La perte d’ensoleillement comme trouble anormal du voisinage : l’autonomie de la responsabilité civile et l’office du juge judiciaire dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2016-2024)
I. La caractérisation du trouble anormal de voisinage par privation d’ensoleillement
A. Une appréciation circonstanciée de l’anormalité du préjudice lumineux
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage constitue, depuis l’arrêt fondateur de la Cour de cassation du 19 novembre 1986, une règle autonome de responsabilité civile qui ne requiert pas la démonstration d’une faute. Ce principe, désormais consacré par l’article 1253 du Code civil issu de la loi du 15 avril 2024, trouve un terrain d’application particulièrement sensible dans le contentieux de la privation d’ensoleillement, où l’appréciation de l’anormalité du trouble suppose une analyse concrète des circonstances de temps et de lieu. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 8 mars 2018 rendu sur le pourvoi n° 17-14.556 (courdecassation.fr), que « le trouble anormal de voisinage peut être caractérisé en l’absence de toute infraction aux règlements et doit être apprécié en fonction de l’environnement dans lequel il se produit, ainsi qu’en fonction de son intensité et de sa durée ». En l’espèce, une perte d’ensoleillement limitée à une heure par jour à certaines périodes de l’année avait été jugée suffisante pour constituer un trouble anormal, dès lors qu’elle modifiait « indiscutablement les conditions de jouissance de l’immeuble et ce, quelle que soit la période de l’année ». A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile s’inscrit dans le prolongement du droit de propriété tel que défini par l’article 544 du Code civil (legifrance.gouv.fr), dont la formulation « de la manière la plus absolue » trouve sa limitation naturelle dans l’obligation de ne pas causer à autrui un préjudice anormal.
L’appréciation de l’anormalité du trouble lumineux requiert du juge du fond qu’il se livre à une analyse in concreto des éléments de fait qui lui sont soumis. Or, cette analyse ne saurait se réduire à une quantification mathématique de la perte d’ensoleillement : dans l’arrêt précité du 8 mars 2018, la Cour de cassation a validé l’approche de la cour d’appel de Montpellier qui, bien que l’expert n’ait pu « réaliser une quantification de la perte d’ensoleillement, cette quantification supposant des opérations d’expertise coûteuses auxquelles les demandeurs n’ont pas donné suite », avait néanmoins retenu l’existence d’un trouble anormal sur la base d’éléments graphiques attestant de la réalité du phénomène. Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé avec constance que l’antériorité de l’occupation constitue un élément d’appréciation pertinent sans être déterminant : les juges du fond peuvent légitimement prendre en considération le fait que les victimes « peuvent se prévaloir de l’antériorité de leur droit par rapport à la gêne occasionnée par le bâtiment érigé plus de 30 ans après ». La même approche avait été retenue par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 décembre 2016 rendu sur le pourvoi n° 15-25.492 (courdecassation.fr), où elle avait approuvé les juges du fond d’avoir souverainement apprécié que la perte d’ensoleillement litigieuse, dans les circonstances de l’espèce, ne caractérisait pas un trouble anormal, rappelant que la charge de la preuve incombe au demandeur.
Dès lors, la dimension saisonnière de la privation d’ensoleillement ne constitue pas un obstacle dirimant à la caractérisation du trouble anormal. Dans l’arrêt du 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a expressément écarté l’argument selon lequel le trouble ne serait qu’intermittent, en relevant que la maison des victimes « avait précisément pour vocation d’accueillir ses occupants en période estivale ». Cette solution fait écho à l’arrêt du 8 juin 2017 rendu sur le pourvoi n° 16-19.432 (courdecassation.fr), dans lequel la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel pour avoir écarté l’existence d’un trouble anormal au motif que « la perte d’ensoleillement est ponctuelle et limitée à une certaine période de l’année », sans rechercher si, durant cette période, le trouble excédait les inconvénients normaux du voisinage. Par ailleurs, la configuration des lieux et le caractère rural ou urbain de l’environnement constituent des paramètres essentiels de l’appréciation judiciaire : une même perte d’ensoleillement ne revêt pas la même gravité selon qu’elle affecte un immeuble situé dans un centre-ville dense ou une maison d’habitation dans un village rural à faible densité de population.
En sens inverse, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la motivation des juges du fond qui rejetteraient à tort une action fondée sur la privation d’ensoleillement. Dans un arrêt de cassation du 23 novembre 2023 rendu sur le pourvoi n° 22-11.047 (courdecassation.fr), la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait débouté des copropriétaires de leur demande d’indemnisation au motif qu’« ayant acquis leur bien alors que la situation était déjà créée, ils ne sont pas fondés à arguer d’un trouble anormal de voisinage ». La Haute juridiction énonce, par un attendu de principe, que « sauf disposition particulière, l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci ». Dès lors, l’acquisition d’un bien immobilier postérieurement à la réalisation de la construction litigieuse ne fait pas obstacle à l’exercice d’une action en trouble anormal du voisinage, pour autant que le trouble perdure au jour où le juge statue.
B. L’indifférence de principe de la régularité administrative de la construction
L’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence relative à la privation d’ensoleillement réside dans la consécration de l’autonomie de la responsabilité civile pour trouble anormal du voisinage par rapport à la légalité administrative. La troisième chambre civile a rappelé à de multiples reprises que la détention d’un permis de construire régulièrement délivré, ou le respect des règles d’urbanisme, ne constitue nullement un fait justificatif exonérant le constructeur de sa responsabilité civile envers les voisins. L’arrêt du 22 octobre 2020 rendu sur le pourvoi n° 18-24.439 (courdecassation.fr) en offre une illustration éclatante. Dans cette affaire, les propriétaires d’une résidence secondaire dans les Corbières avaient vainement contesté, devant la juridiction administrative, le permis de construire accordé à leurs voisins pour l’extension de leur maison. La cour d’appel de Montpellier avait néanmoins ordonné, le 6 septembre 2018, la démolition partielle de la surélévation litigieuse et condamné les constructeurs à indemniser les voisins à hauteur de 13 500 euros, après avoir constaté que leur cour était « désormais totalement privée d’ensoleillement à compter de seize heures en plein été ».
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt, validant ainsi la solution selon laquelle un permis de construire ne fait pas écran à l’action en responsabilité civile pour trouble anormal du voisinage. A cet égard, la troisième chambre civile a relevé que « la circonstance que la maison servait de résidence secondaire n’était pas de nature à exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage, dès lors que cette habitation avait précisément pour vocation d’accueillir ses occupants en période estivale ». Cette décision, récemment mise en lumière par un article du Figaro Immobilier du 2 juillet 2026 (lefigaro.fr), illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction protège le droit des propriétaires à une jouissance paisible de leur bien, y compris lorsque le trouble affecte une résidence secondaire et que la construction litigieuse bénéficie d’une autorisation administrative régulière.
En conséquence, la dualité des ordres de juridiction n’emporte aucune immunité pour le constructeur régulièrement autorisé : la conformité d’un ouvrage aux règles d’urbanisme relève de la compétence du juge administratif, tandis que l’appréciation de l’existence d’un trouble anormal de voisinage et la détermination des mesures propres à le faire cesser ressortissent à la compétence exclusive du juge judiciaire. La troisième chambre civile avait déjà posé ce principe, a contrario, dans un arrêt du 8 décembre 2016 rendu sur le pourvoi n° 15-16.028 (courdecassation.fr), en censurant une cour d’appel qui avait ordonné la démolition d’une construction au seul motif qu’elle méconnaissait les règles d’urbanisme, alors que le permis de construire modificatif avait été déclaré régulier par le juge administratif. Cette solution, fondée sur l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, illustre la ligne de partage entre l’office du juge judiciaire et celui du juge administratif : le premier ne peut sanctionner une violation des règles d’urbanisme couverte par l’autorité de la chose jugée au fond par la juridiction administrative, mais il conserve l’entière plénitude de sa compétence pour apprécier l’existence d’un trouble anormal du voisinage indépendamment de toute considération de légalité administrative. Cette dualité contentieuse impose aux praticiens du droit immobilier une vigilance particulière dans la conduite des recours, car l’échec d’une contestation du permis de construire devant le juge administratif ne préjuge en rien du succès d’une action en trouble anormal du voisinage devant le juge judiciaire.
II. Les sanctions du trouble anormal de voisinage par privation d’ensoleillement
A. La démolition comme mesure de remise en état : une sanction soumise au contrôle de proportionnalité
La démolition de l’ouvrage à l’origine du trouble anormal de voisinage constitue, en droit positif, la sanction la plus radicale que le juge judiciaire puisse prononcer. La troisième chambre civile en admet le principe lorsque le trouble ne peut cesser que par cette voie, ainsi qu’elle l’a rappelé dans un arrêt du 3 novembre 2021 rendu sur le pourvoi n° 20-10.691 (courdecassation.fr), en énonçant que « le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage qui excède les inconvénients normaux du voisinage et qui ne peut cesser que par sa démolition ». Cette solution, qui fait écho à l’arrêt précité du 22 octobre 2020, confirme que la licéité administrative de la construction ne protège pas le propriétaire contre une mesure de démolition ordonnée par le juge civil sur le fondement du trouble anormal du voisinage.
Par ailleurs, la mise en oeuvre de la démolition comme sanction du trouble anormal de voisinage doit désormais être appréciée à l’aune du principe de proportionnalité. Si, dans l’arrêt du 22 octobre 2020, la Cour de cassation a écarté le moyen tiré de la violation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme (legifrance.gouv.fr), c’est uniquement parce que ce moyen, mélangé de fait et de droit, n’avait pas été soulevé devant les juges du fond : « Il ne résulte ni de l’arrêt, ni des conclusions de M. et Mme X… que ceux-ci aient soutenu devant la cour d’appel que la démolition partielle de leur construction […] porterait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile ». En conséquence, rien n’interdit aux constructeurs poursuivis en démolition de soulever, devant les juges du fond, un moyen tiré de la proportionnalité de cette mesure au regard des droits fondamentaux protégés par la Convention européenne, ce qui imposerait alors au juge de se livrer à un contrôle de proportionnalité entre la gravité du trouble subi et l’atteinte portée au droit au domicile du constructeur.
La Cour européenne des droits de l’homme a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans sa décision Ivanova et Cherkezov c. Bulgarie du 21 avril 2016, que si la démolition d’un bien immobilier peut poursuivre un but légitime de protection des droits d’autrui, elle doit néanmoins respecter un juste équilibre entre les intérêts en présence. La Cour de cassation a intégré cette exigence de proportionnalité dans sa jurisprudence relative à d’autres contentieux immobiliers, notamment en matière de démolition de constructions irrégulières érigées en zone naturelle, par un arrêt du 25 juin 2026, et il n’est pas exclu que cette grille de contrôle s’étende, à l’avenir, au contentieux du trouble anormal du voisinage par privation d’ensoleillement. A cet égard, le juge du fond devra apprécier la proportionnalité de la démolition en considération de l’ampleur de la perte d’ensoleillement, de la nature de la résidence affectée, de la possibilité de remédier au trouble par des mesures moins attentatoires, et du coût disproportionné que la démolition ferait peser sur le constructeur au regard du préjudice effectivement subi par le voisin.
B. L’indemnisation du préjudice : évaluation de la perte de jouissance et de la dépréciation de la valeur vénale
Indépendamment de la démolition, le trouble anormal de voisinage par privation d’ensoleillement ouvre droit à l’indemnisation du préjudice subi par la victime sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (legifrance.gouv.fr). La troisième chambre civile admet que ce préjudice revêt une double dimension : d’une part, un préjudice de jouissance correspondant à la privation d’agrément résultant de la perte d’ensoleillement, et d’autre part, un préjudice matériel tenant à la dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier affecté. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2020 précité, la cour d’appel de Montpellier avait condamné les constructeurs à verser aux voisins une indemnité de 13 500 euros « calculée sur la base de 1 500 euros par an d’ombre forcée » pour la période comprise entre la fin des travaux et la date de l’arrêt, tandis que l’expert judiciaire avait estimé la dépréciation de la valeur de la maison à un taux compris entre 25 % et 30 %. Cette évaluation de la dépréciation de la valeur vénale constitue un chef de préjudice distinct du trouble de jouissance, qui doit être établi par tous moyens, et notamment par une expertise judiciaire comparative.
La méthode d’évaluation du préjudice de jouissance par référence à une indemnité annuelle, retenue par la cour d’appel de Montpellier et implicitement validée par la Cour de cassation, présente l’avantage de permettre une indemnisation progressive du trouble, sans préjudice de l’action en démolition qui tend à le faire cesser pour l’avenir. Dès lors, le cumul de la démolition et de l’indemnisation pour la période antérieure ne constitue pas une double réparation prohibée, dès lors que l’indemnisation compense le préjudice passé tandis que la démolition prévient le préjudice futur. Par ailleurs, la troisième chambre civile admet que le préjudice puisse être indemnisé sous la forme d’un capital lorsque les juges du fond constatent que le trouble est appelé à se poursuivre dans le temps, comme en témoigne l’arrêt du 8 mars 2018 dans lequel la cour d’appel avait alloué une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice d’ensoleillement « compte tenu de l’étendue du préjudice et du fait que celui-ci va se poursuivre dans le temps ». Cette dualité de méthode indemnitaire, entre capitalisation forfaitaire et indemnité annuelle, offre au juge du fond une souplesse d’appréciation conforme au principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit.
Les servitudes de vue, régies par les articles 678 à 680 du Code civil, offrent un cadre juridique complémentaire à la protection de l’ensoleillement des fonds. L’article 678 prohibe les vues droites à moins de dix-neuf décimètres de la limite séparative, tandis que l’article 679 fixe à six décimètres la distance minimale pour les vues obliques. Dans l’arrêt du 23 novembre 2023 précité, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de reconnaître l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire au motif que « la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu’au profit des ouvertures irrégulières ». La Haute juridiction rappelle, au visa des articles 686, 688, alinéa 2, 689, alinéa 2, et 690 du Code civil, qu’« une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit ». En conséquence, la protection de l’ensoleillement peut être recherchée tant sur le terrain de la responsabilité civile pour trouble anormal du voisinage que sur celui des servitudes de vue, ces deux voies de droit n’étant pas exclusives l’une de l’autre.
En ce qui concerne la charge de la preuve, il incombe au demandeur à l’action en trouble anormal du voisinage de démontrer tant l’existence du trouble que son caractère anormal et le lien de causalité avec la construction litigieuse. La troisième chambre civile exerce à cet égard un contrôle rigoureux : dans un arrêt du 8 décembre 2016 rendu sur le pourvoi n° 15-16.028 précité, elle a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal sans constater précisément en quoi la perte d’ensoleillement excédait les inconvénients normaux du voisinage, se bornant à relever la violation des règles d’urbanisme. Le demandeur doit ainsi rapporter la preuve, généralement par voie d’expertise judiciaire, de l’ampleur de la privation d’ensoleillement, de sa durée quotidienne et saisonnière, et de l’impact concret sur les conditions de jouissance de l’immeuble. La simple production de photographies, sans indication des heures ni des conditions météorologiques de prise de vue, est insuffisante à caractériser un trouble anormal, ainsi que la Cour de cassation l’a jugé le 8 avril 2021 en rejetant le pourvoi n° 19-26.185.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime de responsabilité civile qui, tout en maintenant le principe d’une réparation intégrale du préjudice de jouissance, impose aux juges du fond une motivation circonstanciée quant à l’existence et à l’étendue du trouble anormal de voisinage. Le droit pour un propriétaire de jouir de son bien « de la manière la plus absolue », énoncé à l’article 544 du Code civil (legifrance.gouv.fr), trouve sa limite dans l’obligation de ne pas causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage, obligation dont la violation est sanctionnée par la remise en état des lieux et l’allocation de dommages-intérêts compensant la perte de jouissance et la dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier affecté.
Conclusion
La privation d’ensoleillement générée par une construction voisine constitue, dans la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile, une hypothèse topique de trouble anormal du voisinage dont la sanction obéit à un régime juridique désormais stabilisé. L’autonomie de la responsabilité civile pour trouble anormal du voisinage par rapport à la légalité administrative est fermement consacrée : le permis de construire ne protège pas le constructeur contre une action en démolition ou en indemnisation fondée sur l’atteinte excessive à la jouissance du fonds voisin. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les conditions de caractérisation du trouble, en exigeant une appréciation concrète de l’anormalité de la perte d’ensoleillement au regard des circonstances locales, et en refusant d’ériger l’antériorité de l’acquisition du bien affecté en cause d’irrecevabilité de l’action. Enfin, la mise en oeuvre de la sanction de démolition, qui constitue la mesure la plus attentatoire aux droits du constructeur, est appelée à se concilier avec les exigences du contrôle de proportionnalité imposé par la Convention européenne des droits de l’homme, ce qui invite les praticiens à articuler, dès la première instance, les moyens de droit interne et les moyens conventionnels afin de permettre au juge du fond d’exercer l’office de pondération que la Cour de cassation a elle-même esquissé en refusant, le 22 octobre 2020, de statuer sur un moyen de proportionnalité qui n’avait pas été préalablement soumis à l’appréciation des juges du fond.
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