du bailleur
A. Le formalisme protecteur de l’offre de vente
Le mécanisme du droit de préférence repose sur une obligation d’information préalable du locataire, dont le formalisme est rigoureusement encadré par la loi. Selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ». Cette notification, qui constitue le préalable indispensable à l’exercice du droit de préférence, « doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée ». Le texte précise en outre qu’elle « vaut offre de vente au profit du locataire » et que « les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification ». Ce formalisme exigeant témoigne de la volonté du législateur d’assurer une information complète du preneur, condition nécessaire à l’exercice éclairé de son droit de préférence.
La troisième chambre civile, saisie de contestations relatives à la validité de ces notifications, a eu l’occasion de rappeler que le non-respect du formalisme légal est sévèrement sanctionné. La notification qui n’indique pas le prix et les conditions de la vente envisagée, ou qui omet de reproduire les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1, est frappée de nullité. Cette nullité, qui ne peut être couverte par une quelconque régularisation ultérieure, emporte pour conséquence que l’offre de vente est réputée n’avoir jamais été faite au preneur. Par ailleurs, la notification doit être adressée au locataire lui-même, et non à un sous-locataire, même autorisé à exploiter les lieux. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation a implicitement validé le moyen tiré du défaut de notification à la locataire, l’offre ayant été adressée à la sous-locataire, ce qui privait la procédure de sa régularité. Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer, et le texte prévoit que son acceptation peut être subordonnée à l’obtention d’un prêt, auquel cas le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Ce formalisme protecteur est toutefois contrebalancé par le principe d’interprétation stricte du droit de préférence, qui constitue une limite à l’exercice du droit de propriété. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 20 février 2026, les conditions d’exercice du droit de préférence « doivent connaître une interprétation stricte », de sorte que « seul le titulaire du bail portant sur le local commercial peut se prévaloir du droit de préférence, à l’exclusion de tout tiers, fût-il exploitant du fonds de commerce considéré » (CA Nîmes, 4e ch. com., 20 fév. 2026, n° 23/01285). Cette approche restrictive, légitime au regard de l’atteinte portée au droit de propriété, s’oppose à toute extension du droit de préférence au-delà des prévisions expresses du législateur. Elle interdit notamment au preneur de céder son droit de préférence à un tiers, le mécanisme étant attaché à la personne du locataire et non au fonds de commerce exploité dans les lieux.
B. La rétractation du bailleur : entre nullité de la vente au tiers et action en réparation
La question de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur constitue le point névralgique du contentieux du droit de préférence. Jusqu’à l’intervention de l’arrêt du 25 juin 2026, la jurisprudence entretenait une certaine ambiguïté sur les effets de cette rétractation, en particulier sur le point de savoir si le bailleur pouvait valablement retirer son offre avant que le preneur ne l’ait acceptée et, dans l’affirmative, quelle sanction devait être appliquée. Par cet arrêt de cassation publié au Bulletin, la troisième chambre civile a opéré une clarification décisive, en combinant pour la première fois de manière aussi explicite les dispositions du code de commerce et celles du code civil relatives à la formation du contrat.
Au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, la Cour de cassation a posé une distinction fondamentale entre deux situations. La première est celle où le bailleur, après avoir notifié l’offre de vente au preneur, conclut la vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois imparti au locataire pour accepter. Dans cette hypothèse, la sanction est la nullité de la vente conclue avec le tiers, ainsi que la troisième chambre civile l’avait déjà jugé dans un arrêt du 18 décembre 2025, en énonçant que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Le bailleur ne peut donc, pendant toute la durée du délai légal, se soustraire à son obligation en vendant le bien à un acquéreur tiers : une telle vente serait radicalement nulle et le preneur pourrait en obtenir l’annulation en justice.
La seconde situation, dont l’arrêt du 25 juin 2026 a précisé le régime, est celle où le bailleur, sans vendre à un tiers, rétracte purement et simplement son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée, en invoquant sa renonciation au projet de vendre. Sur cette question, la Cour de cassation a tranché de manière limpide : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, opère une distinction essentielle entre l’obligation de ne pas vendre à un tiers pendant le délai d’un mois et l’impossibilité de rétracter l’offre elle-même.
En effet, l’article 1116 du code civil dispose que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». En conséquence, si le bailleur rétracte son offre avant que le preneur ne l’ait acceptée, le contrat de vente ne se forme pas, et le locataire ne peut prétendre qu’à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette rétractation fautive. Il ne saurait en revanche contraindre le bailleur à signer l’acte de vente, ni faire constater judiciairement la réalisation de celle-ci. La troisième chambre civile a ainsi cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, en retenant que « la cour d’appel a violé les textes susvisés » dès lors qu’elle avait elle-même constaté « que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire ».
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 18 décembre 2025, que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire, « qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Cette solution, qui rattache l’action en nullité au statut des baux commerciaux plutôt qu’au droit commun de la vente, emporte une conséquence procédurale essentielle pour le praticien : le locataire qui entend agir en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préférence doit introduire son action dans le délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer cette action, conformément au régime de la prescription biennale applicable aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux. Ce délai, plus court que la prescription quinquennale de droit commun, impose au preneur une diligence particulière dans la mise en oeuvre de ses droits.
La solution dégagée par l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une logique de préservation de la liberté du bailleur, qui ne saurait être contraint de vendre son bien contre son gré. Si l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire une obligation d’information et un devoir de loyauté à l’égard de son locataire, il ne va pas jusqu’à lui imposer une obligation de vendre. Le bailleur qui renonce à son projet de vente commet certes une faute en rétractant une offre qu’il s’était engagé à maintenir pendant le délai légal, mais cette faute ne peut être sanctionnée que par l’allocation de dommages et intérêts, et non par la conclusion forcée d’un contrat que le propriétaire ne souhaite plus. Cette solution, qui concilie la protection du preneur avec le respect du droit de propriété, marque un point d’équilibre remarquable dans la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Enfin, il convient de relever que l’arrêt du 25 juin 2026 distingue soigneusement, au sein de la rétractation, les hypothèses dans lesquelles le bailleur entend réellement renoncer à la vente et celles dans lesquelles il cherche, sous couvert d’une rétractation, à vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses. Dans cette seconde hypothèse, les dispositions de l’article L. 145-46-1 relatives à la notification de nouvelles conditions au preneur trouvent à s’appliquer : « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix ». Cette obligation de renouvellement de l’offre, qui constitue un second rempart protecteur au bénéfice du preneur, interdit au bailleur de contourner le droit de préférence en rétractant une première offre pour en consentir une seconde, plus avantageuse, à un tiers.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 dessine les contours d’un droit de préférence du preneur à bail commercial dont l’effectivité repose sur un équilibre subtil entre la protection du locataire et le respect du droit de propriété du bailleur. D’un côté, la Cour assure la pleine effectivité du dispositif en sanctionnant par la nullité toute vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence et en retenant une interprétation stricte des exceptions légales, empêchant notamment qu’une vente à une SCI familiale soit assimilée à une cession à un proche. De l’autre, elle préserve la liberté du bailleur de ne pas vendre, en cantonnant la sanction de la rétractation fautive à une action en réparation, exclusive de toute exécution forcée. Cette construction jurisprudentielle, qui combine avec cohérence les dispositions du code de commerce et celles du code civil relatives à la formation du contrat, offre aux praticiens un cadre d’analyse désormais stabilisé, dont la rigueur technique n’a d’égale que l’importance pratique pour les acteurs du commerce et de l’immobilier commercial.
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