Le taux de l’intérêt légal a changé le 1er juillet 2026. L’arrêté du 26 juin 2026 fixe, pour le second semestre, un taux annuel de 6,84 % lorsque le créancier est une personne physique qui n’agit pas pour des besoins professionnels, et de 2,75 % dans les autres cas. Cette actualité ne concerne pas seulement les condamnations anciennes ou le recouvrement commercial. Elle modifie le calcul d’un arriéré de loyers, de charges de copropriété, d’une indemnité d’occupation ou d’une somme accordée par le juge.

Le taux ne s’applique pourtant ni automatiquement à toute dette immobilière, ni toujours à partir du premier impayé. Il faut identifier le créancier, rechercher une clause contractuelle, dater la mise en demeure et lire le dispositif du jugement. Après une condamnation exécutoire et notifiée, le taux peut en outre être majoré de cinq points. Il atteint alors 11,84 % ou 7,75 % selon la catégorie du créancier.

Une erreur sur le capital, le taux, le nombre de jours ou le point de départ fausse rapidement le décompte. Le bailleur, le locataire, le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire débiteur doivent donc distinguer les intérêts légaux, les intérêts majorés et les sanctions spéciales, notamment celle du dépôt de garantie.

I. Taux d’intérêt légal 2026 : quel taux appliquer à un impayé immobilier ?

A. Comment choisir entre 6,84 %, 2,75 %, 11,84 % et 7,75 % ?

L’arrêté du 26 juin 2026 relatif à la fixation du taux de l’intérêt légal dispose : « Pour le second semestre 2026, le taux de l’intérêt légal est fixé : 1° Pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels : à 6,84 % ; 2° Pour tous les autres cas : à 2,75 %. » Ces taux s’appliquent du 1er juillet au 31 décembre 2026.

La qualité à examiner est celle du créancier, non celle du débiteur. Cette distinction résulte de l’article L. 313-2 du Code monétaire et financier, selon lequel : « Il comprend un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas. »

Un locataire personne physique qui obtient la restitution d’une somme indûment prélevée agit normalement pour ses besoins personnels. Le taux de 6,84 % a alors vocation à s’appliquer, sous réserve du dispositif de la décision et d’une règle spéciale. Une société civile immobilière, un syndicat des copropriétaires, un bailleur social ou une société commerciale relève en principe de la catégorie « tous les autres cas » et du taux de 2,75 %.

La situation d’un bailleur personne physique demande davantage d’attention. Le seul fait d’être un particulier ne suffit pas. Le texte exige aussi que la créance ne réponde pas à des besoins professionnels. La nature habituelle de l’activité locative, le régime d’exploitation du bien, la qualité sous laquelle la créance a été constituée et les mentions du titre doivent être examinés. Le décompte doit expliquer ce choix plutôt que poser automatiquement le taux le plus élevé.

Le taux est annuel. Il ne faut jamais appliquer 6,84 % à chaque mois de retard. Pour des intérêts simples, la formule est la suivante : capital restant dû × taux annuel × nombre de jours de retard ÷ 365. Si le capital varie parce que des loyers deviennent successivement exigibles ou que des paiements partiels interviennent, le calcul doit être décomposé en périodes.

Un exemple permet de mesurer l’enjeu. Une créance personnelle de 8 000 euros portant intérêt à 6,84 % pendant 92 jours produit environ 137,92 euros d’intérêts : 8 000 × 0,0684 × 92 ÷ 365. Une créance relevant du taux de 2,75 %, d’un montant de 20 000 euros pendant 184 jours, produit environ 277,26 euros.

Ces exemples supposent un capital stable. Un arriéré locatif impose souvent un tableau mensuel. Le loyer de juillet n’a pas le même nombre de jours de retard que celui d’octobre. Un virement partiel s’impute selon le contrat, le titre ou les règles du Code civil. Le décompte doit donc indiquer, pour chaque ligne, la date d’exigibilité, la date de départ retenue, le capital, le taux, le nombre de jours et le règlement imputé.

Le taux peut aussi changer au milieu de la période. Une dette qui porte intérêt depuis avril 2026 doit être calculée avec le taux du premier semestre jusqu’au 30 juin, puis avec le nouveau taux à partir du 1er juillet. L’utilisation du seul taux du second semestre sur toute l’année est erronée.

Il faut ensuite distinguer le taux simple du taux majoré. L’article L. 313-3 du Code monétaire et financier prévoit : « En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. »

Pour le second semestre 2026, la majoration conduit ainsi à 11,84 % lorsque le taux de base est 6,84 %, et à 7,75 % lorsqu’il est 2,75 %. Elle ne s’applique pas dès la première relance, ni dès l’assignation, ni toujours le jour du jugement. Elle suppose une condamnation pécuniaire, une décision exécutoire, sa notification et l’expiration du délai de deux mois.

La Cour de cassation a fixé ce point de départ en des termes précis : « Il s’en déduit que le taux de l’intérêt légal majoré n’est applicable qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de condamnation a été notifiée » (Cass. 2e civ., 12 janvier 2023, n° 20-20.063, publié au Bulletin).

Cette solution s’articule avec l’article 503 du Code de procédure civile : « Les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire. » Une copie du jugement ne remplace donc pas la preuve de sa notification pour dater la majoration.

La cour d’appel de Paris en a fait une application concrète : « le jugement du 12 décembre 2013, qui bénéficie de l’exécution provisoire, ayant été signifié le 6 juin 2014, les intérêts au taux légal sont majorés de cinq points à compter du 7 août 2014 » (CA Paris, 11 septembre 2025, n° 24/03423).

Le calcul après jugement exige donc au moins quatre dates : la date du titre, celle à laquelle il devient exécutoire, celle de sa notification et celle qui se situe deux mois plus tard. Une dette de 12 000 euros soumise au taux majoré de 11,84 % pendant 90 jours produit environ 350,33 euros d’intérêts. La différence avec le taux simple justifie de contrôler la signification et chaque paiement.

B. À quelle date les intérêts commencent-ils sur un loyer ou des charges impayés ?

Le retard ne suffit pas toujours à faire courir les intérêts légaux. L’article 1231-6 du Code civil dispose : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Ces intérêts sont dus sans que le créancier ait à prouver une perte.

L’article 1344-1 du Code civil reprend la même articulation : « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. » Le courrier doit donc demander le paiement de manière suffisamment claire et permettre de prouver sa réception ou sa signification.

Le tribunal judiciaire de Cambrai a refusé le point de départ revendiqué par un bailleur qui ne prouvait pas que sa mise en demeure avait atteint les locataires. Il a retenu : « il n’est pas démontré qu’elle ait eu un caractère interpellant suffisant à leur égard. En conséquence, le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au 15 janvier 2024, date de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer » (TJ Cambrai, 3 juillet 2025, n° 24/00292).

Cette décision montre ce que le dossier doit contenir : le bail, le décompte, la mise en demeure, le justificatif d’envoi, l’avis de réception ou l’acte de commissaire de justice, puis les paiements postérieurs. Un simple tableau interne portant une date de relance ne prouve pas que le débiteur a été interpellé.

Pour un loyer d’habitation, le commandement de payer peut remplir cette fonction s’il identifie la dette et a été régulièrement signifié. Une lettre recommandée peut aussi constituer une mise en demeure, mais sa rédaction et sa réception doivent être prouvées. Si la lettre revient sans avoir été distribuée, l’effet recherché peut être discuté.

Le décompte doit séparer le capital des accessoires. Le capital peut comprendre les loyers et charges locatives justifiés. Les frais de relance, honoraires de gestion, frais de commissaire de justice et pénalités contractuelles ne s’ajoutent pas tous automatiquement. Chacun exige un fondement contractuel ou légal et une preuve.

En copropriété, une règle spéciale confirme le rôle de la mise en demeure. L’article 36 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’intérêt sur les sommes concernées, « fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ». Le syndicat doit donc produire les appels de fonds, les décisions d’assemblée, la répartition, le compte individuel et la mise en demeure.

La date d’exigibilité reste utile, même lorsque les intérêts commencent plus tard. Elle permet de déterminer le capital dû au jour de la mise en demeure et d’intégrer ensuite les nouvelles échéances selon le contenu du courrier, du commandement ou de l’assignation. Une mise en demeure visant un montant arrêté ne couvre pas toujours, sans autre précision, toutes les dettes futures.

Le jugement peut enfin fixer lui-même le point de départ. Son dispositif prime dans l’exécution. S’il condamne au paiement avec intérêts à compter du commandement, il faut retenir cette date. S’il fixe les intérêts à compter du jugement ou de l’assignation, le décompte doit s’y conformer. Le créancier ne peut déplacer unilatéralement la date retenue par le juge.

Des dommages-intérêts distincts peuvent être demandés si la mauvaise foi du débiteur a causé un préjudice indépendant du retard. Cette réparation n’est pas automatique. Le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi jugé : « la demanderesse ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard […] lequel est d’ores et déjà réparé par l’allocation d’intérêts au taux légal » (TJ Bobigny, 30 mars 2026, n° 25/12471).

Il ne faut donc pas doubler artificiellement les demandes. Le surcoût d’un crédit, une vente forcée, une perte de chance précise ou des frais non compris dans les dépens peuvent constituer un préjudice distinct s’ils sont prouvés et reliés à la mauvaise foi. La seule durée du retard est normalement compensée par l’intérêt moratoire.

II. Calcul des intérêts sur un loyer, un dépôt de garantie ou un jugement : comment agir ?

A. Comment construire un décompte d’intérêts exact et contestable ?

Un décompte exploitable doit permettre à son destinataire et au juge de refaire le calcul. Il commence par l’identification du titre : bail, procès-verbal d’assemblée générale, reconnaissance de dette, ordonnance, jugement ou arrêt. Il indique ensuite le capital exigible, la qualité du créancier, le taux applicable, le point de départ et chaque changement de taux.

Pour un arriéré de loyers, une ligne par échéance est préférable. Le tableau mentionne le mois, le loyer principal, la provision sur charges, la régularisation justifiée, la date d’exigibilité, la mise en demeure applicable et le solde. Les indemnités d’occupation dues après résiliation doivent être distinguées des loyers antérieurs.

Le calcul doit être segmenté lors de chaque événement : nouveau semestre, paiement partiel, nouvelle échéance, jugement, notification du jugement, expiration du délai de deux mois ou décision du juge de l’exécution. Une seule multiplication globale sur plusieurs années masque ces changements et conduit souvent à un montant excessif.

Les paiements doivent apparaître avec leur date de valeur et leur imputation. Il faut conserver les relevés, reçus et courriers d’accompagnement. Un débiteur qui soutient avoir payé doit produire la preuve du règlement. Le créancier doit, de son côté, retrancher chaque somme reçue et ne calculer les intérêts que sur le capital restant.

La capitalisation des intérêts n’est pas une addition mensuelle automatique. Elle doit reposer sur les conditions légales ou sur la décision. Le décompte doit donc distinguer les intérêts simples de ceux qui ont été capitalisés après avoir été dus pendant la période requise. Une feuille de calcul qui ajoute chaque mois les intérêts au capital sans fondement majore indûment la dette.

Le créancier doit aussi vérifier les clauses du bail. Une clause peut prévoir un taux conventionnel ou une pénalité. Elle doit être lisible, applicable au litige et compatible avec les règles d’ordre public. Son montant peut être discuté lorsqu’elle constitue une clause pénale excessive. Le taux légal ne se cumule pas sans examen avec tous les accessoires contractuels portant sur le même retard.

Le débiteur doit contrôler cinq erreurs fréquentes. La première consiste à choisir le taux selon sa propre qualité au lieu de celle du créancier. La deuxième applique le taux du second semestre à toute l’année. La troisième fait courir les intérêts avant une mise en demeure prouvée. La quatrième ajoute cinq points avant la notification du jugement et l’expiration de deux mois. La cinquième oublie les paiements partiels.

Le juge dispose de certains pouvoirs sur les modalités de paiement. L’article 1343-5 du Code civil l’autorise, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, à reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années. Le texte précise aussi : « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

Une demande de délai doit être documentée. Le débiteur produit ses ressources, charges, dettes, paiements récents et une proposition réaliste. Le créancier expose ses propres besoins, la durée de l’impayé, les incidents antérieurs et les risques d’aggravation. Le juge arbitre à partir de ces éléments, non d’une affirmation générale de difficulté.

La majoration de cinq points peut, elle aussi, être réduite ou écartée par le juge de l’exécution en considération de la situation du débiteur. Cette possibilité reste une exception. Dans l’arrêt du 11 septembre 2025, la cour d’appel de Paris a refusé l’exonération, après avoir relevé que la débitrice disposait d’un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à la dette. L’absence de liquidité immédiate ne suffisait pas, à elle seule, à neutraliser la majoration.

À Paris et en Île-de-France, un dossier de recouvrement doit anticiper la densité des contentieux devant le tribunal judiciaire et le juge de l’exécution. Les pièces doivent être classées dans l’ordre chronologique : titre, décompte, mise en demeure, acte introductif, décision, certificat ou preuve du caractère exécutoire, signification et paiements. Cette préparation réduit les contestations sur les dates et le capital.

Le créancier peut transmettre un décompte actualisé avant toute mesure d’exécution. Le débiteur peut demander le détail des taux et des périodes, puis contester par écrit les lignes identifiées. Une contestation utile ne se limite pas à dire que le total est trop élevé. Elle propose un calcul corrigé, accompagné des preuves de paiement et des textes applicables.

B. Le dépôt de garantie suit-il le taux légal et quelles actions engager ?

Le dépôt de garantie d’un bail d’habitation obéit à une sanction particulière. Il ne faut pas lui appliquer mécaniquement le taux de 6,84 % ou de 2,75 %. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »

La base de cette majoration n’est pas le montant du dépôt restant dû. Elle correspond à 10 % du loyer mensuel en principal, hors charges, pour chaque mois commencé. Le résultat peut donc devenir rapidement supérieur au dépôt initial. Un loyer principal de 1 000 euros produit une majoration de 100 euros par période mensuelle commencée.

Le délai de restitution est en principe d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans les autres cas, à compter de la remise des clés. Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision justifiée dans la limite légale jusqu’à l’arrêté des comptes. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse ; son omission peut neutraliser la majoration lorsque le retard en résulte.

Le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a rappelé la règle en 2026 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (TJ Saint-Denis de La Réunion, 4 juin 2026, n° 26/00047).

Le juge a aussi contrôlé les retenues du bailleur. Les dégradations doivent être comparées aux états des lieux et les dépenses justifiées. Des affirmations sur des travaux, sans facture ni devis, ne suffisent pas. Le bailleur peut effectuer lui-même certaines remises en état, mais il ne transforme pas automatiquement son propre temps en créance de main-d’œuvre opposable au locataire.

Le locataire doit réunir le bail, la preuve du versement initial, les deux états des lieux, la preuve de remise des clés, sa nouvelle adresse, les courriers de demande et les éventuels justificatifs envoyés par le bailleur. Il calcule ensuite le délai applicable et le nombre de périodes mensuelles commencées. Sa mise en demeure doit réclamer séparément le solde du dépôt et la majoration.

Le bailleur doit répondre par un décompte documenté. Chaque retenue doit être reliée à une obligation locative et à une preuve. Il doit distinguer les dégradations de la vétusté, les charges définitives de la provision conservée et les travaux nécessaires des améliorations. Une restitution partielle sans explication n’arrête pas nécessairement la majoration sur le solde restant dû.

Le cumul entre cette sanction spéciale, les intérêts légaux et des dommages-intérêts doit être examiné avec prudence. Le même retard ne peut pas être indemnisé plusieurs fois sous des qualifications différentes sans préjudice distinct. En revanche, une condamnation prononcée au titre du dépôt et de la majoration peut elle-même produire les intérêts prévus par son dispositif, puis relever du taux majoré selon les conditions de l’article L. 313-3.

Pour les loyers impayés, l’action commence par la vérification du bail, du décompte et de la garantie. Le bailleur peut ensuite adresser une mise en demeure ou faire délivrer l’acte adapté à la clause résolutoire. Les intérêts ne remplacent ni la procédure de résiliation, ni l’assignation, ni le commandement de quitter les lieux. Ils constituent un accessoire de la créance.

Pour les charges de copropriété, le syndic doit partir des comptes approuvés, des appels de fonds et des règles de répartition. La mise en demeure fait courir l’intérêt dans les conditions du décret de 1967. Une procédure accélérée ou une condamnation modifie ensuite le calendrier. Notre analyse sur le recouvrement des charges de copropriété impayées présente les voies d’action sur le capital.

Le débiteur qui reçoit un décompte doit agir avant qu’une saisie ne soit engagée. Il vérifie le titre, les périodes, les taux, les actes de notification et les paiements. S’il reconnaît le capital mais ne peut payer immédiatement, il peut proposer un échéancier et, si une procédure est ouverte, demander les délais permis par l’article 1343-5. Une proposition chiffrée et soutenable est plus utile qu’une contestation générale.

Le créancier doit, de son côté, privilégier un décompte vérifiable. Une demande gonflée par des frais sans fondement, une date de départ non prouvée ou une majoration prématurée fragilise le recouvrement du capital lui-même. L’objectif n’est pas d’afficher le total le plus élevé, mais d’obtenir un titre exécutable sur une créance exacte.

Les personnes confrontées à un arriéré peuvent consulter notre guide sur les loyers impayés et la procédure d’expulsion, ainsi que la page consacrée au contentieux immobilier à Paris. Les enjeux de preuve et de délai sont également présentés sur le site du cabinet dédié à la stratégie contentieuse immobilière.

Conclusion

Depuis le 1er juillet 2026, le taux annuel de l’intérêt légal est de 6,84 % pour la créance d’une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels et de 2,75 % dans les autres cas. Le taux se choisit selon la qualité du créancier. Il s’applique au capital restant dû, pour le nombre exact de jours, en tenant compte du changement de semestre et des paiements.

Avant jugement, le point de départ est généralement la mise en demeure prouvée. Après une condamnation pécuniaire, le taux augmente de cinq points lorsque la décision est exécutoire, a été notifiée et que deux mois se sont écoulés. Le taux atteint alors 11,84 % ou 7,75 %. Le jugement, sa signification et le décompte doivent être lus ensemble.

Le dépôt de garantie d’un bail d’habitation suit une autre règle : 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, sous les conditions de l’article 22 de la loi de 1989. Les charges de copropriété portent, quant à elles, intérêt à compter de la mise en demeure prévue par le décret de 1967.

Un calcul sûr repose sur un tableau chronologique et sur les pièces : titre, capital, taux, mise en demeure, jugement, notification, paiements et justificatifs. À Paris et en Île-de-France, cette vérification doit précéder l’assignation, la demande de délais ou toute mesure d’exécution.

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