L’acquisition et la cession immobilière à plusieurs : les enseignements de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur l’indivision, la société civile immobilière et les contrats préparatoires (mai-juillet 2026)
I. Les risques de l’acquisition immobilière à plusieurs : entre indivision et société civile immobilière
A. L’indivision : le piège de la règle de l’unanimité pour les actes de disposition
L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs constitue une opération juridique dont la simplicité apparente dissimule des mécanismes complexes, dont la maîtrise incomplète par les acquéreurs peut engendrer des conséquences contentieuses redoutables. Le législateur a organisé le régime de l’indivision autour d’une distinction cardinale entre les actes d’administration, qui peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis, et les actes de disposition, qui requièrent quant à eux l’unanimité des coïndivisaires. L’article 815-3 du Code civil dispose en effet que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition ». Cette exigence d’unanimité, protectrice par essence, se révèle être un véritable piège lorsque l’un des indivisaires, par négligence, par ignorance ou par calcul, refuse de s’associer à une décision pourtant nécessaire à la gestion du bien commun. Article 815-3 du Code civil, legifrance.gouv.fr
La Cour de cassation, dans un arrêt de sa troisième chambre civile rendu le 2 juillet 2026, a rappelé avec une netteté particulière la portée de cette règle à l’occasion d’un congé pour vendre délivré par une partie seulement des coïndivisaires. En l’espèce, à la suite du décès du bailleur initial, ses héritiers, devenus propriétaires indivis du bien donné à bail, avaient signifié un congé pour vendre au locataire sans que l’un des indivisaires, madame veuve D., n’ait donné son accord à cette démarche. La cour d’appel de Riom avait jugé que cette irrégularité n’était qu’une irrégularité de forme, insusceptible d’entraîner la nullité de l’acte faute de grief démontré par le locataire. La Haute juridiction censure cette analyse au visa combiné des articles 815-3 du Code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du Code de procédure civile, en énonçant que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief ». Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.188, courdecassation.fr
Cette décision emporte deux enseignements majeurs pour la pratique notariale comme pour le contentieux locatif. En premier lieu, elle confirme que le congé pour vendre, parce qu’il vaut offre de vente au profit du locataire en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, constitue un acte de disposition au sens de l’article 815-3 du Code civil et non un simple acte d’administration. En second lieu, elle établit que le locataire, pourtant tiers à l’indivision, est recevable à invoquer la nullité de fond du congé qui ne lui a pas été délivré au nom de tous les indivisaires, sans avoir à rapporter la preuve d’un grief particulier. La solution consacre ainsi une protection objective du formalisme, qui n’est pas sans rappeler la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile apprécie la régularité des actes translatifs de droits réels immobiliers.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’articule avec les dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, qui qualifie d’irrégularités de fond le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant, et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. Article 117 du Code de procédure civile, legifrance.gouv.fr En qualifiant le défaut de pouvoir des coïndivisaires d’irrégularité de fond, la Haute juridiction fait application de ce texte et en tire toutes les conséquences procédurales : la nullité peut être proposée en tout état de cause, elle n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief, et elle n’est pas susceptible d’être couverte par une régularisation en cours d’instance. Cette rigueur procédurale, qui contraste avec le régime des nullités de forme pour lesquelles la preuve d’un grief est exigée en application de l’article 114 du Code de procédure civile, témoigne de l’importance que la Cour de cassation attache au respect du principe d’unanimité en matière d’indivision.
Dès lors, le praticien qui prépare un congé pour vendre portant sur un bien indivis doit impérativement recueillir le consentement exprès de chacun des coïndivisaires, ou, à défaut, s’assurer que les indivisaires agissant en justice justifient d’un mandat spécial donné par les autres. La solution contraire exposerait le congé à une annulation certaine, dont le locataire pourrait se prévaloir à tout moment de la procédure, y compris pour la première fois en cause d’appel.
B. La société civile immobilière : une protection relative face aux créanciers personnels des associés
La société civile immobilière est souvent présentée comme l’instrument privilégié de la gestion patrimoniale des couples, qu’ils soient mariés, pacsés ou concubins, en ce qu’elle permet de dissocier la propriété juridique de l’immeuble, détenue par la personne morale, de la propriété économique, matérialisée par les parts sociales. Cette dissociation offre théoriquement une protection renforcée contre les aléas de la vie personnelle des associés, puisque l’immeuble appartient à la société et non directement aux personnes physiques. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile vient rappeler les limites de cette protection, en particulier lorsque les créanciers personnels d’un associé cherchent à atteindre le patrimoine social par des voies détournées. Article 1844-7 du Code civil, legifrance.gouv.fr
L’arrêt rendu le 11 juin 2026 par la troisième chambre civile, publié au Bulletin, constitue à cet égard une décision de principe dont la portée dépasse le seul cadre des sociétés civiles immobilières. Un créancier personnel d’un associé d’une SCI, titulaire d’un nantissement sur les parts sociales de son débiteur, avait assigné la société et les associés en dissolution judiciaire pour justes motifs, en espérant obtenir paiement direct sur le prix de licitation des immeubles sociaux. La cour d’appel de Reims avait fait droit à cette demande, considérant que le créancier personnel pouvait exercer l’action en dissolution par la voie oblique de l’article 1341-1 du Code civil. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1341-1 et 1844-7, 5°, du Code civil, en affirmant que « l’action en dissolution d’une société pour justes motifs, qui n’est ouverte à l’associé que pour des motifs appréciés au regard du pacte social, est un droit propre attaché à la qualité d’associé et ne peut être exercée par un créancier personnel de celui-ci, agissant par la voie oblique ». Civ. 3e, 11 juin 2026, n° 24-19.326, FS-B, courdecassation.fr
La solution est remarquable à plusieurs titres. En premier lieu, elle établit une distinction nette entre l’action oblique de droit commun, qui permet au créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur lorsque la carence de ce dernier compromet ses droits, et les droits propres de l’associé, qui sont exclusivement attachés à sa personne. L’action en dissolution pour justes motifs relève de cette seconde catégorie : elle met en jeu des considérations intuitu personae tirées du pacte social et de l’affectio societatis, qui échappent par nature à l’appréciation d’un créancier étranger à la société. En second lieu, l’arrêt protège indirectement les coassociés, qui pourraient se voir imposer la disparition de la personne morale à l’initiative d’un créancier de leur partenaire, en contrariété avec les intérêts patrimoniaux collectifs qu’ils ont entendu poursuivre. La SCI familiale, qui constitue souvent le réceptacle du logement de la famille, se trouve ainsi protégée contre une dissolution forcée qui serait demandée par le créancier d’un seul des associés.
Par ailleurs, cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui tend à préserver l’autonomie de la personne morale face aux intérêts particuliers de ses membres. La troisième chambre civile rappelle ainsi que la dissolution d’une société ne saurait être prononcée que pour des causes intrinsèques au fonctionnement social, telles que la mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ou l’inexécution de ses obligations par un associé. Le créancier personnel conserve néanmoins la faculté de saisir les parts sociales de son débiteur par la voie du nantissement, régi par les articles 2355 et suivants du Code civil, ou de la saisie-attribution des droits d’associé et valeurs mobilières, prévue par les articles R. 233-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Article 2355 du Code civil, legifrance.gouv.fr Mais il ne peut prétendre provoquer la disparition de la société elle-même pour obtenir le paiement de sa créance. Cette immunité de la personne morale constitue un rempart essentiel pour les couples qui ont logé leur résidence principale dans une SCI familiale, laquelle se trouve ainsi protégée contre les poursuites des créanciers personnels de l’un des conjoints ou concubins.
En conséquence, la distinction opérée par la Cour de cassation entre l’action oblique de l’article 1341-1 du Code civil et les droits propres de l’associé revêt une importance pratique considérable. Article 1341-1 du Code civil, legifrance.gouv.fr L’action oblique permet au créancier d’exercer, au nom de son débiteur, les droits et actions de ce dernier, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à sa personne. Or, précisément, l’action en dissolution pour justes motifs figure parmi ces droits exclusivement personnels, car elle repose sur l’appréciation du pacte social et de l’intérêt commun des associés, qui ne sauraient être appréhendés par un tiers étranger à la société. Cette solution, qui protège la stabilité du groupement social, n’est toutefois pas absolue : le créancier personnel de l’associé d’une SCI peut toujours agir sur les parts sociales de son débiteur, en obtenant leur saisie-attribution ou en réalisant le nantissement qui les grève, mais il ne peut pas, par ce biais indirect, imposer la liquidation de la personne morale et la vente des immeubles sociaux.
II. La cession du bien indivis ou social : la sécurité juridique à l’épreuve des contrats préparatoires
A. La promesse de vente entre vente parfaite et condition suspensive de réitération
La distinction entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique constitue l’une des questions les plus contentieuses du droit immobilier, en raison des conséquences radicalement différentes qu’emporte la qualification retenue. L’article 1583 du Code civil pose un principe d’une simplicité trompeuse : « elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L’article 1589 ajoute que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La jurisprudence a depuis longtemps précisé que cette règle a un caractère supplétif de volonté : les parties peuvent convenir que la réitération par acte authentique ne constitue pas une simple modalité de réalisation de la vente déjà formée, mais une condition de sa formation même. Article 1583 du Code civil, legifrance.gouv.fr ; Article 1589 du Code civil, legifrance.gouv.fr
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026 apporte une illustration éclairante de cette distinction. Deux sociétés civiles immobilières avaient conclu avec une commune des contrats de sous-location comportant une promesse de vente, ultérieurement modifiée par avenants pour devenir une promesse synallagmatique aux termes de laquelle la commune s’engageait à vendre et les SCI à acquérir. La commune ayant refusé de réitérer la vente en la forme authentique, les SCI l’assignèrent en exécution forcée. La cour d’appel de Versailles rejeta cette demande au motif que les avenants prévoyaient que « l’acte définitif devant intervenir dans les six mois au maximum de la fin de la convention de sous-location, à défaut de souscription dans le délai prévu, le preneur sera considéré comme renonçant au bénéfice de la promesse consentie et acceptée ». La Cour de cassation approuve cette analyse en jugeant « qu’il résultait du délai impératif de six mois pour la conclusion de l’acte définitif que les parties avaient érigé la réitération par acte authentique en condition de formation de la vente et que, le terme extinctif étant expiré, la promesse était devenue caduque, de sorte que la demande en exécution forcée ne pouvait être accueillie ». Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-16.475, courdecassation.fr
Cette décision illustre la liberté dont disposent les parties pour aménager conventionnellement les effets de l’article 1589 du Code civil. En l’espèce, la clause litigieuse organisait un mécanisme de caducité automatique de la promesse à défaut de signature de l’acte définitif dans le délai imparti, ce qui impliquait nécessairement que la vente n’était pas encore formée au jour de la promesse elle-même. La solution confirme ainsi que, si la promesse synallagmatique vaut vente en principe, les parties peuvent valablement en suspendre les effets à la réalisation d’une condition supplémentaire, telle que la signature d’un acte authentique dans un délai déterminé. La qualification retenue dépend donc exclusivement de la commune intention des parties, que le juge du fond apprécie souverainement par l’interprétation des clauses du contrat.
A cet égard, la décision du 28 mai 2026 s’inscrit dans une jurisprudence qui tend à distinguer deux hypothèses : celle dans laquelle l’acte authentique a pour seul objet de constater une vente déjà formée et d’en permettre la publication au fichier immobilier, auquel cas la promesse synallagmatique vaut vente dès l’échange des consentements sur la chose et le prix ; et celle dans laquelle les parties ont entendu subordonner la formation même de la vente à la signature de l’acte authentique, auquel cas la promesse ne constitue qu’un avant-contrat, certes obligatoire, mais insusceptible d’exécution forcée en nature. La rédaction des clauses du compromis ou de la promesse revêt ainsi une importance capitale, que les praticiens ne sauraient sous-estimer.
B. Les nullités en cascade : la sanction des irrégularités affectant les actes préparatoires à la cession
La sécurité juridique des transactions immobilières repose sur le respect d’un formalisme rigoureux, dont la méconnaissance est sanctionnée par des nullités qui peuvent se propager en cascade et affecter l’ensemble de l’opération. L’actualité jurisprudentielle du premier semestre 2026 offre plusieurs illustrations de ce phénomène, qui touche tant les actes de disposition du bien indivis que les contrats préparatoires à la vente. La Cour de cassation manifeste à cet égard une vigilance particulière, qui se traduit par une application stricte des règles de fond gouvernant la validité des actes juridiques.
L’arrêt du 2 juillet 2026 déjà évoqué, relatif au congé pour vendre irrégulier, constitue une première illustration de cette rigueur. En qualifiant le défaut de pouvoir des coïndivisaires d’irrégularité de fond sanctionnée par la nullité, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un grief, la troisième chambre civile applique le régime procédural le plus sévère qui soit. Il en résulte que le locataire destinataire d’un congé délivré par une partie seulement des indivisaires est fondé à en demander l’annulation, quand bien même il aurait eu connaissance de l’intention de vendre de la majorité des propriétaires. Cette solution, protectrice du locataire, le place dans une position juridique particulièrement favorable, puisqu’il peut à la fois contester la validité du congé et, par là même, faire obstacle à la vente du bien qu’il occupe.
En conséquence, la pratique notariale doit redoubler de vigilance lors de la préparation des actes relatifs à des biens indivis. Le notaire instrumentaire, tenu d’une obligation d’efficacité de son acte, doit s’assurer que le congé pour vendre, l’offre de vente ou tout autre acte préparatoire à la cession émane bien de l’ensemble des indivisaires ou, à tout le moins, que le représentant de l’indivision dispose d’un mandat exprès de chacun d’entre eux. La sanction de la nullité de fond, qui peut être invoquée par toute partie ayant un intérêt à agir et qui n’est pas susceptible de régularisation en cours d’instance, constitue un risque contentieux majeur pour les opérations de cession portant sur des biens indivis.
Dès lors, la jurisprudence du printemps 2026 dessine un paysage contentieux dans lequel la protection des droits des tiers au contrat de société ou d’indivision est renforcée, tandis que la liberté contractuelle des parties aux contrats préparatoires est préservée, à la condition qu’elle s’exprime dans des stipulations claires et dépourvues d’ambiguïté. L’article 6 du Code civil, qui prohibe les conventions contraires à l’ordre public et aux bonnes mœurs, ne fait pas obstacle à ce que les parties conviennent, par exemple, que la promesse synallagmatique ne vaudra vente qu’à la condition de la signature d’un acte authentique dans un délai déterminé. Article 6 du Code civil, legifrance.gouv.fr Cette liberté contractuelle, consacrée par l’article 1102 du Code civil, trouve toutefois ses limites dans les règles d’ordre public qui gouvernent la vente immobilière, telles que l’exigence d’un prix déterminé ou déterminable, la capacité des parties et le consentement exempt de vices. Article 1102 du Code civil, legifrance.gouv.fr
Cette double orientation, qui conjugue formalisme protecteur et liberté conventionnelle, constitue le fil conducteur de la politique jurisprudentielle de la troisième chambre civile en matière immobilière, dont les praticiens doivent intégrer les exigences dans leur pratique quotidienne. L’arrêt du 28 mai 2026 relatif à la promesse de vente, combiné à l’arrêt du 2 juillet 2026 sur le congé pour vendre et à l’arrêt du 11 juin 2026 sur la dissolution de la SCI, dessine un corpus cohérent qui encadre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier détenu à plusieurs : de l’acquisition, par le biais de contrats préparatoires dont la qualification doit être maîtrisée, à la cession, qui suppose le respect des règles de l’indivision ou du droit des sociétés, en passant par la gestion courante, qui ne doit pas être entravée par les aléas personnels des propriétaires. La sécurité juridique, valeur cardinale du droit des biens, exige que ces règles soient connues et respectées, non seulement par les professionnels du droit, mais également par les particuliers qui s’engagent, souvent sans mesurer toutes les conséquences, dans une acquisition immobilière à plusieurs.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des mois de mai à juillet 2026 apporte des précisions essentielles sur les mécanismes de l’acquisition et de la cession immobilière à plusieurs. L’indivision, régime par défaut des acquisitions conjointes, impose l’unanimité pour tous les actes de disposition, sous peine de nullité de fond insusceptible de régularisation. La société civile immobilière, souvent présentée comme une alternative protectrice, offre une immunité relative face aux créanciers personnels des associés, dès lors que l’action en dissolution pour justes motifs, droit propre de l’associé, ne peut être exercée par la voie oblique. Enfin, les contrats préparatoires à la vente, qu’il s’agisse de promesses ou de congés, sont soumis à un formalisme rigoureux dont la violation peut entraîner des nullités en cascade. L’ensemble de ces règles, dont la technicité ne doit pas dissuader les acquéreurs, constitue le socle sur lequel repose la sécurité des transactions immobilières et, partant, la protection du patrimoine des particuliers. La vigilance des praticiens du droit, notaires et avocats, demeure le meilleur rempart contre les contentieux qui naissent trop souvent d’une rédaction imprécise ou d’une méconnaissance des règles applicables aux biens indivis et aux personnes morales.
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