La défiscalisation immobilière à l’épreuve de la prescription quinquennale : le point de départ du délai dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2026)
I. Le report du point de départ de la prescription en matière de défiscalisation immobilière
A. La consécration prétorienne d’un point de départ différé : l’arrêt fondateur du 26 octobre 2022
Le contentieux de la défiscalisation immobilière a connu, depuis une quinzaine d’années, un essor considérable devant les juridictions civiles. Les investisseurs ayant acquis des biens dans le cadre des dispositifs successifs de réduction d’impôt — loi Scellier, loi Duflot, dispositif Pinel — ont multiplié les actions en responsabilité contre les vendeurs, les notaires et les établissements bancaires, à raison d’une surévaluation alléguée du prix d’acquisition ou d’une information contractuelle défaillante. La question du point de départ du délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du Code civil s’est alors imposée comme un enjeu processuel déterminant, conditionnant l’accès même au juge du fond pour des milliers de justiciables.
Le mécanisme économique sous-jacent à ces litiges mérite d’être rappelé. Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en proportion du prix d’acquisition, en contrepartie d’un engagement de location du bien pendant une durée minimale, généralement comprise entre six et douze années. Or, lorsque le prix de vente a été artificiellement majoré par le promoteur — pratique consistant à intégrer dans le prix de cession la valeur actualisée de l’avantage fiscal attendu —, l’acquéreur supporte un risque de moins-value à la revente qui anéantit rétrospectivement la rentabilité globale de l’opération. C’est précisément ce risque, qui ne se matérialise qu’au moment de la tentative de revente ou de l’estimation du bien, que la Cour de cassation a entendu prendre en considération dans sa jurisprudence relative au point de départ du délai de prescription.
L’article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La détermination de ce jour constitue, en matière d’investissement locatif avec défiscalisation, une difficulté particulière, dès lors que la rentabilité de l’opération ne se dévoile que progressivement, au gré des revenus locatifs perçus, de l’avantage fiscal consolidé et de la perspective d’une revente sans moins-value.
Par un arrêt du 26 octobre 2022 (pourvoi n° 21-19.898, Publié Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe dont la portée continue d’irriguer l’ensemble du contentieux : « en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ». Par cette formule, reprise comme un leitmotiv dans les décisions ultérieures, la Haute juridiction a entendu dissocier la date de conclusion du contrat de celle de la réalisation effective du dommage, interdisant ainsi aux juridictions du fond de faire courir mécaniquement la prescription à compter de la signature de l’acte authentique.
Cette solution marque une rupture avec une approche qui tendait à fixer le point de départ de la prescription au jour de l’acquisition, au motif que l’acquéreur aurait été en mesure, dès cette date, de vérifier la valeur vénale du bien par comparaison avec les prix du marché local. En effet, la troisième chambre civile a considéré que la simple connaissance du prix d’achat ne suffisait pas à caractériser la conscience, par l’investisseur, de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité globale escomptée, laquelle intègre, outre la plus-value potentielle à la revente, les flux de revenus locatifs et l’économie d’impôt réalisée.
B. La confirmation et l’approfondissement jurisprudentiel dans les décisions de 2025 et 2026
La Cour de cassation a, dans deux décisions récentes, réaffirmé avec une netteté particulière le principe dégagé en 2022, en censurant systématiquement les cours d’appel qui s’en écartaient.
Dans un arrêt du 5 juin 2025 (pourvoi n° 23-20.449), la troisième chambre civile a cassé une décision de la cour d’appel de Paris qui avait déclaré irrecevable, comme prescrite, l’action indemnitaire d’acquéreurs ayant acquis en 2009 deux appartements avec emplacements de parking en l’état futur d’achèvement, au prix unitaire de 255 959 euros, dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. La cour d’appel avait retenu que les acquéreurs « ont été en mesure de prendre connaissance, lors de l’achat des biens immobiliers, de leur valeur réelle et de s’informer de leur valeur exacte, et qu’ils ne développent aucun grief sur la rentabilité de l’opération ou les conditions locatives susceptible de différer le point de départ de la prescription ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 2224 du Code civil, en rappelant le principe selon lequel la manifestation du dommage « ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ». Elle a relevé que les acquéreurs contestaient précisément cette rentabilité globale et qu’ils avaient eu connaissance de la valeur réelle du bien par une estimation immobilière réalisée le 16 avril 2015, dans la perspective d’une revente, de sorte que l’assignation délivrée début 2017 n’encourait pas la prescription.
Par un arrêt du 19 février 2026 (pourvoi n° 24-11.109), la troisième chambre civile a réitéré cette solution dans une espèce où l’acquéreur, qui avait acquis en 2008 un bien immobilier en l’état futur d’achèvement à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, soutenait avoir « souhaité revendre le bien à la suite de plusieurs périodes de vacances locatives et découvert, en 2018, que le prix d’acquisition de celui-ci avait été surévalué ». La cour d’appel de Toulouse, par un arrêt du 26 septembre 2023, avait fixé le point de départ du délai de prescription à la fin de l’année 2011, au motif que l’acquéreur « était à même de se renseigner sur la valeur réelle du bien avant de l’acquérir, qu’il a pu louer le bien rapidement après sa livraison au loyer imposé pour bénéficier de l’avantage fiscal […] et qu’il a pu bénéficier de l’avantage fiscal attendu dès 2011 ».
La Cour de cassation a, là encore, censuré cette analyse, en reprochant à la cour d’appel d’avoir statué « alors que l’acquéreur contestait la rentabilité de l’opération en faisant notamment valoir que le prix d’acquisition avait été surévalué et précisait n’avoir eu connaissance de la valeur réelle du bien que lors d’une estimation immobilière réalisée en mars 2018 ». Elle a ainsi jugé que l’assignation délivrée le 28 mars 2018, soit dans le délai de cinq ans à compter de cette estimation, était recevable, en application d’un point de départ fixé non à la date de l’acte authentique ou de la première perception de l’avantage fiscal, mais à la date de la révélation effective du dommage.
Ces deux décisions illustrent, avec une constance remarquable, la volonté de la troisième chambre civile de protéger l’accès au juge des investisseurs en défiscalisation immobilière, en écartant une conception trop restrictive du point de départ de la prescription qui aboutirait à forclore leur action avant même que le dommage ne se soit manifesté à eux dans toute son étendue. Dès lors, la date de l’estimation immobilière révélant une surévaluation constitue, dans la jurisprudence actuelle, le point de repère temporel privilégié pour la computation du délai quinquennal.
II. L’articulation entre les fondements de l’action et le régime de la prescription
A. Le dol et le manquement à l’obligation d’information : des fondements soumis au même régime prescriptif
Les actions engagées par les investisseurs en défiscalisation immobilière reposent, le plus souvent, sur deux fondements alternatifs ou cumulatifs : le dol, prévu par l’article 1137 du Code civil, et le manquement à l’obligation d’information et de conseil, dont le régime est précisé par l’article 1112-1 du même code.
L’article 1137 du Code civil définit le dol comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges », précisant que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». L’article 1112-1, quant à lui, impose à « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre » de l’en informer, en précisant que « les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».
La Cour de cassation, dans ses décisions du 5 juin 2025 et du 19 février 2026, ne distingue pas selon le fondement invoqué pour apprécier le point de départ de la prescription. Que l’action soit fondée sur le dol du vendeur, ayant présenté le bien comme un investissement rentable en dissimulant la surévaluation du prix, ou sur le manquement du notaire ou du conseiller en gestion de patrimoine à leur obligation d’information et de conseil, le point de départ du délai quinquennal est identique : il coïncide avec la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance effective de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité promise. Cette unité de régime processuel simplifie la stratégie contentieuse des demandeurs, qui ne sont pas contraints de moduler leurs moyens en fonction d’impératifs prescriptifs distincts.
À cet égard, l’arrêt du 19 février 2026 est particulièrement éclairant, en ce qu’il a déclaré recevable l’action dirigée tant contre les sociétés associées de la société venderesse, sur le fondement du dol, que contre le notaire et la banque, sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil. La Cour de cassation a appliqué à l’ensemble de ces demandes le même critère de report du point de départ de la prescription, en censurant la cour d’appel qui avait jugé l’action prescrite « au plus tard fin 2016 » pour une assignation délivrée en mars 2018. Cette solution, en ce qu’elle unifie le traitement processuel de fondements substantiels distincts, participe à la cohérence d’ensemble du contentieux de la défiscalisation immobilière.
B. Les conséquences pratiques pour l’investisseur et les professionnels de l’immobilier
Les enseignements de la jurisprudence de la troisième chambre civile emportent des conséquences pratiques considérables, tant pour les investisseurs lésés que pour les professionnels intervenant dans les opérations de défiscalisation immobilière.
En premier lieu, l’investisseur qui découvre une surévaluation du prix d’acquisition dispose désormais d’une fenêtre contentieuse élargie, qui ne commence à courir qu’à compter de la révélation effective du dommage. Cette révélation coïncide, dans la plupart des espèces soumises à la Cour de cassation, avec la réalisation d’une estimation immobilière, laquelle constitue un acte interruptif de prescription au sens de l’article 2241 du Code civil. L’investisseur avisé veillera donc à faire réaliser une telle estimation dès les premiers signes de difficultés locatives ou de dépréciation du bien, afin de fixer avec précision le terme du délai pour agir. Par ailleurs, l’assignation en justice doit être délivrée dans les cinq ans de cette estimation, l’action se prescrivant ensuite conformément au droit commun.
En deuxième lieu, les professionnels de l’immobilier — notaires, agents immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine, établissements bancaires — ne peuvent plus se prévaloir d’une prescription acquise du seul fait de l’ancienneté de l’opération. La Cour de cassation leur impose, en substance, de démontrer que l’acquéreur avait connaissance du dommage à une date antérieure à celle qu’il allègue, ce qui constitue une charge probatoire exigeante. En conséquence, la conservation des dossiers de vente et des documents contractuels pendant une durée significativement supérieure au délai quinquennal de droit commun — potentiellement jusqu’à quinze ou vingt ans — devient une nécessité prudentielle pour ces professionnels, dès lors que le point de départ de la prescription peut être différé bien au-delà de la date de l’acte authentique.
La détermination du point de départ du délai suppose, en pratique, une analyse rétrospective des circonstances propres à chaque espèce. L’investisseur qui démontre avoir obtenu une estimation du bien révélant une surévaluation bénéficie d’une présomption de fait selon laquelle il n’a eu connaissance du dommage qu’à cette date. En revanche, la production par le vendeur ou le notaire d’éléments établissant que l’acquéreur disposait, antérieurement, d’informations suffisantes pour apprécier la non-rentabilité de l’opération — par exemple une estimation antérieure, une proposition de revente à un prix significativement inférieur au prix d’achat, ou une correspondance avec l’administration fiscale — peut conduire le juge du fond à fixer un point de départ plus précoce. La jurisprudence de la troisième chambre civile ne crée donc pas une immunité contentieuse pour l’investisseur négligent, mais un cadre protecteur pour celui qui n’a pu raisonnablement prendre conscience du dommage avant une date déterminée.
En troisième lieu, la responsabilité encourue par les professionnels est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour les fautes extracontractuelles, et sur celui de l’article 1231-1 du même code pour les manquements contractuels. La jurisprudence ne fait, à cet égard, aucune distinction entre les différents intervenants à l’opération : le notaire, tenu d’un devoir d’information et de conseil renforcé en matière de défiscalisation, engage sa responsabilité au même titre que le promoteur-vendeur ou le conseiller en gestion de patrimoine. La pluralité de défendeurs, constatée dans l’ensemble des espèces récentes, témoigne de la volonté des demandeurs de mutualiser les chances d’indemnisation en cas d’insolvabilité de l’un des intervenants.
En quatrième lieu, le préjudice indemnisable revêt une double dimension. D’une part, l’investisseur peut solliciter la réparation de la perte de chance de n’avoir pas contracté ou d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses, en application du principe de réparation intégrale. D’autre part, le préjudice peut consister dans l’impossibilité de revendre le bien sans moins-value, ce qui correspond à un préjudice matériel certain et actuel. L’arrêt du 19 février 2026 prend soin de relever que l’acquéreur contestait « la rentabilité de l’opération en faisant notamment valoir que le prix d’acquisition avait été surévalué », ce qui démontre que l’appréciation du préjudice s’opère à l’aune de la rentabilité globale de l’investissement et non du seul écart entre le prix payé et la valeur vénale.
Or, l’évolution jurisprudentielle ne saurait être interprétée comme une remise en cause des dispositifs de défiscalisation eux-mêmes, dont la légalité n’est pas en cause, mais comme une réaction à des pratiques commerciales consistant à présenter des biens à des prix artificiellement majorés, absorbant par anticipation le gain fiscal attendu par l’acquéreur. La Cour de cassation sanctionne moins le mécanisme de la défiscalisation que l’asymétrie d’information entre le vendeur professionnel et l’acquéreur profane, au détriment de ce dernier. Cette approche s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence protectrice du consentement de l’acquéreur immobilier, illustrée notamment par l’article 1130 du Code civil, qui sanctionne les vices du consentement que constituent l’erreur, le dol et la violence.
Par ailleurs, il convient de relever que la Cour de cassation a récemment précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-12.875), les conditions dans lesquelles l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en abus. Elle a ainsi jugé que la reconnaissance partielle du bien-fondé de l’action par la juridiction du premier degré exclut, sauf circonstances particulières, que l’appel interjeté par le demandeur puisse être qualifié d’abusif, en application de l’article 1240 du Code civil. Cette précision, bien que rendue dans un litige étranger à la défiscalisation, intéresse directement les investisseurs qui, après avoir obtenu gain de cause en première instance, pourraient hésiter à interjeter appel d’une décision partiellement défavorable, par crainte d’une condamnation pour procédure abusive. La Cour de cassation a, en l’espèce, cassé l’arrêt d’appel qui avait condamné un copropriétaire à 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, au motif que « la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision », faute d’avoir « caractérisé les circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice […] de son droit d’agir en justice ».
En définitive, le contentieux de la défiscalisation immobilière continue d’être irrigué par une jurisprudence de la troisième chambre civile qui, tout en préservant les exigences de la sécurité juridique, évite que le mécanisme de la prescription extinctive ne devienne un obstacle insurmontable à la réparation des préjudices subis par les investisseurs. La solution dégagée en 2022, confortée en 2025 et 2026, constitue désormais un point d’équilibre durable entre la protection des acquéreurs et la stabilité des relations contractuelles.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans la logique de la réforme de la prescription civile issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, qui a substitué au point de départ fixe de la prescription trentenaire de l’ancien article 2262 du Code civil un point de départ glissant, fondé sur la connaissance effective du dommage par la victime. L’article 2224, en retenant le critère de la connaissance — subjective ou objective — des faits permettant d’exercer l’action, a ouvert la voie à une appréciation in concreto du délai de prescription, dont la troisième chambre civile a tiré toutes les conséquences en matière de défiscalisation immobilière. À cet égard, la Cour de cassation ne fait qu’appliquer, dans un contentieux spécialisé, les principes directeurs de la réforme de 2008, en refusant de faire courir la prescription à une date où le dommage n’était pas encore révélé à la victime dans sa consistance et son étendue.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative au point de départ de la prescription en matière de défiscalisation immobilière témoigne d’une approche résolument protectrice des droits des investisseurs. En fixant le dies a quo du délai quinquennal non à la date de conclusion du contrat, mais à celle de la révélation effective de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité escomptée, la Cour de cassation a durablement structuré un contentieux de masse qui, sans cette solution prétorienne, aurait été largement paralysé par la prescription extinctive. Les arrêts des 26 octobre 2022, 5 juin 2025 et 19 février 2026 forment ainsi un triptyque jurisprudentiel dont la cohérence et la constance offrent aux praticiens du droit immobilier une grille de lecture fiable pour l’appréciation de la recevabilité des actions en responsabilité engagées par les investisseurs en défiscalisation. Pour le cabinet d’avocats en droit immobilier, cette évolution jurisprudentielle constitue un levier contentieux déterminant pour l’accompagnement des investisseurs ayant souscrit des programmes de défiscalisation dont la rentabilité s’est avérée décevante, plusieurs années après la signature de l’acte authentique.
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