L’astreinte constitue l’un des instruments les plus redoutables du droit de l’exécution forcée. Dans le contentieux de la copropriété des immeubles bâtis, elle revêt une fonction singulière : celle de contraindre un copropriétaire récalcitrant, un syndic défaillant ou un constructeur négligent à exécuter une obligation de faire que la seule force de la chose jugée n’a pas suffi à imposer. Prononcée par le juge du fond ou par le juge des référés, elle assortit une condamnation principale d’une pression financière croissante, destinée à vaincre la résistance du débiteur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation et la deuxième chambre civile, compétente s’agissant du juge de l’exécution, en ont précisé les contours dans une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, qui intéressent directement la pratique du droit immobilier. Or, la matière est technique : le prononcé de l’astreinte, qu’elle soit provisoire ou définitive, obéit à des conditions que le juge doit caractériser, et sa liquidation ultérieure devant le juge de l’exécution soulève des difficultés propres au contentieux de la copropriété, tenant notamment à l’habilitation du syndic à agir et aux limites temporelles de la mesure.
L’analyse de la jurisprudence récente permet de distinguer deux temps de la mécanique de l’astreinte en copropriété : celui de son prononcé, dominé par les pouvoirs du juge du fond, et celui de sa liquidation, qui mobilise l’office spécifique du juge de l’exécution. Ces deux phases, quoique complémentaires, obéissent à des logiques distinctes que la Haute juridiction s’attache à articuler avec une précision croissante.
I. Le prononcé de l’astreinte dans le contentieux de la copropriété
A. Les conditions d’octroi et les pouvoirs du juge
L’astreinte, régie par les articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, peut être ordonnée par tout juge à l’appui d’une condamnation à exécuter une obligation de faire. En droit de la copropriété, son domaine est vaste : elle peut assortir une injonction de réaliser des travaux sur les parties communes, de remettre un lot dans son état initial, de déposer des installations illicites ou encore de communiquer des documents. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que le prononcé d’une astreinte n’est pas subordonné à la démonstration préalable d’une résistance abusive du débiteur : il suffit que le juge l’estime nécessaire pour garantir l’exécution de sa décision.
Dans un arrêt du 11 janvier 2023, la troisième chambre civile a ainsi validé le prononcé d’une astreinte assortissant la condamnation de copropriétaires à faire exécuter des travaux de réparation d’un mur mitoyen, après avoir constaté que les désordres affectant cet ouvrage résultaient de la mauvaise exécution de l’enduisage et de l’absence de complexe d’étanchéité lors de travaux de reconstruction entrepris par le syndicat des copropriétaires voisin (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.689). La Cour a jugé que chacun des copropriétaires du mur litigieux demeurait tenu, en application de l’article 655 du code civil, par l’obligation réelle d’entretien et de réparation édictée par ce texte, ce qui justifiait l’injonction assortie d’astreinte. A cet égard, la jurisprudence considère que l’astreinte trouve sa justification dans la nature même de l’obligation réelle qui pèse sur les copropriétaires, indépendamment de toute considération subjective de résistance.
Par ailleurs, la Cour de cassation contrôle rigoureusement la motivation des juges du fond lorsqu’ils refusent d’assortir leur décision d’une astreinte. Dans un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a examiné la demande d’une bailleresse tendant à obtenir l’exécution forcée de travaux que sa locataire s’était engagée à réaliser dans un local à usage commercial, demande qui avait été rejetée par la cour d’appel au motif que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). La Cour a approuvé cette analyse en relevant que « la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient ou que la configuration des lieux l’en dispensait », ce dont il résulte que l’exécution forcée, fût-elle renforcée par une astreinte, ne peut prospérer lorsque le créancier de l’obligation n’a pas lui-même satisfait à ses propres obligations préalables.
B. Astreinte provisoire et définitive : un choix déterminant
L’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution distingue l’astreinte provisoire, dont le montant peut être modéré par le juge de l’exécution au moment de la liquidation, de l’astreinte définitive, insusceptible de révision. En copropriété, le choix entre ces deux modalités emporte des conséquences pratiques considérables. L’astreinte provisoire, la plus fréquemment prononcée, laisse au juge de l’exécution le pouvoir d’ajuster la sanction pécuniaire au comportement effectif du débiteur, tandis que l’astreinte définitive, rare, scelle irrévocablement le quantum de la peine privée.
L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». Cette faculté est indifférente à la nature de la juridiction saisie : le juge des référés peut prononcer une astreinte au même titre que le juge du fond, et la troisième chambre civile admet que le juge de la mise en état puisse également y recourir dans les limites de ses attributions. La distinction essentielle entre astreinte provisoire et définitive, posée par l’article L. 131-2, commande l’étendue du pouvoir de révision du juge de l’exécution au stade de la liquidation. En copropriété, le choix entre ces deux modalités emporte des conséquences pratiques considérables, notamment lorsque l’injonction porte sur la réalisation de travaux dont le coût peut excéder les prévisions initiales. Cette distinction a été rappelée avec force par la deuxième chambre civile dans un arrêt du 15 février 2024, rendu dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble à des copropriétaires condamnés, sous astreinte, à faire cesser l’activité de restaurant et à remettre les lieux en l’état (Cass. 2e civ., 15 févr. 2024, n° 22-17.925). La Cour y énonce un principe fondamental : « le juge de l’exécution ne peut liquider l’astreinte prononcée pour un temps limité après l’expiration du délai fixé par la décision ordonnant l’astreinte ». Il s’en déduit qu’une astreinte provisoire prononcée pour une durée déterminée, par exemple trois mois, épuise ses effets à l’issue de cette période, sans que le créancier puisse en poursuivre la liquidation au titre d’une inexécution postérieure. La Cour de cassation opère ici une distinction nette entre la faculté, pour le juge du fond, de prononcer une nouvelle astreinte en cas de réitération de l’inexécution, et l’impossibilité, pour le juge de l’exécution, de prolonger les effets temporels d’une astreinte déjà éteinte par l’écoulement de son terme.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a jugé que la cassation d’un arrêt ayant constaté la prescription de l’action en remise en état des lieux entraînait, par voie de conséquence, l’annulation de l’arrêt qui, se fondant sur cette prescription, avait constaté la perte de fondement juridique des astreintes prononcées au profit du syndicat (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-15.162). Cette solution, fondée sur l’article 625, alinéa 2, du code de procédure civile, illustre le lien de dépendance nécessaire qui unit l’astreinte à la condamnation principale qu’elle assortit : la disparition rétroactive de celle-ci emporte l’anéantissement de celle-là.
II. La liquidation de l’astreinte et l’office du juge de l’exécution en copropriété
A. L’habilitation du syndic à poursuivre la liquidation
L’une des difficultés les plus récurrentes du contentieux de l’astreinte en copropriété tient à l’habilitation du syndic pour en poursuivre la liquidation. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 subordonne en effet la faculté pour le syndic d’agir en justice au nom du syndicat à une autorisation préalable de l’assemblée générale. La question s’est posée de savoir si l’action en liquidation d’astreinte constitue une action en justice nouvelle, requérant une habilitation spécifique, ou si elle peut être regardée comme le prolongement de l’instance initiale ayant prononcé la condamnation.
La troisième chambre civile a tranché cette question par un arrêt du 12 janvier 2022, rendu dans le cadre d’un litige opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Clos de la Vienne Adagio au Groupement français de caution (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-17.772). La Cour a retenu que « l’autorisation particulièrement large d’agir en justice, ainsi donnée au syndic, devait être comprise comme s’étendant aux instances liées aux difficultés d’exécution de ce jugement, lesquelles en constituent la suite directe, notamment aux instances en liquidation de l’astreinte ». Cette solution, qui consacre une conception extensive de l’habilitation donnée au syndic, est d’un intérêt pratique considérable : elle évite au syndicat des copropriétaires d’avoir à convoquer une nouvelle assemblée générale, avec les délais et les aléas que cela comporte, pour la seule fin de poursuivre l’exécution d’une décision de justice déjà obtenue. Le syndic peut donc, sans habilitation spécifique supplémentaire, saisir le juge de l’exécution en liquidation de l’astreinte, dès lors que l’autorisation initiale couvrait de manière suffisamment large la défense des intérêts de la copropriété. Il convient toutefois de ne pas confondre cette faculté avec une dispense totale d’autorisation : l’arrêt du 12 janvier 2022 prend soin de relever que la résolution d’assemblée générale était rédigée en termes particulièrement larges, donnant mandat au syndic « d’introduire toutes actions en justice nécessaires, tant en référé qu’au fond » et « plus généralement de faire le nécessaire pour la défense des intérêts de la copropriété ». Une habilitation plus étroite, limitée à une action déterminée, pourrait ne pas couvrir les instances subséquentes en liquidation d’astreinte.
La pratique du droit de la construction offre un parallèle éclairant avec le contentieux de la copropriété s’agissant du maniement de l’astreinte comme levier d’exécution. Dans les deux domaines, l’efficacité de la mesure dépend étroitement de la précision de l’injonction qui l’assortit : une obligation de faire trop imprécise, telle qu’une condamnation à « remettre les lieux en état » sans spécification des travaux à réaliser, expose le créancier à des difficultés insurmontables au stade de la liquidation, le juge de l’exécution ne pouvant apprécier le caractère satisfactoire de l’exécution qu’à l’aune d’une obligation clairement définie. La même exigence de précision s’impose au juge des référés lorsqu’il prononce une astreinte sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
En revanche, la Cour de cassation rappelle avec constance que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges doit produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-10.481). Cette exigence probatoire, qui s’inscrit dans le cadre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, vaut également dans l’hypothèse où le syndicat entend assortir sa demande en paiement d’une astreinte, le juge ne pouvant ordonner une telle mesure que si la créance est établie avec la précision requise.
B. L’office du juge de l’exécution et les limites de son pouvoir
Le juge de l’exécution occupe une place centrale dans le dispositif de l’astreinte. Aux termes de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, il liquide l’astreinte provisoire en tenant compte du comportement du débiteur et des difficultés qu’il a rencontrées pour exécuter la décision. Son pouvoir est souverain dans l’appréciation des circonstances de l’inexécution, mais il rencontre deux limites fondamentales que la Cour de cassation a rappelées avec fermeté.
La première limite est d’ordre temporel : ainsi que l’a jugé la deuxième chambre civile, le juge de l’exécution ne peut liquider l’astreinte après l’expiration du délai pour lequel elle a été prononcée (Cass. 2e civ., 15 févr. 2024, n° 22-17.925). Cette règle, déduite des articles L. 131-4 et R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution combinés à l’article 1355 du code civil, interdit au créancier de solliciter une liquidation rétroactive au-delà du terme assigné à l’astreinte par la décision qui l’a ordonnée. La seconde limite tient à l’étendue des pouvoirs du juge de l’exécution : celui-ci « ne peut modifier ni le dispositif ni la teneur de la décision de justice ayant déterminé les obligations du débiteur et servant de fondement aux poursuites ». Il ne lui appartient pas de réinterpréter l’obligation assortie de l’astreinte pour en étendre ou en restreindre la portée.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 2 octobre 2025 que l’exécution d’une décision de justice ne saurait, en elle-même, constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-22.339). En l’espèce, une copropriétaire avait fait couper l’alimentation en eau et en électricité d’un lot voisin, en se prévalant d’une ordonnance de référé devenue définitive qui condamnait le propriétaire de ce lot à mettre ses installations en conformité. La Cour a rejeté cette argumentation, relevant que les agissements de l’intéressée n’étaient pas justifiés par la mise à exécution de l’ordonnance invoquée et qu’elle « avait délibérément privé les occupants du lot n° 11 d’une alimentation en eau et en électricité, sans autorisation judiciaire et sans anticiper de solution alternative leur permettant de continuer à bénéficier de cette alimentation ». Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation encadre les voies d’exécution spontanées en copropriété et rappelle que l’astreinte, comme toute mesure d’exécution, doit être maniée avec une exacte connaissance des limites que le droit positif impose à son titulaire.
Dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a également eu à connaître d’une hypothèse où la société Sodisca avait été condamnée, sous astreinte, à supprimer des installations de vidéosurveillance installées sur les parties communes ou dirigées dans leur direction, au motif que ces dispositifs portaient atteinte à la vie privée des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-23.213). La Cour a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi que le prononcé d’une astreinte en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite tel qu’une atteinte à la vie privée dans les parties communes est justifié, sans que le débiteur puisse utilement invoquer l’absence de caractère définitif de la décision du juge des référés.
Enfin, la responsabilité du copropriétaire qui n’exécute pas la condamnation mise à sa charge peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un autre copropriétaire subissant un préjudice du fait de cette inexécution. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt du 29 février 2024, que le copropriétaire qui n’exécute pas spontanément une condamnation à verser une somme au syndicat afin de permettre la réalisation de travaux sur les parties communes, lesquels conditionnent la possibilité pour un autre copropriétaire d’effectuer des travaux dans ses parties privatives, « commet une faute l’obligeant à réparation vis-à-vis d’un autre copropriétaire » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.471). La Cour a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui avait rejeté la demande indemnitaire, au motif que la SCI débitrice « n’avait pas exécuté la condamnation portant sur le coût de reprise des parties communes, sans caractériser une faute du syndicat des copropriétaires ou de [la victime] à l’origine exclusive du préjudice allégué ». Cette solution consacre le principe selon lequel l’inexécution d’une condamnation assortie d’astreinte ne préjudicie pas seulement au créancier direct de l’obligation, mais peut également causer un préjudice indirect à d’autres membres du syndicat, ouvrant droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
La pratique de l’astreinte en copropriété révèle ainsi une double nature : instrument de coercition au service de l’effectivité des décisions de justice, elle est aussi un révélateur des tensions structurelles qui traversent le régime juridique de l’immeuble collectif. L’équilibre recherché par la jurisprudence de la Cour de cassation entre la nécessité d’assurer l’exécution des obligations et la protection des droits des débiteurs témoigne d’une conception mesurée de l’office du juge, tant au stade du prononcé qu’à celui de la liquidation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la Cour de cassation en matière d’astreinte dans le contentieux de la copropriété dessine un cadre juridique à la fois rigoureux et pragmatique. D’un côté, le juge du fond dispose d’un large pouvoir pour assortir ses décisions d’une astreinte, qu’elle soit provisoire ou définitive, et la troisième chambre civile veille à ce que ce pouvoir ne soit pas entravé par des considérations étrangères à la nécessité d’assurer l’exécution des obligations. De l’autre, la liquidation de l’astreinte est soumise à des conditions strictes, qui protègent le débiteur contre une prolongation indéfinie de la contrainte pécuniaire et cantonnent le juge de l’exécution dans les limites du dispositif de la décision qu’il lui appartient de mettre en œuvre. Le syndicat des copropriétaires et son syndic, placés au cœur de ce dispositif, doivent articuler avec précision les autorisations d’agir données par l’assemblée générale avec les exigences procédurales propres à l’exécution forcée, sous peine de voir leurs diligences privées d’effet. En définitive, l’astreinte apparaît comme l’un des instruments les plus efficaces du droit de la copropriété pour surmonter les situations de blocage, à condition d’en maîtriser les ressorts procéduraux et substantiels. La pratique révèle que la rédaction des conclusions doit porter une attention particulière à la formulation de l’obligation assortie de l’astreinte, à la détermination précise de son point de départ et de son terme, ainsi qu’à la quotité du taux journalier, lequel doit être suffisamment dissuasif sans être disproportionné. A cet égard, il est recommandé de solliciter du juge du fond une astreinte dont le point de départ est fixé à compter de la signification de la décision, afin d’éviter toute contestation sur la date à laquelle le débiteur a eu connaissance de l’injonction. De même, la partie qui sollicite une astreinte aura intérêt à ce que la décision précise, avec un degré de détail suffisant, la nature exacte des diligences attendues du débiteur, sous peine de se heurter, au stade de la liquidation, à une contestation sur le caractère satisfactoire de l’exécution. Ces précautions rédactionnelles, qui relèvent de la technique du procès civil autant que de la stratégie contentieuse, conditionnent l’effectivité de ce mécanisme qui demeure, dans le droit positif contemporain, la sanction la plus opérante de l’inexécution des obligations de faire en copropriété.
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