Les nouvelles protections du preneur à bail commercial : l’apport de la loi du 26 mai 2026 et de la jurisprudence récente de la Cour de cassation
I. La mensualisation du loyer commercial : une garantie légale d’ordre public renforcée par la prohibition des clauses d’indexation illicites
A. Le droit au paiement mensuel institué par l’article L. 145-32-1 du code de commerce
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a introduit dans le code de commerce un nouvel article L. 145-32-1 dont la portée mérite une analyse approfondie. Ce texte dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande » (article L. 145-32-1 du code de commerce). L’innovation législative est double : elle transforme une simple faculté contractuelle en un droit subjectif pour le preneur et elle confère à cette disposition un caractère d’ordre public en l’inscrivant dans la liste de l’article L. 145-15 du code de commerce, lequel dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». La doctrine s’accorde à considérer que cette insertion dans l’énumération des textes d’ordre public du statut des baux commerciaux constitue un signal législatif fort en faveur de la protection de la trésorerie des locataires exploitant un fonds de commerce ou un fonds artisanal.
Le champ d’application de ce droit nouveau est circonscrit avec précision par le législateur. Il bénéficie exclusivement au preneur exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou une activité de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion par conséquent des locataires dont l’activité revêt une nature industrielle ou libérale, nonobstant l’applicabilité du statut des baux commerciaux de l’article L. 145-1 du code de commerce à ces derniers. Cette délimitation n’est pas sans rappeler celle que l’on retrouve, sous une forme différente, dans la définition des locaux entrant dans le champ du droit de préemption de l’article L. 145-46-1. Le choix du législateur de ne pas étendre la faculté de paiement mensuel à l’ensemble des preneurs soumis au statut des baux commerciaux témoigne d’une volonté de cibler les acteurs économiques les plus vulnérables, dont la trésorerie est souvent mise à l’épreuve par le paiement trimestriel traditionnellement pratiqué dans les baux commerciaux. En effet, le paiement trimestriel d’avance, usage ancré dans la pratique notariale, impose au preneur de mobiliser des liquidités importantes à chaque échéance, ce qui peut s’avérer particulièrement pénalisant pour les commerçants indépendants et les petites structures.
Les conditions posées par le texte pour l’exercice de ce droit sont formulées en des termes qui appellent l’attention du praticien. La loi subordonne la faculté de paiement mensuel à « l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette rédaction, qui ménage un tempérament au profit du preneur en cas de contestation des arriérés allégués par le bailleur, traduit une recherche d’équilibre entre la protection du locataire et la préservation des droits du propriétaire. Le texte précise en outre que la demande prend effet « à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail », ce qui signifie que le preneur ne peut obtenir rétroactivement la mensualisation des loyers déjà échus au jour de sa demande. La mise en œuvre pratique de cette disposition requiert que le preneur adresse une demande en ce sens à son bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, afin de se constituer une preuve certaine de la date de sa demande et d’éviter toute contestation ultérieure sur le point de départ de la mensualisation.
B. Le caractère d’ordre public de la mensualisation et sa combinaison avec la prohibition des clauses d’indexation illicites
Parce que l’article L. 145-32-1 a été intégré à la liste des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce, toute clause du bail qui aurait pour objet ou pour effet d’exclure ou de restreindre la faculté de paiement mensuel est réputée non écrite. Cette sanction radicale, caractéristique du statut impératif des baux commerciaux, prive d’efficacité les stipulations contractuelles contraires sans qu’il soit besoin pour le juge de prononcer leur nullité. La Cour de cassation rappelle avec constance que les dispositions de l’article L. 145-15, auxquelles renvoie désormais le nouvel article, sont « réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec » aux droits reconnus par les textes qu’il énumère. Ainsi, un bailleur ne saurait imposer au preneur le maintien d’un paiement trimestriel au moyen d’une clause insérée dans le bail, fût-elle acceptée expressément par le locataire lors de la conclusion du contrat. La renonciation anticipée du preneur à ce droit serait pareillement frappée d’inefficacité.
Cette protection nouvelle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de sanction des clauses qui déséquilibrent la relation contractuelle au détriment du preneur. À cet égard, la jurisprudence relative aux clauses d’indexation illicites dans les baux commerciaux fournit un éclairage utile sur les principes qui gouvernent le contrôle des stipulations attentatoires aux droits du locataire. Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le prononcé de la nullité d’une clause d’indexation stipulée au bail commercial prévoyant une révision du loyer en fonction d’un indice qui ne garantissait pas la réciprocité de la variation était encouru (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). De même, par un arrêt du 22 mai 2025, la troisième chambre civile a censuré une décision de cour d’appel qui n’avait pas recherché si la clause d’indexation ne jouant qu’en cas de hausse de l’indice était de nature à créer une distorsion prohibée entre les droits des parties (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Ces décisions traduisent une exigence constante de symétrie dans les mécanismes de variation du loyer et illustrent la rigueur avec laquelle la Cour de cassation examine les clauses susceptibles de compromettre l’équilibre du statut des baux commerciaux.
L’articulation entre la nouvelle faculté de mensualisation et le régime des clauses d’indexation revêt une importance pratique considérable. En effet, lorsque le preneur sollicite la mensualisation de son loyer en application de l’article L. 145-32-1, le bailleur ne saurait profiter de cette modification des modalités de paiement pour imposer une clause d’indexation qui serait par ailleurs illicite. La jurisprudence de la Cour de cassation sur la restitution des loyers trop perçus en exécution d’une clause d’indexation réputée non écrite conserve toute sa vigueur, et la mensualisation ne constitue nullement une novation qui ferait obstacle à l’action en répétition de l’indu. Le preneur qui obtient le paiement mensuel conserve l’intégralité de ses droits, y compris celui de contester la validité d’une clause d’indexation qui lui serait défavorable. La combinaison de ces deux protections, l’une d’origine législative et l’autre d’origine jurisprudentielle, concourt à renforcer substantiellement la situation juridique et financière du locataire commercial.
II. La restriction du droit de préemption du locataire : une redéfinition législative encadrée par la jurisprudence de la Cour de cassation
A. La redéfinition restrictive du local à usage commercial ou artisanal dans le champ du droit de préemption
L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-46-1 du code de commerce en introduisant une définition limitative du local à usage commercial et du local à usage artisanal dont la vente est susceptible de préemption par le locataire. Aux termes du texte nouveau, « le local à usage commercial s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ». Cette définition a pour effet de restreindre sensiblement le champ d’application du droit de préemption, qui s’étendait auparavant à l’ensemble des locaux à usage commercial, sans considération de la nature précise de l’activité qui y est exercée.
L’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux de la sphère du droit de préemption constitue une évolution notable, qui met un terme à une divergence d’interprétation entre les juridictions du fond. La cour d’appel de Paris avait en effet jugé, par un arrêt du 1er décembre 2021, que les locaux à usage exclusif de bureaux entraient dans le champ de l’article L. 145-46-1. Désormais, en vertu de la définition nouvelle donnée par la loi de simplification, le preneur d’un local à usage exclusif de bureaux, au sens de l’article R. 145-11 du code de commerce, ne bénéficie plus du droit de préemption en cas de vente des locaux par le bailleur. Cette exclusion affecte également les locataires exerçant une activité bancaire, d’agence de voyages, de bureau de change ou d’agence immobilière dans des boutiques avec vitrine sur rue, dès lors que l’activité exercée présente un caractère intellectuel ou administratif prépondérant. De même, les entrepôts sont expressément exclus du bénéfice du droit de préemption, tant par la définition du local à usage commercial que par celle du local à usage artisanal, le texte adoptant sur ce point une formulation redondante qui ne laisse place à aucune discussion.
Par ailleurs, le législateur a pris soin de définir le local à usage artisanal comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité ». Le renvoi à un décret en Conseil d’État, qui n’a pas encore été publié à ce jour, crée une situation d’attente préjudiciable à la sécurité juridique, les praticiens ne disposant pas encore de la liste exhaustive des activités artisanales ouvrant droit à préemption. Cette technique législative, qui reporte sur le pouvoir réglementaire la charge de préciser le champ d’une disposition d’ordre public, n’est pas sans susciter des interrogations quant à sa conformité au principe de clarté et d’intelligibilité de la norme, mais elle répond au souci du législateur de ne pas figer une liste qui pourrait se révéler trop étroite ou trop large au regard de l’évolution des activités économiques.
La limitation nouvelle du champ du droit de préemption s’ajoute aux exclusions déjà prévues par le texte antérieur, qui demeurent en vigueur. Le droit de préemption n’est pas applicable, selon l’avant-dernier alinéa inchangé de l’article L. 145-46-1, « en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial », pas plus qu’à « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 6 novembre 2025, que ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique de locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, FS-B). La Haute juridiction a en revanche jugé, dans le même arrêt, que la vente portant sur un lot supplémentaire non compris dans l’assiette du bail commercial suffit à caractériser l’existence d’une cession globale excluant le droit de préemption du locataire, dès lors que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ». Ces précisions, qui combinent la lettre du texte et l’esprit du statut, éclairent utilement la mise en œuvre des exclusions légales du droit de préemption.
B. Le régime contentieux de la rétractation de l’offre de vente et la portée de l’arrêt du 25 juin 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 constitue l’apport jurisprudentiel le plus significatif de l’année en matière de droit de préemption du locataire commercial (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). La Haute juridiction y a formulé, au visa combiné des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, une distinction fondamentale entre la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai légal et la rétractation de l’offre de vente par le bailleur. La Cour énonce en des termes particulièrement nets que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».
Cette solution, qui n’avait pas été énoncée avec une telle précision par le passé, opère une distinction subtile entre deux situations que la pratique pourrait spontanément assimiler. D’une part, le bailleur qui contrevient à son obligation de loyauté en concluant une vente avec un tiers pendant le délai d’un mois dont dispose le preneur pour se prononcer sur l’offre s’expose à la nullité de la vente ainsi conclue, la protection du droit de préemption justifiant alors une sanction radicale. D’autre part, le bailleur qui, avant que le preneur n’ait accepté l’offre, se rétracte en renonçant purement et simplement à son projet de vendre, ne peut être contraint à conclure une vente qu’il ne souhaite plus réaliser, sa responsabilité étant alors limitée à l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle de droit commun. La Cour de cassation affirme ainsi le principe selon lequel le législateur a entendu protéger le locataire contre la conclusion d’une vente à un tiers au mépris de son droit de préférence, mais n’a pas entendu imposer au bailleur une obligation de vendre au preneur lorsque le projet de cession est abandonné.
Cette distinction a des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Le locataire qui reçoit notification d’une offre de vente en application de l’article L. 145-46-1 doit être conscient que son droit de préemption, s’il est puissamment protégé contre les manœuvres du bailleur visant à le contourner par une vente à un tiers, ne lui confère pas pour autant un droit absolu à l’acquisition du bien. La décision du 25 juin 2026, en restreignant la sanction de la rétractation à la voie indemnitaire, préserve l’équilibre entre le droit de propriété du bailleur, qui conserve la faculté de ne pas aliéner son bien, et le droit de préférence du preneur, qui se trouve protégé dans sa dimension essentielle, à savoir l’interdiction faite au bailleur de vendre à un tiers sans lui avoir préalablement offert la possibilité d’acquérir. Cette articulation des sanctions illustre la recherche constante, par la Cour de cassation, d’un point d’équilibre entre les prérogatives concurrentes que le statut des baux commerciaux a vocation à concilier.
La question de la qualification du local objet de la préemption continue de nourrir un contentieux abondant. Dans un arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a défini le local à usage industriel comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). Cette définition, qui emprunte aux critères dégagés par le Conseil d’État en matière fiscale, confirme que les locaux à usage industriel échappent au droit de préemption du locataire commercial. En conséquence, l’article L. 145-1 du code de commerce, qui définit le champ d’application du statut des baux commerciaux en visant les baux consentis à des commerçants, industriels ou artisans, ne saurait servir de référence pour déterminer le champ d’application du droit de préemption, lequel est circonscrit aux seuls locaux à usage commercial ou artisanal. La superposition de ces deux définitions, celle de l’article L. 145-1 pour le bénéfice du statut et celle de l’article L. 145-46-1 telle que modifiée par la loi du 26 mai 2026 pour le droit de préemption, crée désormais deux sphères distinctes, dont les contours ne se recoupent pas nécessairement, ce qui n’est pas sans complexifier la tâche du praticien.
La Cour de cassation a également apporté, dans l’arrêt précité du 6 novembre 2025, une précision d’importance concernant l’articulation entre le droit de préemption et les ventes portant sur des lots multiples. L’arrêt énonce clairement que ne constitue pas une cession unique au sens de l’article L. 145-46-1 la cession, par un acte de vente unique, de locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant à des propriétaires distincts. Cette décision, rendue en formation de section et promise à une publication au Bulletin, fait obstacle aux tentatives de contournement du droit de préemption par l’insertion, dans un acte de vente unique, de lots appartenant à des propriétaires différents, artifice qui ne saurait priver le locataire de la protection que la loi lui accorde. Le critère de l’identité des propriétaires vendeurs apparaît donc comme un élément déterminant de l’appréciation de l’exception de cession unique, et la Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier ce critère avant d’écarter le droit de préemption.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026, combinée à une jurisprudence récente et particulièrement nourrie de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a profondément renouvelé l’équilibre des droits et obligations des parties au bail commercial en faveur du preneur. La mensualisation du loyer, érigée en droit d’ordre public, allège la pression de trésorerie pesant sur les commerçants et artisans, tandis que la redéfinition restrictive du champ du droit de préemption, contrebalancée par un encadrement jurisprudentiel rigoureux des exclusions et des sanctions, clarifie le périmètre de cette prérogative essentielle. L’arrêt du 25 juin 2026, en distinguant la rétractation de l’offre de vente de la conclusion d’une vente avec un tiers, apporte une sécurité juridique bienvenue à un contentieux qui ne cesse de se développer. Ces évolutions, qui témoignent de la vitalité du droit des baux commerciaux, imposent aux praticiens une veille constante et une analyse minutieuse des textes nouveaux comme des décisions de la Cour de cassation, tant les conséquences pratiques pour les parties sont considérables.
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