Canicule et droit immobilier : le nouveau cadre juridique de la climatisation entre copropriété et obligations du bailleur après l’annonce de la TVA à 5,5 %
I. L’installation de climatisation en copropriété, entre autorisation préalable de l’assemblée générale et proportionnalité des sanctions
A. L’exigence d’une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes
L’installation d’un système de climatisation en copropriété ne relève pas de la libre disposition du copropriétaire sur ses parties privatives. Dès lors que les travaux projetés affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire doit solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce principe, ancré dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, trouve son expression la plus nette à l’article 25, alinéa b), aux termes duquel « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Par ailleurs, l’article 6 de la même loi rappelle que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires, de sorte qu’aucun d’entre eux ne peut, de sa propre initiative, y apporter une modification sans le consentement du syndicat.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec fermeté cette exigence dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-23.878). En l’espèce, des copropriétaires avaient acquis en l’état futur d’achèvement divers lots dans un immeuble et entendaient obtenir le démontage des installations de climatisation et de chauffage que deux sociétés civiles immobilières avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment. La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que les SCI justifiaient d’une autorisation délivrée par le promoteur avant la naissance de la copropriété. La Cour de cassation censure cette analyse, énonçant que les travaux litigieux, « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, qu’ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble ». La circonstance que le promoteur, en sa qualité de seul propriétaire de l’immeuble en construction, eût autorisé les travaux avant la livraison du premier lot ne saurait tenir en échec les prérogatives du syndicat des copropriétaires dès lors que les travaux sont matériellement exécutés postérieurement à la naissance de la copropriété. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, consacre la prééminence du vote de l’assemblée générale sur toute autorisation antérieure émanant du seul propriétaire de l’immeuble.
En conséquence, toute installation d’une unité extérieure de climatisation en façade, sur un balcon, une terrasse ou une toiture-terrasse, qui constituent des parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, requiert impérativement l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale et son adoption à la majorité de l’article 25. La sanction de l’inobservation de cette formalité substantielle est lourde : le copropriétaire s’expose à une action en démolition et en remise en état des lieux, le syndicat des copropriétaires étant recevable à agir en cessation de l’atteinte portée aux parties communes, comme le permet l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire qui, en période de canicule, céderait à l’urgence climatique pour faire installer une climatisation sans autorisation préalable de l’assemblée générale s’expose ainsi à une condamnation à démolir l’ouvrage irrégulier, sans que l’urgence puisse constituer un fait justificatif.
L’unité intérieure du climatiseur, installée dans le volume privatif, ne soulève guère de difficulté juridique. En revanche, l’unité extérieure, nécessairement fixée en façade, sur une terrasse ou en toiture, implique une emprise sur les parties communes de l’immeuble. Par ailleurs, le percement de la façade pour le passage des gaines techniques constitue également un travail affectant les parties communes, soumis à la même exigence d’autorisation. Le règlement de copropriété peut, en outre, comporter des stipulations spécifiques prohibant ou encadrant l’installation de climatiseurs, notamment pour des motifs esthétiques ou de préservation de l’harmonie architecturale de l’immeuble. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-12.804), que les stipulations du règlement de copropriété relatives aux parties communes s’imposent à l’ensemble des copropriétaires et que « tout copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes ». La modification du règlement de copropriété pour y intégrer une clause prohibant la climatisation, ou au contraire pour l’autoriser sous conditions, relève de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la double majorité des copropriétaires présents ou représentés, dès lors qu’elle affecte les modalités de jouissance des parties communes.
B. Le contrôle juridictionnel de la proportionnalité des sanctions en cas de travaux irréguliers
Si le principe de l’autorisation préalable est intangible, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a néanmoins introduit un tempérament important s’agissant de la sanction applicable aux travaux irréguliers. Le juge judiciaire, saisi d’une demande de démolition, se voit reconnaître un pouvoir d’appréciation quant à la proportionnalité de cette sanction au regard de l’atteinte effective portée aux droits des autres copropriétaires. Cette évolution jurisprudentielle, qui n’est pas sans rappeler le contrôle de proportionnalité développé par la Cour européenne des droits de l’homme, trouve une illustration frappante dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-11.576).
Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en démolition d’un socle en béton et d’une loggia construits dans le jardin dont elle avait la jouissance privative. La cour d’appel avait rejeté la demande de démolition, retenant d’office que « la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée du défaut d’autorisation par rapport à l’objectif poursuivi par cette dernière, qui tend au respect des droits des copropriétaires sur les parties communes concernées ». La Cour de cassation casse cet arrêt, mais uniquement au visa de l’article 16 du code de procédure civile, au motif que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » et ne peut relever d’office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations. La Haute juridiction ne remet donc nullement en cause, sur le principe, le raisonnement de proportionnalité conduit par les juges du fond ; elle rappelle seulement que ce moyen doit être soumis au débat contradictoire.
Dès lors, il est permis d’affirmer que le juge du fond peut, lorsque les parties en débattent, écarter la demande de démolition d’un ouvrage édifié sans autorisation de l’assemblée générale si cette sanction apparaît disproportionnée au regard de l’atteinte réelle portée aux droits des copropriétaires. Cette jurisprudence ouvre une brèche significative dans le principe de la remise en état automatique des lieux. Elle invite les copropriétaires assignés en démolition à invoquer expressément, dans leurs conclusions, le caractère disproportionné de la sanction sollicitée, en démontrant notamment l’absence de préjudice particulier résultant, pour la copropriété, de l’absence d’autorisation préalable des travaux litigieux. À cet égard, le copropriétaire qui installerait une climatisation discrète, non visible depuis la voie publique et ne générant aucune nuisance sonore pour le voisinage, pourrait utilement se prévaloir de cette proportionnalité pour échapper à une mesure de démolition.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu à connaître, dans un arrêt du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.861), des conséquences des « nuisances sonores résultant de l’activité commerciale » sur les acquéreurs d’un bien immobilier. Cette décision, bien que rendue dans un contexte de vente, illustre l’attention croissante portée par la Cour de cassation aux nuisances acoustiques en matière immobilière, lesquelles peuvent résulter tout autant de l’installation d’une climatisation bruyante que d’une activité commerciale.
Or, le copropriétaire dont la demande d’autorisation de travaux de climatisation serait refusée par l’assemblée générale n’est pas démuni. Il peut, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, contester dans le délai de deux mois la décision de refus de l’assemblée générale devant le tribunal judiciaire, en invoquant le caractère abusif de ce refus au regard de la destination de l’immeuble et de ses droits de copropriétaire.
II. Le logement à l’épreuve des températures extrêmes : l’obligation de décence du bailleur renforcée par un nouveau cadre fiscal
A. La température excessive comme composante de l’obligation de délivrance d’un logement décent
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation de délivrance, que la jurisprudence qualifie d’obligation de résultat, s’apprécie au regard des caractéristiques du logement et des exigences légales de décence. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de la loi du 6 juillet 1989, définit les caractéristiques du logement décent, parmi lesquelles figure l’exigence que le logement « assure le clos et le couvert » et qu’il soit protégé contre les « eaux de ruissellement et les remontées d’eau ». Si ce décret ne fait pas explicitement référence à la température intérieure du logement, la notion de décence s’est progressivement enrichie pour englober les conditions de confort thermique des occupants.
En conséquence, la question se pose de savoir si une température excessive à l’intérieur du logement, en période de canicule, peut caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. La réponse est nuancée. Si le bailleur a initialement délivré un logement répondant aux normes de décence en vigueur au moment de la conclusion du bail, il ne saurait être tenu pour responsable d’un événement climatique extérieur tel qu’une canicule, qui relève du cas de force majeure ou, à tout le moins, d’une circonstance extérieure non imputable au bailleur. Toutefois, le bailleur est tenu, en vertu du même article 1719, « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette obligation d’entretien est continue et ne cesse pas avec la survenance d’un événement climatique extrême. Le bailleur qui aurait connaissance d’une défaillance de l’isolation thermique de son bien, rendant le logement inhabitable en période de forte chaleur, pourrait ainsi se voir reprocher un manquement à son obligation d’entretien.
La troisième chambre civile a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.207), que l’obligation de relogement du bailleur subsiste tant que le logement n’est pas redevenu conforme aux normes de décence. Si cette décision est rendue en matière de logement social soumis aux règles d’attribution des articles L. 441-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le principe qui s’en dégage transcende la distinction entre bailleurs publics et privés : le bailleur reste tenu, à l’égard du preneur, d’une obligation continue de délivrance conforme du logement, et cette obligation ne saurait être suspendue du seul fait de la survenance d’une canicule.
Or, la problématique du confort d’été dans les logements est devenue centrale dans le débat public, et le législateur comme le pouvoir réglementaire sont désormais contraints d’y apporter une réponse. La multiplication des épisodes caniculaires sur le territoire français depuis le début de l’été 2026 a conduit les pouvoirs publics à envisager une révision du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour y intégrer un indicateur de « confort d’été », ainsi que l’a annoncé le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun devant l’Assemblée nationale le 16 juillet 2026. Cette évolution normative, si elle se concrétise, pourrait renforcer l’arsenal juridique à la disposition des locataires confrontés à des températures excessives dans leur logement.
Par ailleurs, le débat sur l’obligation du bailleur de garantir un confort thermique estival s’inscrit dans le prolongement logique du mouvement législatif de lutte contre l’habitat indigne. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par les lois successives relatives à la transition énergétique, impose déjà au bailleur de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas pénétrer les eaux de ruissellement et ne présentant pas de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé. Une température intérieure excédant durablement les trente degrés Celsius en période diurne pourrait-elle être qualifiée d’atteinte à la santé des occupants ? Si la jurisprudence n’a pas encore eu à se prononcer explicitement sur ce point, il est permis de considérer que le juge, saisi d’une action en inexécution sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, pourrait retenir une telle qualification, en considération de la vulnérabilité particulière de certains occupants, tels que les personnes âgées, les nourrissons ou les personnes souffrant de pathologies respiratoires.
B. L’incitation fiscale comme levier de mise en conformité : le décret TVA à 5,5 %
Le 16 juillet 2026, répondant à une question du député Daniel Labaronne lors de la séance de questions au gouvernement à l’Assemblée nationale, le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a annoncé un décret visant à « ramener les climatisations réversibles à une TVA à 5,5 % ». Cette annonce, relayée par l’ensemble de la presse généraliste, constitue une décision politique majeure dont les implications juridiques ne sauraient être sous-estimées. En réduisant le taux de TVA applicable aux installations de climatisation réversible de 20 % à 5,5 %, le gouvernement entend rendre ces équipements « plus accessibles pour les ménages français », selon les termes mêmes du ministre. Cette mesure s’inscrit dans un ensemble plus vaste de dispositions destinées à faire face aux conséquences des vagues de chaleur à répétition qui frappent la France.
À cet égard, l’articulation entre cette incitation fiscale et le droit de la copropriété mérite une attention particulière. Le décret annoncé, en facilitant financièrement l’accès à la climatisation, pourrait mécaniquement accroître le nombre de demandes d’autorisation de travaux soumises aux assemblées générales de copropriétaires. Il appartiendra alors aux syndics et aux conseils syndicaux d’anticiper cette augmentation prévisible du contentieux en préparant des résolutions-types, conformes aux exigences de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, permettant d’encadrer les conditions d’installation des climatiseurs : emplacement des unités extérieures, niveau sonore maximal, couleur et dimensions, obligation de recourir à un professionnel qualifié.
En conséquence, la baisse de la TVA constitue une opportunité pour les copropriétés de régulariser ou d’encadrer, par une décision d’assemblée générale, les installations de climatisation sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires pourrait ainsi adopter une résolution fixant les conditions techniques et esthétiques auxquelles devront satisfaire les futures installations, et autorisant par avance les copropriétaires à y procéder sous réserve du respect de ces prescriptions. Une telle résolution, adoptée à la majorité de l’article 25, permettrait de conjuguer les impératifs de santé publique liés aux canicules avec la préservation de l’harmonie architecturale de l’immeuble.
Par ailleurs, cette annonce gouvernementale intervient dans un contexte où l’obligation de décence énergétique des logements, consacrée par la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience », s’apprécie traditionnellement sous l’angle exclusif de la performance thermique hivernale. L’introduction annoncée d’un « DPE confort d’été » par le ministre Jeanbrun, selon lequel « nous devons le réécrire, afin qu’il y ait une autre lettre sur le confort d’été », pourrait profondément modifier l’économie des rapports locatifs. Un logement classé comme thermiquement défaillant en période estivale, sur la base de ce nouvel indicateur, pourrait se voir frappé des mêmes sanctions que celles applicables aux passoires thermiques hivernales, notamment l’interdiction de mise en location et l’obligation de réalisation de travaux de rénovation énergétique. L’article 1720 du Code civil n’impose-t-il pas au bailleur de délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » ?
Or, le locataire confronté à un logement invivable en période de canicule n’est pas dénué de toute protection juridique. Il peut, sur le fondement de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil, suspendre le paiement des loyers tant que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrance d’un logement décent. Il peut également saisir le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, pour obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires au rétablissement du confort thermique du logement, sous astreinte. La troisième chambre civile a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-12.804), que « tout copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes », principe dont s’inspire la logique protectrice du locataire à l’égard des manquements du bailleur.
Dès lors, le nouveau cadre fiscal annoncé par le gouvernement, combiné à l’évolution prévisible du droit de la décence énergétique vers une prise en compte du confort estival, dessine un paysage juridique dans lequel le bailleur sera de plus en plus incité, voire contraint, à équiper ses logements de systèmes de climatisation. La TVA réduite à 5,5 % constitue à cet égard un levier économique puissant, dont l’efficacité devra toutefois être mesurée à l’aune de la capacité des copropriétés à absorber et à encadrer juridiquement les demandes d’installation de climatisation qui en résulteront.
Enfin, il convient d’observer que cette mesure fiscale s’articule avec le dispositif MaPrimeRénov’, que le ministre Jeanbrun a annoncé vouloir « réouvrir » après le vote du budget. L’annonce du 16 juillet 2026 précise que les climatisations réversibles sont éligibles à MaPrimeRénov’ « à la condition d’être dans la rénovation d’ampleur », ce qui limite le champ des bénéficiaires aux ménages s’engageant dans un bouquet de travaux de rénovation énergétique globale. Or, cette conditionnalité crée un décalage entre le traitement fiscal favorable et la politique publique d’aide aux travaux, qui privilégie une approche globale de la rénovation énergétique. Pour un ménage modeste souhaitant simplement faire face à la canicule en installant une climatisation réversible sans engager une rénovation complète de son logement, seule la TVA réduite à 5,5 % sera applicable, sans cumul possible avec les aides de l’Agence nationale de l’habitat. L’articulation de ces différents dispositifs constitue un enjeu majeur pour les professionnels du droit, qui devront conseiller leurs clients sur la combinaison optimale des aides publiques et des incitations fiscales disponibles pour le financement de leurs travaux de confort d’été.
Conclusion
L’annonce par le ministre Vincent Jeanbrun, le 16 juillet 2026, de la réduction à 5,5 % du taux de TVA applicable aux climatisations réversibles s’inscrit dans un contexte climatique et juridique en pleine mutation. Cette décision gouvernementale, qui répond à l’urgence sanitaire provoquée par la multiplication des épisodes caniculaires, produit des effets juridiques qui dépassent la seule sphère fiscale pour irriguer le droit de la copropriété et le droit du bail d’habitation. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance que l’installation d’une climatisation affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble demeure soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, le juge judiciaire se voit désormais reconnaître un pouvoir d’appréciation de la proportionnalité de la sanction de démolition, qui tempère la rigueur du principe de remise en état automatique. Enfin, l’obligation continue de délivrance d’un logement décent, qui pèse sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, constitue un fondement juridique susceptible d’être invoqué par le locataire confronté à des températures excessives dans son logement. L’émergence annoncée d’un « DPE confort d’été », couplée à l’incitation fiscale de la TVA réduite, préfigure un renforcement significatif des droits des occupants face aux conséquences du réchauffement climatique sur l’habitabilité des logements.
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