L’office du juge en droit immobilier : la troisième chambre civile affine le contrôle de proportionnalité et la sanction des manquements contractuels
I. L’office du juge face aux demandes de démolition : la proportionnalité comme principe directeur
A. La démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme : l’obligation de rechercher une mise en conformité
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui renforce substantiellement l’office du juge saisi d’une demande de démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, une société civile immobilière avait réalisé un exhaussement de sol sur des parcelles sans avoir déposé la déclaration préalable exigée par le code de l’urbanisme. La commune avait obtenu en appel la condamnation de la SCI à remettre les parcelles dans leur état antérieur, au seul motif que l’absence d’autorisation justifiait, par elle-même, la remise en état ordonnée. La Cour de cassation censure cette position avec une netteté remarquable.
La Haute juridiction rappelle, au visa de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, que la démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme. Elle énonce avec une précision qui fera date qu’« il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, Publié au Bulletin). Cette formulation est capitale, car elle impose au juge du fond une obligation de recherche qui s’exerce d’office, c’est-à-dire en dehors de toute demande expresse des parties au litige.
Par ailleurs, cet arrêt s’inscrit dans le prolongement direct de la réserve d’interprétation formulée par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 31 juillet 2020 (Cons. const., décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020). Le Conseil avait jugé que les dispositions de l’article L. 480-14 « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ». La troisième chambre civile consacre ainsi, dans un arrêt de section publié, l’intégration pleine et entière de cette réserve constitutionnelle dans le contrôle de légalité qu’elle exerce sur les décisions des juges du fond.
Dès lors, le juge saisi d’une action en démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme se voit investi d’un véritable office de régulation, qui le contraint à examiner, avant d’ordonner la mesure la plus radicale, si une solution moins attentatoire au droit de propriété est envisageable et acceptée par le propriétaire concerné. Cette obligation procédurale, sanctionnée par la censure pour défaut de base légale, constitue un garde-fou essentiel contre les atteintes disproportionnées au droit de propriété, droit constitutionnellement garanti par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. L’arrêt du 18 juin 2026 confirme ainsi que l’office du juge ne saurait se réduire à un constat mécanique de l’absence d’autorisation d’urbanisme, mais doit intégrer une dimension prospective, évaluant la possibilité effective d’une régularisation de la situation de l’ouvrage litigieux.
B. Le référé-démolition et le contrôle de proportionnalité au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme
La troisième chambre civile a également rendu, le 25 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui éclaire d’un jour nouveau l’office du juge des référés saisi d’une demande de démolition fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, un propriétaire âgé de soixante-seize ans, installé depuis de nombreuses années sur des parcelles situées en zone naturelle d’un plan local d’urbanisme, avait été assigné par la commune en démolition des constructions et aménagements qu’il y avait implantés sans autorisation. La cour d’appel de Paris avait ordonné la démolition et l’expulsion, mais en différant l’exécution de ces mesures d’un an à compter de la signification de sa décision.
Le propriétaire contestait cette décision en soutenant que le juge des référés ne pouvait ordonner des mesures portant une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile garanti par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, eu égard à sa vulnérabilité liée à son âge et à son état de santé. La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide le raisonnement de la cour d’appel, en énonçant un attendu de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce : « Le juge des référés peut ordonner la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin).
À cet égard, la décision de la troisième chambre civile s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui soumet l’ensemble des mesures ordonnées par le juge judiciaire à un contrôle de proportionnalité au regard des droits fondamentaux. La Cour européenne des droits de l’homme a, de longue date, jugé que toute ingérence dans le droit au respect du domicile doit être prévue par la loi et poursuivre un but légitime, mais également être nécessaire dans une société démocratique, ce qui implique un rapport de proportionnalité raisonnable entre les moyens employés et le but visé (CEDH, article 8). En l’espèce, la Cour de cassation a considéré que le sursis d’un an accordé par la cour d’appel, associé au report des mesures de démolition jusqu’à la date d’expulsion, constituait un aménagement suffisant pour garantir la proportionnalité de la mesure au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme.
Or, cet arrêt doit être lu en combinaison avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui avait déjà affirmé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que le juge des référés, saisi d’une demande de démolition sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, doit s’assurer du caractère proportionné de la mesure ordonnée au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 21-21.964, Publié au Bulletin). L’arrêt du 25 juin 2026 enrichit cette grille de contrôle en précisant que le juge peut, pour assurer cette proportionnalité, aménager les modalités d’exécution des mesures ordonnées, notamment en différant leur mise en œuvre dans le temps. La solution retenue illustre ainsi la recherche d’un équilibre subtil entre la protection de la légalité urbanistique et le respect des droits fondamentaux de la personne, équilibre dont le juge des référés est désormais le garant explicite.
En conséquence, cette double exigence, imposée d’une part au juge du fond sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme et d’autre part au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, dessine un cadre juridictionnel cohérent dans lequel la démolition n’est plus la sanction automatique de l’irrégularité urbanistique, mais la mesure ultime à laquelle le juge ne peut recourir qu’après avoir vérifié qu’aucune alternative moins attentatoire aux droits du propriétaire n’est envisageable. Cette convergence des solutions retenues par la troisième chambre civile dans ces deux arrêts publiés du 18 et du 25 juin 2026 témoigne d’une volonté d’harmonisation des standards de contrôle juridictionnel en matière de démolition, quel que soit le fondement textuel de l’action et quelle que soit la formation de jugement saisie. Par ailleurs, cette approche s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme qui, dans l’arrêt Ivanova et Cherkezov c. Bulgarie du 21 avril 2016, a condamné un État pour avoir ordonné la démolition d’une construction irrégulière sans avoir examiné la proportionnalité de cette mesure au regard du droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention.
Dès lors, le praticien qui conseille un propriétaire confronté à une action en démolition, qu’elle soit introduite au fond sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme ou en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, dispose désormais d’une grille de défense articulée autour de deux axes complémentaires : la possibilité d’une mise en conformité acceptée par le propriétaire, qui constitue un obstacle dirimant à la démolition sur le fondement de l’article L. 480-14, et l’aménagement des modalités d’exécution des mesures ordonnées, notamment par l’octroi de délais, qui permet de garantir la proportionnalité de l’atteinte portée au droit au respect du domicile.
II. La sanction des manquements contractuels dans le contentieux de la construction
A. Le régime limitatif des sanctions de l’assureur dommages-ouvrage : une immunité de principe face au droit commun de la responsabilité contractuelle
La troisième chambre civile a rendu, le 28 mai 2026, un arrêt publié au Bulletin qui consacre avec une netteté particulière le caractère exclusif et limitatif des sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations légales (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.463, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, des propriétaires avaient acquis une maison d’habitation en l’état futur d’achèvement en 2003 et avaient souscrit une assurance dommages-ouvrage. La réception des travaux était intervenue le 26 juin 2003. Les assurés avaient déclaré un sinistre en avril 2012 en raison de l’apparition de fissures, puis une nouvelle déclaration en décembre 2016 en raison de l’aggravation des désordres. L’assureur avait refusé sa garantie à deux reprises.
Les assurés entendaient engager la responsabilité contractuelle de droit commun de l’assureur dommages-ouvrage sur le fondement de l’article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1, en lui reprochant de ne pas avoir procédé aux investigations nécessaires pour déterminer la cause des désordres et de ne pas avoir reproduit, dans sa lettre de refus de garantie, la mention de la possibilité pour l’assuré de solliciter la désignation d’un expert. La cour d’appel de Paris avait écarté cette argumentation, et la Cour de cassation approuve cette solution en énonçant, dans un attendu qui constitue un apport doctrinal significatif : « l’article L. 242-1 du code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.463, Publié au Bulletin).
En conséquence, la Cour de cassation juge que les manquements invoqués par les assurés, consistant en la notification d’un refus de garantie sans investigations suffisantes et sans reproduction de la mention de la possibilité pour l’assuré de demander une expertise, ne pouvaient donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, ces manquements relevant exclusivement d’un contentieux régi par le statut d’ordre public de l’assurance construction. Cette solution consacre l’autonomie du régime de l’assurance dommages-ouvrage par rapport au droit commun des obligations, autonomie qui était déjà affirmée par la doctrine mais que la Cour de cassation n’avait pas encore énoncée avec une telle clarté dans un arrêt de section publié au Bulletin.
Par ailleurs, cet arrêt s’inscrit dans le cadre plus général de l’article L. 242-1 du code des assurances (article L. 242-1 du code des assurances), qui organise un mécanisme de préfinancement des travaux de réparation des dommages de nature décennale en dehors de toute recherche de responsabilité. Le texte prévoit notamment que lorsque l’assureur ne respecte pas les délais qui lui sont impartis ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir notifié, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, l’indemnité versée par l’assureur étant alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. La Cour de cassation affirme ainsi que ces sanctions, pour rigoureuses qu’elles soient, constituent un numerus clausus au-delà duquel l’assuré ne saurait rechercher la responsabilité de l’assureur sur le terrain du droit commun.
Dès lors, l’arrêt du 28 mai 2026 invite les praticiens à une vigilance renforcée dans la mise en œuvre des garanties de l’assurance dommages-ouvrage, dont le contentieux relève exclusivement des sanctions spécifiques édictées par le code des assurances, à l’exclusion de toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, y compris lorsque l’assureur a manqué à ses obligations d’information et d’investigation.
B. La responsabilité du promoteur immobilier au titre des désordres intermédiaires : l’exigence cardinale d’une faute personnelle
La troisième chambre civile a rendu, le 11 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui précise avec une rigueur particulière les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier au titre des désordres dits intermédiaires (Civ. 3e, 11 juin 2026, n° 23-22.360, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, un maître d’ouvrage avait fait construire un établissement destiné à héberger des personnes âgées dépendantes et avait conclu un contrat de promotion immobilière ainsi qu’un contrat d’ingénierie avec un maître d’œuvre. Les travaux avaient été réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008, et le maître de l’ouvrage se plaignait de divers désordres, notamment des fissures affectant les enduits et des dysfonctionnements des volets roulants.
La cour d’appel de Poitiers avait écarté la responsabilité du promoteur au titre de ces désordres, qualifiés d’intermédiaires, au motif que la faute personnelle de ce dernier n’était pas établie. La Cour de cassation approuve ce raisonnement sur le principe, en énonçant un attendu dont la portée doctrinale est considérable : « Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle » (Civ. 3e, 11 juin 2026, n° 23-22.360, Publié au Bulletin).
Cet attendu opère une distinction fondamentale entre, d’une part, la garantie légale du promoteur au titre des désordres de gravité décennale, biennale ou de parfait achèvement, qui découle des articles 1792 et suivants du code civil sans qu’il soit besoin de démontrer une faute, et, d’autre part, la responsabilité contractuelle de droit commun au titre des désordres intermédiaires, lesquels ne relèvent d’aucune de ces garanties légales et supposent, pour engager la responsabilité du promoteur, la preuve d’une faute personnelle de celui-ci. La promotion immobilière, régie par l’article 1831-1 du code civil (article 1831-1 du code civil), constitue ainsi un contrat par lequel le promoteur s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction, sans pour autant que cette qualification emporte une responsabilité automatique du promoteur du seul fait des désordres affectant l’ouvrage.
Par ailleurs, la Cour de cassation censure partiellement l’arrêt d’appel sur deux points qui illustrent la rigueur du contrôle qu’elle exerce sur la motivation des décisions des juges du fond. En premier lieu, elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas répondu aux conclusions du maître de l’ouvrage qui invoquait les stipulations de l’article 13 du contrat de promotion immobilière, aux termes duquel le promoteur était responsable « du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur ». En ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile (article 455 du code de procédure civile) qui impose que tout jugement soit motivé.
En second lieu, la Cour de cassation censure l’arrêt en ce qu’il avait fait application au contrat de promotion immobilière des règles relatives à la retenue de garantie prévues par la loi du 16 juillet 1971, laquelle ne s’applique qu’aux marchés de travaux visés par l’article 1779, 3°, du code civil et non au contrat de promotion immobilière. Cette censure rappelle que le promoteur immobilier, lorsqu’il ne s’engage pas à exécuter lui-même une partie du programme, n’est pas un locateur d’ouvrage au sens de ce texte, de sorte que le régime de la retenue de garantie ne lui est pas applicable. L’arrêt du 11 juin 2026 constitue ainsi une décision de référence pour l’ensemble des praticiens du droit de la construction, en ce qu’il clarifie la summa divisio entre la garantie légale pesant sur le promoteur et sa responsabilité contractuelle de droit commun, tout en rappelant avec force les exigences de motivation qui s’imposent aux juges du fond.
Or, cette décision s’articule avec l’arrêt rendu par la même chambre le 28 mai 2026 en matière de subrogation de l’assureur dommages-ouvrage (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-18.532), dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si les travaux de renforcement des armatures de chapeau, préalables nécessaires à la réparation des planchers, n’étaient pas inclus dans les dépenses indispensables à la réparation des dommages de nature décennale pris en charge par l’assureur. La troisième chambre civile rappelle ainsi, dans un ensemble cohérent de décisions rendues au printemps 2026, que le droit de la construction obéit à des régimes de responsabilité et d’indemnisation distincts et étanches, dont l’articulation requiert une analyse rigoureuse de la nature des désordres et de la qualité des intervenants à l’acte de construire.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des mois de mai et juin 2026 témoignent d’un effort de systématisation de l’office du juge en droit immobilier, qu’il s’agisse du juge du fond ou du juge des référés, et qu’il soit saisi d’une action en démolition sur le fondement du code de l’urbanisme ou d’un contentieux de la responsabilité des constructeurs. La Haute juridiction impose au juge une obligation de recherche effective de la proportionnalité des mesures ordonnées, que ce soit en exigeant qu’il examine d’office la possibilité d’une mise en conformité avant d’ordonner la démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, ou en lui imposant d’aménager les modalités d’exécution des mesures de référé pour garantir le respect des droits fondamentaux de la personne. Dans le même temps, la Cour rappelle avec fermeté l’autonomie des régimes spéciaux de responsabilité, qu’il s’agisse du caractère limitatif des sanctions applicables à l’assureur dommages-ouvrage ou de l’exigence d’une faute personnelle du promoteur pour engager sa responsabilité au titre des désordres intermédiaires. Cette double orientation, qui conjugue le renforcement du contrôle de proportionnalité et la préservation de la cohérence des régimes spéciaux de responsabilité, dessine les contours d’un office du juge rénové, à la fois plus protecteur des droits fondamentaux et plus respectueux de la logique propre à chaque institution du droit immobilier.
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