Le recours entre constructeurs et la prescription quinquennale : l’évolution remarquable de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2025)
I. La détermination du point de départ du délai de prescription quinquennale
A. Le revirement de principe du 14 décembre 2022 : l’assignation sans demande provisionnelle ne fait pas courir la prescription
Le régime de la prescription applicable aux recours entre constructeurs a connu une mutation profonde à la faveur d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 14 décembre 2022 (Civ. 3e, 14 décembre 2022, n° 21-21.305, Publié au Bulletin et au Rapport), dont la portée doctrinale et pratique mérite d’être soulignée avec la plus grande netteté. La Cour de cassation y a en effet abandonné une solution antérieure qui faisait courir le délai de prescription quinquennale à compter de l’assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage au constructeur principal. Cette règle, consacrée par un précédent arrêt du 16 janvier 2020 (Civ. 3e, 16 janvier 2020, n° 18-25.915, publié), obligeait les constructeurs à introduire des recours en garantie préventifs contre d’autres intervenants avant même d’avoir été assignés en paiement, dans le seul but d’interrompre la prescription.
Or, la troisième chambre civile a constaté que cette situation conduisait à une multiplication de recours préventifs nuisant à une bonne administration de la justice. En effet, même lorsque les constructeurs avaient interrompu la prescription en formant eux-mêmes une demande d’expertise contre les autres intervenants à l’opération de construction, le délai de cinq ans qui, après la suspension prévue par l’article 2239 du code civil, recommençait à courir à compter du jour où la mesure d’expertise avait été exécutée, pouvait expirer avant le délai de dix ans courant à compter de la désignation de l’expert, pendant lequel le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage pouvaient agir en réparation de leurs préjudices.
La Cour énonce ainsi, dans un attendu de principe dont la clarté n’a d’égale que l’autorité, que « l’assignation, si elle n’est pas accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision, ne peut faire courir la prescription de l’action du constructeur tendant à être garanti de condamnations en nature ou par équivalent ou à obtenir le remboursement de sommes mises à sa charge en vertu de condamnations ultérieures ». En conséquence, le point de départ du délai de prescription est désormais fixé au jour où le constructeur fait l’objet d’une demande indemnitaire formée par le maître de l’ouvrage, et non plus à la date de l’assignation en référé-expertise.
Le raisonnement qui sous-tend ce revirement mérite une attention particulière. La Cour relève en effet que « le constructeur ne pouvant agir en garantie avant d’être lui-même assigné aux fins de paiement ou d’exécution de l’obligation en nature, il ne peut être considéré comme inactif, pour l’application de la prescription extinctive, avant l’introduction de ces demandes principales ». Cette motivation traduit une conception renouvelée de l’inaction du titulaire du droit, entendue non comme une simple abstention procédurale mais comme une impossibilité juridique d’agir utilement. Cette solution nouvelle a été appliquée immédiatement à l’instance en cours, la Cour jugeant qu’elle ne portait pas une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique du défendeur tout en préservant le droit d’accès au juge du demandeur. Par cet arrêt fondateur, la troisième chambre civile a posé la première pierre d’un édifice jurisprudentiel cohérent qui allait se consolider au fil des décisions ultérieures.
B. La consolidation progressive du principe : l’affirmation de l’autonomie du recours entre constructeurs
La portée du revirement du 14 décembre 2022 a été précisée par plusieurs arrêts subséquents qui en ont tiré toutes les conséquences, tant sur le terrain de la nature juridique du recours que sur celui de son point de départ. Par un arrêt du 4 juillet 2024 (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-11.746), la troisième chambre civile a cassé sans renvoi une décision qui subordonnait la recevabilité des recours entre constructeurs à celle de l’action en responsabilité décennale du maître de l’ouvrage. La Cour rappelle avec force que le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son assureur n’est pas fondé sur la responsabilité décennale et que sa recevabilité ne dépend pas de celle de l’action principale.
Dès lors, le point de départ du délai de prescription de ce recours est régi par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Cette disposition se combine avec l’article L. 110-4, I, du code de commerce qui soumet également à la prescription quinquennale les obligations nées à l’occasion du commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants. La Cour en déduit que le recours est de nature contractuelle si les constructeurs sont contractuellement liés, et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.
L’arrêt du 5 décembre 2024 (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-15.701) est venu confirmer cette orientation en censurant une cour d’appel qui avait fixé le point de départ de la prescription au jour de l’assignation en référé-expertise sans constater que cette assignation comportait une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision. La Cour rappelle en des termes dénués d’ambiguïté qu’« une assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage à un entrepreneur, non assortie d’une demande de reconnaissance d’un droit, fût-ce par provision, ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en garantie de ce constructeur contre d’autres intervenants à l’acte de construire ».
L’enseignement majeur de cette décision réside dans le contrôle rigoureux qu’elle impose aux juges du fond, lesquels ne sauraient se contenter de constater l’existence d’une assignation en référé-expertise pour en déduire le point de départ du délai de prescription, sans vérifier qu’elle était assortie d’une demande de provision. À cet égard, la Cour de cassation a précisé dans ce même arrêt que l’information par le constructeur des faits susceptibles d’engager sa responsabilité, si elle constitue une condition nécessaire à la naissance de l’action, ne suffit pas à en faire courir la prescription si aucune demande en justice, même indirecte, n’est dirigée contre lui.
Par ailleurs, la question du droit transitoire lié à la réduction du délai de prescription par la loi du 17 juin 2008 a été tranchée par un arrêt du 11 janvier 2023 (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-20.801), qui a jugé, au visa de l’article 26, II, de la loi du 17 juin 2008, que « pour une prescription en cours, le délai quinquennal issu de l’article 2224 du code civil ne peut commencer à courir que le 19 juin 2008 », sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Cette solution, qui trouve à s’appliquer aux litiges dont les faits sont antérieurs à la réforme, préserve les droits des justiciables en évitant que la réduction du délai n’aboutisse à une prescription immédiate des actions en cours. Le délai de droit commun de dix ans applicable avant la réforme du 17 juin 2008 peut ainsi encore gouverner des actions dont le fait générateur est antérieur à cette date, pour autant que le nouveau délai quinquennal, courant à compter du 19 juin 2008, ne soit pas déjà expiré.
La cohérence d’ensemble qui se dégage de ces décisions successives mérite d’être relevée. La troisième chambre civile a construit, en moins de trois années, un régime complet du point de départ de la prescription en matière de recours entre constructeurs, en articulant avec une remarquable précision les règles du code civil, du code de commerce et du droit transitoire. Le praticien du droit de la construction doit désormais distinguer trois hypothèses : l’assignation en référé-expertise non assortie d’une demande provisionnelle, qui ne fait pas courir la prescription ; l’assignation au fond ou en référé assortie d’une demande de provision, qui constitue le véritable point de départ du délai ; et l’assignation en déclaration de jugement opposable, qui interrompt le délai sans en constituer le point de départ. Cette systématisation, pour technique qu’elle soit, offre aux praticiens un cadre prévisible et sécurisé pour l’exercice des recours en garantie.
II. Les effets processuels de la prescription et le contrôle de proportionnalité
A. Les actes interruptifs de prescription : l’assignation en déclaration de jugement opposable comme cause d’interruption
La question des actes interruptifs de prescription a été au cœur d’un important arrêt rendu par la troisième chambre civile le 26 juin 2025 (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-20.274, Publié au Bulletin). La Cour y affirme, au visa de l’article 2241 du code civil selon lequel « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion », qu’une assignation aux fins de voir déclarer opposable à une partie le jugement rendu à l’encontre d’une autre constitue une demande en justice interruptive de prescription au sens de ce texte.
La Cour énonce en effet que « l’assignation aux fins de voir rendre opposable à une partie le jugement rendu à l’encontre d’une autre a pour effet de permettre, d’une part, à la partie appelée en déclaration de jugement opposable de faire valoir des observations en défense, d’autre part, au demandeur à l’action d’invoquer directement à l’encontre de cette partie l’autorité de la chose jugée de la décision qui sera rendue ». Cette solution étend le domaine des actes interruptifs au-delà de la seule demande en reconnaissance d’un droit, en reconnaissant à l’assignation en déclaration de jugement opposable une efficacité interruptive propre, distincte de celle de l’assignation au fond.
En conséquence, un entrepreneur qui appelle un fournisseur en déclaration de jugement opposable interrompt valablement la prescription à l’égard de ce dernier, sans qu’il soit besoin d’une demande de condamnation expresse. Cette avancée, bien que technique, revêt une importance pratique considérable pour les professionnels du bâtiment qui, dans l’attente des conclusions d’une expertise judiciaire, peuvent ainsi préserver leurs droits sans engager prématurément une action en garantie. La Cour précise par ailleurs, dans le même arrêt, que le juge ne peut écarter la prescription d’une action sans fixer son point de départ, ce contrôle s’imposant avec une rigueur particulière lorsque le moyen tiré de la prescription est soulevé par l’assureur du défendeur.
Cette jurisprudence s’inscrit dans une logique de protection de l’accès au juge que la troisième chambre civile a constamment promue depuis le revirement de décembre 2022. Elle évite en effet au constructeur de devoir multiplier les assignations en garantie à titre conservatoire, tout en offrant une voie procédurale efficace pour interrompre utilement la prescription à l’égard des différents intervenants à l’acte de construire. La solution retenue illustre le souci de la Cour de concilier la sécurité juridique des débiteurs potentiels avec le droit effectif au recours des constructeurs, dans une matière où l’enchevêtrement des responsabilités et la pluralité des intervenants rendent le contentieux particulièrement complexe.
L’apport doctrinal de l’arrêt du 26 juin 2025 ne saurait être sous-estimé, car il complète le dispositif protecteur élaboré depuis 2022 en offrant aux constructeurs un instrument procédural supplémentaire pour préserver leurs droits sans engager de frais disproportionnés. L’assignation en déclaration de jugement opposable, dont le coût est sensiblement inférieur à celui d’une assignation en garantie au fond, constitue ainsi une voie médiane qui permet d’interrompre la prescription tout en réservant l’action au fond jusqu’à ce que l’étendue exacte des responsabilités soit déterminée, notamment à l’issue des opérations d’expertise judiciaire. La Cour de cassation érige ainsi un régime procédural pragmatique, adapté aux spécificités du contentieux de la construction où l’identification des responsabilités respectives des intervenants suppose le plus souvent une expertise technique approfondie.
Enfin, l’articulation de cette solution avec le principe posé par l’arrêt du 14 décembre 2022 doit être précisée : si l’assignation en déclaration de jugement opposable interrompt la prescription, elle ne saurait en aucun cas en constituer le point de départ, lequel demeure fixé, conformément au revirement de décembre 2022, à la date de l’assignation en paiement ou en exécution formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur. En d’autres termes, l’assignation en déclaration de jugement opposable interrompt le délai sans le faire courir, ce qui constitue une distinction procédurale essentielle que les praticiens du droit de la construction doivent intégrer dans leur stratégie contentieuse.
B. Le contrôle de proportionnalité dans les demandes de démolition-reconstruction : une limite substantielle à la réparation en nature
Parallèlement à la construction d’un régime prescriptif protecteur des recours entre constructeurs, la troisième chambre civile a enrichi l’office du juge d’un contrôle de proportionnalité qui constitue l’un des apports les plus notables de sa jurisprudence récente. Dans un arrêt du 6 juillet 2023 (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-10.884, Publié au Bulletin), la Cour a posé un principe fondamental : « le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées ».
Ce considérant met fin à une différence de traitement que la Cour a elle-même jugée injustifiée, entre la demande d’exécution forcée sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil et la demande de dommages-intérêts équivalant au coût de la démolition-reconstruction. En l’état antérieur de la jurisprudence, seule la première faisait l’objet d’un contrôle de proportionnalité, tandis que la seconde, relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, y échappait. La Cour énonce désormais que cette différence de traitement « n’apparaît pas justifiée » et impose au juge un contrôle uniforme, quelle que soit la qualification juridique donnée à la demande par le maître de l’ouvrage.
En cas de disproportion manifeste, les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit. Cette solution s’articule avec les articles 1792 et 1792-1 du code civil, qui fondent la responsabilité de plein droit des constructeurs pour les dommages de nature décennale compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, et avec l’article 1231-1 du même code, relatif à la responsabilité contractuelle de droit commun. L’apport doctrinal de cet arrêt est considérable, car il soumet l’ensemble des demandes tendant à la démolition-reconstruction d’un ouvrage à un standard commun de proportionnalité, empêchant ainsi le maître de l’ouvrage de contourner ce contrôle par un simple artifice de qualification.
La troisième chambre civile a également apporté des précisions significatives sur un autre pan du droit immobilier, relatif aux restitutions consécutives à l’annulation d’une vente pour dol. Dans un arrêt du 5 décembre 2024 (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin), la Cour a jugé au visa des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, que « la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur ». Cette précision, qui écarte toute condition d’absence de faute du vendeur pour le jeu des restitutions, constitue un rappel ferme de l’autonomie des règles du droit commun des restitutions par rapport au régime de la responsabilité civile.
Dès lors, le vendeur dont le dol a entraîné l’annulation de la vente conserve néanmoins son droit à obtenir de l’acquéreur une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance du bien pendant la période d’occupation, l’acquéreur de bonne foi ne devant cette valeur qu’à compter du jour de la demande. La Cour sanctionne ainsi la cour d’appel qui avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, en subordonnant la restitution à l’absence de faute du vendeur. Cette solution, qui tranche une controverse doctrinale ancienne, consacre une approche purement objective des restitutions consécutives à l’annulation, détachée de toute appréciation subjective du comportement des parties.
En définitive, les deux grands axes de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile — la redéfinition du point de départ de la prescription quinquennale des recours entre constructeurs et l’extension du contrôle de proportionnalité aux demandes de démolition-reconstruction — participent d’un même mouvement de rationalisation du contentieux immobilier. La Cour y déploie une conception renouvelée de l’office du juge, qui ne se contente plus d’appliquer mécaniquement les règles de prescription ou d’évaluation du préjudice, mais exerce un contrôle substantiel destiné à garantir un équilibre entre les droits des différentes parties à l’acte de construire ou à la vente immobilière. Cette évolution, dont il serait hasardeux de prédire le terme, témoigne de la vitalité de la réflexion jurisprudentielle en droit de la construction et de l’immobilier.
Conclusion
L’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile relative aux recours entre constructeurs et à la prescription quinquennale témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre l’impératif de sécurité juridique et la préservation du droit d’accès au juge. Le revirement opéré par l’arrêt du 14 décembre 2022, confirmé et enrichi par les décisions ultérieures jusqu’à l’arrêt publié du 26 juin 2025, a profondément modifié l’économie du contentieux de la construction en évitant la multiplication des recours préventifs et en recentrant le point de départ de la prescription sur la demande indemnitaire principale. Le contrôle de proportionnalité étendu aux demandes de démolition-reconstruction, consacré par l’arrêt du 6 juillet 2023, complète ce dispositif en offrant au juge un instrument d’appréciation substantielle de la mesure de la réparation. L’ensemble de ces solutions dessine un régime à la fois plus protecteur des droits des constructeurs et plus respectueux des exigences d’une bonne administration de la justice, sans sacrifier les droits des maîtres d’ouvrage à une réparation intégrale de leurs préjudices. La sécurité juridique retrouvée des professionnels du bâtiment, conjuguée à la rationalisation des voies de recours, participe ainsi d’une ambition plus large de modernisation du droit de la construction immobilière, dont la troisième chambre civile est, par la constance et la rigueur de ses solutions, l’artisan principal.
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