L’assurance dommages-ouvrage et les garanties légales de construction : actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. Les conditions d’application de l’assurance construction obligatoire : précisions sur le régime de la garantie
A. La délimitation contractuelle du risque assuré à l’épreuve du caractère d’ordre public
Le droit de la construction repose sur un dispositif d’assurance obligatoire destiné à garantir le maître de l’ouvrage contre les conséquences des désordres les plus graves affectant l’édifice. La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a institué un double régime de protection : d’une part, l’assurance de responsabilité décennale obligatoire que tout constructeur doit souscrire en vertu de l’article L. 241-1 du code des assurances, et d’autre part, l’assurance dommages-ouvrage que le maître d’ouvrage est tenu de contracter avant l’ouverture du chantier conformément à l’article L. 242-1 du même code. La jurisprudence de la troisième chambre civile est venue préciser, au cours des derniers mois, les contours de ces obligations légales et les sanctions attachées à leur méconnaissance.
Un arrêt du 2 juillet 2026 illustre avec netteté les tensions entre la liberté contractuelle de l’assureur et le caractère impératif du dispositif légal. Dans cette affaire, une entreprise de maîtrise d’œuvre paysagiste, assurée au titre de sa responsabilité décennale, avait omis de déclarer à son assureur un chantier dont le coût global excédait le plafond de quinze millions d’euros stipulé dans l’avenant au contrat. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a retenu que le contrat avait « pour objet de garantir les conséquences de la responsabilité décennale relative aux ouvrages soumis à l’obligation d’assurances et aux ouvrages non soumis, incombant à l’assuré du fait des missions indiquées aux conditions particulières, dans le cadre d’opérations dont le coût n’excède pas 15 000 000 euros », et qu’« au-delà de ce montant, la garantie pourra être étendue par accord exprès entre l’assureur et l’assuré après détermination des conditions de la garantie et du tarif » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.598).
La Haute juridiction a souverainement interprété que le seuil de quinze millions d’euros visait l’opération immobilière dans sa globalité et non le seul marché confié à l’assuré. Ayant constaté que l’ouvrage litigieux n’était pas soumis à l’obligation d’assurance et que le montant contractuel était dépassé sans qu’une garantie spécifique ait été sollicitée, la Cour en a déduit que l’assureur ne devait pas sa garantie, sans qu’il y ait lieu d’appliquer la règle proportionnelle de capitaux prévue à l’article L. 121-5 du code des assurances. Cette solution rappelle que le juge distingue soigneusement la sous-assurance, qui entraîne l’application de la règle proportionnelle, de la non-assurance résultant de l’absence de déclaration d’un chantier excédant le seuil contractuel. Par ailleurs, cette décision confirme que le caractère obligatoire de l’assurance décennale ne fait pas obstacle à ce que le contrat prévoie des conditions de garantie dont le non-respect est sanctionné par une absence de couverture.
L’arrêt du 26 mars 2026 apporte un éclairage complémentaire sur la place de l’assurance dommages-ouvrage dans l’économie du contrat de construction de maison individuelle. En l’espèce, les contrats de construction stipulaient que « les conditions suspensives, au nombre desquelles figuraient, à la charge du constructeur, la fourniture d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage et d’une garantie de livraison, devaient également être réalisées dans le même délai » que l’ouverture du chantier. Les attestations d’assurance n’avaient été délivrées que les 17 et 20 juillet 2008, après l’expiration du délai de trois mois. La cour d’appel, approuvée sur ce point, a retenu que la sanction du non-respect de ces conditions était la caducité du contrat, à laquelle les maîtres de l’ouvrage, bénéficiaires de ces garanties, avaient manifestement renoncé en poursuivant l’exécution (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.789).
En conséquence, la fourniture de l’attestation d’assurance dommages-ouvrage constitue une condition suspensive dont le bénéficiaire peut se prévaloir, mais également renoncer tacitement par son comportement. Dès lors, le maître de l’ouvrage qui poursuit les relations contractuelles en connaissance de la défaillance du constructeur à cet égard ne peut ultérieurement invoquer la caducité du contrat.
B. L’exigence probatoire : la production du contrat d’assurance conditionne la validité de la subrogation
La subrogation légale de l’assureur, prévue par l’article L. 121-12 du code des assurances, constitue le mécanisme par lequel l’assureur qui a indemnisé son assuré se trouve investi des droits et actions de ce dernier contre les tiers responsables du sinistre. Cette disposition, d’une importance pratique considérable dans les contentieux de la construction, a fait l’objet de précisions jurisprudentielles récentes qui en resserrent notablement les conditions d’exercice.
L’arrêt du 25 juin 2026 rendu par la troisième chambre civile est, à cet égard, d’une portée qui dépasse le seul cadre de l’espèce jugée. La société Axa, agissant en qualité d’assureur de la société Socotec, contrôleur technique, avait exercé un recours subrogatoire contre l’assureur de responsabilité civile d’un entrepreneur, au titre de dommages immatériels consécutifs à des fissures de dallage apparues après réception. La cour d’appel avait déclaré recevable cette action au motif que l’assureur justifiait avoir payé une certaine somme pour le compte de son assurée au titre de son obligation à garantie. La Cour de cassation a censuré cette appréciation en énonçant que, « après avoir relevé que la société Axa ne produisait pas la police d’assurance sur laquelle elle fondait sa subrogation », la cour d’appel ne pouvait se dispenser de « rechercher, comme il le lui était demandé, si le paiement fait par l’assureur l’avait été en exécution d’une garantie régulièrement souscrite » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-17.707).
Cette décision impose donc à l’assureur subrogé de rapporter non seulement la preuve des paiements effectués, mais également celle de l’existence même du contrat d’assurance dont il se prévaut. La production du contrat, ou à tout le moins d’éléments suffisamment probants, conditionne désormais la recevabilité du recours subrogatoire. Par ailleurs, et de manière incidente mais non moins significative, la Cour de cassation a rappelé que « l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulations contraires, aux dommages immatériels », citant un arrêt de la première chambre civile du 13 mars 1996 demeuré de principe.
Le même arrêt illustre l’importance du principe du contradictoire dans le contentieux de l’assurance construction. La cour d’appel de Paris avait, pour rejeter le recours subrogatoire de l’assureur, relevé d’office l’application de clauses d’exclusion de garantie « en son article 6, de manière lisible, souligné et surlignée, les conséquences de la responsabilité décennale relevant de l’obligation d’assurance et, en son article 8, les dommages immatériels qui sont la conséquence de dommages matériels non garantis ». La Cour de cassation a sanctionné cette démarche au double visa de l’article 16 du code de procédure civile et des articles L. 241-1 et A. 243-1 du code des assurances, jugeant que le juge ne peut « faire application d’office de clauses d’exclusion de garantie qui n’étaient pas invoquées par l’assureur, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ».
Or, cette exigence procédurale ne constitue pas une simple règle formelle ; elle traduit la spécificité du contentieux de l’assurance construction, où l’entrelacement des polices d’assurance obligatoires et facultatives, des garanties décennales et de responsabilité civile, génère une complexité contractuelle qui requiert un débat loyal et éclairé entre toutes les parties. La rigueur de la Cour de cassation sur ce point invite les praticiens du droit de la construction à la plus grande vigilance dans l’administration de la preuve du contrat d’assurance, qui constitue désormais un préalable incontournable à l’exercice de tout recours subrogatoire.
II. L’étendue de la subrogation de l’assureur dommages-ouvrage : entre effectivité de la réparation et limites légales
A. L’assiette de la subrogation : l’inclusion des travaux préparatoires dans l’indemnité versée au maître de l’ouvrage
La détermination de l’assiette des sommes sur lesquelles l’assureur dommages-ouvrage peut exercer son recours subrogatoire constitue un enjeu pratique majeur pour l’ensemble des intervenants à l’acte de construire. La question est de savoir si l’indemnité versée au maître de l’ouvrage doit être limitée aux seuls travaux strictement nécessaires à la réparation du désordre décennal avéré, ou si elle peut englober des travaux préparatoires ou connexes indispensables à la mise en œuvre des réparations proprement dites.
La troisième chambre civile a apporté une réponse nuancée mais protectrice des droits de l’assureur dans son arrêt du 28 mai 2026. Dans cette espèce, un maître d’ouvrage avait fait construire des bâtiments à usage de bureaux et d’archives, vendus en l’état futur d’achèvement. Une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite auprès de la société Covea Risks, aux droits de laquelle sont venues les sociétés MMA. Après l’apparition de désordres, dont un fléchissement des planchers et des fissurations des façades, l’assureur dommages-ouvrage avait indemnisé l’acquéreur à hauteur de 915 244,77 euros. La cour d’appel de Paris avait limité la subrogation aux seules sommes versées au titre du fléchissement des planchers et des préjudices immatériels, excluant la partie de l’indemnité correspondant aux armatures de chapeau dont la matérialité n’était pas établie.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché, « comme il le lui était demandé, s’il ne résultait pas du rapport de l’expert, que les travaux de reprise des planchers nécessitaient le renforcement préalable de ces dernières, de sorte que le coût dudit renforcement se trouvait nécessairement inclus dans les dépenses nécessaires à la réparation des dommages de nature décennale que l’assureur avait pris en charge » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-18.532).
Cette solution procède d’une conception fonctionnelle de la subrogation : dès lors que les travaux préparatoires constituent un préalable technique indispensable à la réparation effective des désordres de nature décennale, leur coût est englobé dans l’indemnité d’assurance et, par voie de conséquence, dans l’assiette du recours subrogatoire de l’assureur. La Cour invite ainsi les juges du fond à ne pas dissocier artificiellement ce qui, sur le plan technique, forme un ensemble indissociable. Par ailleurs, cette jurisprudence préserve la cohérence du système de la loi Spinetta en évitant que l’assureur dommages-ouvrage, qui a exécuté rapidement son obligation de préfinancement, ne se trouve privé, au stade du recours, d’une partie des sommes versées en raison d’un découpage trop analytique des postes de préjudice.
L’arrêt du 28 mai 2025, publié au Bulletin, a par ailleurs précisé la computation du délai de l’action récursoire du constructeur contre son fournisseur, fondée sur la garantie des vices cachés. La troisième chambre civile a affirmé que « le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation », en application combinée de l’article 1648 du code civil et de la jurisprudence de la Chambre mixte du 21 juillet 2023 (Civ. 3e, 28 mai 2025, n° 23-18.781, Publié au Bulletin). Cette décision assure une protection renforcée du constructeur et de son assureur de responsabilité, qui peuvent ainsi légitimement attendre d’être assignés ou d’avoir exécuté leur obligation d’indemnisation avant que le délai de leur propre recours ne commence à courir.
B. Le cantonnement de la garantie obligatoire aux seuls dommages matériels et l’exclusion des préjudices immatériels
La distinction entre les dommages matériels et immatériels constitue l’une des lignes de partage les plus structurantes du droit des assurances de la construction. L’article 1792 du code civil institue une responsabilité de plein droit des constructeurs pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. En contrepoint, l’article L. 241-1 du code des assurances rend obligatoire la souscription d’une assurance couvrant cette responsabilité décennale, tandis que l’article L. 242-1 impose au maître d’ouvrage de contracter une assurance dommages-ouvrage prenant en charge, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des désordres de nature décennale.
Par ailleurs, les articles 1792-1 et 1792-2 du code civil étendent le cercle des responsables et le champ de la présomption de responsabilité, en visant notamment les fabricants d’EPERS (éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire) lorsqu’ils ont réalisé un ouvrage ou une partie d’ouvrage. L’article 1792-3 définit quant à lui la garantie de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans à compter de la réception, qui couvre les désordres affectant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage.
La troisième chambre civile a, dans l’arrêt précité du 25 juin 2026, rappelé avec force que « l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulations contraires, aux dommages immatériels ». Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence constante depuis l’arrêt de la première chambre civile du 13 mars 1996, présente des conséquences pratiques considérables pour les parties au procès de la construction.
En effet, les préjudices immatériels consécutifs à des désordres de nature décennale – pertes d’exploitation, préjudices de jouissance, frais de relogement ou encore atteintes à l’image commerciale – ne relèvent pas, par principe, du régime obligatoire. Ils peuvent toutefois être couverts par une assurance de responsabilité civile facultative, distincte de l’assurance décennale obligatoire. La décision de la Cour de cassation confirme que le juge ne saurait assimiler ces deux régimes et doit, au contraire, analyser avec précision la nature de chaque chef de préjudice pour déterminer le fondement juridique et, partant, la police d’assurance mobilisable.
Cette distinction entre dommages matériels relevant de l’assurance obligatoire et dommages immatériels relevant, le cas échéant, de garanties facultatives, trouve un prolongement dans la question, également abordée par l’arrêt du 2 juillet 2026, du champ d’application territorial de la garantie. La Cour a en effet jugé que, « ayant souverainement retenu que l’ouvrage n’était pas soumis à l’obligation d’assurance », la cour d’appel avait pu valablement écarter l’application des règles impératives du droit des assurances de la construction pour ne retenir que les stipulations contractuelles. La frontière entre le régime légal impératif et la liberté contractuelle demeure donc tributaire de la qualification de l’ouvrage et de la nature des travaux entrepris. Ainsi, un ouvrage non soumis à l’obligation d’assurance au sens de l’article L. 243-1-1 du code des assurances échappe au dispositif protecteur de la loi Spinetta, ce qui peut avoir des conséquences radicales sur l’étendue des garanties mobilisables en cas de sinistre.
L’arrêt du 28 mai 2025, publié au Bulletin, enrichit cette analyse en rappelant que l’action récursoire du constructeur contre son fournisseur s’inscrit dans un cadre temporel spécifique. La Cour de cassation, se fondant sur la jurisprudence de la Chambre mixte du 19 juillet 2024 et sur les arrêts publiés de la troisième chambre civile, a jugé que « le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation ». Cette solution, qui transpose au recours en garantie des vices cachés la règle dégagée par la Chambre mixte pour les actions récursoires en général, harmonise le régime des prescriptions dans le contentieux de la construction et sécurise la situation du constructeur qui, ayant indemnisé le maître de l’ouvrage ou ayant été condamné à le faire, conserve la possibilité d’agir contre ses propres fournisseurs dans le délai de droit commun.
En conséquence, les praticiens du droit de la construction sont invités à une double vigilance : d’une part, dans la rédaction des polices d’assurance, en veillant à distinguer clairement les garanties obligatoires des garanties facultatives ; d’autre part, dans la conduite des expertises amiables ou judiciaires, en prenant soin de caractériser distinctement chaque poste de préjudice afin d’en déterminer le régime juridique applicable. L’articulation entre les articles 1792 et suivants du code civil, d’une part, et les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances, d’autre part, dessine ainsi un système cohérent mais complexe, dont la mise en œuvre contentieuse requiert une technicité éprouvée.
L’arrêt rendu par la formation de section de la troisième chambre civile le 28 mai 2025 confirme enfin que le recours récursoire du constructeur contre son fournisseur, fondé sur la garantie des vices cachés, bénéficie d’un régime de prescription protecteur. La Cour de cassation y rappelle que « le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation ». Cette construction prétorienne, adossée à la jurisprudence de la Chambre mixte et aux arrêts publiés de la troisième chambre civile, garantit que le constructeur, confronté à un vice affectant les matériaux fournis par un tiers, ne voit pas son action récursoire se prescrire avant même qu’il ait été lui-même actionné ou qu’il ait exécuté volontairement son obligation de réparation.
Dès lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une recherche d’équilibre entre, d’une part, l’effectivité du dispositif légal de protection du maître de l’ouvrage et, d’autre part, la préservation des droits des constructeurs et de leurs assureurs dans l’exercice de leurs recours. Cette cohérence d’ensemble, patiemment construite par la Haute juridiction, confère au droit de l’assurance construction une prévisibilité accrue, que les parties à l’acte de construire ne peuvent ignorer.
Conclusion
L’actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile en matière d’assurance construction dessine les contours d’un régime à la fois protecteur et exigeant. La délimitation contractuelle du risque assuré, la rigueur probatoire imposée à l’assureur qui entend exercer un recours subrogatoire, l’inclusion des travaux préparatoires dans l’assiette de la subrogation et le cantonnement de la garantie obligatoire aux seuls dommages matériels constituent autant de principes directeurs qui guident désormais la pratique. Le praticien du droit immobilier et de la construction trouvera dans ces décisions des repères fiables pour sécuriser les opérations de construction et anticiper les contentieux susceptibles d’en découler. La cohérence de cette construction jurisprudentielle, patiemment édifiée par la Cour de cassation depuis l’entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1978, confère au droit de l’assurance construction une lisibilité et une prévisibilité qui bénéficient à l’ensemble des acteurs de l’acte de construire, du maître d’ouvrage au sous-traitant, en passant par l’architecte, le contrôleur technique et l’entrepreneur.
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