La location de courte durée en meublé de tourisme, popularisée par les plateformes comme Airbnb, oppose désormais frontalement la rentabilité recherchée par les propriétaires et la tranquillité attendue par les autres occupants d’un immeuble. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci les outils de régulation à l’échelle locale et confié de nouveaux pouvoirs aux copropriétés. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans le même temps, précisé le régime applicable par un avis du 10 avril 2025 et un arrêt du 16 octobre 2025. La question posée par de nombreux propriétaires est simple à formuler et complexe à résoudre : à quelles conditions un copropriétaire peut-il légalement louer son lot à une clientèle de passage ? La réponse impose de croiser trois régimes distincts qui se cumulent, puis d’examiner le filtre souvent décisif du règlement de copropriété. Le présent article expose ce cadre, la jurisprudence récente de la Cour de cassation et les recommandations pratiques pour les propriétaires comme pour les syndicats.
Trois régimes juridiques distincts qui se cumulent
Une erreur fréquente consiste à croire qu’une seule autorisation suffit. En réalité, la location d’un logement en meublé de tourisme relève de trois séries de règles indépendantes. Le respect de l’une ne dispense jamais du respect des autres. Un propriétaire en règle avec sa mairie peut ainsi violer le règlement de copropriété, et inversement.
Le changement d’usage et l’amende civile de 100 000 euros
Le premier régime tient au changement d’usage des locaux d’habitation. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles des départements de la petite couronne parisienne et celles ayant délibéré en ce sens, la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable du maire. Ce dispositif figure aux articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation.
La Cour de cassation a défini avec précision l’opération soumise à autorisation. Dans un arrêt de formation plénière rendu après renvoi de la Cour de justice de l’Union européenne, elle a jugé que constitue un changement d’usage « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale » (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 17-26.156, publié au Bulletin et au Rapport, disponible ici : courdecassation.fr). Le même arrêt a validé la conformité du dispositif français à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006, en retenant qu’il est « justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionné à l’objectif poursuivi ».
Cette définition résulte d’un dialogue nourri avec le juge européen. Saisie d’une question préjudicielle, la Cour de justice de l’Union européenne a jugé, dans son arrêt Cali Apartments du 22 septembre 2020, que la directive services s’applique aux activités de location « de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuées de manière répétée et pour de courtes durées, à titre professionnel comme non professionnel ». La qualification retenue par la Cour de cassation exclut certaines situations. Échappent au régime d’autorisation la location à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, le bail mobilité de un à dix mois et la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local constituant la résidence principale du loueur. Hors ces hypothèses, la location répétée à une clientèle de passage caractérise un changement d’usage soumis à autorisation.
La sanction du changement d’usage réalisé sans autorisation a été alourdie. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit désormais une amende civile « dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé » (legifrance.gouv.fr). Le président du tribunal judiciaire peut en outre ordonner le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré. La Cour de cassation a rappelé, dans son avis du 10 avril 2025, que cette amende « constitue une sanction ayant le caractère d’une punition », ce qui interdit son application rétroactive lorsque la loi nouvelle est plus sévère (Cass. 3e civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié au Bulletin, disponible ici : courdecassation.fr).
La déclaration, l’enregistrement et le plafond de la résidence principale
Le deuxième régime relève du code du tourisme. L’article L. 324-1-1 définit le meublé de tourisme comme des « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (legifrance.gouv.fr). Toute personne offrant un tel bien à la location procède au préalable à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. La déclaration indique si le logement constitue ou non la résidence principale du loueur.
Lorsque le meublé constitue la résidence principale, la loi limite la location à 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Depuis la loi Le Meur, la commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond dans la limite de 90 jours. Le manquement à ces obligations expose à des amendes civiles graduées, allant de 10 000 euros en cas de défaut de déclaration à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro, et jusqu’à 15 000 euros en cas de dépassement du plafond annuel. Ces sanctions sont prononcées par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune.
Résidence principale et résidence secondaire, deux situations distinctes
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire commande le régime applicable. Le loueur qui met en location sa propre résidence principale bénéficie d’une tolérance, dans la limite du plafond annuel de 120 jours, ou 90 jours lorsque la commune l’a décidé. Il n’a pas à solliciter d’autorisation de changement d’usage tant qu’il respecte ce plafond, mais il reste tenu de déclarer son activité et d’afficher son numéro d’enregistrement. Le dépassement du plafond fait basculer l’opération dans le régime du changement d’usage.
Le loueur d’une résidence secondaire se trouve dans une situation plus contraignante. Dans les communes soumises à autorisation, il doit obtenir un changement d’usage et, à Paris, satisfaire à une obligation de compensation. Lorsque la location est organisée avec des prestations para-hôtelières, telles que la fourniture du linge, le nettoyage ou l’accueil des voyageurs, l’activité peut en outre être requalifiée en activité commerciale, avec les conséquences fiscales et sociales qui s’y attachent. Cette dimension est développée dans notre analyse complémentaire consacrée aux risques fiscaux et pénaux du loueur de courte durée.
Le règlement de copropriété, filtre autonome et souvent décisif
Le troisième régime, le plus souvent négligé, est contractuel. Le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer la location de courte durée, indépendamment de toute autorisation administrative. Un propriétaire titulaire d’une autorisation de changement d’usage et d’un numéro d’enregistrement reste tenu de respecter la destination de l’immeuble telle que le règlement la définit. Ce filtre autonome explique la majeure partie du contentieux entre copropriétaires. Il mérite un examen approfondi.
Le règlement de copropriété au cœur du contentieux
Le litige oppose généralement le syndicat des copropriétaires, ou un copropriétaire voisin, au propriétaire qui loue son lot à une clientèle de passage. Le juge tranche à partir des clauses du règlement, appréciées au regard des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La clause d’habitation bourgeoise, simple ou exclusive
La distinction majeure sépare la clause d’habitation bourgeoise simple et la clause d’habitation bourgeoise exclusive. La première autorise, à côté de l’habitation, l’exercice de professions libérales. La seconde réserve l’immeuble au seul usage d’habitation et prohibe toute activité professionnelle ou commerciale. La Cour de cassation retient qu’une clause bourgeoise exclusive interdit les usages qui présentent un caractère commercial (Cass. 3e civ., 22 septembre 2004, n° 03-12.220). La location répétée à une clientèle de passage, organisée comme une prestation para-hôtelière, peut alors caractériser une violation de la destination.
La solution n’est pas mécanique. Elle dépend des termes exacts du règlement et des conditions concrètes de l’exploitation. Un règlement peut comporter une clause d’habitation bourgeoise tout en autorisant expressément la location en meublé. La Cour de cassation a ainsi rejeté le pourvoi d’un syndicat après avoir relevé « que le règlement de copropriété comportait une clause d’habitation bourgeoise, qu’il autorisait la location en meublé d’appartements entiers », pour en déduire que l’affectation litigieuse n’était de nature à porter atteinte « ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires » (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-26.954, disponible ici : courdecassation.fr). Une décision plus ancienne avait retenu la même logique lorsque le règlement, malgré une clause bourgeoise, autorisait les locations de chambres, studios et appartements meublés (Cass. 3e civ., 21 mars 2000, n° 97-21.007).
L’appréciation de l’atteinte à la destination de l’immeuble
Le juge raisonne à partir de deux textes complémentaires. Selon l’article 8 de la loi de 1965, le règlement conventionnel détermine la destination des parties tant privatives que communes et les conditions de leur jouissance. Selon l’article 9, chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La liberté du copropriétaire est donc la règle, et l’interdiction l’exception, laquelle doit résulter d’une clause claire ou d’une atteinte caractérisée.
Un arrêt du 16 octobre 2025 illustre la rigueur de ce contrôle. Dans une résidence de tourisme placée sous le statut de la copropriété, un syndicat reprochait à des copropriétaires de louer leur appartement en location saisonnière sans recourir à l’exploitant unique. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour avoir dénaturé le règlement, après avoir relevé que celui-ci « prévoit expressément que les appartements et studios qui ne sont pas exploités dans le cadre de la résidence de tourisme peuvent être occupés bourgeoisement » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303, disponible ici : courdecassation.fr). Cet arrêt rappelle que le juge ne peut pas étendre une interdiction au-delà des termes clairs et précis du règlement.
Les troubles anormaux de voisinage, fondement complémentaire
Le contentieux ne se limite pas à la lecture du règlement. Un copropriétaire subissant des nuisances répétées, liées au va-et-vient d’occupants successifs, peut agir sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Ce fondement, distinct de la violation du règlement, suppose la démonstration d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il permet d’obtenir la cessation des désordres et, le cas échéant, des dommages-intérêts. L’action peut être portée en référé lorsque le trouble est manifestement illicite ou que le dommage est imminent.
Ce que change la loi Le Meur du 19 novembre 2024
La loi Le Meur a renforcé les leviers dont dispose la copropriété. Elle poursuit un objectif de transparence et de reprise de contrôle par les copropriétaires sur l’affectation des lots. Trois apports méritent l’attention.
L’obligation de transparence dans les règlements et l’information du syndic
La loi impose désormais que les règlements de copropriété se prononcent. L’article 8-1-1 de la loi de 1965 dispose que les règlements « établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 […] mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » (legifrance.gouv.fr). Le silence n’est plus une option pour les règlements nouveaux. Cette exigence ne s’applique toutefois qu’aux règlements postérieurs à la loi, ce qui laisse subsister l’incertitude pour le parc ancien.
Un mécanisme d’information a par ailleurs été instauré. Lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire, ou par son intermédiaire le locataire autorisé, en informe le syndic. Ce dernier inscrit un point d’information relatif à cette activité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en application de l’article 9-2 de la loi de 1965. La copropriété est ainsi tenue informée des activités de location de courte durée exercées dans l’immeuble.
Le nouveau pouvoir de l’assemblée générale d’interdire
La loi Le Meur a ouvert à l’assemblée générale la faculté d’interdire la location en meublé de tourisme, sans exiger l’unanimité autrefois requise pour modifier la destination. Cette interdiction peut être décidée à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. La mesure vise les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant la résidence principale de leur propriétaire.
Ce pouvoir demeure encadré. Il ne peut être exercé que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Une copropriété à destination mixte, qui tolère l’exercice d’activités commerciales, ne peut recourir à ce mécanisme. Au-delà de ce périmètre, une interdiction plus large continue de relever de l’unanimité. La distinction est essentielle avant toute inscription d’une résolution à l’ordre du jour, sous peine de nullité de la décision.
La mise en œuvre suppose une procédure rigoureuse. La résolution d’interdiction doit être inscrite à l’ordre du jour et notifiée aux copropriétaires dans les conditions de la loi de 1965. Le copropriétaire opposant ou défaillant qui entend contester la décision dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Le syndicat a donc intérêt à sécuriser en amont la rédaction de la résolution, la vérification des conditions de majorité et le respect du formalisme de convocation. Une interdiction votée sans que le règlement prohibe toute activité commerciale, ou adoptée à une majorité insuffisante, encourt l’annulation.
Le durcissement des sanctions du changement d’usage
L’avis du 10 avril 2025 a mis en lumière l’ampleur du durcissement opéré. La Cour de cassation y rappelle que, sous l’empire de la loi ancienne, l’amende civile pour changement d’usage illicite ne pouvait excéder 50 000 euros par local, tandis que, dans la version issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer « un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » expose à une amende « qui ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé » (Cass. 3e civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002, disponible ici : courdecassation.fr). Le doublement de l’amende traduit la volonté du législateur de rendre la sanction réellement dissuasive.
Cet avis apporte une seconde précision utile aux propriétaires poursuivis. La loi nouvelle, en ce qu’elle modifie les critères de détermination de l’usage d’habitation et alourdit la sanction, doit être regardée comme « plus sévère » et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive. Les faits antérieurs au 21 novembre 2024 restent appréciés selon la loi ancienne. Cette solution protège le loueur contre une aggravation rétroactive de son exposition.
Recommandations pratiques pour les propriétaires et les syndicats
La sécurité juridique d’un projet de location de courte durée suppose une méthode. Elle vaut pour le propriétaire qui envisage de louer comme pour le syndicat qui entend réguler.
Avant de louer, l’audit des trois régimes
Le propriétaire vérifie d’abord si sa commune soumet le changement d’usage à autorisation, puis s’il peut se prévaloir d’une exception, notamment celle de la résidence principale dans la limite du plafond applicable. Il contrôle ensuite les obligations déclaratives du code du tourisme et procède à l’enregistrement. Il examine enfin, et c’est décisif, la destination de l’immeuble telle que le règlement de copropriété la fixe. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive appelle la plus grande prudence. La lecture d’une seule clause ne suffit pas : le règlement doit être analysé dans son ensemble, en particulier ses stipulations relatives à la location en meublé.
Un exemple concret éclaire l’articulation des régimes. Un propriétaire parisien acquiert un studio, obtient un numéro d’enregistrement et loue le bien à la semaine. Il croit être en règle. Or, s’il n’a pas sollicité l’autorisation de changement d’usage, il encourt l’amende de l’article L. 651-2. Si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, il s’expose en outre à une action du syndicat en cessation de l’activité et en remise en état. Chaque régime produit ses effets propres, et la régularité au regard de l’un ne couvre jamais l’irrégularité au regard des autres. Cette configuration, fréquente en pratique, justifie un examen préalable complet.
Le locataire qui sous-loue le logement qu’il occupe se trouve dans une situation encore plus exposée. La sous-location est en principe interdite sans l’accord écrit du bailleur. Le locataire qui met le bien en meublé de tourisme sans cet accord s’expose à la résiliation de son bail et à la restitution des sommes perçues au titre des sous-loyers. Le projet de location de courte durée suppose donc, en amont, de vérifier non seulement les trois régimes précités, mais aussi le titre d’occupation du loueur lui-même.
Le contentieux, ses acteurs et ses sanctions
Plusieurs actions coexistent, portées par des acteurs différents. La commune agit devant le président du tribunal judiciaire pour faire prononcer l’amende de changement d’usage et le retour du local à l’habitation sous astreinte. Le syndicat des copropriétaires agit pour faire cesser l’usage contraire au règlement, obtenir la remise en état et, le cas échéant, des dommages-intérêts. Le copropriétaire voisin peut invoquer les troubles anormaux de voisinage. Ces voies se cumulent et un même propriétaire peut être exposé simultanément à l’action publique locale et à l’action privée du syndicat.
La charge de la preuve mérite une attention particulière. Depuis la loi Le Meur, la démonstration d’un usage illicite incombe à celui qui l’invoque. Le demandeur doit établir la répétition des locations, leur courte durée et le caractère de passage de la clientèle. Les annonces en ligne, les avis de voyageurs et les constats d’huissier constituent les éléments de preuve habituels.
Paris et l’Île-de-France, zones de tension particulière
La région parisienne concentre l’essentiel du contentieux. Paris et les communes de la petite couronne appliquent un régime d’autorisation de changement d’usage assorti, pour Paris, d’une obligation de compensation. La Cour de cassation a jugé ce dispositif proportionné, en relevant que l’obligation de compensation « répond effectivement à une pénurie de logements » et ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 17-26.156, précité). Un propriétaire parisien qui loue sans autorisation ni compensation s’expose donc à l’amende la plus élevée. La loi Le Meur permet en outre aux communes situées en zone tendue de soumettre à autorisation la location, en meublé de tourisme, de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, ce qui étend encore le champ du contrôle.
Conclusion
La location d’un logement en meublé de tourisme n’est pas un droit inconditionnel. Elle se heurte à trois régimes cumulatifs, dont le règlement de copropriété constitue le filtre le plus souvent décisif. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a rééquilibré le rapport de force au profit des copropriétés, en imposant la transparence des règlements, en ouvrant à l’assemblée générale un pouvoir d’interdiction à la double majorité et en doublant l’amende de changement d’usage. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme cette orientation, tout en rappelant que le juge ne peut ni dénaturer le règlement ni appliquer rétroactivement une loi plus sévère.
Un propriétaire avisé sécurise son projet en amont, par l’audit des trois régimes et l’analyse complète de son règlement de copropriété. Un syndicat qui souhaite réguler vérifie, avant tout vote, que les conditions de l’article 26 sont réunies. Dans les deux cas, l’appui d’un avocat permet d’anticiper le contentieux, d’évaluer l’exposition financière réelle et de retenir la stratégie adaptée à la situation de l’immeuble.
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Références
Textes : article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (legifrance.gouv.fr) ; article L. 651-2 du même code, amende civile de 100 000 euros (legifrance.gouv.fr) ; article L. 324-1-1 du code du tourisme (legifrance.gouv.fr) ; articles 8, 8-1-1, 9, 9-2 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (legifrance.gouv.fr) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 17-26.156, publié au Bulletin et au Rapport (courdecassation.fr) ; Cass. 3e civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié au Bulletin (courdecassation.fr) ; Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303 (courdecassation.fr) ; Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-26.954 (courdecassation.fr) ; Cass. 3e civ., 22 septembre 2004, n° 03-12.220 ; Cass. 3e civ., 21 mars 2000, n° 97-21.007.
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