La vente d’immeuble à construire : obligations du vendeur et protection de l’acquéreur dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Les obligations légales du vendeur d’immeuble à construire : un régime dual articulé autour de la VEFA et du CCMI
A. La vente en l’état futur d’achèvement : la garantie des vices apparents et l’éviction de la responsabilité contractuelle de droit commun
La vente en l’état futur d’achèvement, régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil et par les dispositions spécifiques du Code de la construction et de l’habitation, constitue le mode dominant d’acquisition d’un logement neuf en France. Ce contrat transfère immédiatement à l’acquéreur les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, le vendeur conservant les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, conformément à l’article 1601-3 du Code civil. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, précisé l’articulation entre les garanties légales spécifiques à la VEFA et le droit commun de la responsabilité contractuelle.
Par un arrêt du 23 mai 2024 (pourvoi n° 22-24.191, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé un principe fondamental d’application de la loi dans le temps en matière de VEFA. Elle énonce que les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent, de sorte que les dispositions de l’article 109 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, qui a modifié l’article 1642-1 du Code civil, sont applicables aux défauts de conformité apparents affectant les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement dont la livraison est intervenue après l’entrée en vigueur de la loi, le 28 mars 2009 (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 22-24.191, Publié au Bulletin). La Cour en déduit que le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2, du Code civil est applicable aux désordres apparents à la réception, que ces désordres soient qualifiés de vices de construction ou de défauts de conformité.
Un arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-15.846, Publié au Bulletin) est venu confirmer avec une rigueur particulière que le régime de la garantie des vices apparents prévu à l’article 1642-1 du Code civil constitue un corps de règles exclusif de toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun. En l’espèce, des acquéreurs en VEFA se plaignaient d’une modification, survenue postérieurement au contrat de réservation, de la dimension d’une place de stationnement extérieur, modification que le vendeur leur aurait sciemment celée. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable comme forclose l’action indemnitaire des acquéreurs, en retenant que « l’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, elle était irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-15.846, Publié au Bulletin).
Cette solution consacre une approche extensive du champ de l’article 1642-1. La Cour juge en effet que la réparation d’une non-conformité apparente, « quelle qu’en soit l’origine ou la cause », relève exclusivement de cette garantie spéciale, y compris lorsque le préjudice résulte d’un manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information. La tentative des acquéreurs de contourner la forclusion annale en invoquant le dol ou la faute précontractuelle du vendeur est ainsi fermement écartée. Dès lors, l’acquéreur en VEFA qui découvre un défaut apparent postérieurement à la livraison doit agir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle il a eu connaissance du vice, sous peine de forclusion. Ce délai court, selon les circonstances de l’espèce, à compter de la date de la réception ou de la livraison, ou encore de la date de l’ordonnance désignant l’expert judiciaire lorsque l’acquéreur a eu recours à une mesure d’instruction.
Cette rigueur procédurale n’est toutefois pas sans contrepartie pour l’acquéreur. La troisième chambre civile admet en effet que le vendeur en VEFA puisse engager sa responsabilité contractuelle de droit commun pour des manquements distincts de la garantie des vices, tels que le retard de livraison ou le défaut d’achèvement de l’immeuble. Dans un arrêt du 30 avril 2025 (pourvoi n° 23-21.500), la Cour a ainsi examiné, au regard du droit commun de la responsabilité contractuelle, l’action d’acquéreurs en VEFA qui se plaignaient d’un retard de livraison imputable au vendeur, sans que la forclusion annale de l’article 1648 du Code civil ne leur soit opposée (Civ. 3e, 30 avril 2025, n° 23-21.500). La distinction entre les désordres matériels affectant l’immeuble, qui relèvent de la garantie spéciale, et les manquements contractuels du vendeur dans l’exécution de ses obligations de faire, qui relèvent du droit commun, constitue ainsi une clé de lecture essentielle du régime de la VEFA.
Par ailleurs, le vendeur en VEFA est tenu, en sa qualité de mandataire des acquéreurs, conformément à l’article R. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, de passer les actes de disposition indispensables à la construction et répond des dommages résultant de l’inexécution de ce mandat, en application de l’article 1991 du Code civil. La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans l’arrêt du 23 mai 2024 précité, que lorsque les demandes formées contre le vendeur ne sont pas fondées sur le mandat mais sur la garantie des vices, le juge examine ces demandes au regard des seules règles de la garantie du vendeur, sans être tenu de rechercher une éventuelle faute du mandataire.
B. Le contrat de construction de maison individuelle : formalisme contractuel et obligation de chiffrage exhaustif
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, régi par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, obéit à un formalisme particulièrement rigoureux destiné à protéger le maître de l’ouvrage, réputé profane. L’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au constructeur d’énoncer dans le contrat la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.
L’arrêt du 11 décembre 2025 (pourvoi n° 23-21.280, Publié au Bulletin) apporte une précision décisive sur l’étendue de l’obligation de chiffrage qui pèse sur le constructeur. La Cour y énonce, au visa des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, que « la notice descriptive qui doit être annexée au contrat mentionne le coût des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui ne sont pas compris dans le prix mais qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble » (Civ. 3e, 11 décembre 2025, n° 23-21.280, Publié au Bulletin). Elle précise que ces textes « ne distinguent pas selon que les travaux doivent être exécutés sur le fonds du maître de l’ouvrage ou en dehors de ce fonds ». En conséquence, l’obligation de chiffrage doit porter sur tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, « en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l’ouvrage ».
La Cour de cassation rappelle à cette occasion la finalité protectrice de ces dispositions, déjà affirmée dans un arrêt du 13 juillet 2023 (pourvoi n° 22-17.010, Publié au Bulletin) : la mention des travaux et de leur coût a pour but « d’informer exactement le maître de l’ouvrage du coût global de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme ». Cette solution, qui étend l’obligation de chiffrage aux travaux réalisés en dehors du fonds de l’acquéreur, renforce substantiellement la protection de ce dernier en lui garantissant une information complète sur le coût total de l’opération de construction dès la conclusion du contrat.
En outre, l’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation répute non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits. La Cour de cassation, par un arrêt du 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.541), a fait une application rigoureuse de ce texte en jugeant que ne peut produire effet la clause contractuelle permettant au constructeur de se prévaloir des retards de paiement imputables au maître de l’ouvrage pour interrompre le chantier et proroger le délai de livraison, une telle stipulation étant réputée non écrite (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-16.541).
La garantie de livraison à prix et délais convenus, prévue à l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, constitue un autre pilier de la protection du maître de l’ouvrage en CCMI. Cette garantie, qui doit être souscrite par le constructeur auprès d’un établissement habilité, couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 21 décembre 2023 (pourvoi n° 22-14.740), rappelé l’étendue de cette garantie en jugeant que le garant de livraison est tenu de prendre en charge le surcoût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, lorsque le constructeur est défaillant, dans la limite du prix convenu (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-14.740). Dans le même sens, un arrêt du 19 septembre 2024 (pourvoi n° 22-24.871) a précisé que le garant ne peut opposer au maître de l’ouvrage les exceptions tirées du contrat de construction, dès lors que la défaillance du constructeur est établie et que les conditions de mise en œuvre de la garantie sont réunies (Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 22-24.871). Cette jurisprudence conforte le caractère autonome de la garantie de livraison, qui constitue une sûreté personnelle indépendante des rapports contractuels entre le constructeur et le maître de l’ouvrage.
Par ailleurs, l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au constructeur de justifier d’une garantie de remboursement des versements effectués par le maître de l’ouvrage avant l’ouverture du chantier, lorsque le contrat ne prévoit pas l’intervention d’un garant de livraison. La combinaison de ces deux garanties légales, l’une portant sur l’achèvement, l’autre sur le remboursement, assure au maître de l’ouvrage une protection financière complète contre la défaillance du constructeur, qu’elle survienne avant ou pendant l’exécution des travaux.
II. La sanction des manquements du vendeur ou du constructeur : un dispositif protecteur renforcé au bénéfice de l’acquéreur
A. Les clauses réputées non écrites et la protection du consentement de l’acquéreur non professionnel
Le législateur a institué, en matière de construction de maison individuelle, un mécanisme de réputation de plein droit des clauses abusives. L’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation, dont la troisième chambre civile a rappelé la portée dans l’arrêt du 25 juin 2026, prohibe toute clause qui aurait pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat. La Cour juge ainsi que « sont réputées non écrites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ».
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante. Dès 2019, la Cour de cassation avait jugé qu’une clause de prorogation du délai de livraison fondée sur le retard de paiement du maître de l’ouvrage ne pouvait recevoir application (Civ. 3e, 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952, Publié au Bulletin). L’arrêt du 25 juin 2026 confirme cette ligne jurisprudentielle en écartant, sur le fondement de l’article L. 231-3, la prétention du constructeur à se prévaloir d’une clause de prorogation pour retard de paiement.
À cet égard, le législateur a également prévu un dispositif spécifique de protection du consentement de l’acquéreur non professionnel. L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur un droit de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui notifiant l’acte. L’arrêt du 25 juin 2026 apporte une clarification importante sur ce point : le délai de rétractation ne court pas à défaut de notification régulière de l’acte dans les formes prescrites. En l’espèce, la Cour censure la cour d’appel qui avait jugé que la mention manuscrite et la signature de l’avenant par les maîtres de l’ouvrage valaient notification régulière, alors que « en l’absence de notification de l’acte dans les formes prévues à l’article L. 271-1, le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir ».
La Cour rappelle en outre que, « lorsque le délai de rétractation n’a pas couru, la notification par l’acquéreur, dans l’instance l’opposant à son vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation, satisfait aux exigences de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation », conformément à une jurisprudence établie depuis 2011 (Civ. 3e, 25 mai 2011, pourvoi n° 10-14.641, Bull. 2011, III, n° 87). Cette faculté de rétractation judiciaire tardive constitue une protection substantielle pour l’acquéreur qui n’aurait pas été régulièrement informé de son droit.
Par ailleurs, dans le prolongement de l’obligation de chiffrage exhaustif évoquée précédemment, le constructeur qui omet de chiffrer un travail pourtant prévu au contrat s’expose à devoir en supporter le coût. La troisième chambre civile rappelle, dans l’arrêt du 25 juin 2026, que « tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation ». Et, au visa d’un arrêt du 12 octobre 2022 (pourvoi n° 21-12.507, Publié au Bulletin), que « à défaut, le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés soit mis à la charge du constructeur ».
B. Les délais d’action de l’acquéreur et l’office du juge
La question des délais dans lesquels l’acquéreur d’un immeuble à construire peut agir contre le vendeur ou le constructeur constitue un enjeu majeur du contentieux immobilier. Le dispositif législatif organise un système complexe de forclusions et de prescriptions qui se superposent, exigeant de l’acquéreur une vigilance particulière quant au fondement juridique de son action.
En matière de VEFA, l’article 1648 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, enferme l’action en réparation des vices et défauts de conformité apparents dans un délai d’un an à compter de la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance du vice, délai qui est un délai de forclusion et non de prescription. La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 23 mai 2024 précité, a rappelé que ce délai s’applique indistinctement aux vices de construction et aux défauts de conformité, pourvu qu’ils soient apparents à la réception. L’acquéreur qui laisse passer ce délai se voit privé de toute action, quand bien même il tenterait de fonder sa demande sur la responsabilité contractuelle de droit commun.
L’arrêt du 13 février 2025 illustre la rigueur de cette forclusion. L’action des acquéreurs, fondée sur un manquement du vendeur à son obligation d’information et de conseil, est déclarée irrecevable pour avoir été introduite plus d’un an après l’ordonnance de désignation de l’expert judiciaire, la Cour jugeant que « la réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne ». Cette solution, qui peut paraître sévère pour l’acquéreur, traduit la volonté du législateur d’assurer la sécurité juridique des opérations de construction en limitant dans le temps les actions en garantie.
En matière de CCMI, les délais d’action obéissent à des règles distinctes. L’action en exécution du contrat ou en paiement de dommages et intérêts pour inexécution se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil, le point de départ du délai étant fixé au jour où le maître de l’ouvrage a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 (pourvoi n° 22-10.234), que le non-respect par le constructeur des prescriptions de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, notamment l’obligation d’énoncer le prix convenu incluant le coût de la garantie de livraison, ouvre au maître de l’ouvrage une action en nullité du contrat, laquelle se prescrit également par cinq ans.
En conséquence, l’acquéreur d’un immeuble à construire doit, au stade de la détermination du fondement de son action, identifier avec précision la nature du manquement qu’il invoque : s’agit-il d’un défaut de conformité apparent relevant de l’article 1642-1 du Code civil, auquel cas le délai de forclusion annale s’applique, ou d’un manquement à une obligation d’information précontractuelle, auquel cas la prescription quinquennale de droit commun pourrait trouver à s’appliquer ? La réponse à cette question commande la recevabilité même de l’action, comme l’illustrent les décisions commentées.
Dès lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre, d’une part, la protection de l’acquéreur profane, qui bénéficie en matière de CCMI d’un formalisme protecteur rigoureux et de la réputation de plein droit des clauses abusives, et, d’autre part, la sécurité juridique des opérations de construction, qui impose une forclusion rapide des actions fondées sur des vices ou défauts de conformité apparents. Cet équilibre, pour l’heure stable, pourrait toutefois évoluer sous l’influence de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme relative au droit d’accès au juge et au principe de proportionnalité des sanctions procédurales.
Conclusion
Le panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à la vente d’immeuble à construire sur la période 2023-2026 révèle un double mouvement. D’une part, la Cour affirme avec une constance remarquable l’autonomie du régime spécial de la VEFA, en particulier la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du Code civil, dont elle exclut toute interférence avec le droit commun de la responsabilité contractuelle, fût-ce au prix d’une certaine sévérité pour l’acquéreur. D’autre part, elle renforce la protection du maître de l’ouvrage dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, en étendant l’obligation de chiffrage à tous les travaux indispensables, y compris ceux réalisés hors du fonds, en réputant non écrites les clauses de prorogation du délai de livraison fondées sur des causes non prévues par la loi, et en garantissant l’effectivité du droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel. Cette dualité de régimes, si elle impose aux praticiens du droit de la construction une vigilance accrue dans le choix du fondement de leurs actions, traduit la volonté du législateur et du juge d’adapter la protection de l’acquéreur à la nature spécifique de chaque contrat de construction. La maîtrise de ces régimes, tant du côté du vendeur-constructeur que de celui de l’acquéreur, constitue désormais un prérequis indispensable à la sécurisation des opérations de construction immobilière.
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