I. La rétractation de l’offre de vente du local commercial et l’impossible exécution forcée du contrat non encore formé

A. La nullité de la vente au tiers, sanction de la méconnaissance du droit de préemption du locataire

L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Ce mécanisme, introduit par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, poursuit un objectif de protection du tissu économique local en permettant au commerçant locataire de se porter acquéreur de son local avant toute cession à un tiers, contribuant ainsi à la pérennité des commerces de centre-ville. La jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de ce dispositif, en distinguant rigoureusement les deux hypothèses susceptibles de se présenter pendant le délai d’un mois imparti au locataire pour accepter l’offre. D’une part, la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois est frappée de nullité, le bailleur demeurant engagé par son offre pendant toute la durée du délai légal. D’autre part, la rétractation de l’offre avant son acceptation par le locataire, lorsqu’elle est motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, produit des effets juridiques distincts de ceux de la vente à un tiers. Cette distinction, qui n’avait jamais été formulée avec une telle précision par la haute juridiction, constitue l’apport essentiel de l’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile, qui met un terme à une incertitude doctrinale et pratique ayant persisté depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré cette distinction dans un arrêt du 25 juin 2026 promis à la plus large publication (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin), aux termes duquel « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette formulation, d’une remarquable précision technique, opère une summa divisio entre les deux situations contentieuses : la vente au tiers est sanctionnée par la nullité, tandis que la rétractation pure et simple, avant toute acceptation, ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts. En l’espèce, des bailleurs indivis avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, une offre de vente portant sur un local commercial à usage de galerie d’art situé à Paris, offre que la sous-locataire exploitant le site avait acceptée le 27 janvier 2021 et que la locataire titulaire du bail avait à son tour acceptée le 1er février 2021, les bailleurs ayant entre-temps, le 28 janvier 2021, informé leur locataire de ce que l’offre adressée à la sous-locataire était inopérante, manifestant ainsi leur volonté expresse de renoncer à la vente. La cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu par le texte précité. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

B. L’impossibilité de l’exécution forcée face à la rétractation antérieure à l’acceptation

L’arrêt du 25 juin 2026 constitue une illustration éclatante de l’articulation entre le droit commun des obligations et le statut des baux commerciaux, la Cour de cassation faisant application des principes généraux de la formation du contrat à une situation régie par des dispositions spéciales du code de commerce. L’article 1113 du code civil énonce que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, tandis que l’article 1116 du même code précise que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction de rétracter avant l’expiration du délai fixé par son auteur empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun. La chambre civile retient ainsi que la rétractation, même fautive au regard du délai légal de préemption, fait obstacle à la formation du contrat, de sorte que la sanction ne peut être l’exécution forcée d’un contrat qui n’a juridiquement jamais existé. En conséquence, la sanction adéquate réside dans l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, à l’exclusion de toute condamnation à signer l’acte authentique de vente. Cette solution, qui peut surprendre le praticien habitué à raisonner en termes d’irrévocabilité de l’offre, s’explique par l’application combinée des règles de la formation du contrat et du mécanisme spécial de l’article L. 145-46-1, lequel n’a pas pour effet de déroger aux principes fondamentaux du droit commun des obligations.

Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de la Cour de cassation tendant à cantonner l’exécution forcée en nature aux hypothèses dans lesquelles l’obligation dont l’exécution est poursuivie existe juridiquement. À cet égard, l’article 1221 du code civil dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. La Cour de cassation rappelle ici, de manière implicite mais certaine, que l’exécution forcée suppose l’existence d’un contrat valablement formé, condition qui fait défaut lorsque l’offre a été rétractée avant son acceptation. La protection offerte au locataire commercial par le droit de préemption ne saurait ainsi conduire à imposer au bailleur une vente qu’il ne souhaite plus conclure, le mécanisme de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’ayant pas pour objet de déroger aux principes cardinaux de la formation du contrat que sont la nécessaire rencontre des volontés et l’absence de vice du consentement. Dès lors, le locataire évincé ne dispose que d’une action en responsabilité contre le bailleur dont la rétractation lui a causé un préjudice, préjudice qu’il lui appartiendra d’établir conformément au droit commun de la responsabilité civile, en démontrant la faute, le dommage et le lien de causalité qui l’unit à la rétractation fautive. Or, cette charge probatoire n’est pas négligeable pour le locataire qui devra démontrer que la rétractation du bailleur, bien que juridiquement possible dans son principe, lui a causé un préjudice distinct de la simple perte de l’opportunité d’acquérir le local, préjudice qui pourrait notamment résider dans les frais engagés pour le montage du dossier de financement ou dans la perte d’une chance d’acquérir un autre local comparable.

II. La résiliation anticipée du contrat à durée déterminée et l’évaluation du préjudice sans profit indu pour le créancier

A. Le principe fondamental selon lequel le prix n’est dû qu’en cas d’exécution de la prestation convenue

La chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, le 13 mai 2026, un arrêt de principe qui consolide la jurisprudence relative aux conséquences indemnitaires de la résiliation anticipée des contrats à durée déterminée (Cass. com., 13 mai 2026, n° 24-21.473, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, une société de gestion hôtelière avait confié à une société de communication, par contrat à durée déterminée de vingt-quatre mois conclu le 1er novembre 2020 et prenant fin le 31 octobre 2022, la réalisation de prestations de communication à des périodes spécifiques de l’année, moyennant des honoraires forfaitaires mensuels de 8 160 euros toutes taxes comprises. La société de gestion hôtelière avait résilié unilatéralement ce contrat sans préavis le 3 octobre 2021, soit environ treize mois avant le terme contractuel. La société de communication avait alors assigné sa cocontractante en paiement de la somme de 78 336 euros au titre des prestations réalisées entre février et octobre 2021 et de celle de 106 080 euros au titre des échéances restant à courir d’octobre 2021 à octobre 2022. La cour d’appel de Paris, confirmant le jugement de première instance, avait intégralement fait droit à ces demandes, en retenant que la rémunération convenue n’était pas en lien avec la réalisation effective de prestations mais correspondait à un simple échelonnement par forfait mensuel des prestations qui étaient planifiées annuellement, et que la société résiliante ne pouvait prétendre avoir été libérée de ses obligations au seul motif qu’elle ne souhaitait plus poursuivre la relation contractuelle, sans qu’il fût nécessaire de caractériser un cas de force majeure ou une situation d’imprévision au sens de l’article 1195 du code civil.

La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1103 et 1229 du code civil, en énonçant avec une netteté remarquable que « il résulte de la combinaison de ces textes qu’en cas de résiliation anticipée d’un contrat à durée déterminée, le prix n’est dû qu’en cas d’exécution de la prestation convenue ». Cette affirmation de principe, qui s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt rendu par la même chambre commerciale le 3 décembre 2025 (Cass. com., 3 décembre 2025, n° 24-17.537, Publié au Bulletin), consacre une règle dont la simplicité apparente ne doit pas dissimuler la portée pratique considérable. En effet, la chambre commerciale déduit de ce principe une conséquence procédurale essentielle pour les juges du fond : ceux-ci ne sauraient condamner le contractant résiliant au paiement des échéances contractuelles postérieures à la résiliation sans rechercher, de manière concrète et circonstanciée, si le cocontractant avait effectivement exécuté les prestations auxquelles ces échéances correspondaient. En l’espèce, la cour d’appel s’était bornée à constater que la rémunération constituait un échelonnement par forfait mensuel, sans vérifier si les prestations de communication planifiées avaient été matériellement réalisées avant la date de résiliation du 3 octobre 2021, date à laquelle il convenait précisément de se placer pour apprécier l’exécution par les cocontractants de leurs obligations respectives. La cassation prononcée rappelle ainsi que le caractère forfaitaire de la rémunération ne dispense pas le créancier de justifier de l’exécution effective de ses obligations, le prix n’étant pas la contrepartie d’un simple écoulement du temps mais bien celle d’une prestation fournie, conformément à la nature synallagmatique du contrat à titre onéreux, cette exigence ayant vocation à s’appliquer à l’ensemble des contrats de prestation de services régis par le droit commercial.

B. L’évaluation du préjudice sans perte ni profit pour la victime et la prohibition du cumul des indemnités

L’arrêt de la chambre commerciale du 3 décembre 2025 apporte une précision décisive quant aux modalités d’évaluation du préjudice consécutif à la résiliation anticipée d’un contrat à durée déterminée, en censurant le raisonnement qui assimilerait ce préjudice à une perte de chance d’obtenir le paiement intégral du solde du marché. Dans cette espèce, une société spécialisée dans le recyclage de déchets avait résilié unilatéralement le contrat à durée déterminée qui la liait à sa cocontractante, pour un motif de manquement grave de cette dernière. La cour d’appel de Rouen avait indemnisé le contractant évincé en lui allouant 90 % du solde du prix contractuel, soit la somme de 428 376,96 euros, au titre de la perte de chance qu’il aurait subie de mener le chantier à son terme et d’obtenir le paiement intégral de sa prestation. La Cour de cassation, statuant au visa de l’article 1231-2 du code civil et du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, rappelle que ce principe cardinal du droit de la responsabilité civile commande de déduire du préjudice alloué les frais que le créancier n’a pas eu à exposer du fait de la résiliation anticipée. Dès lors qu’il résultait des constatations souveraines de la cour d’appel que la société créancière n’avait pas eu à engager les frais qu’elle aurait supportés si le marché était parvenu à son terme, le préjudice indemnisable ne pouvait consister en une perte de chance d’obtenir le paiement intégral du solde du marché, sauf à conférer à la victime un enrichissement injustifié que le principe de la réparation intégrale a précisément pour fonction de prohiber.

En conséquence, la chambre commerciale invite les juridictions du fond à déterminer le préjudice réellement subi par le contractant évincé, en considération exclusive de la marge nette que celui-ci aurait pu escompter si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme, déduction faite de l’ensemble des charges, coûts et frais qu’il n’a pas eu à supporter du fait de l’interruption prématurée de la relation contractuelle. Cette approche, qui peut être qualifiée de rigoureuse et de méthodique, garantit une indemnisation strictement proportionnée à la perte effective et exclut toute automaticité dans l’octroi de dommages et intérêts correspondant au prix contractuel restant à courir, comme les juges du fond avaient pu en prendre l’habitude. Par ailleurs, l’arrêt du 13 mai 2026 ajoute une exigence procédurale supplémentaire en imposant au juge de se placer à la date de la résiliation pour apprécier l’exécution par les cocontractants de leurs obligations respectives, ce qui conduit à n’indemniser que les prestations dont la réalisation est effectivement démontrée à cette date précise, et non à allouer une somme forfaitaire correspondant aux échéances contractuelles non encore échues. À cet égard, la solution retenue par la Cour de cassation présente une vertu préventive certaine, en ce qu’elle incite les parties à documenter de manière précise et exhaustive l’exécution de leurs obligations et à conserver l’ensemble des preuves de prestations réalisées, faute de quoi le créancier s’expose à ne pouvoir justifier de l’étendue de son préjudice indemnisable devant le juge du fond. Cette exigence probatoire renforcée, qui s’articule avec les dispositions de l’article 1353 du code civil relatives à la charge de la preuve, constitue un puissant vecteur de sécurité juridique dans les relations commerciales.

Dès lors, l’ensemble de ces décisions dessine un cadre cohérent pour l’indemnisation du préjudice résultant de la rupture anticipée des relations contractuelles commerciales, cadre dans lequel le juge doit procéder à une évaluation concrète de la perte subie, en déduisant de ses constatations les frais évités, sans jamais conférer au créancier un avantage indu excédant la stricte compensation du dommage. Cette orientation jurisprudentielle, qui s’appuie sur les dispositions combinées des articles 1103, 1229 et 1231-2 du code civil, traduit la volonté de la chambre commerciale de soumettre l’office du juge à une discipline méthodologique rigoureuse dans l’évaluation du préjudice contractuel, sans pour autant remettre en cause le principe fondamental de la réparation intégrale. Or, cette rigueur nouvelle dans l’évaluation du quantum indemnitaire ne saurait être interprétée comme une manifestation de défiance à l’égard du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, mais bien comme la traduction d’une exigence de motivation renforcée, propre à garantir la prévisibilité des décisions de justice dans le contentieux commercial, prévisibilité dont la pratique des affaires a précisément besoin pour évaluer les risques juridiques inhérents à la rupture des relations contractuelles.

En définitive, la convergence des solutions dégagées par la troisième chambre civile et par la chambre commerciale témoigne d’une cohérence remarquable de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de sanctions de l’inexécution contractuelle dans la sphère commerciale. Que le contrat ne soit pas encore formé, comme dans l’hypothèse de la rétractation de l’offre préalable à l’acceptation, ou qu’il ait été résilié avant son terme, la haute juridiction refuse systématiquement d’allouer au créancier une somme correspondant au montant nominal du prix contractuel, pour lui substituer une évaluation concrète du préjudice effectivement subi, intégrant les frais évités et excluant tout enrichissement sans cause. Cette approche, qui s’inscrit dans le droit fil de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, consacre une conception renouvelée de l’office du juge dans le contentieux commercial, où la motivation des décisions et la rigueur de l’évaluation indemnitaire deviennent les garants de la sécurité juridique et de la prévisibilité des solutions.

Conclusion

La Cour de cassation, par les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 et par la chambre commerciale les 3 décembre 2025 et 13 mai 2026, a significativement précisé l’articulation entre l’exécution forcée, la nullité et la réparation dans le contentieux contractuel commercial. La rétractation de l’offre de vente d’un local commercial avant son acceptation par le locataire, si elle est fautive au regard du délai légal de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ne saurait déboucher sur l’exécution forcée d’un contrat qui ne s’est pas formé, la sanction exclusive étant l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. S’agissant de la résiliation anticipée des contrats à durée déterminée, la chambre commerciale a réaffirmé le principe selon lequel le prix n’est dû qu’en cas d’exécution de la prestation convenue, principe qui commande au juge de ne pas allouer mécaniquement les échéances contractuelles restant à courir mais d’évaluer concrètement la marge nette perdue par le créancier, en déduisant les frais qu’il n’a pas supportés. Ces solutions, qui s’appuient sur les articles 1113, 1116, 1103, 1221, 1229 et 1231-2 du code civil et sur l’article L. 145-46-1 du code de commerce, consacrent une approche mesurée des sanctions de l’inexécution contractuelle, soucieuse d’éviter tout enrichissement injustifié du créancier à la faveur de la rupture, tout en préservant l’intégrité du droit de préemption du locataire commercial, dont la portée protectrice se trouve ainsi confirmée sans être dénaturée par une extension injustifiée de ses effets à des hypothèses que le législateur n’a pas entendu régir.